Download miễn phí Đề tài Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
NỘI DUNG 3
Chương I: Cơ sơ lý luận vờ quản lý chung cư 3
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng: 3
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội: 3
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: 3
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: 4
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng: 4
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại: 4
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư: 5
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư: 6
3.1/ Các quy định chung: 6
3.2/ Quản lý: 12
CHƯƠNG II: Thực trạng 14
1/ Tỡnh hỡnh phỏt triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: 14
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội: 19
2.1/ Quản lý cư trú: 19
2.2/ Bảo quản sửa chữa: 21
2.3/ Cỏc dịch vụ: 25
3/ Đánh giá chung: 30
CHƯƠNG III: Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở 34
Hà Nội 34
Kết luận 50
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
You must be registered for see links
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
cú điều kiện gặp gỡ thõn mật trong tỡnh xúm giềng thõn thiết vốn là truyền thống tốt đẹp của dõn tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiờn cứu cỏc loại hỡnh khụng gian cú chức năng cụng cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại cỏc đụ thị lớn là một định hướng cần thiết. Đồng thời phải cú thể chế,bộ mỏy và cách vận hành phự hợp.
Tuy nhiờn, hiện nay cỏc khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phỏt triển theo hỡnh thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dõn, mà cũn coi nhẹ cụng tỏc quản lý, thậm chớ cú nơi bị buụng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiờm cứu, ban hành phự hợp với thực tế. Vỡ vậy, việc người dõn trong quỏ trỡnh sử dụng tuỳ tiện khụng chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đó diễn ra khỏ phổ biến hiện nay tại cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đụ thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ cụng trỡnh giảm, những vấn đề mang tớnh xó hội ngày càng phỏt sinh gay gắt giữa cỏc cư dõn sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mõu thuẫn kộo dài khụng giải quyết dứt điểm.
Túm lại, so với cỏc khu nhà chung cư trong những thập niờn trước đõy thỡ sự phỏt triển cỏc khu nhà chung cư hiện nay cú những chuyển biến rừ rệt cả về quy mụ kiến trỳc và hệ thống cỏc dịch vụ. Tuy nhiờn, vấn đề quản lý vẫn cũn bất cập và là một nội dung cần được nghiờn cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trỳ:
Hiện nay, trong cỏc khu chung cư cao tầng, cụng tỏc quản lý cư trỳ cũn buụng lỏng. Tỡnh trạng lộn xộn về số nhõn khẩu, hộ khẩu trong cỏc khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trớ tỏi định cư cho người dõn đến định cư tại cỏc khu chung cư, ta thấy chưa cú sự phõn loại thành phần dõn cư, mà cứ đưa từng cụm dõn cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giỏo viờn, nhà trớ thức, Cỏc thành phần này cú nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khỏc nhau. Nờn khú hoà hợp và thường xuyờn xảy ra tranh chấp.
Ở cỏc khu chung cư cũ thỡ việc quản lý cư trỳ rất kộm: Nhiều nhà chung cư cú người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý khụng giỏm sỏt được, kể cả khi biết những người định cư tại đú vướng mắc vào cỏc tệ nạn xó hội thỡ họ cũng khụng cú giải phỏp để giỳp đỡ. Rồi người cư trỳ chỉ làm theo lợi ớch của cỏ nhõn mỡnh mà quờn đi lợi ớch của cộng đồng.
Ban quản lý ở cỏc khu nhà chung cư chưa đi sõu, đi sỏt vào đời sống của người dõn, họ chưa quan tõm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đó để xảy ra nhiều tỡnh trạng đỏng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,
Nhưng hiện nay ở cỏc khu nhà chung cư mới thỡ vấn đề quản lý cư trỳ cũng cú nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bỏn đảo “Bắc Linh Đàm” cú nhõn viờn quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trụng xe, quản lý kiụt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, cũn cú thêm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trỳ hoà giải, quản lý nhõn khẩu trong cỏc gia đỡnh và sự thay đổi nhõn khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thờm nhõn khẩu. Cụng tỏc tạm trỳ, tạm vắng cũng được đụn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dõn như: Ma chay, cưới hỏi,
Chớnh sự quan tõm của ban quản lý đến đời sống của cư dõn đó củng cố niềm tin để người dõn cú thể yờn tõm khi sống trong cỏc khu chung cư.
Do vậy, để cho mụ hỡnh nhà chung cư cao tầng được phỏt triển một cỏch lành mạnh thỡ cụng tỏc quản lý cư trỳ ngày càng phải được chỳ trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhõn khẩu đến việc tỡm hiểu tõm tư tỡnh cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dõn, để từ đú tỡm ra cỏc biện phỏp cũng như cú cỏc chớnh sỏch phự hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dõn.
