anhsao_tinhnhan2003
New Member
Download Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam
Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cốdưới tiêu chuNn ởMỹ đã dẫn đến sự
phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hay
ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng
hoảng có thểnhìn thấy một sốbài học kinh nghiệm sau đây cho các Ngân hàng
thương mại Việt nam:
- Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng
bất động sản tại Mỹlà việc các Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều sản phNm nhằm
kích thích người vay và chính sách cho vay quá dễdãi. Vì vậy, các ngân hàng cần
tuân thủ đúng và đầy đủcác quy định và quy chếcho vay, cần có quy chếrõ ràng
cho việc cho vay vào thịtrường bất động sản, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý
thức trách nhiệm, trình độnăng lực thNm định đánh giá của các nhân viên tín dụng
là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từkhâu đầu tiên của quá trình cho vay
đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quảnhất.
Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá
khảnăng trảnợcủa khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quảhơn là chú trọng
đến tài sản thếchấp là bất động sản
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
khống chế việc sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn của các ngân hàng.
- Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần quan tâm đến giai đoạn sau giải ngân, có kế
hoạch kiểm tra việc sử dụng vốn của khách hàng theo định kỳ, định kỳ đánh giá lại
khách hàng cũng như tài sản đảm bảo để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra cho
Ngân hàng.
Kết luận chương 2:
Nội dung chương 2 đi sâu vào tìm hiểu tình hình bong bóng bất động sản tại
Mỹ và diễn biến của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ. Từ đó tìm ra nguyên
nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ và đưa ra các bài học kinh nghiệm
quý báu cho các ngân hàng thương mại tại Việt nam.
34
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào cơn sốt
giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không còn tăng từng
ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà đất đã
tăng bình quân 300%, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500%. Cơn sốt nhà đất chỉ
thực sự chấm dứt khi có chính có chính sách thắt chặc tiền tệ, nguồn vốn từ các
ngân hàng bị cắt đứt.
3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm .n:
3.1.1 Diễn biến:
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt
đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động
kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất
động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có
thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ
giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự
tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ
đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các
khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền
thành ý”. Trong đó, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ
có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn cuối năm 2010.
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2,
TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50
triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An
Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí
không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu
đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006
35
khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm
tháng 01 năm 2008.
Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM
STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009
1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2 10- 12 triệu 45 – 50 triệu 18 -25 triệu
2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2 4 – 6 triệu 25 – 35 triệu 12 -15 triệu
3 Khu dân cư Khang Điền, Q9 2- 5 triệu 8 – 12 triệu 6- 8 triệu
Nguồn: Tổng hợp và CBRE
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy
hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau
khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá
giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê
vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán
hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang
được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường
thấy ở những căn hộ tiêu chuNn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không
trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ
900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD
một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất
đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị
đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn.
Trong thời gian qua, lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng
giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời
điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phNm bất động
sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự
án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, cách kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã
giảm từ 30% - 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Đặc
biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng
36
giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp
hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít.
Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08
Nguồn: CB Richard Ellis
Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á
Hong
Kong Singapore HCM
Bắc
Kinh Bangkok Manila
Kuala
Lumpur Jakarta
20,595 17,316 4,600 4,240 3,068 2,409 2,277 1,804
Dolla/mỗi m2 Nguồn: CB Richard Ellis
Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất
nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35
USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn
phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn
phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2 /tháng. Với mức
giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác
trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta
9USD... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35.5 USD/m2/tháng trong
năm 2007 tăng lên 50 USD/m2/tháng trong năm 2008 tức tăng khoảng 43%, văn
phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23 USD/m2/tháng lên 35 USD/m2/tháng tỷ lệ
37
tăng khoảng 50% so với năm 2007 và hiện đang có dấu hiệu chững lại và bắt đầu
giảm.
Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực
70
30
24 22
9
0
10
20
30
40
50
60
70
HCM Bắc Kinh Bangkok Seoul Jakarta
Price (USD)
Nguồn: CB Richard Ellis
Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là
sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Thực tế cho thấy, nhu cầu
về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn,
trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho
thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối
tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo
khổng lồ. Tại TP.HCM, có khoảng gần 200 dự án...
