Link tải luận văn miễn phí cho ae Ket-noi
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................. iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU...................................................................................................... v
DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................................... vii
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................3
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu...............................................4
3.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................4
3.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................................4
3.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................5
4. Những đóng góp của luận án..................................................................... 5
5. Kết cấu luận án.......................................................................................6
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI...................................................................................................... 7
1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai ............................................................................................ 7 1.1.1. Giá trị đất đai............................................................................................................................7 1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai.............................................................................................................8 1.2. Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai...........................................................10 1.2.1. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng .............................................................................................11 1.2.2. Quy hoạch sử dụng đất..........................................................................................................21 1.2.3. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................26 1.2.4. Các yếu tố khác......................................................................................................................33 1.3. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng.............................................................................35 1.3.1. Công cụ điều tiết chung.........................................................................................................36 1.3.2. Công cụ trực tiếp....................................................................................................................37 1.3.3. Công cụ gián tiếp...................................................................................................................39 1.4. Khoảng trống nghiên cứu .....................................................................................................41
i
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ................................................................................................................... 45
2.1. Các khái niệm nghiên cứu.....................................................................................................45
2.1.1. Đất đô thị................................................................................................................................45
2.1.2. Gia tăng giá trị đất đô thị.......................................................................................................47
2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ...............................................................................................49
2.1.4. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................51
2.1.5. Phát triển cơ sở hạ tầng .........................................................................................................53
2.2. Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị ..............53
2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu.........................................................................................................53
2.2.2. Lý thuyết địa tô ......................................................................................................................56
2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư............................................................................................62
2.3. Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..........................................................................................................................................65
2.3.1. Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị....................................................................................65
2.3.2. Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị..........................................72
CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................. 80
3.1. Thực trạng đất đô thị và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam.....80
3.1.1. Thực trạng đô thị hóa và thay đổi đất đô thị tại Việt Nam..................................................80
3.1.2. Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng tại Việt Nam.............................87
3.2. Thiết kế nghiên cứu ..............................................................................................................97
3.2.1. Quy trình nghiên cứu.............................................................................................................97
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................................99
3.2.3. Quy trình thu thập dữ liệu ...................................................................................................100
3.3. Phân tích dữ liệu .....................................................................................................................106
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM.................................................................................. 109
4.1. Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị....................................................................................109 4.2. Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..............................113
ii
4.2.1. So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..............................113
4.2.2. Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119
4.3. Phân tích tác động của đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị - qua nghiên cứu tình huống dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ ..................................137
4.3.1. Kết quả phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường........................................137
4.3.2. Kết quả phân tích dựa trên đánh giá của người sử dụng đất.............................................139
4.4. Đánh giá về các chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị...........................146
CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 154
5.1. Hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS........................154
5.2. Hàm ý chính sách đối với nhà nước ..................................................................................156
5.2.1. Định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng........................................156
5.2.2. Đề xuất hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng...............................................157
5.2.3. Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị .166
5.3. Hạn chế của luận án và gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo .................................................169
5.3.1. Hạn chế của nghiên cứu ......................................................................................................169
5.3.2. Gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo...........................................................................................170
KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 172
CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN .......................................................................................................................... i
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... i
iii
TỪ VIẾT TẮT
ANOV A : BĐS : BTC : BTNMT : CBQL : CP : CSHT : EFA : GV : KT-XH : NĐ : SDĐ : TT : TTg : QH : UBND :
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ ĐẦY ĐỦ
Phân tích phương sai (Analysis of variance) Bất động sản
Bộ Tài chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Cán bộ quản lý
Chính phủ
Cơ sở hạ tầng
Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) Giảng viên
Kinhtế-xãhội Nghị định
Sử dụng đất Thông tư
Thủ tướng
Quốc hội
Ủy ban nhân dân
iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS 13
Bảng 1.2. Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong nghiên cứu tác động của CSHT giao thông đến giá đất và BĐS ..............................................................17
Bảng 1.3. Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS ....24
Bảng 1.4. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản .....................................................................................................................................31
Bảng 1.5. Một số loại thuế và phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai và BĐS ....................38
Bảng 2.1. Một số định nghĩa về khả năng tiếp cận..........................................................................76
Bảng 3.1. Số lượng đô thị chia theo loại đô thị tại Việt Nam, 2009 -2019..................................81
Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu sử dụng đất trong đất đô thị tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 .....85
Bảng 3.3. Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm phân theo loại nhà ...................86
Bảng 3.4. Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020.........................87
Bảng 3.5. Tổng quan văn bản chính sách pháp luật về giá đất tại Việt Nam .........................90
Bảng 3.6. Tổng quan chính sách pháp luật về giá đất bồi thường tại Việt Nam ....................96
Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng tham gia phỏng vấn sâu (nhóm chuyên gia)........................100
Bảng 3.8. Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung .......................................101
Bảng 3.9. Tổng hợp thông tin các đáp viên tham gia khảo sát diện rộng .............................103
Bảng 3.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu ..................................108
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá về nội hàm của gia tăng giá trị đất đai .......................................113
Bảng 4.2. Kết quả thống kê “cho điểm” về các yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai......118
Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của các loại quy hoạch ................124
Bảng 4.4. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế .............................................................................................................................................127
Bảng 4.5. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT ..........................128 Bảng 4.6. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị ................130 Bảng 4.7. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của chính sách SDĐ.....................131
Bảng 4.8. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch .........................................................................................................................134
v
Bảng 4.9. Tổng hợp đánh giá về cơ chế của các yếu tố do nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị...............................................................................................................................135
Bảng 4.10. Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu trong phân tích Hedonic.........................137 Bảng 4.11. Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định........................................................................139 Bảng 4.12. Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất........................................139 Bảng 4.13. Kết quả Cronbach’s Alpha của các thước đo (lần 1)................................................140 Bảng 4.14. Tổng phương sai trích (Total Variance Explained)..................................................141 Bảng 4.15. Kết quả ma trận sau khi xoay nhân tố lần cuối các biến độc lập.............................142 Bảng 4.16. Kết quả kiểm định hồi quy ANOVA ........................................................................143 Bảng 4.17. Tóm tắt kết quả mô hình ............................................................................................143 Bảng 4.18. Các hệ số của mô hình hồi quy ..................................................................................144 Bảng 4.19. Kết luận về các hệ số trong mô hình hồi quy bội .....................................................144 Bảng 4.20. Kết quả tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu.............................................................145 Bảng 4.21. Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong giai đoạn 2011- 2020.........147 Bảng 4.22. Tổng hợp đánh giá các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam ........152
vi
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Sơ đồ hóa các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể..............................41
Hình 2.1. Các yếu tố cấu thành và tác động gia tăng giá trị đất đai..............................................60
Hình 2.2. Mô hình bậc thang giá trị đất đai trong quá trình phát triển đất đô thị.........................62
Hình 2.3. Bản đồ giá trị đất đai và BĐS.........................................................................................67
Hình 2.4. Một số yếu tố cơ bản cấu thành khi xác định giá trị đất đô thị.....................................69
Hình 2.5. Mô hình hóa các nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị.........................................71
Hình 2.6. Sự khác biệt phân vùng quy hoạch các khu vực và giá trị đất đất đô thị........................75
Hình 3.1. Biểu đồ về số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 và dự báo đến 2025..................80
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu dân số thành thị và nông thôn, 1999 – 2019........................................83
Hình 3.3. Sơ đồ khái quát các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam.............89
Hình 3.4. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................................98
Hình 3.5: Mô hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất đô thị........105
Hình 4.1. Biểu đồ so sánh tác động trung bình của các yếu tố đến giá trị đất gia tăng .......117
Hình 4.2. Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng ...........................................................119
Hình 4.3. Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đô thị đặc biệt................125
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính...................................126
Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng.............127 Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng .......129 Hình 4.7. Biểu đồ đánh giá tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ............................132 Hình 4.8. Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ ..........133 Hình 4.9. Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát ................................138
vii
1. Tính cấp thiết của đề tài
PHẦN MỞ ĐẦU
Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc cũng như đối với cá nhân, hộ gia đình và các bên liên quan trong sử dụng đất (SDĐ). Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều góc độ khác nhau (Hubacek & Van den Bergh, 2006). Luận điểm cơ bản trong học thuyết kinh tế cổ điển, đã đề cập đến đất đai là một trong 03 yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, cùng với vốn và lao động. Trong giai đoạn đầu của lịch sử kinh tế, chức năng chính của đất đai là tham gia vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Theo quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai đã dần chuyển từ là yếu tố sản xuất sang thành yếu tố của tiêu dùng và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (Hubacek & Vazquez, 2009). Do vậy, các chức năng và giá trị kinh tế của đất đai ngày càng được khẳng định và gia tăng cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) (Piketty, 2014). Trong quá trình phát triển của hoạt động kinh tế - xã hội (KT-XH), giá trị đất đai ngày càng gia tăng do sự khan hiếm của đất đai và những kỳ vọng trong tương lai của người nắm giữ và SDĐ (Ryan-Collins, Lloyd, & Macfarlane, 2017).
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người thay mặt chủ sở hữu (Quốc hội, 2013). Trong những năm gần đây, các chính sách về đất đai ở nước ta đã có nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH. Đáng chú ý, các chính sách liên quan đến tài chính đất đai liên tục được nghiên cứu điều chỉnh nhằm quản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động SDĐ. Tuy nhiên, các quy định chính sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai hiện nay còn bất cập. Thực tiễn triển khai những quy định chính sách cho thấy, các hoạt động quy hoạch, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) hay phát triển dự án trong quá trình đô thị hoá đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết (hay phân phối) lợi ích giữa các chủ thể liên quan các hoạt động trên lại không hiệu quả và thiếu công bằng (Trần Thị Minh Châu, 2013a).
Trong đó, nhà nước ( thay mặt chủ sở hữu về đất đai) đã thực hiện nhiều tác động như quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, phát triển KT-XH - các tác động này làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhưng nhà nước lại không thu được phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2019, kết quả thu ngân sách nhà nước hàng năm từ đất chỉ đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2019); Xảy tình trạng thất thu nguồn ngân sách nhà nước từ đất đai, đặc biệt là những thất thoát nguồn thu đối với giá trị gia tăng của đất hình thành sau quy hoạch đất đai và đầu tư phát triển sử dụng đất (Nguyễn Xuân Phúc, 2019). Điều
1
này làm cho nguồn lực đất đai ở Việt Nam chưa được khai thác đúng tiềm năng và chưa hình thành được nguồn thu tài chính bền vững từ đất (Bộ Tài chính, 2011).
Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện đô thị hóa, họ luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng nhưng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, những người đang SDĐ bị thu hồi toàn bộ đất luôn cảm giác chịu thiệt thòi, trong khi đó, một số chủ sử dụng còn đất (1 phần diện tích đất) sau thu hồi hay người SDĐ khác lại được hưởng lợi ích từ quá trình đô thị hóa, do khả năng tiếp cận mảnh đất của họ thuận lợi hơn. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho gia tăng các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai, gây bất ổn xã hội trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011). Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019), các đơn khiếu nại về đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại của toàn ngành trong giai đoạn 2014 -2018. Trong đó, nội dung các đơn thư khiếu nại chủ yếu liên quan đến quyết định thu hồi đất, giá đất bồi thường và việc giải quyết quyền lợi của người bị thu hồi đất chưa thỏa đáng - chiếm gần 50% tổng số đơn thư về đất đai. Đáng chú ý, với các hoạt động phát triển SDĐ phục vụ vào mục đích thương mại và có sự tham gia của các doanh nghiệp khi phát triển dự án BĐS thì mối quan hệ điều tiết trên càng trở lên phức tạp, do xuất hiện chênh lệch địa tô lớn khi đầu tư, phát triển sử dụng đất (Tổng Thanh tra Chính phủ, 2019). Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra đó là làm thế nào có thể xác định biểu hiện của gia tăng giá trị đất đai cũng như phân tích cơ chế tác động của các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai? Đây là một trong những cơ sở và căn cứ quan trọng trong hoạch định và thực hiện các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng.
Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng đã được sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu trong và ngoài nước trong thời gian qua. Đáng chú ý có một số lượng lớn các công trình đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai nhưng vẫn còn một số điểm còn nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016). Trong đó, nội dung liên quan đến việc xác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) còn chưa được làm rõ trong bối cảnh hiện nay (ÖZdilek, 2011; Slater, 2017b); đồng thời, việc phân tích và đo lường các yếu tố tác động nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng hiện vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Nguyên nhân đó là, trong nhiều trường hợp để xác định chính xác được phần giá trị tăng thêm của đất đai là do những yếu tố nào tác động lên là rất phức tạp (G. Ingram & Hong, 2012). Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổi trong việc sử dụng các công cụ pháp luật và chính sách đất đai nhằm đánh giá và điều tiết giá trị đất gia tăng tại đô thị (Levine-Schnur, 2018). Trong những năm gần đây, đã có một số ít các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng trong quá trình thu hồi và chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện tại Trung Quốc
2
(Cao & Wu, 2014; J. Du, Thill, Feng, & Zhu, 2017; Lin & Zhu, 2014; Yuan, Wang, & Li, 2014). Ở Việt Nam, đã có một số các nghiên cứu đánh giá, phân tích chính sách và thực trạng triển khai chính sách pháp luật đất đai có liên quan đến một số yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai và điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; Phan Văn Thọ, 2012). Tuy nhiên, các nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy còn có nhiều khác biệt trong kết quả nghiên cứu tại mỗi địa bàn thực nghiệm khi xem xét tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016). Thêm vào đó, các cơ chế tác động và phương pháp có thể sử dụng để xác định giá trị đất gia tăng và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng cũng chưa có sự thống nhất [Ibeas và cộng sự (2012); Zhong and Li (2016)]. Đáng chú ý, có rất ít các nghiên cứu xem xét giá trị đất gia tăng, dưới góc nhìn và đánh giá của các cá nhân và các bên liên quan trong khi lựa chọn địa điểm đầu tư, sử dụng đất đai (C. Higgins, 2015).
Với những phân tích trên đây, có thể thấy rằng, nghiên cứu của đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa về thực tế và lý luận. Đáng chú ý, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao so với các quốc gia trong khu vực cả về không gian và dân số, với tỷ lệ tăng không gian đô thị trung bình 2,8%/ năm (giai đoạn 2000 -2010) (World Bank Group, 2015). Tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) và tốc độ đô thị hóa còn được dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011). Chính vì vậy, các hoạt động liên quan có tác động đến giá trị đất đô thị sẽ tiếp tục được triển khai, theo đó, đòi hỏi đặt ra cần đánh giá những biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và cơ chế tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất. Đây là cơ sở trong thiết kế chính sách, điều tiết và huy động nguồn lực từ đất đô thị cho quá trình phát triển KT-XH.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát của đề tài này là: Phát hiện và đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai.
Mục tiêu cụ thể:
• Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai;
• Xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị;
• Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà nước thực hiện;
3
• Đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động nguồn lực tài chính đất đai.
Câu hỏi nghiên cứu:
• Biểu hiện tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất tại đô thị là gì?
• Tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại đô thị ở Việt Nam được
nhìn nhận và đánh giá như thế nào?
• Nhà nước sử dụng các công cụ chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai như thế nào?
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu này hướng tới là các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đai và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, nghiên cứu xem xét các yếu tố có liên quan trực tiếp đến quyết định can thiệp của nhà nước làm thay đổi giá trị đất đô thị như là: quy hoạch, đầu tư CSHT, chính sách chuyển mục đích SDĐ. Trong đó, nghiên cứu tập trung xem xét và phân tích tình huống tác động của đầu tư CSHT giao thông đến sự thay đổi giá trị đất ở tại đô thị.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Nghiên cứu tác động các yếu tố đến gia tăng giá trị đất ở tại đô thị và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị. Trong đó, Luận án đặt trọng tâm chính là xem xét các yếu tố do nhà nước can thiệp.
Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu sẽ được thu thập trong giai đoạn 2003 -2019.
Về không gian: Trong nghiên cứu này, phạm vi không gian nghiên cứu được tập trung vào một số khu vực đô thị tại Việt Nam. Trong đó, phạm vi không gian đất đô thị được xem xét là tại các khu vực quy hoạch trở thành đô thị và các khu vực đất thuộc đô thị hiện hữu tiếp tục được đầu tư, phát triển.
Cụ thể, Luận án sử dụng mô hình phân tích định lượng dựa vào dữ liệu thu thập phân tích tình huống tại địa bàn Thành phố Hà Nội. Ngoài ra, các số liệu thống kê khác được thu thập tại một số thành phố lớn tại Việt Nam.
4
3.3. Phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Trong đó, phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng chủ yếu trong nghiên cứu này. Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá của các đối tượng khảo sát và phỏng vấn để phân tích. Các phương pháp định tính đã được sử dụng như là: thảo luận nhóm tập trung (01 cuộc); phỏng vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình huống (lựa chọn 01 tình huống là dự án CSHT giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị).
Các kỹ thuật và phương pháp định lượng:
- Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để phân tích tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị và cách thức sử dụng công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng từ các đáp viên là những chuyên gia, nhà quản lý và định giá viên về đất đai & BĐS.
- Trong nội dung phân tích tình huống tác động đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tại Thành phố Hà Nội – chi tiết tại phụ lục) để nghiên cứu và áp dụng phương pháp phân tích định lượng bằng kỹ thuật giá Hedonic với nguồn dữ liệu về giá đất được định giá; phân tích hồi quy đa biến từ dữ liệu khảo sát người SDĐ về tác động của xây dựng đường giao thông.
4. Những đóng góp của luận án
Các kết quả đạt được của Luận án có đóng góp về lý luận và thực tiễn như sau:
Về lý luận: Luận án góp phần bổ sung thêm về mặt lý thuyết đó là:
- Luận án đã xác định được các biểu hiện và chỉ dẫn chính phản ánh về gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; (iii) Tăng khả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất;
- Luận án đã phân tích và chỉ ra rằng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đai mạnh hơn so với các nhóm yếu tố khác như là: sự đầu tư của người SDĐ, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa;
- Luận án đã chứng minh được rằng, trong nhóm các yếu tố khi nhà nước thực hiện can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đô thị, các yếu tố liên quan đến quy định chính sách chuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị phát triển nhất so với các yếu tố có liên quan đầu tư CSHT và quy hoạch SDĐ;
- Luận án đã chỉ rằng xuất hiện 03 cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước thực hiện các can thiệp liên quan đến quy hoạch SDĐ, đầu tư CSHT và
5
chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra các cơ hội phát triển; và Mức độ thực thi các can thiệp;
- Luận án làm phong phú thêm kết quả phân tích thực nghiệm về tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường và khảo sát của người SDĐ. Cụ thể, kết quả phân tích định lượng trong nghiên cứu tình huống Nhà nước đầu tư làm giao thông tại đô thị tại Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), đã khẳng định được: (i) Một là: Mức gia tăng giá trị đất ở đô thị trong các giai đoạn công bố dự án, giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư lần lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9%. (ii) Hai là: Sự tác động của 02 cơ chế làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) là cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” và “Tạo ra cơ hội phát triển”; trong đó, cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” tác động mạnh hơn so với cơ chế “Tạo ra cơ hội phát triển”.
