Download Đề tài Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam
Đây chính là điểm bùng phát của cơn bão bất động sản Thái Lan. Quá nhiều dự án lớn và đắt đỏ được đầu tư xây dựng. Như vậy, cho đến giữa những năm 90, số lượng và giá cả của bất động sản Thái Lan đã vượt ngưỡng cân bằng tự nhiên. Trong năm 1994 hơn 250 000 căn nhà được rao bán ở Băng Cốc và một số khu vực lân cận. Tháng 4 năm 1995, các công ti phát triển nhà đất rao bán khoảng 170 000 căn hộ trong khi nhu cầu chỉ dừng lại ở ngưỡng 100 000 đến 120 000 căn hộ mỗi năm.
Đến năm 1995, thị trường bất động sản Thái Lan bắt đầu chịu sức ép lớn từ hai phía. Đó là hiện tương cung vượt quá cầu và sự chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng. Ngân hàng nhà nước Thái Lan ban hành hạn mức tín dụng nhằm cắt giảm khối lượng vốn bơm vào thị trường bất động sản. Trong khi ấy, do giá nguyên vật liệu tăng cao, giới đầu tư lại ngần ngại, không chịu hạ giá nhà đất để giảm sức ép và lâm vào tình trạng thiếu tiền mặt trầm trọng.
Đến năm 1996, thị trường có nhiều bất ổn nghiêm trọng. Tổng số nợ trên bất động sản đã lên tới 800 tỉ bahts. Các công ti xây dựng, trong đó nổi tiếng nhất là Sompasong Land Plc (nợ lãi trên 80 tỉ) đứng trước nguy cơ không thể thanh toán được lãi xuất. Chính điều này đã đẩy các ngân hàng thương mại lâm vào khó khăn lớn, đặc biệt là các tổ chức liên quan đến hoạt động chung chuyển vốn đầu tư nước ngoài. Kết quả là sự thất bại của ngân hàng trung ương trong việc kiểm soát đồng Bahts, kéo theo sự sụp đổ của hàng chục ngân hàng lớn nhỏ và làm tan vỡ bong bóng nhà đất.
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất: Xảy ra do sự mở rộng tín dụng (cho vay dưới chuẩn, lãi suất thấp và dòng vốn lớn từ bên ngoài Hoa Kỳ chảy vào), khiến cho những tài sản có tính rủi ro cao nhất tăng giá. Nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng (64% năm 1994 lên 69.2% năm 2004) làm tăng cao giá nhà đất (tăng 124% từ 1997 đến 2006) và tiêu dùng cá nhân. Bên cạnh đó yếu tố “văn hóa tiêu dùng” cũng không thể bỏ qua. Một nền kinh tế ngày càng dựa vào sự “thỏa mãn tức thì” (giá nhà đất tăng khiến người dân giảm tiết kiệm, tăng cường vay nợ và tiêu dùng) khiến tỉ lệ nợ của các hộ gia đình trên phần trăm ngân sách chi tiêu gia đình tăng lên 134% (2008).
Đầu cơ vào bất động sản “nóng” quá mức: Giá nhà đất nói chung tăng lên gần gấp đôi trong giai đoạn 2000-2006 – một hiện tượng chưa từng có ngay cả khi đã giảm trừ lạm phát. Trong khi nhà ở từ trước đến nay không được coi là khoản đầu tư chứng khoán thì quan niệm này đã thay đổi trong suốt thời kì bong bóng nhà đất. Việc đầu cơ vào bất động sản cũng là một nhân tố dẫn đến cuộc khủng hoảng. Chẳng hạn, một công ty bất động sản ước tính có 85% số nhà công ở Miami là dùng cho mục đích đầu tư. Năm 2006, 1.65 triệu căn nhà được mua với mục đích đầu tư (chiếm 22%), cộng với 14% (1.07 triệu căn) mua là nhà trống hay biệt thự nghỉ dưỡng. Năm 2005, con số này tương ứng là 28% và 12%. Như vậy, gần 40% doanh thu mua nhà có được từ việc mua đi bán lại – một con số kỉ lục.