Download miễn phí Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam
Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cốdưới tiêu chuNn ởMỹ đã dẫn đến sự
phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hay
ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng
hoảng có thểnhìn thấy một sốbài học kinh nghiệm sau đây cho các Ngân hàng
thương mại Việt nam:
- Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng
bất động sản tại Mỹlà việc các Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều sản phNm nhằm
kích thích người vay và chính sách cho vay quá dễdãi. Vì vậy, các ngân hàng cần
tuân thủ đúng và đầy đủcác quy định và quy chếcho vay, cần có quy chếrõ ràng
cho việc cho vay vào thịtrường bất động sản, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý
thức trách nhiệm, trình độnăng lực thNm định đánh giá của các nhân viên tín dụng
là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từkhâu đầu tiên của quá trình cho vay
đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quảnhất.
Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá
khảnăng trảnợcủa khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quảhơn là chú trọng
đến tài sản thếchấp là bất động sản
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung:
tín dụng bất động sản,khống chế việc sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn của các ngân hàng.
- Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần quan tâm đến giai đoạn sau giải ngân, có kế
hoạch kiểm tra việc sử dụng vốn của khách hàng theo định kỳ, định kỳ đánh giá lại
khách hàng cũng như tài sản đảm bảo để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra cho
Ngân hàng.
Kết luận chương 2:
Nội dung chương 2 đi sâu vào tìm hiểu tình hình bong bóng bất động sản tại
Mỹ và diễn biến của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ. Từ đó tìm ra nguyên
nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ và đưa ra các bài học kinh nghiệm
quý báu cho các ngân hàng thương mại tại Việt nam.
34
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào cơn sốt
giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không còn tăng từng
ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà đất đã
tăng bình quân 300%, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500%. Cơn sốt nhà đất chỉ
thực sự chấm dứt khi có chính có chính sách thắt chặc tiền tệ, nguồn vốn từ các
ngân hàng bị cắt đứt.
3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm .n:
3.1.1 Diễn biến:
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt
đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động
kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất
động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có
thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ
giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự
tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ
đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các
khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền
thành ý”. Trong đó, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ
có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn cuối năm 2010.
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2,
TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50
triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An
Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí
không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu
đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006
35
khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm
tháng 01 năm 2008.
Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM
STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009
1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2 10- 12 triệu 45 – 50 triệu 18 -25 triệu
2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2 4 – 6 triệu 25 – 35 triệu 12 -15 triệu
3 Khu dân cư Khang Điền, Q9 2- 5 triệu 8 – 12 triệu 6- 8 triệu
Nguồn: Tổng hợp và CBRE
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy
hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau
khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá
giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê
vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán
hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang
được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường
thấy ở những căn hộ tiêu chuNn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không
trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ
900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD
một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất
đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị
đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn.
Trong thời gian qua, lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng
giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời
điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phNm bất động
sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự
án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, cách kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã
giảm từ 30% - 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Đặc
biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng
36
giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp
hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít.
Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08
Nguồn: CB Richard Ellis
Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á
Hong
Kong Singapore HCM
Bắc
Kinh Bangkok Manila
Kuala
Lumpur Jakarta
20,595 17,316 4,600 4,240 3,068 2,409 2,277 1,804
Dolla/mỗi m2 Nguồn: CB Richard Ellis
Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất
nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35
USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn
phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn
phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2 /tháng. Với mức
giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác
trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta
9USD... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35.5 USD/m2/tháng trong
năm 2007 tăng lên 50 USD/m2/tháng trong năm 2008 tức tăng khoảng 43%, văn
phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23 USD/m2/tháng lên 35 USD/m2/tháng tỷ lệ
37
tăng khoảng 50% so với năm 2007 và hiện đang có dấu hiệu chững lại và bắt đầu
giảm.
Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực
70
30
24 22
9
0
10
20
30
40
50
60
70
HCM Bắc Kinh Bangkok Seoul Jakarta
Price (USD)
Nguồn: CB Richard Ellis
Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là
sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Thực tế cho thấy, nhu cầu
về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn,
trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho
thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối
tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo
khổng lồ. Tại TP.HCM, có khoảng gần 200 dự án...