Download miễn phí Chuyên đề Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thủ đô Hà Nội của công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội: Thực trạng và giải pháp
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 1
LỜI CẢM ƠN 3
CHƯƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ
I. KHÁI NIỆM NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHỮNG ĐẶC TÍNH CỦA NÓ 4
1.1.Khái niệm 4
1.2. Những đặc tính cơ bản của nó 4
1.3.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở 6
1.3.1.Tiêu chuẩn kỷ thuật 6
1.3.2.Phân loại nhà ở 6
II.ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở VÀ TỰ CẦN THIẾT CỦA NÓ 9
2.1.Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 9
2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 9
2.2.1. Đặc điểm đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 9
2.2.2. Nội dung đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 10
2.3. Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 10
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 11
2.5. Những chủ thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 12
2.5.1. Khu vực nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở công cộng 12
2.5.2. Khu vực tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở 13
2.6. Những yêu cầu cơ bản trong đầu tư xây dựng nhà ở đô thị 15
III. NGUỒN VỐN CHO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở 17
3.1. Khái niệm về vốn 17
3.2. Phân loại vốn 18
3.2.1. Theo góc độ chu chuyển vốn 18
3.2.1.1. Vốn cố định 18
3.2.1.2. Vốn lưu động 18
3.2.2. Theo góc độ nguồn hình thành 19
3.2.3. Theo tính chất sở hữu 19
3.3. Nguyên tác chung về huy động vốn của các doanh nghiệp
đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay 19
CHƯƠNG II
THỰC TRANG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HN TRONG THỜI GIAN QUA
I. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY 21
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 21
1.2. Đặc điểm hoạt động của công ty 21
1.3. Đặc điểm tổ chức bộ máy hoạt động kinh doanh tại công ty 22
II. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỦ ĐÔ HÀ NỘI 24
2.1. Vị trí địa lý 24
2.2. Đặc điểm tình hình phát triển kinh tế 24
2.3. Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay 25
III. THƯC TRẠNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN - ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HN 27
3.1. Tình hình xây dựng nhà ở của công ty 27
3.1.1.Tình hình huy động và sử dụng vốn đầu tư xây dựng
nhà ở của công ty . 30
3.1.1.1. Tỷ trọng vốn đầu tư 31
3.1.1.2. Cơ cấu nguồn vốn cho đầu tư xây dựng phát triển nhà
của công ty 34
3.1.2. Hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở của công ty 36
3.2. Tình hình thực hiện dự án đầu tư phát triển mở rộng
khu nhà ở (Lấy ví dụ khu dự án nhà ở Cầu Diễn giai đoạn II) 39
3.2.1. Sự cần thiết và lý do phải đầu tư dự án 39
3.2.2. Cơ sở pháp lý 40
3.2.3. Đối tượng phục vụ, mục tiêu đầu tư và tổng mức đầu tư 41
3.2.3.1. Đối tượng phục vụ 41
3.2.3.2. Mục tiêu của dự án 41
3.2.3.3. Hình thức đầu tư 42
3.2.4. Phương án đầu tư kinh doanh 42
3.2.4.1. Tổng chi phí đầu tư 42
3.2.4.2. Phương án kinh doanh 43
3.2.4.3. Doanh thu kinh doanh 44
3.2.5. Hiệu quả dự án 45
3.2.5.1. Hiệu quả về kiến trúc quy hoạch 45
3.2.5.2. Hiệu quả xã hội của dự án 45
3.2.5.3. Hiệu quả kinh tế của dự án 46
VI. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN - ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HN 47
4.1. Thuận lợi 47
4.2. Khó khăn 48
4.3. Những bài hoc kinh nghiệm rút ra từ hoạt động
thực tiển của công ty 50
CHƯƠNG III
NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN - ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HN
I. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2010 52
1.1.Mục tiêu, phương hướng phát triển nhà ở của Hà Nội
từ nay đến năm 2010 52