Hoạt động cho vay cầm cố rủi ro cao: Trong một vài năm trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng, hành vi của người cho vay thay đổi rõ rệt – họ tỏ ra dễ dãi hơn với những người vay tiền có rủi ro cao, bao gồm cả giới nhập cư bất hợp pháp. Nợ dưới chuẩn chỉ là 35 tỉ USD, chiếm tới 5% tổng giá trị năm 1994, nhưng đã leo thang lên 9% năm 1996, 13% năm 1999 và 20% năm 2006 (600 tỉ USD). Một nghiên cứu của Cục dự trữ liên bang Mỹ cho thấy độ vênh giữa lãi suất cho vay chuẩn và dưới chuẩn ngày một thu hẹp trong giai đoạn 2001 – 2007. Thêm vào đó, người cho vay ngày một tạo thêm “động lực” để người cần vốn vay tiền với nhiều lựa chọn “hấp dẫn” hơn. Năm 2005, có tới 43% những người vay tiền mua nhà lần đầu không bị bắt buộc phải trả góp.
Hoạt động chứng khoán hóa: Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính, cho vay cơ cấu xuất hiện vào những năm 1970 mà trong đó các tài sản thế chấp của những người đi vay khác nhau hay các công cụ tài chính được mua lại, tập hợp, “đóng gói” phân thành các nhóm rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu. Tiền thu được từ người mua các chứng khoán này sẽ được các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để cho người đem thế chấp tài sản vay tiền.
Đồ thị 2.2: Toàn cảnh lừa đảo thế chấp tại Mỹ từ 1996 – 2006
Nguồn: Wikipedia
Do sự tồn tại của hoạt động tài chính này, nhà đầu tư ngày một hứng thú với chứng khoán có đảm bảo bằng thế chấp (MBS – mortgage backed security), tạo ra những khoản vay có độ rui ro tín dụng cao, kết hợp lại và rủi ro sẵn sàng chuyển sang cho người khác (ở đây là các nhà đầu tư). Tỉ lệ tài sản thế chấp dưới chuẩn được chứng khoán hóa tăng từ 54% năm 2001 lên 75% năm 2006. Người ta cho rằng tiêu chuẩn cho vay cầm cố lỏng lẻo hơn trước bởi sự xuống cấp trong về mặt đạo đức, khi mà mỗi mắt xích trong dây chuyền cho vay cầm cố thu được lợi nhuận và chuyển lại rủi ro sang cho người khác.
Sự lỏng lẻo trong chính sách nới lỏng tín dụng của Nhà nước
Xếp hạng tín dụng không chính xác: Việc xếp hạng cao cho các giao dịch chứng khoán hóa (CDO và MBS) trên cơ sở các khoản vay thế chấp dưới chuẩn, góp hần hình thành nên bong bóng nhà đất, hiện đang nằm trong diện điều tra của các cơ quan xếp hạng tín dụng.
Đồ thị 2.3: Nợ dưới chuẩn ở Mỹ tăng vọt 2004 - 2006
Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố: Công bố không đúng số liệu vay vốn và gian lận cầm cố cũng góp phần gây nên cuộc khủng hoảng. Báo cáo của Bộ tài chính Hoa Kỳ cho thấy số vụ gian lận cầm cố đã tăng 1411% từ năm 1997 đến 2005. Theo một nghiên cứu mới đây của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản bán buôn, các công ty môi giới cầm cố ở Mỹ đã cho vay mua nhà tới 68% với các khoản vay dưới chuẩn và Alt-A (khoản vay dưới chuẩn và chuẩn) chiếm 42.7% tổng khối lượng sản xuất của các nhà môi giới vào năm 2004.
Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao: Các bên bảo lãnh quyết định mức độ rủi ro tín dụng của một người đi vay cụ thể theo các tiêu chí nhất định – hầu hết đều rơi vào nhóm 3C: tín dụng, khả năng và thế chấp. 40% các khoản vay dưới chuẩn năm 2007 là nhờ bảo lãnh tự động.
Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ: Nhiều đạo luật có từ thế kỉ 20 vẫn đang điều hành nền kinh tế thế kỉ 21 của chúng ta, đơn cử như Gramm-Leach-Bliley – một đạo luật được ban hành từ 1999 có thể được kể đến như một tác nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn; hay đạo luật CRA (community reinvestment act) đã tạo điều kiện cho người tiêu dùng không đáng tin cậy vay.
Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương quan tâm tới các chính sách quản lý tiền tệ hơn là rủi ro đến từ các bong bóng nhà đất và công ty ảo (dot com) - thể hiện ở việc ưu tiên phản ứng trước diễn biến của các bong bóng thay vì tìm cách tránh chúng.