2.2/ Bảo quản sửa chữa:
Cỏc nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xõy dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khộp kớn. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dỏng kiến trỳc đơn điệu, chất lượng xõy dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thớch ứng với những biến dạng của nền đất, nền múng chưa được thiết kế xử lý một cỏch thớch đỏng phự hợp với điều kiện địa chất cụng trỡnh phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phớ cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giỏ trị cụng trỡnh cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khỏc từ trước tới nay chưa cú quy định đầu tư cho cụng tỏc chựng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Cú thể núi chỳng ta chỉ cú khai thỏc mà chưa cú sự quan tõm thớch đỏng cho việc chựng tu, bảo dưỡng.
Cụng tỏc quản lý cỏc khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đó cú nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuờ. Nhiều năm qua nhà nước chưa cú quy chế quản lý dạng nhà này nờn cụng tỏc quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xỏc định rừ quyền và nghĩa vụ của cỏc chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trỡ, cỏp điện, cấp nước, thoỏt nước, diện tớch hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh mụi trường và rỏc thải, Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la:
Cỏc hộ dõn tuỳ tiện đục phỏ, sửa chữa, cải tạo lắp thờm bể nước, lắp thờm khung sắt tại ban cụng, logia “chuồng cọp”. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ cụng trỡnh và làm xấu đi bộ mặt kiến trỳc đụ thị.
Cỏc hộ dõn tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi cú sự cố kỹ thuật đối với cụng trỡnh cấp điện, cấp nước, thoỏt nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho cỏc cụng trỡnh xuống cấp nhanh chúng.
Mặt khỏc chưa xỏc định được nghĩa vụ tham gia của cỏc hộ sở hữu tư nhõn và cỏc hộ thuờ nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trỡ hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tỡnh trạng hệ thống thoỏt nước, bể phốt ở nhiều khu nhà bị quỏ tải, thường xuyờn ngập ỳng về mựa mưa, gõy mất vệ sinh mụi trường.
Diện tớch hành lang, cầu thang, sõn chung, bị cỏc hộ lấn chiếm sử dụng riờng, nhất là cỏc diện tớch tại tầng một cỏc khu nhà ở chung cư bị cỏc hộ lấn chiếm để cơi nới diện tớch ở, tỡnh trạng quản lý đất cụng của chớnh quyền địa phương và của cụng ty quản lý nhà khụng thực hiện được, dẫn đến thường xuyờn xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Đi vào thực tế ta thấy đối với cỏc nhà xõy dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng cũn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiờn nhiều nhà bị lỳn mạnh như khu “Thành Cụng, Giảng Vừ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với cỏc nhà khỏc bao gồm số nhà lắp ghộp tấm lớn ở Hà Nội cũn lại khu nhà Tõn Mai, Tương Mai Hà Nội. Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Do nhà nước chưa cú quy định rừ ràng và và đầu tư cho cụng tỏc trùng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quỏ trỡnh sử dụng cỏc hạng mục kỹ thuật đó hết niờn hạn sử dụng lại khụng được sửa chữa trùng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoỏt nước, xả rỏc,. đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết.
Sở dĩ cú những hạn chế trờn tồn tại là do:
Hiện nay chưa cú sự quy định rừ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là:
Chưa cú quy định cụ thể thời gian định kỳ cho cụng tỏc trùng tu nhà ở chung cư cao tầng và cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật. Do đú việc xõy dựng kế hoạch trùng tu và dự trự kinh phớ cụng tỏc này chưa thể hiện được.
Theo quy định hiện hành thỡ việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiờn, phần diện tớch sử dụng chung, cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật chưa cú văn bản cụ thể quy định mức đúng gúp kinh phớ để trùng tu, sửa chữa. Mặt khỏc việc sửa chữa trong cỏc căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dõn đó tự đục phỏ cả kết cấu chịu lực gõy nguy hiểm cho cả ngụi nhà, nhiều hộ dõn đó tự cơi nới, lấn chiếm diện tớch chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gõy khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngụi nhà.
Bờn cạnh đú, kinh phớ để thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.
Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đó quy định cỏc hộ dõn phải đúng gúp một số tiền nhất định hang thỏng. Dự ỏn khu đụ thị mới Bỏc Linh Đàm đó quy định thu 30.000đ/thỏng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho cụng tỏc quản lý. Mặt khỏc, một số hộ dõn từ chối đúng gúp thờm với lý do hoàn cảnh khú khăn hay cho rằng họ khụng cú nghĩa vụ đúng gúp.
Hiện nay chưa cú văn bản cụ thể về trỏch nhiệm đúng gúp kinh phớ của chủ đầu tư và cỏc hộ dõn cho việc thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng.
Chớnh vỡ vậy mà đó dẫn đến tỡnh trạng thiếu kinh phớ cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nờn cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng.
Một nguyờn nhõn nữa cũng phải nhắc đến đú là thực trạng về cơ cấu tổ chức.