Về thực tiễn:
- Luận án đã đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị ở Việt Nam dưới góc nhìn của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà hoạt động thực tiễn về đất đai & BĐS. Đồng thời, Luận án cũng phân tích thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra;
- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, Luận án đưa ra một số khuyến nghị về mặt quản trị đối với các doanh nghiệp BĐS khi đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS, và đề xuất một số hàm ý chính sách nhằm hoàn thiện quy định có liên quan đến điều tiết giá trị đất gia tăng và tăng cường các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị phù hợp với bối cảnh pháp luật hiện nay của Việt Nam.
5. Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu thành 05 chương, bao gồm:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; Chương 2: Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị; Chương 3: Bối cảnh và phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả phân tích các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam; Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu.
6
Bên cạnh đó, các công cụ Phí phụ thu (Special Fees) cũng được áp dụng để tạo nguồn thu gián tiếp cho đầu tư CSHT thông qua việc thu phí bổ sung đối với những các đối tượng trực tiếp sử dụng dịch vụ và tiện ích công cộng, và mục tiêu chi trả phí nhằm cải thiện điều kiện cơ CSHT mang lại.
Tại Việt Nam, khoa học quản lý đất đai trong đó có quản lý về kinh tế đất ra đời chậm hơn so với các nước khác trong dòng lịch sử phát triển quản lý đất đai [Hoàng Văn Cường và cộng sự (2019)]. Tuy vậy, trong khoảng ba thập kỷ gần đây, chủ đề nghiên cứu về khai thác nguồn thu từ đất và điều tiết gia tăng giá trị đất đai cũng đã thu hút được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu. Trong đó, các nội dung nghiên cứu có thể chia làm 02 hướng chính sau đây:
(i) Một là: Nhóm các nghiên cứu đề cập đến một số vấn đề cơ bản liên quan đến cơ sở kinh tế của công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng. Trong đó, các nghiên cứu chủ yếu tập trung đề cập đến các vấn đề lý luận địa tô và khả năng vận dụng trong thiết kế và hoạch định các chính sách quản lý đất đai tại Việt Nam [xem thêm nghiên cứu: (Hoàng Văn Cường, 2006, 2018; Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008; Ngô Đức Cát, 2000; Nguyễn Đình Bồng, 2006; Phạm Sỹ Liêm 2008)].
(ii) Hai là: Nhóm các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến công cụ tài chính đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng nhằm khai thác, huy động nguồn thu từ đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế xã hội.
Trong đó, các nghiên cứu tập trung phân tích các quy định chính sách và quá trình thực thi chính sách về thuế đất đai và các nguồn thu từ đất (với phạm vi là một số địa phương hay trong cả nước) như là các nghiên cứu tiêu biểu của Chu Thị Thuỷ Chung (2010); Đàm Văn Huệ (2006); Lê Văn Bính (2017); Nguyễn Thành Hưng (2016); Phạm Văn Toàn (2019). Một điểm chung mà các nghiên cứu rút ra đó là hiệu quả về thu thuế đất tại Việt Nam là rất thấp, chưa tương xứng với tiềm năng của đất đai. Thêm vào đó, đã có một số lượng khá nhiều nghiên cứu khác đề xuất cần xem xét và ban hành các quy định về chính sách thuế tài sản trên đất (thường gọi là thuế BĐS) tại Việt Nam. Khi đó, vai trò của các chính sách thuế và thu tài chính từ đất không chỉ mang ý nghĩa trong huy động nguồn lực đất đai mà có ý nghĩa trong quá trình điều tiết, quản lý thị trường đất đai và BĐS.
Ở góc nhìn khác, nghiên cứu của tác giả Trần Thị Minh Châu (2013b) lại đi vào phân tích một số vấn đề lý luận về vốn hóa đất đai, kinh nghiệm quốc tế về vốn hóa đất đai và khả năng vận dụng cách vốn hóa đất đai phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Trong khi đó, khi đề cập trực diện đến nội dung về các nguồn tài chính đất đai tại Việt Nam, tác giả Đặng Hùng Võ (2012, 2019) lại nhấn mạnh rằng, bên cạnh công cụ chính sách thuế đất, điểm căn bản và quan trọng cần quan tâm hiện nay là cần đổi mới hệ thống quản lý giá đất, định giá đất và huy động nguồn lực đất công tại Việt Nam.
40
Đáng chú ý, công trình nghiên cứu của Phan Văn Thọ (2012) đã tiếp tục bàn luận, mô tả và đề xuất một số cơ chế, chính sách phân phối giá trị đất đai gia tăng do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, có bao nhiêu loại hình và các công cụ để điều tiết giá trị gia tăng từ đất thì nghiên cứu này chưa đề cập đến. Bên cạnh đó, các cơ sở kinh tế cho việc phân phối tài chính đất đai trên thị trường đất đai sơ cấp và thứ cấp ra sao thì vẫn còn là khoảng trống cần tiếp tục bàn luận. Ngoài ra, hiện còn có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu là các bài viết, đánh giá nhận định có liên quan đến nội dung thu tài chính đất đai và điều tiết giá trị đất tăng thêm dưới các góc nhìn khác nhau, ví dụ như là: Giá đất, công tác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng, các chính sách liên quan đến thu tiền sử dụng sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế tạo quỹ đất v.v. [Hoàng Văn Cường và cộng sự (2019)].