Tác động của cuộc khủng hoảng
Việc giá nhà đất sụt giảm 1 cách nhanh chóng gây nên 1 loạt các tác động lên nền kinh tế. Cá nhân và các nhà đầu tư không thể bán nhà một cách nhanh chóng để thu lợi nhuận tức thời, các nợ thế chấp có tỷ giá thay đổi tăng giá bất thường khiến nhiều chủ nhà đất không thể trả được các khoản nợ này. Điều này gây tổn thất lớn cho các đảm bảo dựa trên nợ thế chấp gây thất thoát cho nhiều ngân hàng và các công ty đầu tư. Hậu quả của khủng hoảng không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tề.
Đối với thế giới tài chính
Tháng 08/2007, sau thời gian dài phát triển quá nóng bong bóng cho vay bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ bùng nổ gây suy sụp niềm tin của người tiêu dùng và các nhà đầu tư. Hàng loạt các nhà đầu tư rút khỏi các hạng mục đầu tư bị coi là có mức rủi ro cao tạo nguy cơ thua lỗ cao. Để chuẩn bị đối phó với với cơn bão thua lỗ được đoán sẽ xảy ra trong năm 2008 các tổ chức tài chính Mỹ đã giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính (deleveraging) trong bản cân đối tài chính nhằm nâng tỷ lệ vốn trong tổng tài sản (capital/asset ratio). Hậu quả ngoài dự tính của hành động này là làm suy giảm nghiêm trọng thanh khoản trong hệ thống tài chính, dẫn đến tình trang đóng băng của nhiều công cụ tài chính. Điều nay tiếp tục làm giảm giá các loại chứng khoán, đặc biệt là các sản phẩm liên quan đến địa ốc, tạo vòng tròn lặp (feedback loop) là xấu đi bản cân đối tài sản của các tổ chức tài chính, nhiều ngân hàng rơi vào nguy cơ phá sản.
Đến cuối năm 2007, FED cắt lãi xuất cơ bản xuống 4,25% và mở thêm công cụ tiền mới nhằm...
Download Đề tài Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và những gợi ý cho Việt Nam miễn phí
Đây chính là điểm bùng phát của cơn bão bất động sản Thái Lan. Quá nhiều dự án lớn và đắt đỏ được đầu tư xây dựng. Như vậy, cho đến giữa những năm 90, số lượng và giá cả của bất động sản Thái Lan đã vượt ngưỡng cân bằng tự nhiên. Trong năm 1994 hơn 250 000 căn nhà được rao bán ở Băng Cốc và một số khu vực lân cận. Tháng 4 năm 1995, các công ti phát triển nhà đất rao bán khoảng 170 000 căn hộ trong khi nhu cầu chỉ dừng lại ở ngưỡng 100 000 đến 120 000 căn hộ mỗi năm.
Đến năm 1995, thị trường bất động sản Thái Lan bắt đầu chịu sức ép lớn từ hai phía. Đó là hiện tương cung vượt quá cầu và sự chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng. Ngân hàng nhà nước Thái Lan ban hành hạn mức tín dụng nhằm cắt giảm khối lượng vốn bơm vào thị trường bất động sản. Trong khi ấy, do giá nguyên vật liệu tăng cao, giới đầu tư lại ngần ngại, không chịu hạ giá nhà đất để giảm sức ép và lâm vào tình trạng thiếu tiền mặt trầm trọng.
Đến năm 1996, thị trường có nhiều bất ổn nghiêm trọng. Tổng số nợ trên bất động sản đã lên tới 800 tỉ bahts. Các công ti xây dựng, trong đó nổi tiếng nhất là Sompasong Land Plc (nợ lãi trên 80 tỉ) đứng trước nguy cơ không thể thanh toán được lãi xuất. Chính điều này đã đẩy các ngân hàng thương mại lâm vào khó khăn lớn, đặc biệt là các tổ chức liên quan đến hoạt động chung chuyển vốn đầu tư nước ngoài. Kết quả là sự thất bại của ngân hàng trung ương trong việc kiểm soát đồng Bahts, kéo theo sự sụp đổ của hàng chục ngân hàng lớn nhỏ và làm tan vỡ bong bóng nhà đất.