1.2. Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội 53
II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI CỦA CÔNG TY TƯ VẤN - ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HN 55
2.1. Giải pháp về giải phóng mặt bằng tái định cư 55
2.2. Giải pháp về tài chính và nguồn vốn 56
2.3. Giải pháp về giá cả kinh doanh 58
2.4. Các giải pháp khác 59
2.4.1. Giải pháp đào tạo bổ sung nguồn nhân lực 59
2.4.2. Giải pháp về công nghệ 59
III. KIẾN NGHỊ 60
3.1. Cơ chế chính sách của Hà Nội 60
3.2. Cơ chế chính sách của thành phố 61
3.3. Đối với Tổng công ty 61
KẾT LUẬN 63
DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM KHẢO 64
PHỤ LỤC 65
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
Trong 15 năm trở lại đây, nền kinh tế Hà Nội không ngừng phát triển mạnh mẽ, GDP của Hà Nội tăng bình quân khoảng 8,2% trong giai đoạn 1986 –1991. Và tăng khoảng 12,58% trong giai đoạn 1991 – 1995, tăng 10,4% trong giai đoạn 1996 – 2000. GDP năm 2000 bằng 7,25%GDP của cả nước, 42%GDP của đồng bằng sông Hồng và 65%GDP của khu vực miền Bắc. GDP bình quân đầu người ở Hà Nội tăng từ 450 USD/người năm 1990 lên 990USD/người năm 2000, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nước. (Số liệu từ nguồn của Tổng cục thống kê)
2.3. Thực trạng nhà ở của Hà Nội hiện nay.
Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 80 triệu m2 của cả nước, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Với số dân là 2,8417 triệu người, bình quân mỗi người sinh hoạt trên 4,2m2 chỉ tiêu này quá thấp trong sinh hoạt của con người.
Năm 1990 với mức là 4,6m2/ người, năm 1992 với mức là 4,5m2/ người, năm 2000 với mức 6,5m2/ người, trong thời kỳ 1996 – 2000 thành phố đã đầu tư xây dựng mới 1.647.653 m2 đạt 109,8% kế hoạch đặt ra nhưng so với nhu cầu hiện tại thì vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết.Và hiện nay diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 9,7m2. (Nguyễn Quang Vinh- Trịnh Duy Luân(2000), Tác động kinh tế – xã hội của đổi mới trong lĩnh vực nhà ở đô thị, Nhà xuất bản Khoa học xã hội, Hà Nội ).
Bảng1
iện tích nhà ở bình quân đầu người ở Hà Nội giai đoạn 1997- 2001Năm
Dân số(người )
Bìnhquân/người(m2/người)
1997
2400000
5,2
1998
2.460.000
5,0
1999
2.517.000
5,7
2000
2.848.000
6,1
2001
2.980.000
8,3
2002
3.000.000
8,9
2003
3.100.000
9,0
Nguồn: Báo cáo của sở địa chính nhà đất Hà Nội năm 2004
2004(Dự kiến)
3.210.000
9,7
Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do quỹ nhà cũ xây dựng từ quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng. Hiện nay, nhà ở Hà Nội đã hư hỏng nghiêm trong khoảng 300.000m2( chiếm 2,5% quỹ nhà ) không còn an toàn cho người ở, nhất là khi có gió bão, động đất... đây là những nhà tầng chỉ dựa vào nhau mà đứng ở các phố cổ nội thành hay những nhà mới xây dựng nhưng bị lún, nứt nặng, có chỗ lún sâu tới hàng mét, nghiêng 15-20 độ ở các khu nhà cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong. Tổng số quỹ nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quỹ nhà ở. Số nhà hư hỏng nặng cần sửa chữa cải tạo chiếm 62% chỉ còn1/3 quỹ nhà là còn sử dụng tốt.
Như vậy có thể nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa được thỏa mãn. Đặc biệt là nhà cho người có thu nhập thấp, và trung bình. Theo ước tính của Sở nhà đất Hà Nội có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện không có khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở vẫn nóng bỏng và bức xúc đối với người Hà Nội, song việc tăng quỹ nhà ở này không hoàn toàn chỉ do nhu cầu ở thật sự mà còn vì mục đích kinh doanh. Người ta ồ ạt cải tạo nâng cấp nhà ở cũ để cho khách nước ngoài thuê, làm văn phòng ... xây dựng nhà ở mới đắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán cho người giàu đến nay đã ở mức bão hoà. Còn nhà ở của đại đa số các tầng lớp dân cư còn lại chưa được cải thiện.
