Link tải luận văn miễn phí cho ae Ket-noi
MỤC LỤC
LỜI CAM KẾT ...............................................................................................................i MỤC LỤC ..................................................................................................................... ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................................vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... viii PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ .....................................................................................9
1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ ...................9
1.1.1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở .................................................................9
1.1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư...............................13
1.2. Tổng quan các nhân tố ảnh hƣởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình.........................................................22 1.2.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn ........................................................23 1.2.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn ........................................................................23 1.2.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua ...............................................24 1.2.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình.............................................29 1.2.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính................................................................31 1.3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới.......................................................................................................................31 1.4. Các kết quả đạt đƣợc của các công trình đã nghiên cứu ...............................36 1.4.1. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được ................................................36 1.4.2. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước ............38 1.4.3. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam.....................39 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ............................................................................................44 CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI ĐÔ THỊ ..................................................45 2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cƣ, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ................................................................................................................45 2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn................................................................................45 2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư .......46 2.1.3. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ............................................................49 2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ.............................................53 2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình .............................................53
iii
2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ .......54 2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu ........................................55 2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình...........................................56
2.3 Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ ...................................................57
2.3.1. Khái niệm về phong cách sống .......................................................................57 2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ .....59 2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống.........................................................................62
2.4. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu...............................................................65 2.5. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cƣ tại Thành phố Hà Nội.................................................................................................................66
2.5.1. Mô hình nghiên cứu ........................................................................................68
2.5.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu ...............................................................69
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................................76 CHƢƠNG 3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CƢU.......................................................77 3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra..........................................................77 3.2. Nghiên cứu định tính........................................................................................81 3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính ...............................................................81 3.2.2. Đối tượng tham gia .........................................................................................81 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính ..........................................................................82 3.3. Nghiên cứu định lƣợng ......................................................................................95 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng .....................................................................95 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng ......................................................................95 3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu ....................................................................101 3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở.......103 TÓM TẮT CHƢƠNG 3 ............................................................................................106 CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................107 4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo.................................................107 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha ........................107 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)...............................................................113 4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ...............................................................115 4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu ...............................................120 4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM .............120 4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy ....126 4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu ...............................................................133 KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 ..........................................................................................136
iv
CHƢƠNG 5: BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................................137
5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án.............................................137 5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu ....................................................................138 5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ. ............................................................................................................138 5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí lựa chọn căn hộ .......................................................................................................142 5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với tiêu chí lựa chọn căn hộ...........................................................................................144 5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn ............................................................145 5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cƣ ......................................................146 5.5. Định hƣớng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tƣ bất động sản....................................148 5.6. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình...........................149 5.7. Khuyến nghị định hƣớng phát triển chung cƣ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình......................................................................150 5.7.1. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các toà chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống .........................................................................................150 5.7.2. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ................................................................................153 5.8. Tăng cƣờng kiến thức cho ngƣời sử dụng căn hộ chung cƣ ........................155 5.9. Giải pháp, chính sách phát triển chung cƣ tại khu vực đô thị ....................155 5.9.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất khu vực đô thị..........................................................................................................155 5.9.2 Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các khu chung cư ...........................................................................................................157 5.9.3. Giải pháp quy hoạch quy hoạch không gian phát triển chung cư .................158 5.9.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình.............................................159 5.9.5. Xây dựng cách quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình....................................................................................................160 5.10. Một số hạn chế của luận án và hƣớng nghiên cứu tiếp theo......................162 KẾT LUẬN CHƢƠNG 5 ..........................................................................................163
v
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ..........................................164 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................166 PHỤ LỤC ...................................................................................................................184
Viết tắt
AMO CFA
EFA KMO RMSEA SEM
VTCH MTXH CLCH
Tiếng Việt
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tiếng Anh
Phân tích cấu trúc mô – ment Phân tích nhân tố khẳng định
Phân tích nhân tố khám phá Chỉ số KMO
Căn bậc hai của xấp xỉ sai số Mô hình cấu trúc tuyến tính
Vị trí căn hộ
Môi trường xã hội Chất lượng căn hộ
Analysis of moment structures Confirmatory factor analysis
Exploratory factor analysis Kaiser-Meyer-Olkin)
Root mean square error approximation Structures equation modeling
vi
CMIN/df
Chi – bình phương điều chỉnh theo theo bậc tự do
Minimum discrepancy divided by its degrees of freedom
SPSS
Phần mềm thống kê cho các ngành khoa học
Statistical Package for the Social Sciences
Bảng 1.1: Bảng 1.2: Bảng 2.1: Bảng 2.2: Bảng 2.3: Bảng 3.1: Bảng 3.2: Bảng 3.3: Bảng 3.4. Bảng 4.1. Bảng 4.2: Bảng 4.3. Bảng 4.4. Bảng 4.5
Bảng 4.6. Bảng 4.7. Bảng 4.8. Bảng 4.9: Bảng 4.10: Bảng 4.11.
Bảng 4.12:
Bảng 4.13: Bảng 4.14: Bảng 5.1.
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng tổng hợp các nghiên cứu liên quan đến vị trí nơi ở ..........................19 Tổng hợp các tiêu chí về môi trường và xã hội..........................................21 Mô hình gốc Chu kỳ sống gia đình của Glick............................................29 Giai đoạn phát triển gia đình ......................................................................30 Giai đoạn phát triển hộ gia đình .................................................................56 Bảng giai đoạn phát triển hộ gia đình ........................................................92 Thang đo chỉ báo phong cách sống ............................................................97 Thang đo tiêu chí lựa chon căn hộ chung cư............................................100 Thống kê mẫu phiếu điều tra....................................................................104 Đánh giá thang đo tiêu chí vị trí căn hộ ...................................................107 Kết quả đánh giá thang đo “Phong cách sống” ........................................110 Kiểm định KMO and Bartlett...................................................................113 Ma trận xoay nhân tố................................................................................114 Kết quả ước lượng hồi quy giữa các biến quan trọng trong từng biến tiềm ẩn ..............................................................................................................117 Trọng số chuẩn hóa ..................................................................................118 Bảng trọng số chưa chuẩn hóa .................................................................121 Trọng số chưa chuẩn hóa..........................................................................122 Bảng các trọng số hồi quy ........................................................................123 Bảng các trọng số hồi quy chuẩn hóa.......................................................124 Bảng Tỷ lệ biến phụ thuộc được giải thích bởi biến độc lập trong các giả thiết (Square multiple correlations) - R2..................................................125 Kết quả phân tích hồi quy giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ...............................................................................................126 Kết quả phân tích hồi quy phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ 128 Kết quả phân tích hồi quy ........................................................................129 Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết.......................................................137
vii
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Mô hình tổng quan ........................................................................................43 Hình 2.1: Tổng hợp các mô hình lý thuyết phong cách sống........................................64 Hình 2.2. Mô hình nghiên cứu dự kiến..........................................................................68 Hình 3.1. Mô hình nghiên cứu chính thức.....................................................................94 Hình 4.1. Kết quả phân tích đánh giá độ phù hợp của mô hình ..................................116
1. Sự cần thiết nghiên cứu
1
PHẦN MỞ ĐẦU
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của mỗi thành viên trong gia đình. Các nghiên cứu đã chỉ ra nhà ở là nhu cầu tối thiểu, đóng vai trò quan trọng cho cuộc sống của mỗi con người. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn bảo vệ an ninh, hạn chế những tác hại do môi trường mang lại còn là nơi thể hiện đẳng cấp của chủ sở hữu, bản sắc của cá nhân và gia đình. Nhà ở có tác động đến các mối quan hệ trong xã hội (Marcus, 1997). Bên cạnh đó, nhà ở còn phản ánh giá trị và ý tưởng của chủ sở hữu cũng như thể hiện trào lưu, ý tưởng của xã hội ở từng thời điểm (Lawrence, 1987).
Một đặc điểm của nhà ở là gắn liền với đất đai, trong điều kiện tự nhiên đất đai không thể tự nhiên tăng thêm về quy mô diện tích, có tính khan hiếm theo mục đích sử dụng và khu vực phát triển (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Trong điều kiện đô thị hóa mạnh mẽ, phát triển nhà ở luôn bị đặt trong bối cảnh bị giới hạn về không gian. Do đó vấn đề lựa chọn nhà ở nói chung luôn được mọi tầng lớp trong xã hội quan tâm nhằm đảm bảo nơi trú ẩn an toàn và thể hiện ý tưởng của người lựa chọn.
So với các loại hình nhà ở khác, nhà ở là căn hộ chung cư ra đời muộn hơn, nhưng tốc độ phát triển nhanh hơn do có những ưu việt nhất định. Trên thực tế, để giải quyết khó khăn cho người dân tại khu vực đô thị về nhà ở, hầu hết các đô thị trên thế giới lựa chọn hình thức xây dựng nhà ở cao tầng để người dân sinh sống vừa tiết kiệm diện tích đất đô thị vừa tạo ra văn minh trong cộng đồng dân cư.