Như vậy, các công trình nghiên cứu tại Việt Nam liên quan đến chủ đề này cơ bản cũng đã đề cập đến một số nội dung chính của các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng đó là: Các nội dung liên quan đến chính sách thuế đất đai; Các quy định, chính sách pháp luật liên quan đến nguồn thu từ tài chính đất đai như: giá đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.4. Khoảng trống nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích tổng quan, chúng ta có thể tổng hợp các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai (chia theo chủ thể tác động) theo hình vẽ dưới đây. Về cơ bản, có nhiều yếu tố tác động đến giá trị đất đai như là: các quyết định liên quan do nhà nước thực hiện (quy hoạch SDĐ, quy định về SDĐ, thực hiện đầu tư CSHT), các hoạt động do người sở hữu, SDĐ thực hiện đầu tư, và các yếu tố khác thuộc về đất đai và yếu tố bên ngoài do thị trường, điều KT-XH ảnh hưởng đến.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................. iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU...................................................................................................... v
DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................................... vii
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................3
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu...............................................4
3.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................................................4
3.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................................................4
3.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................5
4. Những đóng góp của luận án..................................................................... 5
5. Kết cấu luận án.......................................................................................6
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI...................................................................................................... 7
1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai ............................................................................................ 7 1.1.1. Giá trị đất đai............................................................................................................................7 1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai.............................................................................................................8 1.2. Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai...........................................................10 1.2.1. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng .............................................................................................11 1.2.2. Quy hoạch sử dụng đất..........................................................................................................21 1.2.3. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................26 1.2.4. Các yếu tố khác......................................................................................................................33 1.3. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng.............................................................................35 1.3.1. Công cụ điều tiết chung.........................................................................................................36 1.3.2. Công cụ trực tiếp....................................................................................................................37 1.3.3. Công cụ gián tiếp...................................................................................................................39 1.4. Khoảng trống nghiên cứu .....................................................................................................41
i
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ................................................................................................................... 45
2.1. Các khái niệm nghiên cứu.....................................................................................................45
2.1.1. Đất đô thị................................................................................................................................45
2.1.2. Gia tăng giá trị đất đô thị.......................................................................................................47
2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ...............................................................................................49
2.1.4. Quy định sử dụng đất ............................................................................................................51
2.1.5. Phát triển cơ sở hạ tầng .........................................................................................................53
2.2. Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị ..............53
2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu.........................................................................................................53
2.2.2. Lý thuyết địa tô ......................................................................................................................56
2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư............................................................................................62
2.3. Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..........................................................................................................................................65
2.3.1. Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị....................................................................................65
2.3.2. Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị..........................................72
CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................. 80
3.1. Thực trạng đất đô thị và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam.....80
3.1.1. Thực trạng đô thị hóa và thay đổi đất đô thị tại Việt Nam..................................................80
3.1.2. Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng tại Việt Nam.............................87
3.2. Thiết kế nghiên cứu ..............................................................................................................97
3.2.1. Quy trình nghiên cứu.............................................................................................................97
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................................99
3.2.3. Quy trình thu thập dữ liệu ...................................................................................................100
3.3. Phân tích dữ liệu .....................................................................................................................106
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM.................................................................................. 109
4.1. Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị....................................................................................109 4.2. Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..............................113
ii
4.2.1. So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị..............................113
4.2.2. Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119
4.3. Phân tích tác động của đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị - qua nghiên cứu tình huống dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ ..................................137
4.3.1. Kết quả phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường........................................137
4.3.2. Kết quả phân tích dựa trên đánh giá của người sử dụng đất.............................................139
4.4. Đánh giá về các chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị...........................146
CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................... 154
5.1. Hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS........................154
5.2. Hàm ý chính sách đối với nhà nước ..................................................................................156
5.2.1. Định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng........................................156
5.2.2. Đề xuất hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng...............................................157
5.2.3. Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị .166
5.3. Hạn chế của luận án và gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo .................................................169
5.3.1. Hạn chế của nghiên cứu ......................................................................................................169
5.3.2. Gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo...........................................................................................170
KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 172
CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN .......................................................................................................................... i
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... i
iii
TỪ VIẾT TẮT
ANOV A : BĐS : BTC : BTNMT : CBQL : CP : CSHT : EFA : GV : KT-XH : NĐ : SDĐ : TT : TTg : QH : UBND :
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ ĐẦY ĐỦ
Phân tích phương sai (Analysis of variance) Bất động sản
Bộ Tài chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Cán bộ quản lý
Chính phủ
Cơ sở hạ tầng
Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) Giảng viên
Kinhtế-xãhội Nghị định
Sử dụng đất Thông tư
Thủ tướng
Quốc hội
Ủy ban nhân dân
iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS 13
Bảng 1.2. Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong nghiên cứu tác động của CSHT giao thông đến giá đất và BĐS ..............................................................17
Bảng 1.3. Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS ....24
Bảng 1.4. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản .....................................................................................................................................31
Bảng 1.5. Một số loại thuế và phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai và BĐS ....................38
Bảng 2.1. Một số định nghĩa về khả năng tiếp cận..........................................................................76
Bảng 3.1. Số lượng đô thị chia theo loại đô thị tại Việt Nam, 2009 -2019..................................81
Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu sử dụng đất trong đất đô thị tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 .....85
Bảng 3.3. Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm phân theo loại nhà ...................86
Bảng 3.4. Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020.........................87
Bảng 3.5. Tổng quan văn bản chính sách pháp luật về giá đất tại Việt Nam .........................90
Bảng 3.6. Tổng quan chính sách pháp luật về giá đất bồi thường tại Việt Nam ....................96
Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng tham gia phỏng vấn sâu (nhóm chuyên gia)........................100
Bảng 3.8. Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung .......................................101
Bảng 3.9. Tổng hợp thông tin các đáp viên tham gia khảo sát diện rộng .............................103
Bảng 3.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu ..................................108
Bảng 4.1. Kết quả đánh giá về nội hàm của gia tăng giá trị đất đai .......................................113
Bảng 4.2. Kết quả thống kê “cho điểm” về các yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai......118
Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của các loại quy hoạch ................124
Bảng 4.4. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế .............................................................................................................................................127
Bảng 4.5. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT ..........................128 Bảng 4.6. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị ................130 Bảng 4.7. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của chính sách SDĐ.....................131
Bảng 4.8. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch .........................................................................................................................134
v
Bảng 4.9. Tổng hợp đánh giá về cơ chế của các yếu tố do nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị...............................................................................................................................135
Bảng 4.10. Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu trong phân tích Hedonic.........................137 Bảng 4.11. Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định........................................................................139 Bảng 4.12. Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất........................................139 Bảng 4.13. Kết quả Cronbach’s Alpha của các thước đo (lần 1)................................................140 Bảng 4.14. Tổng phương sai trích (Total Variance Explained)..................................................141 Bảng 4.15. Kết quả ma trận sau khi xoay nhân tố lần cuối các biến độc lập.............................142 Bảng 4.16. Kết quả kiểm định hồi quy ANOVA ........................................................................143 Bảng 4.17. Tóm tắt kết quả mô hình ............................................................................................143 Bảng 4.18. Các hệ số của mô hình hồi quy ..................................................................................144 Bảng 4.19. Kết luận về các hệ số trong mô hình hồi quy bội .....................................................144 Bảng 4.20. Kết quả tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu.............................................................145 Bảng 4.21. Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong giai đoạn 2011- 2020.........147 Bảng 4.22. Tổng hợp đánh giá các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam ........152
vi
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Sơ đồ hóa các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể..............................41
Hình 2.1. Các yếu tố cấu thành và tác động gia tăng giá trị đất đai..............................................60
Hình 2.2. Mô hình bậc thang giá trị đất đai trong quá trình phát triển đất đô thị.........................62
Hình 2.3. Bản đồ giá trị đất đai và BĐS.........................................................................................67
Hình 2.4. Một số yếu tố cơ bản cấu thành khi xác định giá trị đất đô thị.....................................69
Hình 2.5. Mô hình hóa các nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị.........................................71
Hình 2.6. Sự khác biệt phân vùng quy hoạch các khu vực và giá trị đất đất đô thị........................75
Hình 3.1. Biểu đồ về số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 và dự báo đến 2025..................80
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu dân số thành thị và nông thôn, 1999 – 2019........................................83
Hình 3.3. Sơ đồ khái quát các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam.............89
Hình 3.4. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................................98
Hình 3.5: Mô hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất đô thị........105
Hình 4.1. Biểu đồ so sánh tác động trung bình của các yếu tố đến giá trị đất gia tăng .......117
Hình 4.2. Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng ...........................................................119
Hình 4.3. Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đô thị đặc biệt................125
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính...................................126
Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng.............127 Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng .......129 Hình 4.7. Biểu đồ đánh giá tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ............................132 Hình 4.8. Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ ..........133 Hình 4.9. Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát ................................138
vii
1. Tính cấp thiết của đề tài
PHẦN MỞ ĐẦU
Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc cũng như đối với cá nhân, hộ gia đình và các bên liên quan trong sử dụng đất (SDĐ). Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều góc độ khác nhau (Hubacek & Van den Bergh, 2006). Luận điểm cơ bản trong học thuyết kinh tế cổ điển, đã đề cập đến đất đai là một trong 03 yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, cùng với vốn và lao động. Trong giai đoạn đầu của lịch sử kinh tế, chức năng chính của đất đai là tham gia vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Theo quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai đã dần chuyển từ là yếu tố sản xuất sang thành yếu tố của tiêu dùng và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (Hubacek & Vazquez, 2009). Do vậy, các chức năng và giá trị kinh tế của đất đai ngày càng được khẳng định và gia tăng cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) (Piketty, 2014). Trong quá trình phát triển của hoạt động kinh tế - xã hội (KT-XH), giá trị đất đai ngày càng gia tăng do sự khan hiếm của đất đai và những kỳ vọng trong tương lai của người nắm giữ và SDĐ (Ryan-Collins, Lloyd, & Macfarlane, 2017).
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người thay mặt chủ sở hữu (Quốc hội, 2013). Trong những năm gần đây, các chính sách về đất đai ở nước ta đã có nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH. Đáng chú ý, các chính sách liên quan đến tài chính đất đai liên tục được nghiên cứu điều chỉnh nhằm quản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động SDĐ. Tuy nhiên, các quy định chính sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai hiện nay còn bất cập. Thực tiễn triển khai những quy định chính sách cho thấy, các hoạt động quy hoạch, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) hay phát triển dự án trong quá trình đô thị hoá đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết (hay phân phối) lợi ích giữa các chủ thể liên quan các hoạt động trên lại không hiệu quả và thiếu công bằng (Trần Thị Minh Châu, 2013a).
Trong đó, nhà nước ( thay mặt chủ sở hữu về đất đai) đã thực hiện nhiều tác động như quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, phát triển KT-XH - các tác động này làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhưng nhà nước lại không thu được phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2019, kết quả thu ngân sách nhà nước hàng năm từ đất chỉ đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2019); Xảy tình trạng thất thu nguồn ngân sách nhà nước từ đất đai, đặc biệt là những thất thoát nguồn thu đối với giá trị gia tăng của đất hình thành sau quy hoạch đất đai và đầu tư phát triển sử dụng đất (Nguyễn Xuân Phúc, 2019). Điều
1
này làm cho nguồn lực đất đai ở Việt Nam chưa được khai thác đúng tiềm năng và chưa hình thành được nguồn thu tài chính bền vững từ đất (Bộ Tài chính, 2011).
Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện đô thị hóa, họ luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng nhưng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, những người đang SDĐ bị thu hồi toàn bộ đất luôn cảm giác chịu thiệt thòi, trong khi đó, một số chủ sử dụng còn đất (1 phần diện tích đất) sau thu hồi hay người SDĐ khác lại được hưởng lợi ích từ quá trình đô thị hóa, do khả năng tiếp cận mảnh đất của họ thuận lợi hơn. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho gia tăng các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai, gây bất ổn xã hội trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011). Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019), các đơn khiếu nại về đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại của toàn ngành trong giai đoạn 2014 -2018. Trong đó, nội dung các đơn thư khiếu nại chủ yếu liên quan đến quyết định thu hồi đất, giá đất bồi thường và việc giải quyết quyền lợi của người bị thu hồi đất chưa thỏa đáng - chiếm gần 50% tổng số đơn thư về đất đai. Đáng chú ý, với các hoạt động phát triển SDĐ phục vụ vào mục đích thương mại và có sự tham gia của các doanh nghiệp khi phát triển dự án BĐS thì mối quan hệ điều tiết trên càng trở lên phức tạp, do xuất hiện chênh lệch địa tô lớn khi đầu tư, phát triển sử dụng đất (Tổng Thanh tra Chính phủ, 2019). Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra đó là làm thế nào có thể xác định biểu hiện của gia tăng giá trị đất đai cũng như phân tích cơ chế tác động của các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai? Đây là một trong những cơ sở và căn cứ quan trọng trong hoạch định và thực hiện các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng.
Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng đã được sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu trong và ngoài nước trong thời gian qua. Đáng chú ý có một số lượng lớn các công trình đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai nhưng vẫn còn một số điểm còn nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016). Trong đó, nội dung liên quan đến việc xác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) còn chưa được làm rõ trong bối cảnh hiện nay (ÖZdilek, 2011; Slater, 2017b); đồng thời, việc phân tích và đo lường các yếu tố tác động nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng hiện vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Nguyên nhân đó là, trong nhiều trường hợp để xác định chính xác được phần giá trị tăng thêm của đất đai là do những yếu tố nào tác động lên là rất phức tạp (G. Ingram & Hong, 2012). Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổi trong việc sử dụng các công cụ pháp luật và chính sách đất đai nhằm đánh giá và điều tiết giá trị đất gia tăng tại đô thị (Levine-Schnur, 2018). Trong những năm gần đây, đã có một số ít các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng trong quá trình thu hồi và chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện tại Trung Quốc
2
(Cao & Wu, 2014; J. Du, Thill, Feng, & Zhu, 2017; Lin & Zhu, 2014; Yuan, Wang, & Li, 2014). Ở Việt Nam, đã có một số các nghiên cứu đánh giá, phân tích chính sách và thực trạng triển khai chính sách pháp luật đất đai có liên quan đến một số yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai và điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; Phan Văn Thọ, 2012). Tuy nhiên, các nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy còn có nhiều khác biệt trong kết quả nghiên cứu tại mỗi địa bàn thực nghiệm khi xem xét tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016). Thêm vào đó, các cơ chế tác động và phương pháp có thể sử dụng để xác định giá trị đất gia tăng và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng cũng chưa có sự thống nhất [Ibeas và cộng sự (2012); Zhong and Li (2016)]. Đáng chú ý, có rất ít các nghiên cứu xem xét giá trị đất gia tăng, dưới góc nhìn và đánh giá của các cá nhân và các bên liên quan trong khi lựa chọn địa điểm đầu tư, sử dụng đất đai (C. Higgins, 2015).
Với những phân tích trên đây, có thể thấy rằng, nghiên cứu của đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa về thực tế và lý luận. Đáng chú ý, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao so với các quốc gia trong khu vực cả về không gian và dân số, với tỷ lệ tăng không gian đô thị trung bình 2,8%/ năm (giai đoạn 2000 -2010) (World Bank Group, 2015). Tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) và tốc độ đô thị hóa còn được dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011). Chính vì vậy, các hoạt động liên quan có tác động đến giá trị đất đô thị sẽ tiếp tục được triển khai, theo đó, đòi hỏi đặt ra cần đánh giá những biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và cơ chế tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất. Đây là cơ sở trong thiết kế chính sách, điều tiết và huy động nguồn lực từ đất đô thị cho quá trình phát triển KT-XH.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát của đề tài này là: Phát hiện và đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai.
Mục tiêu cụ thể:
• Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai;
• Xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị;
• Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà nước thực hiện;
3
• Đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động nguồn lực tài chính đất đai.
Câu hỏi nghiên cứu:
• Biểu hiện tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất tại đô thị là gì?
• Tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại đô thị ở Việt Nam được
nhìn nhận và đánh giá như thế nào?
• Nhà nước sử dụng các công cụ chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai như thế nào?
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu này hướng tới là các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đai và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, nghiên cứu xem xét các yếu tố có liên quan trực tiếp đến quyết định can thiệp của nhà nước làm thay đổi giá trị đất đô thị như là: quy hoạch, đầu tư CSHT, chính sách chuyển mục đích SDĐ. Trong đó, nghiên cứu tập trung xem xét và phân tích tình huống tác động của đầu tư CSHT giao thông đến sự thay đổi giá trị đất ở tại đô thị.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Nghiên cứu tác động các yếu tố đến gia tăng giá trị đất ở tại đô thị và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị. Trong đó, Luận án đặt trọng tâm chính là xem xét các yếu tố do nhà nước can thiệp.
Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu sẽ được thu thập trong giai đoạn 2003 -2019.
Về không gian: Trong nghiên cứu này, phạm vi không gian nghiên cứu được tập trung vào một số khu vực đô thị tại Việt Nam. Trong đó, phạm vi không gian đất đô thị được xem xét là tại các khu vực quy hoạch trở thành đô thị và các khu vực đất thuộc đô thị hiện hữu tiếp tục được đầu tư, phát triển.
Cụ thể, Luận án sử dụng mô hình phân tích định lượng dựa vào dữ liệu thu thập phân tích tình huống tại địa bàn Thành phố Hà Nội. Ngoài ra, các số liệu thống kê khác được thu thập tại một số thành phố lớn tại Việt Nam.
4
3.3. Phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Trong đó, phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng chủ yếu trong nghiên cứu này. Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá của các đối tượng khảo sát và phỏng vấn để phân tích. Các phương pháp định tính đã được sử dụng như là: thảo luận nhóm tập trung (01 cuộc); phỏng vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình huống (lựa chọn 01 tình huống là dự án CSHT giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị).
Các kỹ thuật và phương pháp định lượng:
- Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để phân tích tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị và cách thức sử dụng công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng từ các đáp viên là những chuyên gia, nhà quản lý và định giá viên về đất đai & BĐS.
- Trong nội dung phân tích tình huống tác động đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tại Thành phố Hà Nội – chi tiết tại phụ lục) để nghiên cứu và áp dụng phương pháp phân tích định lượng bằng kỹ thuật giá Hedonic với nguồn dữ liệu về giá đất được định giá; phân tích hồi quy đa biến từ dữ liệu khảo sát người SDĐ về tác động của xây dựng đường giao thông.
4. Những đóng góp của luận án
Các kết quả đạt được của Luận án có đóng góp về lý luận và thực tiễn như sau:
Về lý luận: Luận án góp phần bổ sung thêm về mặt lý thuyết đó là:
- Luận án đã xác định được các biểu hiện và chỉ dẫn chính phản ánh về gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; (iii) Tăng khả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất;
- Luận án đã phân tích và chỉ ra rằng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đai mạnh hơn so với các nhóm yếu tố khác như là: sự đầu tư của người SDĐ, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa;
- Luận án đã chứng minh được rằng, trong nhóm các yếu tố khi nhà nước thực hiện can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đô thị, các yếu tố liên quan đến quy định chính sách chuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị phát triển nhất so với các yếu tố có liên quan đầu tư CSHT và quy hoạch SDĐ;
- Luận án đã chỉ rằng xuất hiện 03 cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước thực hiện các can thiệp liên quan đến quy hoạch SDĐ, đầu tư CSHT và
5
chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra các cơ hội phát triển; và Mức độ thực thi các can thiệp;
- Luận án làm phong phú thêm kết quả phân tích thực nghiệm về tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường và khảo sát của người SDĐ. Cụ thể, kết quả phân tích định lượng trong nghiên cứu tình huống Nhà nước đầu tư làm giao thông tại đô thị tại Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), đã khẳng định được: (i) Một là: Mức gia tăng giá trị đất ở đô thị trong các giai đoạn công bố dự án, giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư lần lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9%. (ii) Hai là: Sự tác động của 02 cơ chế làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) là cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” và “Tạo ra cơ hội phát triển”; trong đó, cơ chế “Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận” tác động mạnh hơn so với cơ chế “Tạo ra cơ hội phát triển”.