Hiện nay, thành phố cú 3 cụng ty cú chức năng quản lý quỹ nhà này, bỡnh quõn mỗi cụng ty cú từ 3 – 4 xớ nghiệp thành viờn và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khỏc nhau. Ở dưới mỗi xớ nghiệp lại cú cỏc phũng ban chuyờn mụn riờng biệt hay cỏc tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trờn cựng một địa bàn thành ...
Như vậy, việc nghiờn cứu cỏc loại hỡnh khụng gian cú chức năng cụng cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại cỏc đụ thị lớn là một định hướng cần thiết. Đồng thời phải cú thể chế,bộ mỏy và cách vận hành phự hợp.
Tuy nhiờn, hiện nay cỏc khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phỏt triển theo hỡnh thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dõn, mà cũn coi nhẹ cụng tỏc quản lý, thậm chớ cú nơi bị buụng lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiờm cứu, ban hành phự hợp với thực tế. Vỡ vậy, việc người dõn trong quỏ trỡnh sử dụng tuỳ tiện khụng chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đó diễn ra khỏ phổ biến hiện nay tại cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đụ thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ cụng trỡnh giảm, những vấn đề mang tớnh xó hội ngày càng phỏt sinh gay gắt giữa cỏc cư dõn sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mõu thuẫn kộo dài khụng giải quyết dứt điểm.
Túm lại, so với cỏc khu nhà chung cư trong những thập niờn trước đõy thỡ sự phỏt triển cỏc khu nhà chung cư hiện nay cú những chuyển biến rừ rệt cả về quy mụ kiến trỳc và hệ thống cỏc dịch vụ. Tuy nhiờn, vấn đề quản lý vẫn cũn bất cập và là một nội dung cần được nghiờn cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trỳ:
Hiện nay, trong cỏc khu chung cư cao tầng, cụng tỏc quản lý cư trỳ cũn buụng lỏng. Tỡnh trạng lộn xộn về số nhõn khẩu, hộ khẩu trong cỏc khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trớ tỏi định cư cho người dõn đến định cư tại cỏc khu chung cư, ta thấy chưa cú sự phõn loại thành phần dõn cư, mà cứ đưa từng cụm dõn cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giỏo viờn, nhà trớ thức, Cỏc thành phần này cú nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khỏc nhau. Nờn khú hoà hợp và thường xuyờn xảy ra tranh chấp.
Ở cỏc khu chung cư cũ thỡ việc quản lý cư trỳ rất kộm: Nhiều nhà chung cư cú người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý khụng giỏm sỏt được, kể cả khi biết những người định cư tại đú vướng mắc vào cỏc tệ nạn xó hội thỡ họ cũng khụng cú giải phỏp để giỳp đỡ. Rồi người cư trỳ chỉ làm theo lợi ớch của cỏ nhõn mỡnh mà quờn đi lợi ớch của cộng đồng.
Ban quản lý ở cỏc khu nhà chung cư chưa đi sõu, đi sỏt vào đời sống của người dõn, họ chưa quan tõm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đó để xảy ra nhiều tỡnh trạng đỏng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,
Nhưng hiện nay ở cỏc khu nhà chung cư mới thỡ vấn đề quản lý cư trỳ cũng cú nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bỏn đảo “Bắc Linh Đàm” cú nhõn viờn quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trụng xe, quản lý kiụt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, cũn cú thêm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trỳ hoà giải, quản lý nhõn khẩu trong cỏc gia đỡnh và sự thay đổi nhõn khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thờm nhõn khẩu. Cụng tỏc tạm trỳ, tạm vắng cũng được đụn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dõn như: Ma chay, cưới hỏi,
Chớnh sự quan tõm của ban quản lý đến đời sống của cư dõn đó củng cố niềm tin để người dõn cú thể yờn tõm khi sống trong cỏc khu chung cư.
Do vậy, để cho mụ hỡnh nhà chung cư cao tầng được phỏt triển một cỏch lành mạnh thỡ cụng tỏc quản lý cư trỳ ngày càng phải được chỳ trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhõn khẩu đến việc tỡm hiểu tõm tư tỡnh cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dõn, để từ đú tỡm ra cỏc biện phỏp cũng như cú cỏc chớnh sỏch phự hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dõn.
2.2/ Bảo quản sửa chữa:
Cỏc nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xõy dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khộp kớn. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dỏng kiến trỳc đơn điệu, chất lượng xõy dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thớch ứng với những biến dạng của nền đất, nền múng chưa được thiết kế xử lý một cỏch thớch đỏng phự hợp với điều kiện địa chất cụng trỡnh phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phớ cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giỏ trị cụng trỡnh cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khỏc từ trước tới nay chưa cú quy định đầu tư cho cụng tỏc chựng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Cú thể núi chỳng ta chỉ cú khai thỏc mà chưa cú sự quan tõm thớch đỏng cho việc chựng tu, bảo dưỡng.