Để giải quyết khó khăn cho người dân tại khu vực đô thị về nhà ở trên thế giới, hầu hết các đô thị trên thế giới lựa chọn hình thức xây dựng nhà ở cao tầng để người dân sinh sống vừa tiết kiệm diện tích đất đô thị vừa tạo ra văn minh trong cộng đồng dân cư. Sau chiến tranh thế giới thứ hai, tại các nước phương Tây bắt đầu thực hiện chiến lược phát triển nhà ở chung cư cho những người vô gia cư, nhưng sau đó chung cư được phát triển với quy mô hiện đại cao cấp. Điển hình giai đoạn 1950 -1970 Chính phủ các nước phương tây đã cấp phép cho xây dựng các chung cư từ 15 tầng đến 60 tầng (Reatimes.vn, 2014). Tại Singapore, diện tích đất nước chỉ 721,5km2 bằng 1/3 diện tích Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1960 chỉ có 9% dân số Singapore sống trong nhà ở tập thể, thì cho đến năm 2009 hơn 95% người dân đã sở hữu căn hộ đang ở và 5% thuê với giá thấp, phát triển nhà ở ở nước này buộc phải phát triển theo chiều cao bằng các toà nhà trọc trời (Vietnamnet, 2009; News.zing.vn, 2018). Còn hiện nay, các toà chung cư cao tầng nhất thế giới tập trung tại các nước Trung Đông nhưng toà chung cư cao nhất, hiện đại nhất đó là toà nhà cao 417 tầng tại Mumbai, Ấn Độ
2
(News.zing.vn, 2015), còn toà nhà chung cư được đánh giá là quyền lực nhất thế giới là toà nhà 15 Central Park West tại New York với 201 căn đầy đủ tiện nghi hiện đại (Vnexpress, 2016).
Ở Việt Nam, hệ thống chung cư cũ (còn gọi là nhà tập thể cao tầng) được đầu tư xây dựng từ những năm 1960 đã giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân khu vực đô thị. Trong vòng 15 năm tính từ năm 1998, chung cư cao tầng phát triển hiện đại đã là loại hình nhà ở thay thế những căn nhà thấp tầng chật chội. Căn hộ chung cư được đầu tư phát triển khu vực đô thị Việt Nam là một tất yếu nhằm thích ứng với tính khan hiếm, tính giới hạn phát triển và cũng là giải pháp tiết kiệm tài nguyên đất đai khu vực đô thị Việt Nam. Tính đến nay phát triển căn hộ chung cư với sự đa dạng căn hộ đã tạo thêm sự lựa chọn nhà ở mới tại đô thị. Phát triển chung cư Việt Nam đã có những bước tiến vượt bậc, tạo ra nhiều loại căn hộ chung cư hiện đại phù hợp với nhiều người dân và gia đình. Loại hình căn hộ chung cư ngày càng phong phú, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Trong thời gian qua, nhiều nhà khoa học đã nghiên cứu hành vi lựa chọn lựa chọn căn hộ chung cư của người dân với các luận điểm và mô hình lý thuyết khác nhau. Đa số các nghiên cứu xuất phát từ chính đặc tính của căn hộ chung cư ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn căn hộ của người dân. Các nghiên cứu chỉ ra tầm quan trọng của các tiêu chí trong lựa chọn căn hộ và hành vi lựa căn hộ của người dân.
Tuy nhiên, khác với hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản lại có tính không đồng nhất về sản phẩm, có tính dị biệt, cá biệt và có tính tính khu vực cao, chịu tác động lớn bởi yếu tố tâm lý (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Sự khác biệt đó yêu cầu hướng nghiên cứu cần xuất phát từ đặc tính từ người lựa chọn, từ phong các sống của người lựa chọn về căn hộ để tìm ra tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ là hướng đi khác với các nghiên cứu xuất phát từ các đặc tính căn hộ. Hướng tiếp cận này là xuất phát từ bản chất tâm lý, sở thích mỗi cá nhân, xuất phát từ chính gia đình người lựa chọn căn hộ ảnh hưởng đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở. Từ yêu cầu trên, vấn đề quan trọng đặt ra là:
(1) Giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng như thế nào tới tiêu chí lựa chọn chung cư của các hộ gia đình là câu hỏi chưa được nhiều nghiên cứu quan tâm. Nghiên cứu giai đoạn phát triển gia đình là một nhân tố tác động đến lựa chọn nhà ở (Rossi, 1955, 1959). Đây sẽ là một định hướng mới trong các nghiên cứu về lựa chọn nhà ở của người dân ở Việt Nam. Trả lời câu hỏi này giúp chúng ta hiểu những hộ gia đình trong điều kiện sống khác nhau trong giai đoạn phát triển khác nhau có tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư như thế nào. Ngoài ra, nó cũng sẽ giúp cho các nhà đầu tư phát
3
triển các căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình và người chủ sở hữu, đồng thời là căn cứ nghiên cứu xây dựng cách thức trong quản lý hệ thống chung cư hiện nay ngày một phát triển.
(2) Phong cách sống của hộ gia đình ảnh hưởng tới tiêu chí lựa chọn chung cư như thế nào cũng là vấn đề còn bỏ ngỏ. Phong cách sống là một nhân tố phổ biến phổ biến được sử dụng để giải thích hành vi của người tiêu dùng bên cạnh các đặc điểm nhân khẩu học (Plummer, 1974). Phong cách sống dựa trên thói quen, thái độ, gia đình, sở thích liên quan đến lựa chọn hàng hoá (Harcar & cộng sự, 2008). Vậy phong cách sống có ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư hay không là câu hỏi có ý nghĩa lớn trong vấn đề đầu tư thiết kế, quản lý căn hộ phù hợp với phong cách tiêu dùng sử dụng nhà ở của người dân.
Nghiên cứu lựa chọn nhà, đặc biệt nghiên cứu lựa chọn căn hộ chung cư ở Việt Nam còn rất ít. Các nghiên cứu hiện tập trung trong lĩnh vực nhà ở nói chung. Các nghiên cứu tập trung vào đặc tính của nhà ở tác động tới hành vi lựa chọn nhà ở (Phe và Patrick, 2000; hành vi lựa chọn nơi ở của gia đình trẻ (Hoang Thi Lan Huong, 2011); UN- Habitat, 2008; Tran Hoai Anh & Yip Ngai Ming, 2008, hay hành vi đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản (Nguyễn Thị Hải Yến, 2015). Các nghiên cứu này có đề cập đến vấn đề bất động sản nhà ở nhưng hầu hết chưa có nghiên cứu nào tập trung tới nghiên cứu phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình và lựa chọn tiêu chí căn hộ.
Nghiên cứu giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống của chủ hộ và gia đình tới tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư còn là vấn đề mới tại Việt Nam. Nghiên cứu mối quan hệ giữa phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư thực sự cần thiết đối với việc ra các quyết định đầu tư, quyết định lựa chọn tiêu chí căn hộ và cần thiết đối với quá trình quản lý phát triển hệ thống chung cư một cách bền vững. Vì vậy, tác giả cho rằng hướng nghiên cứu phong cách sống, giai đoạn phát triển hộ gia đình khác nhau có ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Việt Nam hay không là câu hỏi cần thiết phải nghiên cứu.
Trong nghiên cứu này, tác giả lựa chọn bối cảnh nghiên cứu là Thành phố Hà Nội, một trung tâm văn hoá chính trị kinh tế của Việt Nam. Hà nội là nơi có quy mô diện tích đất ở, nhà ở biến đổi phát triển nhất ở nước ta trong hai thập kỷ qua. Năm 2008, Thành phố Hà Nội sáp nhập với tỉnh Hà Tây làm tăng diện tích đất của Thành phố Hà Nội từ 2.136 km2 đến 3.324,92 km2. Đồng thời diện tích đất dành cho phát triển các khu đô thị nói chung và phát triển hệ thống nhà ở chung cư của Hà Nội ngày càng tăng. Với các đặc điểm trên, Thành phố Hà Nội sẽ phản ánh một cách tập trung về những vấn đề mấu chốt của phát triển nhà ở nói chung, nhà ở chung cư nói riêng. Kết quả
4
nghiên cứu về Hà Nội trong việc xác định các tiêu chí lựa chọn chung cư đô thị không chỉ áp dụng cho Hà Nội mà còn áp dụng cho các địa phương cả nước.
Như vậy, nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở là vấn đề quan trọng của nhà ở đô thị. Với mong muốn đóng góp về mặt lý luận về thực tiễn tác giả chọn đề tài: “Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội” là thực sự cần thiết có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn.
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở nghiên cứu mối quan hệ giữa giai đoạn trong chu kỳ sống gia đình; nghiên cứu phong cách sống tới tiêu chí lựa chọn chung cư; đề xuất một số giải pháp và các khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị trên địa bàn Hà Nội phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình khác nhau.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Trên cơ sở mục tiêu chính tác giả cụ thể nghiên cứu các nội dung liên quan gồm:
(1)Làm rõ cơ sở lý thuyết về tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở của người dân khu vực đô thị; cơ sở lý thuyết về giai đoạn phát triển gia đình; phong cách sống của chủ hộ và gia đình. Tìm kiếm mô hình thích hợp để kiểm định mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
(2) Xác định xem các gia đình khác nhau có phong cách sống khác nhau thì coi trọng tiêu chí lựa nào trong chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
(3) Xác định xem các giai đoạn phát triển gia đình khác nhau coi trọng tiêu chí nào trong các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
(4) Xác định các tác động của nhóm nhân khẩu học (giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua căn hộ) ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
(5) Đề xuất một số giải pháp và các khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình khác nhau một cách đồng bộ và có tính khả thi.
3. Câu hỏi nghiên cứu chính:
Phong cách sống của các hộ gia đình khác nhau thì có coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở ở mức độ khác nhau không?
5
Có tồn tại sự thay đổi về mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở theo những giai đoạn phát triển gia đình hay không?
3. Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư và tầm quan trọng của mỗi tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư đối với những hộ gia đình có phong cách sống khác nhau và giai đoạn phát triển khác nhau khi lựa chọn căn hộ chung cư để ở tại khu vực đô thị.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về phạm vi nội dung nghiên cứu:
+ Tác giả tập trung phạm vi nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở gồm tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ.
+ Luận án chỉ nghiên cứu những hộ gia đình đã mua chung cư để ở không nghiên cứu những cá nhân, hộ gia đình mua chung cư để đầu tư, để kinh doanh, cũng không nghiên cứu những hộ gia đình thuê chung cư để ở.