Về thực tiễn:
- Luận án đã đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị ở Việt Nam dưới góc nhìn của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà hoạt động thực tiễn về đất đai & BĐS. Đồng thời, Luận án cũng phân tích thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra;
- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, Luận án đưa ra một số khuyến nghị về mặt quản trị đối với các doanh nghiệp BĐS khi đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS, và đề xuất một số hàm ý chính sách nhằm hoàn thiện quy định có liên quan đến điều tiết giá trị đất gia tăng và tăng cường các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị phù hợp với bối cảnh pháp luật hiện nay của Việt Nam.
5. Kết cấu luận án
Luận án được kết cấu thành 05 chương, bao gồm:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; Chương 2: Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị; Chương 3: Bối cảnh và phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả phân tích các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam; Chương 5: Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu.
6
Bên cạnh đó, các công cụ Phí phụ thu (Special Fees) cũng được áp dụng để tạo nguồn thu gián tiếp cho đầu tư CSHT thông qua việc thu phí bổ sung đối với những các đối tượng trực tiếp sử dụng dịch vụ và tiện ích công cộng, và mục tiêu chi trả phí nhằm cải thiện điều kiện cơ CSHT mang lại.
Tại Việt Nam, khoa học quản lý đất đai trong đó có quản lý về kinh tế đất ra đời chậm hơn so với các nước khác trong dòng lịch sử phát triển quản lý đất đai [Hoàng Văn Cường và cộng sự (2019)]. Tuy vậy, trong khoảng ba thập kỷ gần đây, chủ đề nghiên cứu về khai thác nguồn thu từ đất và điều tiết gia tăng giá trị đất đai cũng đã thu hút được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu. Trong đó, các nội dung nghiên cứu có thể chia làm 02 hướng chính sau đây:
(i) Một là: Nhóm các nghiên cứu đề cập đến một số vấn đề cơ bản liên quan đến cơ sở kinh tế của công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng. Trong đó, các nghiên cứu chủ yếu tập trung đề cập đến các vấn đề lý luận địa tô và khả năng vận dụng trong thiết kế và hoạch định các chính sách quản lý đất đai tại Việt Nam [xem thêm nghiên cứu: (Hoàng Văn Cường, 2006, 2018; Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008; Ngô Đức Cát, 2000; Nguyễn Đình Bồng, 2006; Phạm Sỹ Liêm 2008)].
(ii) Hai là: Nhóm các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến công cụ tài chính đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng nhằm khai thác, huy động nguồn thu từ đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế xã hội.
Trong đó, các nghiên cứu tập trung phân tích các quy định chính sách và quá trình thực thi chính sách về thuế đất đai và các nguồn thu từ đất (với phạm vi là một số địa phương hay trong cả nước) như là các nghiên cứu tiêu biểu của Chu Thị Thuỷ Chung (2010); Đàm Văn Huệ (2006); Lê Văn Bính (2017); Nguyễn Thành Hưng (2016); Phạm Văn Toàn (2019). Một điểm chung mà các nghiên cứu rút ra đó là hiệu quả về thu thuế đất tại Việt Nam là rất thấp, chưa tương xứng với tiềm năng của đất đai. Thêm vào đó, đã có một số lượng khá nhiều nghiên cứu khác đề xuất cần xem xét và ban hành các quy định về chính sách thuế tài sản trên đất (thường gọi là thuế BĐS) tại Việt Nam. Khi đó, vai trò của các chính sách thuế và thu tài chính từ đất không chỉ mang ý nghĩa trong huy động nguồn lực đất đai mà có ý nghĩa trong quá trình điều tiết, quản lý thị trường đất đai và BĐS.
Ở góc nhìn khác, nghiên cứu của tác giả Trần Thị Minh Châu (2013b) lại đi vào phân tích một số vấn đề lý luận về vốn hóa đất đai, kinh nghiệm quốc tế về vốn hóa đất đai và khả năng vận dụng cách vốn hóa đất đai phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Trong khi đó, khi đề cập trực diện đến nội dung về các nguồn tài chính đất đai tại Việt Nam, tác giả Đặng Hùng Võ (2012, 2019) lại nhấn mạnh rằng, bên cạnh công cụ chính sách thuế đất, điểm căn bản và quan trọng cần quan tâm hiện nay là cần đổi mới hệ thống quản lý giá đất, định giá đất và huy động nguồn lực đất công tại Việt Nam.
40
Đáng chú ý, công trình nghiên cứu của Phan Văn Thọ (2012) đã tiếp tục bàn luận, mô tả và đề xuất một số cơ chế, chính sách phân phối giá trị đất đai gia tăng do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, có bao nhiêu loại hình và các công cụ để điều tiết giá trị gia tăng từ đất thì nghiên cứu này chưa đề cập đến. Bên cạnh đó, các cơ sở kinh tế cho việc phân phối tài chính đất đai trên thị trường đất đai sơ cấp và thứ cấp ra sao thì vẫn còn là khoảng trống cần tiếp tục bàn luận. Ngoài ra, hiện còn có một số lượng lớn các công trình nghiên cứu là các bài viết, đánh giá nhận định có liên quan đến nội dung thu tài chính đất đai và điều tiết giá trị đất tăng thêm dưới các góc nhìn khác nhau, ví dụ như là: Giá đất, công tác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng, các chính sách liên quan đến thu tiền sử dụng sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế tạo quỹ đất v.v. [Hoàng Văn Cường và cộng sự (2019)].
Như vậy, các công trình nghiên cứu tại Việt Nam liên quan đến chủ đề này cơ bản cũng đã đề cập đến một số nội dung chính của các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng đó là: Các nội dung liên quan đến chính sách thuế đất đai; Các quy định, chính sách pháp luật liên quan đến nguồn thu từ tài chính đất đai như: giá đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.4. Khoảng trống nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích tổng quan, chúng ta có thể tổng hợp các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai (chia theo chủ thể tác động) theo hình vẽ dưới đây. Về cơ bản, có nhiều yếu tố tác động đến giá trị đất đai như là: các quyết định liên quan do nhà nước thực hiện (quy hoạch SDĐ, quy định về SDĐ, thực hiện đầu tư CSHT), các hoạt động do người sở hữu, SDĐ thực hiện đầu tư, và các yếu tố khác thuộc về đất đai và yếu tố bên ngoài do thị trường, điều KT-XH ảnh hưởng đến.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links