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
-06-2009Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất: Xảy ra do sự mở rộng tín dụng (cho vay dưới chuẩn, lãi suất thấp và dòng vốn lớn từ bên ngoài Hoa Kỳ chảy vào), khiến cho những tài sản có tính rủi ro cao nhất tăng giá. Nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng (64% năm 1994 lên 69.2% năm 2004) làm tăng cao giá nhà đất (tăng 124% từ 1997 đến 2006) và tiêu dùng cá nhân. Bên cạnh đó yếu tố “văn hóa tiêu dùng” cũng không thể bỏ qua. Một nền kinh tế ngày càng dựa vào sự “thỏa mãn tức thì” (giá nhà đất tăng khiến người dân giảm tiết kiệm, tăng cường vay nợ và tiêu dùng) khiến tỉ lệ nợ của các hộ gia đình trên phần trăm ngân sách chi tiêu gia đình tăng lên 134% (2008).
Đầu cơ vào bất động sản “nóng” quá mức: Giá nhà đất nói chung tăng lên gần gấp đôi trong giai đoạn 2000-2006 – một hiện tượng chưa từng có ngay cả khi đã giảm trừ lạm phát. Trong khi nhà ở từ trước đến nay không được coi là khoản đầu tư chứng khoán thì quan niệm này đã thay đổi trong suốt thời kì bong bóng nhà đất. Việc đầu cơ vào bất động sản cũng là một nhân tố dẫn đến cuộc khủng hoảng. Chẳng hạn, một công ty bất động sản ước tính có 85% số nhà công ở Miami là dùng cho mục đích đầu tư. Năm 2006, 1.65 triệu căn nhà được mua với mục đích đầu tư (chiếm 22%), cộng với 14% (1.07 triệu căn) mua là nhà trống hay biệt thự nghỉ dưỡng. Năm 2005, con số này tương ứng là 28% và 12%. Như vậy, gần 40% doanh thu mua nhà có được từ việc mua đi bán lại – một con số kỉ lục.
Hoạt động cho vay cầm cố rủi ro cao: Trong một vài năm trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng, hành vi của người cho vay thay đổi rõ rệt – họ tỏ ra dễ dãi hơn với những người vay tiền có rủi ro cao, bao gồm cả giới nhập cư bất hợp pháp. Nợ dưới chuẩn chỉ là 35 tỉ USD, chiếm tới 5% tổng giá trị năm 1994, nhưng đã leo thang lên 9% năm 1996, 13% năm 1999 và 20% năm 2006 (600 tỉ USD). Một nghiên cứu của Cục dự trữ liên bang Mỹ cho thấy độ vênh giữa lãi suất cho vay chuẩn và dưới chuẩn ngày một thu hẹp trong giai đoạn 2001 – 2007. Thêm vào đó, người cho vay ngày một tạo thêm “động lực” để người cần vốn vay tiền với nhiều lựa chọn “hấp dẫn” hơn. Năm 2005, có tới 43% những người vay tiền mua nhà lần đầu không bị bắt buộc phải trả góp.
Hoạt động chứng khoán hóa: Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính, cho vay cơ cấu xuất hiện vào những năm 1970 mà trong đó các tài sản thế chấp của những người đi vay khác nhau hay các công cụ tài chính được mua lại, tập hợp, “đóng gói” phân thành các nhóm rồi được dùng làm đảm bảo để phát hành các trái phiếu. Tiền thu được từ người mua các chứng khoán này sẽ được các tổ chức tài chính cho vay thế chấp để cho người đem thế chấp tài sản vay tiền.
Đồ thị 2.2: Toàn cảnh lừa đảo thế chấp tại Mỹ từ 1996 – 2006
Nguồn: Wikipedia
Do sự tồn tại của hoạt động tài chính này, nhà đầu tư ngày một hứng thú với chứng khoán có đảm bảo bằng thế chấp (MBS – mortgage backed security), tạo ra những khoản vay có độ rui ro tín dụng cao, kết hợp lại và rủi ro sẵn sàng chuyển sang cho người khác (ở đây là các nhà đầu tư). Tỉ lệ tài sản thế chấp dưới chuẩn được chứng khoán hóa tăng từ 54% năm 2001 lên 75% năm 2006. Người ta cho rằng tiêu chuẩn cho vay cầm cố lỏng lẻo hơn trước bởi sự xuống cấp trong về mặt đạo đức, khi mà mỗi mắt xích trong dây chuyền cho vay cầm cố thu được lợi nhuận và chuyển lại rủi ro sang cho người khác.