- Về phạm vi không gian nghiên cứu: Như đã trình bày trong phần sự cần thiết phải nghiên cứu đã chỉ ra hệ thống nhà ở chung cư hiện nay tập trung tại khu vực đô thị và Thành phố Hà Nội lại là đô thị điển hình tập trung nhiều chung cư và phổ biến, đa dạng do đó phạm vị không gian nghiên cứu được lựa chọn tại khu vực đô thị tại Thành phố Hà Nội.
Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được các câu hỏi nghiên cứu,
nội dung luận án sẽ tập trung giải quyết các nhiệm vụ sau:
- Thứ nhất, tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình.
- Thứ hai, trong nghiên cứu này tác giả tập trung nghiên cứu giai đoạn gia đình, phong cách sống của chủ hộ gia đình và gia đình khác nhau sẽ quan tâm tới tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
- Thứ ba, chỉ ra xu hướng các nhóm phong cách sống và giai đoạn phát triển hộ gia đình khác nhau trong quá trình lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở. Đồng thời khuyến nghị các nhà đầu tư bất động sản chung cư có thể đoán được các sở thích, các mong muốn của người dân ở chung cư một cách dễ dàng hơn. Vấn đề đầu tư phát triển chung cư trong tương lai sẽ phù hợp với phong
6
cách sống của người dân và gia đình hơn. Trên cơ sở đó, xu hướng đầu tư và quản lý chung cư hướng đến phù hợp hơn với nhu cầu của người dân khu vực đô thị.
- Thứ 4, thay vì thử nghiệm tất cả các chỉ báo của phong cách sống trong các nghiên cứu trước và tất cả các giai đoạn phát triển trong nghiên cứu trước, tác giả chỉ nghiên cứu một số nhóm phong cách sống, một số giai đoạn phát triển gia đình để tìm ra tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở bằng những câu hỏi sử dụng điều tra trong nghiên cứu này.
- Thứ 5, luận án không nghiên cứu các cá nhân, hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư với mục tiêu đầu tư kinh doanh và thuê căn hộ để ở.
4. Khái quát phƣơng pháp và quy trình nghiên cứu
Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát các hộ gia đình để thu thập thông tin về phong cách và giai đoạn của hộ gia đình. Các hộ này được đề nghị trả lời đánh giá tầm quan trọng của các tiêu chí khi họ lựa chọn các căn hộ chung cư để ở.
Công cụ thống kê được sử dụng để tìm hiểu tầm quan trọng của phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình và các tiêu chí lựa chọn căn hộ.
4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
Phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để lấy ý kiến các chuyên gia trong việc chuẩn hoá lại các thang đo trong nghiên cứu, nhằm kiểm tra tính phù hợp của thang đo trong bối cảnh đô thị Hà Nội.
4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
Phương pháp nghiên cứu định lượng được chọn để kiểm định các giả thuyết vì những lý do sau đây: Thứ nhất, mô hình thực chứng được lựa chọn phù hợp nhất với một phương pháp định lượng. Thứ hai, mục tiêu của nghiên cứu này là để kiểm định các giả thuyết, kiểm tra các mối quan hệ giữa các biến trong mô hình nghiên cứu. Thứ ba, các phép đo định tính và định lượng của các biến là có thể, và suy luận có thể được rút ra từ một mẫu. Cuối cùng, tất cả các biến trong nghiên cứu này có thể được định lượng và đo lường. Các thang Likert trong cuộc khảo sát mà người mua nhà trả lời có thể được diễn tả như con số. Tất cả các dữ liệu thu thập được qua điều tra mail đã được chuyển đổi thành số.
7
5. Những điểm mới của luận án
5.1. Những đóng góp mới về mặt học thuật, lý luận
Từ khung lý thuyết về phong cách sống, chu kỳ phát triển của gia đình và tiêu chí lựa chọn nơi ở, luận án đã cập nhật bổ sung và cụ thể hoá cơ sở lý thuyết về phong cách sống, lý thuyết về chu kỳ phát triển gia đình trong lựa chọn các tiêu chí căn hộ chung cư để ở. Luận án chỉ ra mối quan hệ giữa 6 nhóm phong cách sống trong lựa chọn các tiêu chí lựa chọn căn hộ; 4 giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ trên địa bàn Thành phố Hà Nội với các điểm mới như sau:
Các lý thuyết về phong cách, giai đoạn phát triển gia đình là tiền đề cốt lõi để có thể phân loại người tiêu dùng nhà ở một cách rõ ràng hơn trong quá trình nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ để ở của người đân khu vực đô thị.
Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở là mối quan hệ giữa các nhóm phong cách sống khác nhau của các chủ thể và thành viên trong gia đình ảnh hưởng đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở cụ thể ảnh hưởng tới 3 nhóm tiêu chí lớn là tiêu chí về vị trí, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ. Mỗi một nhóm phong cách sống hướng quan tâm tới tầm quan trọng của các tiêu chí căn hộ.
Giai đoạn phát triển gia đình là khi có sự thay đổi về tình trạng hôn nhân, sự hiện diện của các thành viên trong gia đình từng giai sẽ tác động đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ khác nhau phụ thuộc vào từng giai đoạn của thành viên trong gia đình.
Luận án đã xây dựng và áp dụng được mô hình nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Sử dụng phương pháp phân tích nhân tố nhân tố khám phá (EFA); phân tích nhân tố khẳng định (CFA); phân tích mô hình cấu trúc SEM và thực hiện mô hình hồi quy nhằm đánh giá tác động của các nhóm phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ và giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ.
5.2. Những phát hiện, đề xuất mới rút ra được từ kết quả nghiên cứu, khảo sát
của luận án
Thứ nhất, kết quả phân tích đã đánh giá mô hình và các thang đo đạt yêu cầu cầu của một thang đo tốt. Kết quả phân tích SEM cho thấy 6 nhóm chỉ báo về phong cách sống có ảnh hưởng đến 3 tiêu chí lựa chọn căn hộ (tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ).
8
Thứ hai, kết quả chạy mô hình hồi quy cho thấy mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ (tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ). Phong cách sống kinh tế tác động phát triển nhất tới cả 3 tiêu chí lựa chọn căn hộ; phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa thực sự được chấp nhận trong nghiên cứu này. Còn với giai đoạn phát triển gia đình đã chỉ ra không có sự khác biệt trong lựa chọn tiêu chí chất lượng căn hộ trong nghiên cứu này.
Thứ ba, trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận án đã đề xuất một số khuyến nghị trong đầu tư kinh doanh bất động sản, trong hoạt động môi giới bất động sản cần nhìn nhận phong cách sống là chỉ báo ảnh hưởng lớn đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ. Có thể dự kiến các thay đổi phong cách sống của các nhóm khách hàng và gia đình trong lựa chọn tiêu chí căn hộ. Ngoài ra, cần nghiên cứu dự kiến về phong cách sống, giai đoạn gia đình trước khi triển khai đầu tư phát triên chung cư khu vực đô thị. Xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống trong kinh doanh đầu tư và môi giới bất động sản; Cần thiết phải thiết lập cơ sở dữ liệu về giai đoạn phát triển gia đình để làm căn cứ cho nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản.
6. Kết cấu luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ biểu, danh mục tài liệu tham khảo luận án được trình bày thành 5 chương với các nội dung kết cấu như sau:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở
Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị
9
CHƢƠNG 1:
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ
1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ
Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của người dân khu vực đô thị. Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hay tổ hợp nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể.
Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều tiêu chí bởi mỗi loại hình có chức năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.
Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như sau:
1.1.1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở
Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hay một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu.
Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở
10
như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ, trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt động hay duy trì tính kinh tế.
Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lý- xã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội.
(Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu; không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu. Trong đó tiêu chí sở hữu nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa một số lượng đầy đủ phòng ngủ hay khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ gia đình.
Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979). Nhà ở đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự, 1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011).
11
Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004). Nhóm dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011).
Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan (Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách). Cùng quan điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố.
Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố Thượng Hải.
Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).
Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hay cá nhân
12
chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh. Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở thuê hay mua của loại nhà ở xã hội. Nhóm tác giả đã chỉ ra các hộ gia đình thuốc dân tộc thiểu số thường tìm kiếm lựa chọn căn nhà để ở trong các cộng đồng tập trung hay có nhiều người cùng sắc tộc.
Lựa chọn nơi ở được (Phe & Wakely, 2000) cho rằng người lựa chọn dựa trên tiêu chí về vị thế nơi ở và chất lượng nơi ở (vị thế có thể thay mặt cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v. Còn chất lượng nơi ở bao hàm những thành phần vật lý đo đếm được, tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thường một nơi ở). Hộ gia đình quyết định địa điểm dân cư của họ bởi một sự đánh đổi giữa một tình trạng mong muốn và mức độ chấp nhận của nhà chất lượng (Phe & Wakely, 2000).
Tiếp cận lý thuyết hành vi trong đầu tư bất động sản, Nguyễn Thị Hải Yến (2015) chỉ ra yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân đến các thuộc tính liên quan đến bất động sản giữa nhà đầu tư và người mua tiêu dùng bất động sản cũng khác nhau. Tuy nhiên, nghiên cứu này không quan tâm luận giải và khai thác khía cạnh tác động của yếu tố liên quan đến đặc điểm nhà đầu tư cá nhân, phong cách của nhà đầu tư cũng như phong cách người mua tiêu dùng, phong cách đầu tư bất động sản và các tiêu chí quan trọng trong lựa chọn đầu tư tư bất động sản và tiêu dùng bất động sản nhà ở.
