Một số vấn đề về vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở Việt Nam hiện nay

tư phát triển các dự án bất động sản còn được bàn nhiều như một vấn đề nan giải, cần giải quyết cấp bách. Vậy mà chỉ trong thời gian ngắn, thị trường đó có những chuyển động hết sức sinh động.
Nhìn lại thời điểm đầu năm 2006, thị trường bất động sản ở vào chặng cuối mệt mỏi của nạn “đói vốn” từ sau Nghị định 181 buộc nhà đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh sản phẩm mới được kinh doanh. Khi ấy, các ngân hàng trong nước vẫn thắt hầu bao theo quán tính trước một thị trường đóng băng kéo dài và một phần khác bị ràng buộc bởi các thông báo hành chính của Ngân hàng Nhà nước.
Vì thế, mặc dù đang có dự án trong tay, phần lớn chủ doanh nghiệp bất động sản đi lên từ nguồn vốn hạn hẹp tích lũy được ở giai đoạn phân lô bán nền trước đó gần như mất năng lực đáp ứng định hướng phát triển đô thị mới theo hướng hình thành các khu dân cư tập trung, cao tầng với đầy đủ cơ sở hạ tầng của xã hội. Đối với nhiều chủ dự án trong nước, việc tìm kiếm thêm vài chục tỉ đồng lúc đó xem ra cũng rất khó.
Nhưng những diễn tiến mới trong năm 2006, nhất là vào những tháng cuối năm đó làm nờn sự thay đổi ngoài mong đợi cho thị trường bất động sản. Theo các chuyên viên kinh tế và chứng khoán, vốn đó được khai thông từ nhiều nguồn, xuất phát từ sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong tình hình cơ sở hạ tầng phát triển quá chậm so với nhu cầu của nền kinh tế sau một thời gian “nghỉ đông” quá dài.
Đầu tiên ,luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trương nhằm đón đầu cơ hội phát triển các laọi hình bất động sản thời “hậu WTO”. Nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu đô la Mỹ tại các trung tâm đô thị lớn làm cho thị trường bất động sản “nóng” lên. các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia vào thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. Mặc dù trong thời gian đầu cũng loay hoay tìm hướng tiếp cận thị trường, nhưng với mấy lần tăng vốn, các quỹ này đang phát huy tác dụng .
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt của thị trường chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu tư trong nước cực lớn cho thị trường bất đông sản .Một mặt các công ty có giá cổ phiếu lên cao có xu hướng chuyển dịch một khối lượng vốn vốn huy động được sang thị trường bất động sản,đặc biệt là các ngân hàng.
Nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, các ngân hàng không chỉ chuyển vốn sang đầu tư bất động sản dưới nhiều hình thức mà bắt đầu cạnh tranh cho vay để giải ngân. Nhờ đó, khách hàng là các chủ đầu thức vay ưu đãi, linh hoạt và dài hạn hơn . “Điều này mang ý nghĩa kích cầu quan trọng, tạo thêm sự sôi động cho thị trườngg bất động sản”.
Bên cạnh đó, kênh đầu tư cá nhân vào nhà đất cũng được kích hoạt trở lại từ những người thắng lớn ở thị trường cổ phiếu. “Sự kích hoạt này gúp phần làm nóng thị trường, kéo theo nguồn vốn đầu tư khá lớn ở trong dân”. Các chuyên gia cũng cho rằng nguồn vốn này chỉ có thể huy động hiệu quả khi thị trường khởi sắc, sản phẩm có tính thanh khoản cao. “Tuy khó có thể xác định được số vốn từ kênh này,nhưng với hai lần sốt giá nhà đất hồi tháng 3 và tháng 8 năm 2007 vừa qua, có thể thấy đây là nguồn vốn đầu tư rất tiềm năng”.
