Vận dụng cỏc phương pháp định giá vào hoạt động định giỏ bất động sản tại cụng ty cổ phần bất động s

á biệt nhằm xác định giá thị trường đối với một loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được coi là một thị trường không hoàn hảo, có tính khu vực và phân hoá cao theo tài sản. Ví dụ ở Đài Loan khoản 3 năm một lần chính quyền trung ương tiến hành định giá hàng loạt (khoảng 300.000 điểm) trên toàn lãnh thổ làm căn cứ định giá cho các địa phương; Căn cứ vào giá trên chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá bất động sản làm căn cứ tính thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua nhưng không đuợc thấp hơn giá quy định của thanh phố. Trong trường hợp giá thấp hơn Nhà nước mua theo quyền “ tiên mại”. Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Thái lan, việc định giá hàng loạt được định giá định giá định kỳ 4-5 năm/ lần. Nhờ có hoạt động định giá tốt các nước có thể xác đinh rõ tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD (Trong đó 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 160.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá, ví dụ như các bất động sản công cộng như các di tích lịch sử văng hoá danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông cộng, vườn hoa công cộng Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch trên thị trường bất động sản, các nước theo nền kinh tế thị trường như Nhật, Mỹ, các nước EU, một số nước ASEAN quy định bất động sản (đất đai) và (đất đai + công trình trên đất) là tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản. Trung Quốc (đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nuớc không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất.
Các hoạt động giao dịch bất động sản tạo nên thị trường bất động sản, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản.
Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản
Biện pháp bảo đảm nguồn thu của Nhà nước từ thị trường bất động sản tuỳ từng nước khác nhau mà chính sách khác nhau.
Thị trường bất động sản Australia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp bất động sản; không phân biệt trong việc giao dịch bất động sản đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về bất động sản giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; bất động sản được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch bất động sản quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản.
Thị trường bất động sản Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển nhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá bất động sản; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan định giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.
4.2. Hoạt động định giá tại Việt Nam
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động to lớn đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Điều đó kéo theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bởi vì thị trường bất động sản chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá.
Có thể phân chia sự hình thành thị trường bất động sản nước ta thành bốn giai đoạn như sau.
4.2.1. Giai đoạn trước 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong thời kỳ này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị và một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức bóc lột và một bên là là kẻ áp bức bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng; kết qủa các cuộc mua bán trên không thể nói là kết quả thoả thuận của các bên, điều đó trái với các nguyên tắc của thị trường. Vì vậy giai đoạn này chưa thể coi là đã có thị trường bất động sản và đương nhiên chưa thể nói là đã có hoạt động định giá.
4.2.2. Giai đoạn 1946 – 1980
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản nước ta chính là hiến pháp năm 1946 và sau này là điều 11 hiến pháp 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đối với đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này (1960 –1980) do hình thức sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước chiếm tuyệt đối. Mặt khác nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường cũng chưa hình thành và đó cũng là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản không phát triển ảnh hưởng tới các hoạt động định giá.
4.2.3. Giai đoạn 1980 – 1992
Đây là giai đoạn quan trọng đánh dấu sự chuyển mình từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước. Đáng chú ý liên quan tới sự hình thành của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là các định chế về quyền sở hữu đất đai ghi trong hiến pháp 1980
Tại điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Sau đó để cụ thể hoá điều 19 của hiến pháp tại điều 5 và điều 7 của luật đất đai 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở thị người nhận chuyển nhượng nhà có quyền sử dụng đất đối với ngôi nhà đó. Như vậy bằng các định chế pháp luật Nhà nước Việt Nam đã không thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trương bất động sản là nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ bản là bị chia cắt, thị trường nhà ở và các c...