Lin Shi (2005), nghiên cứu sở thích nhà ở của người dân Nam Phi chỉ ra nhóm tiêu chí để lựa chọn nhà ở là tình trạng nhà ở và chất lượng nhà ở. Các thuộc tính liên quan đến khu phố và vị trí là yếu tố quan trọng trong lựa chọn nhà ở. Tác giả đưa ra tiêu chí lựa chọn nhà ở là hình thức sở hữu, không gian kiến trúc, chất lượng sống, Hàng xóm khu phố, tiêu chí về nhà ở và mô hình nghiên cứu như sau:
Quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí nhà ở, quyết định địa điểm nơi cư trú là tính không đồng nhất giữa của của các quyết định vị trí khu dân cư và sự đánh đổi vị trí gắn liền với địa vị xã hội và chất lượng nơi ở (Moon-Jeong Kim, 2010; Jae Hong Kim, 2003). Sự đánh đổi này các nhà nghiên cứu chỉ ra đó chính là đặc điểm hộ gia đình khác nhau tạo ra các ưu đãi về địa điểm khác nhau và những sở thích khác nhau mang lại không đồng nhất trong các quyết định vị trí dân cư. Trong nghiên cứu của Jae Hong Kim (2006) các thuộc tính mang giá trị tinh thần của ngôi nhà chiếm tới hơn
13
50% việc cải thiện ngôi nhà hiện tại đối với nhóm người thu nhập cao, của nhóm thu nhập trung bình là 35,6% và nhóm thu nhập thấp là 27,4%. Còn theo Moon-Jeong Kim (2010) đã kết luận quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí nhà ở là không đồng nhất giữa các nhóm người, mỗi nhóm có những tiêu chí riêng để quyết định phụ thuộc vào tình trạng và thu nhập của gia đình.
Leishman & cộng sự (2005), sử dụng bảng xếp hạng 'mạng nhện' để thể hiện sức mạnh của sự ưu tiên nhà ở cho tám thuộc tính cho từng nhóm người tiêu dùng lựa chọn nhà ở. Các biểu đồ cho thấy tầm quan trọng tương đối của các thuộc tính. Thuộc tính xuất hiện thêm từ điểm trung tâm là quan trọng hơn so với các thuộc tính gần hơn với các đường trung tâm. Leishman & cộng sự (2005) chỉ ra tiêu chí lựa chọn được nhiều người ủng hộ là thuộc tính quan trọng nhất cho người mua nhà là vị trí. Nhóm người tiêu dùng xác định xem xét vị trí như là thuộc tính quan trọng nhất của nhà ở, vị trí như là một yếu tố hoàn toàn chiếm ưu thế trong lựa chọn. Ngoài ra, nghiên cứu còn chỉ ra vị trí là khoảng cách từ trung tâm thành phố đến nơi ở, hay vị trí gần người thân, bạn bè là yếu tố quan trọng trong lựa chọn nơi ở.
Như vậy, đối với lựa chọn nơi ở các nghiên cứu đã chỉ ra có nhiều tiêu chí để người lựa chọn, mỗi gia đình sẽ xác định tiêu chí nào là quan trọng trong bộ tiêu chí liên quan đến nhà ở để lựa chọn phù hợp với điều kiện sống của gia đình đó. Trong các nghiên cứu trên tổng hợp lại cho thấy các nhóm tiêu chí quan trọng trong lựa chọn nơi ở của người dân trên thế giới đó chính là nhóm tiêu chí liên quan đến vị trí nơi ở, nhóm tiêu chí liên quan đến môi trường nơi ở, nhóm tiêu chí liên quan đến chất lượng nơi ở được người dân đánh giá cao.
1.1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
Đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, số lượng các nhà nghiên cứu trên thế giới ít tách biệt giữa nhà ở căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng thường không có sự phân định nhiều. Các tác giả nghiên cứu thường được gắn với tiêu chí nhà ở nói chung trong nghiên cứu hơn là nghiên cứu tách biệt, trong khi lựa chọn căn hộ chung cư lại là lựa chọn của đại đa số người dân sinh sống tại khu vực đô thị ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, trong quá trình tổng quan tác giả đã tiến hành tập trung tổng quan các nghiên cứu riêng, chuyên sâu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư cụ thể như sau:
Tác giả Phatcharin (2008), với nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ dịch vụ của các nữ doanh nhân đã chỉ ra các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn
14
hộ dịch vụ của khách doanh nhân nữ. Trong nghiên cứu này đã chỉ ra tiêu chí vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự lựa chọn căn hộ dịch vụ, tiếp theo là tiêu chí dịch vụ, thương hiệu căn hộ dịch vụ, nhà cung cấp dịch vụ. Ngoài ra, các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng du khách kinh doanh nữ có xu hướng đặt trọng tâm vào sự an toàn và an ninh căn hộ; bên cạnh đó, đặc điểm nhân khẩu học về độ tuổi, trình độ học vấn, mức thu nhập có ảnh hưởng đến lựa chọn căn hộ dịch vụ.
Abdul & cộng sự (2008) nghiên cứu phân tích xác định ưu tiên của người mua trong việc lựa chọn chung cư sinh sống, đã chỉ ra người mua luôn có tư tưởng tối đa hóa tiện ích, kết quả cũng cho thấy giá cả là khía cạnh quan trọng tiếp theo là kích thước và vị trí xây dựng. Tuy nhiên, trong thực tế, rất khó để có thể đáp ứng nhu cầu khác hàng, vì vậy chính người mua phải cân nhắc và thỏa hiệp các nhu cầu trên. Việc áp dụng phiếu khảo sát bằng phương pháp liên kết truyền thống, những người tham gia được yêu cầu phải nêu rõ điều mong muốn của họ trong 18 bộ phiếu khảo sát về ba thuộc tính quan trọng nhất của bất động sản chung cư đó là kích thước căn hộ, vị trí xây dựng, giá căn hộ, cụ thể kết quả cho rằng 89,4% các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn nhà trong cộng đồng chung cổng là do yếu tố tài chính, yếu tố khoảng cách, đặc tính vật lý của căn hộ.
Tại Ấn Độ, Singh (2013) nghiên cứu 6 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ là Nhóm tiêu chí “khả năng tiếp cận” bao gồm: Gần nơi làm việc của chủ hộ; Gần nơi làm việc của chồng (vợ); Gần trường học của các con; Nhóm tiêu chí khả năng kết nối bao gồm: Kết nối được với chợ; Kết nối được với các phương tiện giao thông công cộng; Kết nối được với các trục đường chính; Nhóm tiêu chí giải trí và thư giãn bao gồm: Gần phòng gym; Đối diện công viên; Gần hội trường lớn; Nhóm tiêu chí thiết kế bao gồm: Vị trí tầng của căn hộ; Số phòng/ số phòng ngủ; Phòng cho người giúp việc; Nhóm tiêu chí tài chính bao gồm: Giá; Tiền đặt cọc; Tác giả Singh (2013) lựa chọn một mẫu 200 người được phân loại theo mức lương được lựa chọn bằng kỹ thuật lấy mẫu có chủ đích từ ba thành phố là Chandigarh, Mohali và Panchkula. Mẫu nghiên cứu bao gồm những người trả lời hay có mua căn hộ trong năm trước hay đang có kế hoạch mua trong năm tới. Những người trả lời được hỏi để đưa ra ý kiến về 19 biến được liệt kê theo thang đo 5 điểm Likert. Bằng cách sử dụng phân tích thăm dò các nhân tố, 6 yếu tố được rút ra và giải thích được 73,916% của tổng phương sai. Những yếu tố này là “tiện nghi cơ bản” (15,087%), “giải trí và thư giãn” (14,953%), “xắp đặt” (11,570%), “tài chính” (11,077%), “khả năng tiếp cận” (10,735%) và “khả năng kết nối” (10,493%). Theo số điểm trung bình, còn thấy được rằng “tiện nghi cơ bản” (4,4812) là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn một căn hộ, tiếp theo là “tài chính”
IV. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN CHẤT LƢỢNG
20. đánh dấu √ 1(rất không quan trọng); 2(không quan trọng); 3(bình thường); 4(quan trọng); 5(rất quan trọng).
Mã hóa
CL1 CL2 CL3 CL4 CL5 CL6 CL7
CL8 CL9
Chất lƣợng căn hộ
Số phòng sinh hoạt đáp ứng đủ nhu cầu của gia đình Ban công, cửa sổ thoáng đón nắng tự nhiên
Phòng khách rộng
Thiết kế căn hộ và chung cư đẹp
Hướng cửa chính của căn hộ chung cư phù hợp Số cầu thang máy, thang thoát hiểm đảm bảo
Tổ hợp chung cư có nơi đỗ xe hợp lý và đảm bảo an toàn
Cách âm căn hộ tốt Cảm nhận dịch vụ tốt
Mức độ quan trọng 12345
21.
Xin cho biết ý kiến của anh/chị đối với của các tiêu chí dưới đây bằng cách
vào số tương ứng với mức độ từ
1(rất không đồng ý);
Mức độ đồng ý hóa 12345
V. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN LỐI SỐNG
Xin cho biết các tuyên bố sau phản ánh phong cách sống của anh chị như thế nào
bằng cách
đánh dấu √
vào số tương ứng với mức độ từ
2(không đồng ý); 3(bình thường); 4(đồng ý); 5(rất đồng ý).