Cụng tỏc quản lý cỏc khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đó cú nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuờ. Nhiều năm qua nhà nước chưa cú quy chế quản lý dạng nhà này nờn cụng tỏc quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xỏc định rừ quyền và nghĩa vụ của cỏc chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trỡ, cỏp điện, cấp nước, thoỏt nước, diện tớch hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh mụi trường và rỏc thải, Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la:
Cỏc hộ dõn tuỳ tiện đục phỏ, sửa chữa, cải tạo lắp thờm bể nước, lắp thờm khung sắt tại ban cụng, logia “chuồng cọp”. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ cụng trỡnh và làm xấu đi bộ mặt kiến trỳc đụ thị.
Cỏc hộ dõn tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi cú sự cố kỹ thuật đối với cụng trỡnh cấp điện, cấp nước, thoỏt nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho cỏc cụng trỡnh xuống cấp nhanh chúng.
Mặt khỏc chưa xỏc định được nghĩa vụ tham gia của cỏc hộ sở hữu tư nhõn và cỏc hộ thuờ nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trỡ hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tỡnh trạng hệ thống thoỏt nước, bể phốt ở nhiều khu nhà bị quỏ tải, thường xuyờn ngập ỳng về mựa mưa, gõy mất vệ sinh mụi trường.
Diện tớch hành lang, cầu thang, sõn chung, bị cỏc hộ lấn chiếm sử dụng riờng, nhất là cỏc diện tớch tại tầng một cỏc khu nhà ở chung cư bị cỏc hộ lấn chiếm để cơi nới diện tớch ở, tỡnh trạng quản lý đất cụng của chớnh quyền địa phương và của cụng ty quản lý nhà khụng thực hiện được, dẫn đến thường xuyờn xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Đi vào thực tế ta thấy đối với cỏc nhà xõy dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng cũn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiờn nhiều nhà bị lỳn mạnh như khu “Thành Cụng, Giảng Vừ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với cỏc nhà khỏc bao gồm số nhà lắp ghộp tấm lớn ở Hà Nội cũn lại khu nhà Tõn Mai, Tương Mai Hà Nội. Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Do nhà nước chưa cú quy định rừ ràng và và đầu tư cho cụng tỏc trùng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quỏ trỡnh sử dụng cỏc hạng mục kỹ thuật đó hết niờn hạn sử dụng lại khụng được sửa chữa trùng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoỏt nước, xả rỏc,. đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết.
Sở dĩ cú những hạn chế trờn tồn tại là do:
Hiện nay chưa cú sự quy định rừ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là:
Chưa cú quy định cụ thể thời gian định kỳ cho cụng tỏc trùng tu nhà ở chung cư cao tầng và cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật. Do đú việc xõy dựng kế hoạch trùng tu và dự trự kinh phớ cụng tỏc này chưa thể hiện được.
Theo quy định hiện hành thỡ việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiờn, phần diện tớch sử dụng chung, cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật chưa cú văn bản cụ thể quy định mức đúng gúp kinh phớ để trùng tu, sửa chữa. Mặt khỏc việc sửa chữa trong cỏc căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dõn đó tự đục phỏ cả kết cấu chịu lực gõy nguy hiểm cho cả ngụi nhà, nhiều hộ dõn đó tự cơi nới, lấn chiếm diện tớch chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gõy khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngụi nhà.
Bờn cạnh đú, kinh phớ để thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.
Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đó quy định cỏc hộ dõn phải đúng gúp một số tiền nhất định hang thỏng. Dự ỏn khu đụ thị mới Bỏc Linh Đàm đó quy định thu 30.000đ/thỏng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho cụng tỏc quản lý. Mặt khỏc, một số hộ dõn từ chối đúng gúp thờm với lý do hoàn cảnh khú khăn hay cho rằng họ khụng cú nghĩa vụ đúng gúp.
Hiện nay chưa cú văn bản cụ thể về trỏch nhiệm đúng gúp kinh phớ của chủ đầu tư và cỏc hộ dõn cho việc thực hiện cụng tỏc quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng.
Chớnh vỡ vậy mà đó dẫn đến tỡnh trạng thiếu kinh phớ cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nờn cỏc khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng.
Một nguyờn nhõn nữa cũng phải nhắc đến đú là thực trạng về cơ cấu tổ chức.
Hiện nay, thành phố cú 3 cụng ty cú chức năng quản lý quỹ nhà này, bỡnh quõn mỗi cụng ty cú từ 3 – 4 xớ nghiệp thành viờn và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khỏc nhau. Ở dưới mỗi xớ nghiệp lại cú cỏc phũng ban chuyờn mụn riờng biệt hay cỏc tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trờn cựng một địa bàn thành ...