Hiện nay diện tích nhà ở bình quân đầu người của Hà Nội là 9,7 m2 so với 10 năm trước đây thì đã tăng gấp 2 lần. 25,7% hộ gia đình sống trong nơi ở diện tích ở chính từ 46m2 đến 280 m2; 15,7% trong số đó có từ 3 phòng trở lên. Hàng ngàn ngôi nhà do tư nhân xây dựng có giá trị vài tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng đang hiện hữu trên đất thủ đô.
Nhưng bên cạnh đó cũng có những ngôi nhà chất lượng rất thấp , phần lớn người cùng kiệt sống tập trung tại các khu vực ngõ hẻm (37,1%), các xóm lao động (49,5%). Đó là chưa kể tới 54,2% hộ cùng kiệt đang thuê nhà hay ở nhà người thân. Có trên 40% các gia đình phải sử dụng chung các công trình phụ, nhà bếp, nhà tắm, khu vệ sinh,...
Cho đến nay ở Hà Nội đã dành trên 20% quỹ nhà , và 30% quỹ đất khi xây dựng dự án để xây nhà cho người có thu nhập thấp, đối tượng chuính sách, nhưng thực tế mới chỉ dừng lại ở chủ trương. (Nguồn số liệu từ báo Kinh tế đô thị số 4/2002).
III.THựC TRạNG HOạT ĐộNG ĐầU TƯ XâY DựNG NHà ở TạI Hà Nội CủA CÔNG TY TƯ VấN ĐầU TƯ XÂY DựNG Và PHáT TRIểN NHà Hà NộI .
3.1. Tình hình xây dựng nhà ở của công ty.
Từ khi Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện đường lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thì lĩnh vực nhà ở cũng được xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân chưa đầu tư vào phát triển nhà ở, và có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở tầng thấp để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng và Phát triển nhà ở Hà Nội đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt là quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho các cán bộ công nhân viên chức nhà nước, cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh định hướng đó của công ty là đúng đắn. Những công trình của công ty đã nối tiếp nhau hình thành như:
+Các dự án dự án tiêu biểu đã thực hiện gần đây:
Tên dự án
Quy mô
Diện tích sàn
Vốn đầu tư
1.NhàB3B chung cư cao tầng
Khu Tái định cư Nam Trung Yên
13 tầng – 120 căn hộ
11.700m2
36.855 triệu
2.Nhà 6.8 NO – chung cư cao tầng.
Tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân- Hà Nội
9 tầng – 36 căn hộ
15.160m2
47.754 triệu
3.Nhà chung cư cao tấng A14.
Khu Tái định cư Nam Trung Yên
11 tầng-6 nhà -650 căn hộ
51.700m2
134.247.756 triệu
4.NhàB3C chung cư cao tầng.
Khu Tái định cư Nam Trung Yên
13 tầng – 120 căn hộ
11.700m2
36.855 triệu
5.Trụsởvăn phòng làm việc.
270 Thụy Khuê- Tây Hồ –Hà Nội
13 tầng
6310m2
18591 triệu
6.Nhà để bán 17 tầng cầu Diễn.
Dự án nhà ở cầu Diễn
17 tầng – 4 nhà - 1000 căn hộ
16.625m2
18.591 triệu
7.Nhà chung cư cao tầng B6A.
Khu Tái định cư Nam Trung Yên.
17 tầng- 120 căn hộ
26.800m2
92.931 triệu
8.Nhà chung cư Phường Hồng Sơn – Thành Phố Vinh – Nghệ An.