Mã Tiêu chí
LS_1 Khi mua sắm tui thường chọn mua theo cách riêng của mình
LS_2 tui thường kiểm tra, so sánh giá trước khi mua
LS_3 tui thích dùng thiết bị tiết kiệm năng lượng
LS_4 tui thích sử dụng ánh sáng, năng lượng tự nhiên
LS_5 tui luôn hướng đến tiết kiệm giảm chi phí đi lại
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỤC LỤC
LỜI CAM KẾT ...............................................................................................................i MỤC LỤC ..................................................................................................................... ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................................vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... viii PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ .....................................................................................9
1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ ...................9
1.1.1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở .................................................................9
1.1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư...............................13
1.2. Tổng quan các nhân tố ảnh hƣởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình.........................................................22 1.2.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn ........................................................23 1.2.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn ........................................................................23 1.2.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua ...............................................24 1.2.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình.............................................29 1.2.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính................................................................31 1.3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới.......................................................................................................................31 1.4. Các kết quả đạt đƣợc của các công trình đã nghiên cứu ...............................36 1.4.1. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được ................................................36 1.4.2. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước ............38 1.4.3. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam.....................39 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ............................................................................................44 CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI ĐÔ THỊ ..................................................45 2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cƣ, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ................................................................................................................45 2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn................................................................................45 2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư .......46 2.1.3. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ............................................................49 2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ.............................................53 2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình .............................................53
iii
2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ .......54 2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu ........................................55 2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình...........................................56
2.3 Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ ...................................................57
2.3.1. Khái niệm về phong cách sống .......................................................................57 2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ .....59 2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống.........................................................................62
2.4. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu...............................................................65 2.5. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cƣ tại Thành phố Hà Nội.................................................................................................................66
2.5.1. Mô hình nghiên cứu ........................................................................................68
2.5.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu ...............................................................69
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................................76 CHƢƠNG 3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CƢU.......................................................77 3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra..........................................................77 3.2. Nghiên cứu định tính........................................................................................81 3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính ...............................................................81 3.2.2. Đối tượng tham gia .........................................................................................81 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính ..........................................................................82 3.3. Nghiên cứu định lƣợng ......................................................................................95 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng .....................................................................95 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng ......................................................................95 3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu ....................................................................101 3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở.......103 TÓM TẮT CHƢƠNG 3 ............................................................................................106 CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................107 4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo.................................................107 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha ........................107 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)...............................................................113 4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ...............................................................115 4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu ...............................................120 4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM .............120 4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy ....126 4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu ...............................................................133 KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 ..........................................................................................136
iv
CHƢƠNG 5: BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ KHU VỰC ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................................137
5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án.............................................137 5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu ....................................................................138 5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ. ............................................................................................................138 5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí lựa chọn căn hộ .......................................................................................................142 5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với tiêu chí lựa chọn căn hộ...........................................................................................144 5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn ............................................................145 5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cƣ ......................................................146 5.5. Định hƣớng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tƣ bất động sản....................................148 5.6. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình...........................149 5.7. Khuyến nghị định hƣớng phát triển chung cƣ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình......................................................................150 5.7.1. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các toà chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống .........................................................................................150 5.7.2. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ................................................................................153 5.8. Tăng cƣờng kiến thức cho ngƣời sử dụng căn hộ chung cƣ ........................155 5.9. Giải pháp, chính sách phát triển chung cƣ tại khu vực đô thị ....................155 5.9.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất khu vực đô thị..........................................................................................................155 5.9.2 Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các khu chung cư ...........................................................................................................157 5.9.3. Giải pháp quy hoạch quy hoạch không gian phát triển chung cư .................158 5.9.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình.............................................159 5.9.5. Xây dựng cách quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình....................................................................................................160 5.10. Một số hạn chế của luận án và hƣớng nghiên cứu tiếp theo......................162 KẾT LUẬN CHƢƠNG 5 ..........................................................................................163
v
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ..........................................164 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................166 PHỤ LỤC ...................................................................................................................184
Viết tắt
AMO CFA
EFA KMO RMSEA SEM
VTCH MTXH CLCH
Tiếng Việt
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tiếng Anh
Phân tích cấu trúc mô – ment Phân tích nhân tố khẳng định
Phân tích nhân tố khám phá Chỉ số KMO
Căn bậc hai của xấp xỉ sai số Mô hình cấu trúc tuyến tính
Vị trí căn hộ
Môi trường xã hội Chất lượng căn hộ
Analysis of moment structures Confirmatory factor analysis
Exploratory factor analysis Kaiser-Meyer-Olkin)
Root mean square error approximation Structures equation modeling
vi
CMIN/df
Chi – bình phương điều chỉnh theo theo bậc tự do
Minimum discrepancy divided by its degrees of freedom
SPSS
Phần mềm thống kê cho các ngành khoa học
Statistical Package for the Social Sciences
Bảng 1.1: Bảng 1.2: Bảng 2.1: Bảng 2.2: Bảng 2.3: Bảng 3.1: Bảng 3.2: Bảng 3.3: Bảng 3.4. Bảng 4.1. Bảng 4.2: Bảng 4.3. Bảng 4.4. Bảng 4.5
Bảng 4.6. Bảng 4.7. Bảng 4.8. Bảng 4.9: Bảng 4.10: Bảng 4.11.
Bảng 4.12:
Bảng 4.13: Bảng 4.14: Bảng 5.1.
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng tổng hợp các nghiên cứu liên quan đến vị trí nơi ở ..........................19 Tổng hợp các tiêu chí về môi trường và xã hội..........................................21 Mô hình gốc Chu kỳ sống gia đình của Glick............................................29 Giai đoạn phát triển gia đình ......................................................................30 Giai đoạn phát triển hộ gia đình .................................................................56 Bảng giai đoạn phát triển hộ gia đình ........................................................92 Thang đo chỉ báo phong cách sống ............................................................97 Thang đo tiêu chí lựa chon căn hộ chung cư............................................100 Thống kê mẫu phiếu điều tra....................................................................104 Đánh giá thang đo tiêu chí vị trí căn hộ ...................................................107 Kết quả đánh giá thang đo “Phong cách sống” ........................................110 Kiểm định KMO and Bartlett...................................................................113 Ma trận xoay nhân tố................................................................................114 Kết quả ước lượng hồi quy giữa các biến quan trọng trong từng biến tiềm ẩn ..............................................................................................................117 Trọng số chuẩn hóa ..................................................................................118 Bảng trọng số chưa chuẩn hóa .................................................................121 Trọng số chưa chuẩn hóa..........................................................................122 Bảng các trọng số hồi quy ........................................................................123 Bảng các trọng số hồi quy chuẩn hóa.......................................................124 Bảng Tỷ lệ biến phụ thuộc được giải thích bởi biến độc lập trong các giả thiết (Square multiple correlations) - R2..................................................125 Kết quả phân tích hồi quy giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ...............................................................................................126 Kết quả phân tích hồi quy phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ 128 Kết quả phân tích hồi quy ........................................................................129 Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết.......................................................137
vii
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Mô hình tổng quan ........................................................................................43 Hình 2.1: Tổng hợp các mô hình lý thuyết phong cách sống........................................64 Hình 2.2. Mô hình nghiên cứu dự kiến..........................................................................68 Hình 3.1. Mô hình nghiên cứu chính thức.....................................................................94 Hình 4.1. Kết quả phân tích đánh giá độ phù hợp của mô hình ..................................116
1. Sự cần thiết nghiên cứu
1
PHẦN MỞ ĐẦU
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của mỗi thành viên trong gia đình. Các nghiên cứu đã chỉ ra nhà ở là nhu cầu tối thiểu, đóng vai trò quan trọng cho cuộc sống của mỗi con người. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn bảo vệ an ninh, hạn chế những tác hại do môi trường mang lại còn là nơi thể hiện đẳng cấp của chủ sở hữu, bản sắc của cá nhân và gia đình. Nhà ở có tác động đến các mối quan hệ trong xã hội (Marcus, 1997). Bên cạnh đó, nhà ở còn phản ánh giá trị và ý tưởng của chủ sở hữu cũng như thể hiện trào lưu, ý tưởng của xã hội ở từng thời điểm (Lawrence, 1987).
Một đặc điểm của nhà ở là gắn liền với đất đai, trong điều kiện tự nhiên đất đai không thể tự nhiên tăng thêm về quy mô diện tích, có tính khan hiếm theo mục đích sử dụng và khu vực phát triển (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Trong điều kiện đô thị hóa mạnh mẽ, phát triển nhà ở luôn bị đặt trong bối cảnh bị giới hạn về không gian. Do đó vấn đề lựa chọn nhà ở nói chung luôn được mọi tầng lớp trong xã hội quan tâm nhằm đảm bảo nơi trú ẩn an toàn và thể hiện ý tưởng của người lựa chọn.
So với các loại hình nhà ở khác, nhà ở là căn hộ chung cư ra đời muộn hơn, nhưng tốc độ phát triển nhanh hơn do có những ưu việt nhất định. Trên thực tế, để giải quyết khó khăn cho người dân tại khu vực đô thị về nhà ở, hầu hết các đô thị trên thế giới lựa chọn hình thức xây dựng nhà ở cao tầng để người dân sinh sống vừa tiết kiệm diện tích đất đô thị vừa tạo ra văn minh trong cộng đồng dân cư.
Để giải quyết khó khăn cho người dân tại khu vực đô thị về nhà ở trên thế giới, hầu hết các đô thị trên thế giới lựa chọn hình thức xây dựng nhà ở cao tầng để người dân sinh sống vừa tiết kiệm diện tích đất đô thị vừa tạo ra văn minh trong cộng đồng dân cư. Sau chiến tranh thế giới thứ hai, tại các nước phương Tây bắt đầu thực hiện chiến lược phát triển nhà ở chung cư cho những người vô gia cư, nhưng sau đó chung cư được phát triển với quy mô hiện đại cao cấp. Điển hình giai đoạn 1950 -1970 Chính phủ các nước phương tây đã cấp phép cho xây dựng các chung cư từ 15 tầng đến 60 tầng (Reatimes.vn, 2014). Tại Singapore, diện tích đất nước chỉ 721,5km2 bằng 1/3 diện tích Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1960 chỉ có 9% dân số Singapore sống trong nhà ở tập thể, thì cho đến năm 2009 hơn 95% người dân đã sở hữu căn hộ đang ở và 5% thuê với giá thấp, phát triển nhà ở ở nước này buộc phải phát triển theo chiều cao bằng các toà nhà trọc trời (Vietnamnet, 2009; News.zing.vn, 2018). Còn hiện nay, các toà chung cư cao tầng nhất thế giới tập trung tại các nước Trung Đông nhưng toà chung cư cao nhất, hiện đại nhất đó là toà nhà cao 417 tầng tại Mumbai, Ấn Độ
2
(News.zing.vn, 2015), còn toà nhà chung cư được đánh giá là quyền lực nhất thế giới là toà nhà 15 Central Park West tại New York với 201 căn đầy đủ tiện nghi hiện đại (Vnexpress, 2016).