Mặt khác, ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giỏm đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân, cho rằng gần đây, thị trường bất động sản đang chứng kiến xu hướng tăng cường hợp tác giữa các nhà đầu tư dưới nhiều hình thức như hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập liên doanh, mua bán cổ phần để trở thành đối tác chiến lược của nhau... Sự hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa các doanh nghiệp bất động sản với nhau, giữa doanh nghiệp bất động sản với các đối tác trong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án bất động sản, với các định chế tài chính trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, thậm chí là giữa các doanh nghiệp ngoài ngành nhưng có nhu cầu đầu tư vào bất động sản... Theo ông Sơn, các doanh nghiệp chọn đối tác dựa trên thương hiệu và những điều kiện phù hợp chứ không phân biệt trong hay ngoài nước. “Quá trình này đang tháo gỡ bài toán về vốn tại nhiều doanh nghiệp”, ông nối. Với tình hình nguồn vốn đang diễn tiến tốt đẹp, ông Sơn ví sự đầu tư vào thị trường bất động sản trong tương lai (nếu thị trường được kích hoạt tốt) sẽ nhiều như “sung trên cành” so với các ngành kinh tế khác với bất động sản hấp thu vốn dễ dàng hơn.
Tuy nhiên theo ông, “sung” khụng rụng bừa bãi. “tui thấy các nhà đầu tư tài chính thường luôn “chọn mặt gửi vàng”, họ xem xet rất kỹ về tiềm năng phát triển của doanh nghiệp trước khi bỏ vốn đầu tư. Bằng chứng là thời gian vừa qua, những doanh nghiệp bất động sản nhận được sự hỗ trợ vốn từ các công ty tài chính lớn trong và ngoài nước đều có uy tín thương hiệu, có bộ máy năng động, trình độ cao, có chiến lược bán hàng hiệu quả hay ít nhất cũng có những nỗ lực tiếp thị, xúc tiến thương mại ,mở rộng quan hệ từ đó mới được nhận diện”.
Đồng tình với nhận định này, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu như trước đây, lợi thế kinh doanh thuộc về các doanh nghiệp có vốn tự có lớn thì với sự phát triển của thị trường vốn hiện nay, lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp có chuyên môn cao, định hướng tốt và quản trị chuyên nghiệp.
Tuy nhiên vốn đầu tư cho xây dựng công trình bất động sản vẫn dừng ở mức "Số văn phòng cao cấp hiện qúa ít so với nhu cầu doanh nghiệp. Viễn cảnh thiếu hụt sẽ kộo dài trong vài năm nữa, giá thuê chắc chắn còn tăng " - một nhà đầu tư nước ngoài nhận xét. Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đó làm cho thị trường văn phòng cho thuê đình trệ, giá thuê văn phòng loại A vào thời điểm đó cao nhất cũng chỉ ở mức gần 15 USD/m2/tháng. Nhà đầu tư lỗ nặng, những công trình đang xây dựng thì đành hoãn lại hay chuyển công năng… Đến cuối năm 2003 thị trường này mới hồi phục và thực sự sôi động trong năm 2004 đến nay.
Theo Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, hiện toàn bộ văn phòng loại A tại Hà Nội và TP.HCM hầu như đó cho thuê hết công suất với gía bình quân là 27 USD/m2/tháng. Các toà nhà loại B và C cũng đó cho thuê trên 95% diện tích. Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CB Richard Ellis, thị trường văn phòng cao cấp đang chịu nhiều áp lực cho cả nhà đầu tư và khách hàng. Hiện thị trường này đang bị điều phối bởi các công ty nước ngoài với việc đầu tư cho một dự án toà nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài chính. Diễn biến thị trường thì lại tương đối phức tạp .
Với các cao ốc tại trung tâm TP, nơi được xem là có vị trí giao dịch thuận lợi nhất cũng đang đau đầu vỡ tình trạng thiếu các bãi đậu xe. Thông thường bãi đậu xe tầng hầm của toà nhà không đủ sức chứa hết lượng xe của nhân viên chứ chưa kể đến của khách...