1000 hộ
10 ha
90,832 tỷ đồng
9.Khu đô thị mới Sài Đồng
56 ha
1000 tỷ
10.Khu đô thị mới Quang Trung Vinh- Thành Phố Vinh – Nghệ An
20 ha
850 tỷ
11.Khu đô thị mới Cầu Bươu
21ha
600 tỷ
+Các dự án đầu tư phát triển nhà đang thực hiện :
TT Tên dự án
Tổng mức đầu tư (tỷ đồng)
1. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm-HN (Giai đoạn I)
62
2. Khu nhà ở tại xã Cổ Nhuế-Từ Liêm -HN
11,954
3. Khu nhà ở tại xã Xuân Đỉnh -Từ Liêm -HN
69,199
4. Khu nhà ở tại xã Mai Dịch -Từ Liêm -HN
17,44
5. Khu nhà ở Cầu Diễn-Từ Liêm -Hà Nội(Giai đoạnII)
67
6. Khu nhà ở tại xã Mỹ Đình-Từ Liêm-HN
27
Nguồn : Phòng kế hoạch – Công ty Tư vấn - Đầu tư xây dựng và phát triển nhà HN
3.1.1. Tình hình huy động và sử dung vốn đầu tư xây dựng nhà ở của công ty.
Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân bố cho các năm không đều. Nhìn chung từ những năm 1996 đến nay vốn đầu tư thực hiện tăng giảm không đều, trong giai đoạn 1996 – 2004, nguồn này là 298,58 tỷ VNĐ vốn của doanh nghiệp; 18,5252 tỷ VNĐ vốn ngân sách trả trước; 7,4184 tỷ VNĐ vốn nhận thầu xây lắp và 26,4629 tỷ VNĐ vốn vay ưu đãi.
Vốn đầu tư của toàn công ty tăng cao đến năm 1999, sau đó giảm mạnh. Năm 1996 còn là 32,29%, đến năm 2002 là -32,31%. Giá trị vốn đầu tư năm 2003 đạt tốc độ tăng vốn cao nhất từ trước đến nay là 87%, có thể giải thích thực tế này là do đến năm 2000 Công ty đẩy mạnh đầu tư dự án, vốn đầu tư giảm nhẹ do Công ty chú ý đến công tác chuẩn bị đầu tư mà chưa bắt đầu vào thực hiện dự án.
Loại trừ phần vốn do nhận thầu xây lắp, giá trị sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực Tư vấn, thiết kế là lĩnh vực không đòi hỏi vốn đầu tư, còn lại phần đầu tư dự án có cơ cấu vốn như sau:
- Khoảng 10% là vốn công ty.
Khoảng 82% là vốn huy động.
Khoảng 8% là vốn ngân sách trả trước.
Khoảng 10% giá trị tổng vốn đầu tư là vốn vay ưu đãi của quỹ phát triển nhà.
Thời kỳ 1996 – 2004, nguồn vốn đầu tư dự án ở Công ty tương ứng với các nguồn trên là:
Vốn của Công ty: 29,1162 tỷ VNĐ
Vốn huy động: 217,0496 tỷ VNĐ
Vốn ngân sách: 18,5252 tỷ VNĐ
Vốn vay: 26,4629 tỷ VNĐ ( Nguồn của Phòng Kế hoạch – Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội )
Vốn đầu tư do công ty thực hiện 100% vốn trong nước, các dự án không huy động vốn từ nước ngoài kể cả ODA. Công ty chỉ tiến hành đầu tư dự án nhà ở là chủ yếu. Loại hình đầu tư này chỉ huy động vốn từ khách hàng lên đến 82% tổng vốn đầu tư .
Bảng 2: Cơ cấu vốn đầu tư của công ty giai đoạn 1996-2004
Đơn vị: Tỷ đồng
STT
Năm
Tổngvốn
Vốn doanh nghiệp
Vốn huy động
Vốn ngân sách
Vốn vay ưu đãi
Vốn thầu XL
1
1996
25,104
2,4684
18,4008
1,5708
2,244
0,42
2
1997
34,92
3,432
25,584
2,184
3,12
0,6
3
1998
44,1
4,29
31,98
2,73
3,9
1,2
4
1999
45,564
4,448
33,1608
2,8308
4,044
1,08
5
2000
41,879
4,128
30,7716
2,6268
3,7526
0,6
6
2001
34,3553
3,3996
25,344
...