Ở Việt Nam, hệ thống chung cư cũ (còn gọi là nhà tập thể cao tầng) được đầu tư xây dựng từ những năm 1960 đã giải quyết được vấn đề nhà ở cho người dân khu vực đô thị. Trong vòng 15 năm tính từ năm 1998, chung cư cao tầng phát triển hiện đại đã là loại hình nhà ở thay thế những căn nhà thấp tầng chật chội. Căn hộ chung cư được đầu tư phát triển khu vực đô thị Việt Nam là một tất yếu nhằm thích ứng với tính khan hiếm, tính giới hạn phát triển và cũng là giải pháp tiết kiệm tài nguyên đất đai khu vực đô thị Việt Nam. Tính đến nay phát triển căn hộ chung cư với sự đa dạng căn hộ đã tạo thêm sự lựa chọn nhà ở mới tại đô thị. Phát triển chung cư Việt Nam đã có những bước tiến vượt bậc, tạo ra nhiều loại căn hộ chung cư hiện đại phù hợp với nhiều người dân và gia đình. Loại hình căn hộ chung cư ngày càng phong phú, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Trong thời gian qua, nhiều nhà khoa học đã nghiên cứu hành vi lựa chọn lựa chọn căn hộ chung cư của người dân với các luận điểm và mô hình lý thuyết khác nhau. Đa số các nghiên cứu xuất phát từ chính đặc tính của căn hộ chung cư ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn căn hộ của người dân. Các nghiên cứu chỉ ra tầm quan trọng của các tiêu chí trong lựa chọn căn hộ và hành vi lựa căn hộ của người dân.
Tuy nhiên, khác với hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản lại có tính không đồng nhất về sản phẩm, có tính dị biệt, cá biệt và có tính tính khu vực cao, chịu tác động lớn bởi yếu tố tâm lý (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Sự khác biệt đó yêu cầu hướng nghiên cứu cần xuất phát từ đặc tính từ người lựa chọn, từ phong các sống của người lựa chọn về căn hộ để tìm ra tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ là hướng đi khác với các nghiên cứu xuất phát từ các đặc tính căn hộ. Hướng tiếp cận này là xuất phát từ bản chất tâm lý, sở thích mỗi cá nhân, xuất phát từ chính gia đình người lựa chọn căn hộ ảnh hưởng đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở. Từ yêu cầu trên, vấn đề quan trọng đặt ra là:
(1) Giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng như thế nào tới tiêu chí lựa chọn chung cư của các hộ gia đình là câu hỏi chưa được nhiều nghiên cứu quan tâm. Nghiên cứu giai đoạn phát triển gia đình là một nhân tố tác động đến lựa chọn nhà ở (Rossi, 1955, 1959). Đây sẽ là một định hướng mới trong các nghiên cứu về lựa chọn nhà ở của người dân ở Việt Nam. Trả lời câu hỏi này giúp chúng ta hiểu những hộ gia đình trong điều kiện sống khác nhau trong giai đoạn phát triển khác nhau có tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư như thế nào. Ngoài ra, nó cũng sẽ giúp cho các nhà đầu tư phát
3
triển các căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình và người chủ sở hữu, đồng thời là căn cứ nghiên cứu xây dựng cách thức trong quản lý hệ thống chung cư hiện nay ngày một phát triển.
(2) Phong cách sống của hộ gia đình ảnh hưởng tới tiêu chí lựa chọn chung cư như thế nào cũng là vấn đề còn bỏ ngỏ. Phong cách sống là một nhân tố phổ biến phổ biến được sử dụng để giải thích hành vi của người tiêu dùng bên cạnh các đặc điểm nhân khẩu học (Plummer, 1974). Phong cách sống dựa trên thói quen, thái độ, gia đình, sở thích liên quan đến lựa chọn hàng hoá (Harcar & cộng sự, 2008). Vậy phong cách sống có ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư hay không là câu hỏi có ý nghĩa lớn trong vấn đề đầu tư thiết kế, quản lý căn hộ phù hợp với phong cách tiêu dùng sử dụng nhà ở của người dân.
Nghiên cứu lựa chọn nhà, đặc biệt nghiên cứu lựa chọn căn hộ chung cư ở Việt Nam còn rất ít. Các nghiên cứu hiện tập trung trong lĩnh vực nhà ở nói chung. Các nghiên cứu tập trung vào đặc tính của nhà ở tác động tới hành vi lựa chọn nhà ở (Phe và Patrick, 2000; hành vi lựa chọn nơi ở của gia đình trẻ (Hoang Thi Lan Huong, 2011); UN- Habitat, 2008; Tran Hoai Anh & Yip Ngai Ming, 2008, hay hành vi đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản (Nguyễn Thị Hải Yến, 2015). Các nghiên cứu này có đề cập đến vấn đề bất động sản nhà ở nhưng hầu hết chưa có nghiên cứu nào tập trung tới nghiên cứu phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình và lựa chọn tiêu chí căn hộ.
Nghiên cứu giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống của chủ hộ và gia đình tới tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư còn là vấn đề mới tại Việt Nam. Nghiên cứu mối quan hệ giữa phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư thực sự cần thiết đối với việc ra các quyết định đầu tư, quyết định lựa chọn tiêu chí căn hộ và cần thiết đối với quá trình quản lý phát triển hệ thống chung cư một cách bền vững. Vì vậy, tác giả cho rằng hướng nghiên cứu phong cách sống, giai đoạn phát triển hộ gia đình khác nhau có ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Việt Nam hay không là câu hỏi cần thiết phải nghiên cứu.
Trong nghiên cứu này, tác giả lựa chọn bối cảnh nghiên cứu là Thành phố Hà Nội, một trung tâm văn hoá chính trị kinh tế của Việt Nam. Hà nội là nơi có quy mô diện tích đất ở, nhà ở biến đổi phát triển nhất ở nước ta trong hai thập kỷ qua. Năm 2008, Thành phố Hà Nội sáp nhập với tỉnh Hà Tây làm tăng diện tích đất của Thành phố Hà Nội từ 2.136 km2 đến 3.324,92 km2. Đồng thời diện tích đất dành cho phát triển các khu đô thị nói chung và phát triển hệ thống nhà ở chung cư của Hà Nội ngày càng tăng. Với các đặc điểm trên, Thành phố Hà Nội sẽ phản ánh một cách tập trung về những vấn đề mấu chốt của phát triển nhà ở nói chung, nhà ở chung cư nói riêng. Kết quả
4
nghiên cứu về Hà Nội trong việc xác định các tiêu chí lựa chọn chung cư đô thị không chỉ áp dụng cho Hà Nội mà còn áp dụng cho các địa phương cả nước.
Như vậy, nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở là vấn đề quan trọng của nhà ở đô thị. Với mong muốn đóng góp về mặt lý luận về thực tiễn tác giả chọn đề tài: “Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội” là thực sự cần thiết có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn.
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở nghiên cứu mối quan hệ giữa giai đoạn trong chu kỳ sống gia đình; nghiên cứu phong cách sống tới tiêu chí lựa chọn chung cư; đề xuất một số giải pháp và các khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị trên địa bàn Hà Nội phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình khác nhau.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Trên cơ sở mục tiêu chính tác giả cụ thể nghiên cứu các nội dung liên quan gồm:
(1)Làm rõ cơ sở lý thuyết về tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở của người dân khu vực đô thị; cơ sở lý thuyết về giai đoạn phát triển gia đình; phong cách sống của chủ hộ và gia đình. Tìm kiếm mô hình thích hợp để kiểm định mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
(2) Xác định xem các gia đình khác nhau có phong cách sống khác nhau thì coi trọng tiêu chí lựa nào trong chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
(3) Xác định xem các giai đoạn phát triển gia đình khác nhau coi trọng tiêu chí nào trong các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
(4) Xác định các tác động của nhóm nhân khẩu học (giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua căn hộ) ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
(5) Đề xuất một số giải pháp và các khuyến nghị phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình khác nhau một cách đồng bộ và có tính khả thi.
3. Câu hỏi nghiên cứu chính:
Phong cách sống của các hộ gia đình khác nhau thì có coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở ở mức độ khác nhau không?
5
Có tồn tại sự thay đổi về mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở theo những giai đoạn phát triển gia đình hay không?
3. Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư và tầm quan trọng của mỗi tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư đối với những hộ gia đình có phong cách sống khác nhau và giai đoạn phát triển khác nhau khi lựa chọn căn hộ chung cư để ở tại khu vực đô thị.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về phạm vi nội dung nghiên cứu:
+ Tác giả tập trung phạm vi nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở gồm tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ.
+ Luận án chỉ nghiên cứu những hộ gia đình đã mua chung cư để ở không nghiên cứu những cá nhân, hộ gia đình mua chung cư để đầu tư, để kinh doanh, cũng không nghiên cứu những hộ gia đình thuê chung cư để ở.