Sự lỏng lẻo trong chính sách nới lỏng tín dụng của Nhà nước
Xếp hạng tín dụng không chính xác: Việc xếp hạng cao cho các giao dịch chứng khoán hóa (CDO và MBS) trên cơ sở các khoản vay thế chấp dưới chuẩn, góp hần hình thành nên bong bóng nhà đất, hiện đang nằm trong diện điều tra của các cơ quan xếp hạng tín dụng.
Đồ thị 2.3: Nợ dưới chuẩn ở Mỹ tăng vọt 2004 - 2006
Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố: Công bố không đúng số liệu vay vốn và gian lận cầm cố cũng góp phần gây nên cuộc khủng hoảng. Báo cáo của Bộ tài chính Hoa Kỳ cho thấy số vụ gian lận cầm cố đã tăng 1411% từ năm 1997 đến 2005. Theo một nghiên cứu mới đây của công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản bán buôn, các công ty môi giới cầm cố ở Mỹ đã cho vay mua nhà tới 68% với các khoản vay dưới chuẩn và Alt-A (khoản vay dưới chuẩn và chuẩn) chiếm 42.7% tổng khối lượng sản xuất của các nhà môi giới vào năm 2004.
Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao: Các bên bảo lãnh quyết định mức độ rủi ro tín dụng của một người đi vay cụ thể theo các tiêu chí nhất định – hầu hết đều rơi vào nhóm 3C: tín dụng, khả năng và thế chấp. 40% các khoản vay dưới chuẩn năm 2007 là nhờ bảo lãnh tự động.
Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ: Nhiều đạo luật có từ thế kỉ 20 vẫn đang điều hành nền kinh tế thế kỉ 21 của chúng ta, đơn cử như Gramm-Leach-Bliley – một đạo luật được ban hành từ 1999 có thể được kể đến như một tác nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn; hay đạo luật CRA (community reinvestment act) đã tạo điều kiện cho người tiêu dùng không đáng tin cậy vay.
Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương quan tâm tới các chính sách quản lý tiền tệ hơn là rủi ro đến từ các bong bóng nhà đất và công ty ảo (dot com) - thể hiện ở việc ưu tiên phản ứng trước diễn biến của các bong bóng thay vì tìm cách tránh chúng.
Tác động của cuộc khủng hoảng
Việc giá nhà đất sụt giảm 1 cách nhanh chóng gây nên 1 loạt các tác động lên nền kinh tế. Cá nhân và các nhà đầu tư không thể bán nhà một cách nhanh chóng để thu lợi nhuận tức thời, các nợ thế chấp có tỷ giá thay đổi tăng giá bất thường khiến nhiều chủ nhà đất không thể trả được các khoản nợ này. Điều này gây tổn thất lớn cho các đảm bảo dựa trên nợ thế chấp gây thất thoát cho nhiều ngân hàng và các công ty đầu tư. Hậu quả của khủng hoảng không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tề.
Đối với thế giới tài chính
Tháng 08/2007, sau thời gian dài phát triển quá nóng bong bóng cho vay bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ bùng nổ gây suy sụp niềm tin của người tiêu dùng và các nhà đầu tư. Hàng loạt các nhà đầu tư rút khỏi các hạng mục đầu tư bị coi là có mức rủi ro cao tạo nguy cơ thua lỗ cao. Để chuẩn bị đối phó với với cơn bão thua lỗ được đoán sẽ xảy ra trong năm 2008 các tổ chức tài chính Mỹ đã giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính (deleveraging) trong bản cân đối tài chính nhằm nâng tỷ lệ vốn trong tổng tài sản (capital/asset ratio). Hậu quả ngoài dự tính của hành động này là làm suy giảm nghiêm trọng thanh khoản trong hệ thống tài chính, dẫn đến tình trang đóng băng của nhiều công cụ tài chính. Điều nay tiếp tục làm giảm giá các loại chứng khoán, đặc biệt là các sản phẩm liên quan đến địa ốc, tạo vòng tròn lặp (feedback loop) là xấu đi bản cân đối tài sản của các tổ chức tài chính, nhiều ngân hàng rơi vào nguy cơ phá sản.
Đến cuối năm 2007, FED cắt lãi xuất cơ bản xuống 4,25% và mở thêm công cụ tiền mới nhằm...