- Về phạm vi không gian nghiên cứu: Như đã trình bày trong phần sự cần thiết phải nghiên cứu đã chỉ ra hệ thống nhà ở chung cư hiện nay tập trung tại khu vực đô thị và Thành phố Hà Nội lại là đô thị điển hình tập trung nhiều chung cư và phổ biến, đa dạng do đó phạm vị không gian nghiên cứu được lựa chọn tại khu vực đô thị tại Thành phố Hà Nội.
Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được các câu hỏi nghiên cứu,
nội dung luận án sẽ tập trung giải quyết các nhiệm vụ sau:
- Thứ nhất, tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình.
- Thứ hai, trong nghiên cứu này tác giả tập trung nghiên cứu giai đoạn gia đình, phong cách sống của chủ hộ gia đình và gia đình khác nhau sẽ quan tâm tới tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở.
- Thứ ba, chỉ ra xu hướng các nhóm phong cách sống và giai đoạn phát triển hộ gia đình khác nhau trong quá trình lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở. Đồng thời khuyến nghị các nhà đầu tư bất động sản chung cư có thể đoán được các sở thích, các mong muốn của người dân ở chung cư một cách dễ dàng hơn. Vấn đề đầu tư phát triển chung cư trong tương lai sẽ phù hợp với phong
6
cách sống của người dân và gia đình hơn. Trên cơ sở đó, xu hướng đầu tư và quản lý chung cư hướng đến phù hợp hơn với nhu cầu của người dân khu vực đô thị.
- Thứ 4, thay vì thử nghiệm tất cả các chỉ báo của phong cách sống trong các nghiên cứu trước và tất cả các giai đoạn phát triển trong nghiên cứu trước, tác giả chỉ nghiên cứu một số nhóm phong cách sống, một số giai đoạn phát triển gia đình để tìm ra tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở bằng những câu hỏi sử dụng điều tra trong nghiên cứu này.
- Thứ 5, luận án không nghiên cứu các cá nhân, hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư với mục tiêu đầu tư kinh doanh và thuê căn hộ để ở.
4. Khái quát phƣơng pháp và quy trình nghiên cứu
Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát các hộ gia đình để thu thập thông tin về phong cách và giai đoạn của hộ gia đình. Các hộ này được đề nghị trả lời đánh giá tầm quan trọng của các tiêu chí khi họ lựa chọn các căn hộ chung cư để ở.
Công cụ thống kê được sử dụng để tìm hiểu tầm quan trọng của phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình và các tiêu chí lựa chọn căn hộ.
4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
Phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để lấy ý kiến các chuyên gia trong việc chuẩn hoá lại các thang đo trong nghiên cứu, nhằm kiểm tra tính phù hợp của thang đo trong bối cảnh đô thị Hà Nội.
4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
Phương pháp nghiên cứu định lượng được chọn để kiểm định các giả thuyết vì những lý do sau đây: Thứ nhất, mô hình thực chứng được lựa chọn phù hợp nhất với một phương pháp định lượng. Thứ hai, mục tiêu của nghiên cứu này là để kiểm định các giả thuyết, kiểm tra các mối quan hệ giữa các biến trong mô hình nghiên cứu. Thứ ba, các phép đo định tính và định lượng của các biến là có thể, và suy luận có thể được rút ra từ một mẫu. Cuối cùng, tất cả các biến trong nghiên cứu này có thể được định lượng và đo lường. Các thang Likert trong cuộc khảo sát mà người mua nhà trả lời có thể được diễn tả như con số. Tất cả các dữ liệu thu thập được qua điều tra mail đã được chuyển đổi thành số.
7
5. Những điểm mới của luận án
5.1. Những đóng góp mới về mặt học thuật, lý luận
Từ khung lý thuyết về phong cách sống, chu kỳ phát triển của gia đình và tiêu chí lựa chọn nơi ở, luận án đã cập nhật bổ sung và cụ thể hoá cơ sở lý thuyết về phong cách sống, lý thuyết về chu kỳ phát triển gia đình trong lựa chọn các tiêu chí căn hộ chung cư để ở. Luận án chỉ ra mối quan hệ giữa 6 nhóm phong cách sống trong lựa chọn các tiêu chí lựa chọn căn hộ; 4 giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ trên địa bàn Thành phố Hà Nội với các điểm mới như sau:
Các lý thuyết về phong cách, giai đoạn phát triển gia đình là tiền đề cốt lõi để có thể phân loại người tiêu dùng nhà ở một cách rõ ràng hơn trong quá trình nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ để ở của người đân khu vực đô thị.
Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở là mối quan hệ giữa các nhóm phong cách sống khác nhau của các chủ thể và thành viên trong gia đình ảnh hưởng đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở cụ thể ảnh hưởng tới 3 nhóm tiêu chí lớn là tiêu chí về vị trí, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ. Mỗi một nhóm phong cách sống hướng quan tâm tới tầm quan trọng của các tiêu chí căn hộ.
Giai đoạn phát triển gia đình là khi có sự thay đổi về tình trạng hôn nhân, sự hiện diện của các thành viên trong gia đình từng giai sẽ tác động đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ khác nhau phụ thuộc vào từng giai đoạn của thành viên trong gia đình.
Luận án đã xây dựng và áp dụng được mô hình nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Sử dụng phương pháp phân tích nhân tố nhân tố khám phá (EFA); phân tích nhân tố khẳng định (CFA); phân tích mô hình cấu trúc SEM và thực hiện mô hình hồi quy nhằm đánh giá tác động của các nhóm phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ và giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ.
5.2. Những phát hiện, đề xuất mới rút ra được từ kết quả nghiên cứu, khảo sát
của luận án
Thứ nhất, kết quả phân tích đã đánh giá mô hình và các thang đo đạt yêu cầu cầu của một thang đo tốt. Kết quả phân tích SEM cho thấy 6 nhóm chỉ báo về phong cách sống có ảnh hưởng đến 3 tiêu chí lựa chọn căn hộ (tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ).
8
Thứ hai, kết quả chạy mô hình hồi quy cho thấy mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình, phong cách sống ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ (tiêu chí vị trí căn hộ, tiêu chí môi trường xã hội, tiêu chí chất lượng căn hộ). Phong cách sống kinh tế tác động phát triển nhất tới cả 3 tiêu chí lựa chọn căn hộ; phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa thực sự được chấp nhận trong nghiên cứu này. Còn với giai đoạn phát triển gia đình đã chỉ ra không có sự khác biệt trong lựa chọn tiêu chí chất lượng căn hộ trong nghiên cứu này.
Thứ ba, trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận án đã đề xuất một số khuyến nghị trong đầu tư kinh doanh bất động sản, trong hoạt động môi giới bất động sản cần nhìn nhận phong cách sống là chỉ báo ảnh hưởng lớn đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ. Có thể dự kiến các thay đổi phong cách sống của các nhóm khách hàng và gia đình trong lựa chọn tiêu chí căn hộ. Ngoài ra, cần nghiên cứu dự kiến về phong cách sống, giai đoạn gia đình trước khi triển khai đầu tư phát triên chung cư khu vực đô thị. Xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống trong kinh doanh đầu tư và môi giới bất động sản; Cần thiết phải thiết lập cơ sở dữ liệu về giai đoạn phát triển gia đình để làm căn cứ cho nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản.
6. Kết cấu luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ biểu, danh mục tài liệu tham khảo luận án được trình bày thành 5 chương với các nội dung kết cấu như sau:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở
Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị
9
CHƢƠNG 1:
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ
1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ
Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của người dân khu vực đô thị. Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hay tổ hợp nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể.
Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều tiêu chí bởi mỗi loại hình có chức năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.
Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như sau:
1.1.1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở
Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hay một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu.
Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở
10
như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ, trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt động hay duy trì tính kinh tế.
Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lý- xã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội.
(Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu; không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu. Trong đó tiêu chí sở hữu nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa một số lượng đầy đủ phòng ngủ hay khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ gia đình.
Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979). Nhà ở đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự, 1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011).
11
Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004). Nhóm dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011).
Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan (Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách). Cùng quan điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố.
Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố Thượng Hải.
Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).
Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hay cá nhân
12
chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh. Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở thuê hay mua của loại nhà ở xã hội. Nhóm tác giả đã chỉ ra các hộ gia đình thuốc dân tộc thiểu số thường tìm kiếm lựa chọn căn nhà để ở trong các cộng đồng tập trung hay có nhiều người cùng sắc tộc.
Lựa chọn nơi ở được (Phe & Wakely, 2000) cho rằng người lựa chọn dựa trên tiêu chí về vị thế nơi ở và chất lượng nơi ở (vị thế có thể thay mặt cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v. Còn chất lượng nơi ở bao hàm những thành phần vật lý đo đếm được, tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thường một nơi ở). Hộ gia đình quyết định địa điểm dân cư của họ bởi một sự đánh đổi giữa một tình trạng mong muốn và mức độ chấp nhận của nhà chất lượng (Phe & Wakely, 2000).
Tiếp cận lý thuyết hành vi trong đầu tư bất động sản, Nguyễn Thị Hải Yến (2015) chỉ ra yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân đến các thuộc tính liên quan đến bất động sản giữa nhà đầu tư và người mua tiêu dùng bất động sản cũng khác nhau. Tuy nhiên, nghiên cứu này không quan tâm luận giải và khai thác khía cạnh tác động của yếu tố liên quan đến đặc điểm nhà đầu tư cá nhân, phong cách của nhà đầu tư cũng như phong cách người mua tiêu dùng, phong cách đầu tư bất động sản và các tiêu chí quan trọng trong lựa chọn đầu tư tư bất động sản và tiêu dùng bất động sản nhà ở.
Lin Shi (2005), nghiên cứu sở thích nhà ở của người dân Nam Phi chỉ ra nhóm tiêu chí để lựa chọn nhà ở là tình trạng nhà ở và chất lượng nhà ở. Các thuộc tính liên quan đến khu phố và vị trí là yếu tố quan trọng trong lựa chọn nhà ở. Tác giả đưa ra tiêu chí lựa chọn nhà ở là hình thức sở hữu, không gian kiến trúc, chất lượng sống, Hàng xóm khu phố, tiêu chí về nhà ở và mô hình nghiên cứu như sau:
Quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí nhà ở, quyết định địa điểm nơi cư trú là tính không đồng nhất giữa của của các quyết định vị trí khu dân cư và sự đánh đổi vị trí gắn liền với địa vị xã hội và chất lượng nơi ở (Moon-Jeong Kim, 2010; Jae Hong Kim, 2003). Sự đánh đổi này các nhà nghiên cứu chỉ ra đó chính là đặc điểm hộ gia đình khác nhau tạo ra các ưu đãi về địa điểm khác nhau và những sở thích khác nhau mang lại không đồng nhất trong các quyết định vị trí dân cư. Trong nghiên cứu của Jae Hong Kim (2006) các thuộc tính mang giá trị tinh thần của ngôi nhà chiếm tới hơn
13
50% việc cải thiện ngôi nhà hiện tại đối với nhóm người thu nhập cao, của nhóm thu nhập trung bình là 35,6% và nhóm thu nhập thấp là 27,4%. Còn theo Moon-Jeong Kim (2010) đã kết luận quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí nhà ở là không đồng nhất giữa các nhóm người, mỗi nhóm có những tiêu chí riêng để quyết định phụ thuộc vào tình trạng và thu nhập của gia đình.
Leishman & cộng sự (2005), sử dụng bảng xếp hạng 'mạng nhện' để thể hiện sức mạnh của sự ưu tiên nhà ở cho tám thuộc tính cho từng nhóm người tiêu dùng lựa chọn nhà ở. Các biểu đồ cho thấy tầm quan trọng tương đối của các thuộc tính. Thuộc tính xuất hiện thêm từ điểm trung tâm là quan trọng hơn so với các thuộc tính gần hơn với các đường trung tâm. Leishman & cộng sự (2005) chỉ ra tiêu chí lựa chọn được nhiều người ủng hộ là thuộc tính quan trọng nhất cho người mua nhà là vị trí. Nhóm người tiêu dùng xác định xem xét vị trí như là thuộc tính quan trọng nhất của nhà ở, vị trí như là một yếu tố hoàn toàn chiếm ưu thế trong lựa chọn. Ngoài ra, nghiên cứu còn chỉ ra vị trí là khoảng cách từ trung tâm thành phố đến nơi ở, hay vị trí gần người thân, bạn bè là yếu tố quan trọng trong lựa chọn nơi ở.
Như vậy, đối với lựa chọn nơi ở các nghiên cứu đã chỉ ra có nhiều tiêu chí để người lựa chọn, mỗi gia đình sẽ xác định tiêu chí nào là quan trọng trong bộ tiêu chí liên quan đến nhà ở để lựa chọn phù hợp với điều kiện sống của gia đình đó. Trong các nghiên cứu trên tổng hợp lại cho thấy các nhóm tiêu chí quan trọng trong lựa chọn nơi ở của người dân trên thế giới đó chính là nhóm tiêu chí liên quan đến vị trí nơi ở, nhóm tiêu chí liên quan đến môi trường nơi ở, nhóm tiêu chí liên quan đến chất lượng nơi ở được người dân đánh giá cao.
1.1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
Đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, số lượng các nhà nghiên cứu trên thế giới ít tách biệt giữa nhà ở căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng thường không có sự phân định nhiều. Các tác giả nghiên cứu thường được gắn với tiêu chí nhà ở nói chung trong nghiên cứu hơn là nghiên cứu tách biệt, trong khi lựa chọn căn hộ chung cư lại là lựa chọn của đại đa số người dân sinh sống tại khu vực đô thị ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, trong quá trình tổng quan tác giả đã tiến hành tập trung tổng quan các nghiên cứu riêng, chuyên sâu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư cụ thể như sau:
Tác giả Phatcharin (2008), với nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ dịch vụ của các nữ doanh nhân đã chỉ ra các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn
14
hộ dịch vụ của khách doanh nhân nữ. Trong nghiên cứu này đã chỉ ra tiêu chí vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự lựa chọn căn hộ dịch vụ, tiếp theo là tiêu chí dịch vụ, thương hiệu căn hộ dịch vụ, nhà cung cấp dịch vụ. Ngoài ra, các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng du khách kinh doanh nữ có xu hướng đặt trọng tâm vào sự an toàn và an ninh căn hộ; bên cạnh đó, đặc điểm nhân khẩu học về độ tuổi, trình độ học vấn, mức thu nhập có ảnh hưởng đến lựa chọn căn hộ dịch vụ.
Abdul & cộng sự (2008) nghiên cứu phân tích xác định ưu tiên của người mua trong việc lựa chọn chung cư sinh sống, đã chỉ ra người mua luôn có tư tưởng tối đa hóa tiện ích, kết quả cũng cho thấy giá cả là khía cạnh quan trọng tiếp theo là kích thước và vị trí xây dựng. Tuy nhiên, trong thực tế, rất khó để có thể đáp ứng nhu cầu khác hàng, vì vậy chính người mua phải cân nhắc và thỏa hiệp các nhu cầu trên. Việc áp dụng phiếu khảo sát bằng phương pháp liên kết truyền thống, những người tham gia được yêu cầu phải nêu rõ điều mong muốn của họ trong 18 bộ phiếu khảo sát về ba thuộc tính quan trọng nhất của bất động sản chung cư đó là kích thước căn hộ, vị trí xây dựng, giá căn hộ, cụ thể kết quả cho rằng 89,4% các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn nhà trong cộng đồng chung cổng là do yếu tố tài chính, yếu tố khoảng cách, đặc tính vật lý của căn hộ.
Tại Ấn Độ, Singh (2013) nghiên cứu 6 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ là Nhóm tiêu chí “khả năng tiếp cận” bao gồm: Gần nơi làm việc của chủ hộ; Gần nơi làm việc của chồng (vợ); Gần trường học của các con; Nhóm tiêu chí khả năng kết nối bao gồm: Kết nối được với chợ; Kết nối được với các phương tiện giao thông công cộng; Kết nối được với các trục đường chính; Nhóm tiêu chí giải trí và thư giãn bao gồm: Gần phòng gym; Đối diện công viên; Gần hội trường lớn; Nhóm tiêu chí thiết kế bao gồm: Vị trí tầng của căn hộ; Số phòng/ số phòng ngủ; Phòng cho người giúp việc; Nhóm tiêu chí tài chính bao gồm: Giá; Tiền đặt cọc; Tác giả Singh (2013) lựa chọn một mẫu 200 người được phân loại theo mức lương được lựa chọn bằng kỹ thuật lấy mẫu có chủ đích từ ba thành phố là Chandigarh, Mohali và Panchkula. Mẫu nghiên cứu bao gồm những người trả lời hay có mua căn hộ trong năm trước hay đang có kế hoạch mua trong năm tới. Những người trả lời được hỏi để đưa ra ý kiến về 19 biến được liệt kê theo thang đo 5 điểm Likert. Bằng cách sử dụng phân tích thăm dò các nhân tố, 6 yếu tố được rút ra và giải thích được 73,916% của tổng phương sai. Những yếu tố này là “tiện nghi cơ bản” (15,087%), “giải trí và thư giãn” (14,953%), “xắp đặt” (11,570%), “tài chính” (11,077%), “khả năng tiếp cận” (10,735%) và “khả năng kết nối” (10,493%). Theo số điểm trung bình, còn thấy được rằng “tiện nghi cơ bản” (4,4812) là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn một căn hộ, tiếp theo là “tài chính”
IV. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN CHẤT LƢỢNG
20. đánh dấu √ 1(rất không quan trọng); 2(không quan trọng); 3(bình thường); 4(quan trọng); 5(rất quan trọng).
Mã hóa
CL1 CL2 CL3 CL4 CL5 CL6 CL7
CL8 CL9
Chất lƣợng căn hộ
Số phòng sinh hoạt đáp ứng đủ nhu cầu của gia đình Ban công, cửa sổ thoáng đón nắng tự nhiên
Phòng khách rộng
Thiết kế căn hộ và chung cư đẹp
Hướng cửa chính của căn hộ chung cư phù hợp Số cầu thang máy, thang thoát hiểm đảm bảo
Tổ hợp chung cư có nơi đỗ xe hợp lý và đảm bảo an toàn
Cách âm căn hộ tốt Cảm nhận dịch vụ tốt
Mức độ quan trọng 12345
21.
Xin cho biết ý kiến của anh/chị đối với của các tiêu chí dưới đây bằng cách
vào số tương ứng với mức độ từ
1(rất không đồng ý);
Mức độ đồng ý hóa 12345
V. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN LỐI SỐNG
Xin cho biết các tuyên bố sau phản ánh phong cách sống của anh chị như thế nào
bằng cách
đánh dấu √
vào số tương ứng với mức độ từ
2(không đồng ý); 3(bình thường); 4(đồng ý); 5(rất đồng ý).
Mã Tiêu chí
LS_1 Khi mua sắm tui thường chọn mua theo cách riêng của mình
LS_2 tui thường kiểm tra, so sánh giá trước khi mua
LS_3 tui thích dùng thiết bị tiết kiệm năng lượng
LS_4 tui thích sử dụng ánh sáng, năng lượng tự nhiên
LS_5 tui luôn hướng đến tiết kiệm giảm chi phí đi lại
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links