[email protected]
New Member
Download miễn phí Chuyên đề Giải pháp phát triển nghiệp vụ thẩm định bất động sản đảm bảo nợ vay tại ngân hàng TMCP Việt Á
- Theo quy định nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì giá trị quyền sửdụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất do UBND Tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng. Do đó, đơn giá đất thẩm định là giá Nhà nước không phụ thuộc vào việc thị trường giao dịch như thế nào.
- Các trường hợp khác, giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định như sau:
Đối với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trườngvới từng loại đất nông nghiệp thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường
Đối với các con đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng theo đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số k. Nguyên tắc sử dụng hệ số k thực hiện tương tự như trên.
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
You must be registered for see links
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
áp thẩm định: Trên cơ sở căn cứ thẩm định nêu trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi bất động sản tọa lạc, phỏng vấn quan sát và đối chiếu các quy định pháp luật, quy định của VAB để làm rõ nội dung cần thẩm định.
2.1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tạo lạc
Yêu cầu đặt ra đối với thẩm định khi thẩm định về quy hoạch là phải xác định được các vấn đề sau:
- Nơi bất động sản tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa
- Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào
Căn cứ thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thểcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
Phương pháp thẩm định: người thẩm định đối chiếu quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệtvới vị trí của bất động sản tọa lạc, nếu chưa có thông tin về quy hoạch thì người thẩm địnhphải làm việc với cớ quan có thẩm quyền để xác định.
2.1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng bất động sản
Khi thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản, người thẩm định phải đánh giá được bất động sản có dễ chuyển nhượng hay không. Thực tế, để thực hiện được việc này, người thẩm định phải có kinh nghiệm trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến bất động sản như vị trí, lợi thế kinh tế (mặt tiền), tình hình an ninh xã hội nơi bất động sản tọa lạc, trình độ dân trí, tính chát công việc của người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường ( cung cầu tại thời điểm hiện tại) và phân tích các yếu tố tác động đến cung cầu ( thu nhập, chính sách, giá vàng, đầu cơ) từ đó tác động đến khả năng chuyển nhượng.
Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của bất động sản và các nguồn thông tin khác.
Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của bất động sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác người thẩm định đánh giá khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
2.1.6. Thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản
Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản phải đảm bảo xác định được:
- Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản
- Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Bất động sản có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, bất động sản có đầy đủ các điều kiện để thế chấp hay chưa
- Bất động sản có tranh chấp hay không
- Bất động sản đang được thế chấp , chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không
- Bất động sản có bị kê biên ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản, bất động sản có đang cho thuê hay cho mượn hay không
Căn cứ thẩm định : tình trạng thực tế của bất động sản , chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và các nguồn thông tin khác.
Phương pháp thẩm định: người thẩm định có thể thực hiện thao nhiều phương pháp của VAB để xác định
- Đối chiếu các chứng từ sở hữu sử dụng bất động sản với các quy định của pháp luật, của VAB để xác định.
- Thẩm định thực tế bất động sản
- Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản.
2.1.7. Định giá bất động sản
- Xác định giá trị của bất động sản là một nội dung quan trọng khi thẩm định; đồng thời đó cũng là kết quả của việc thực hiện các nội dung thẩm định nêu trên. Việc định giá bất động sản phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ của bất động sản tại thời điểm định giá
- Căn cứ định giá bất động sản :
Ø Diện tích bất động sản bao gồm: diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắn liền với đất ( ST)
Ø Đơn giá bất động sản bao gồm: đơn giá đất (PĐ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất ( PT)
Ø cách định giá: Ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt ( sẽ được trình bày dưới đây) phương pháp định giá chỉ đơn thuần là phép tính nhân giữa diện tích và đơn giá.
GIÁ TRỊ ĐẤT = DIỆN TÍCH ĐẤT x ĐƠN GIÁ ĐẤT
GIÁ TRỊ NHÀ = DIỆN TÍCH NHÀ x ĐƠN GIÁ NHÀ
2.1.8. Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị
v Đối với quyền sử dụng đất
Thực tế khi xác định diện tích sử dụng đất thường gặp các tình huống sau:
- Diện tích ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, người thẩm định xác định diện tích đất được tính giá là diện tích thực tế.
- Diện tích ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, người thẩm định xác định diện tích đất được tính giá là diện tích đất được ghi trên chứng nhận sở hữu.
v Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu
- Khi xác minh diện tích tài sản gắn liền với đất cũng thường gặp những tình huống tương tự như xác định diện tích đất. Cách xử lý trong các tình huống này cũng giống như trên.
- Đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng hay đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì người thẩm địnhxử lý như sau:
Ø Nếu xây dựng đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế
Ø Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
v Đối với tài sản gắn liền với đất khác
- Diện tích đất được tính căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế
- Tóm lại, trong trường hợp có sự khác nhau về diện tích đất, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên những chứng từ sỡ hữu, sử dụng bất động sản và diện tích thực tế giữa chứng từ sỡ hữu, sử dụng khác nhau của bất động sản thì người thẩm định phải xác định diện tích để tính các giá trị là diện tích nhỏ nhất trên cơ sở nguyên tắc đảm bảo an toàn cho hoạt động của VAB.
2.1.9. Xác định đơn giá bất động sản
v Đối với đất ở ( P Đ.O)
- Đối với các con đường đoạn đường đã được Tổng Giám đốc VAB duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng khung giá của VAB
- Đối với các con đường, đoạn đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất của UBND Tỉnh/ Thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này người thẩm định có thể nhân đơn giá với hệ số k. Trường hợp có nhân hệ số k, người thẩm định phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số k với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng ( phải nêu rõ căn cứ xác định chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số k đó . Việc so sánh được thực hiện như sau:
Ø Trường hợp có giao diïch chuyển nhượng bất đõng sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: người thẩm định so sánh các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số k. Đơn giá đất của bất động sản đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của bất động sản so sánh.
Ø Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định : người thẩm định phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có điều kiện khác với bất động sản đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số k. Đơn giá đất cao hơn hay thấp hơn đơn giá bất động sản so sánh nhưng pahỉ đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng bất động sản và sự khác biệt về đơn giá đó.
v Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ( P Đ.SX) như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng
- Đối với các khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người thẩm định áp dụng theo khung giá đơn giá thị trường của VAB
- Đối với các khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì người thẩm định áp dụng theo cách tính sau:
Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ổn định lâu dài hay giao có thời hạn là 70 năm : Đơn giá đất ( P Đ.SX,OĐ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở vị trí tương ứng, theo công thức:
( P Đ.SX.,OĐ) = 50% x ( P Đ.O)
Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm: Đơn giá đất ( P Đ.SX.TH) được tính theo công thức sau:
( P Đ.SX.TH) = ( P Đ.SX,OĐ – (P Đ.SX,OĐ x (70- n) x 1,2%)
Trong đó : n là thời hạn sử dụng đất còn lại
2.1.10 Xác định đơn giá xây dựng và xác định tỷ lệ còn lại của công trình xây dựng
v Đối với nhà ở công trình xây dựng ( PT) áp dụng theo đơn giá sau:
Cấp nhà
Giá tối thiểu ( đ/m2)
Giá tối đa ( đ/m2)
Cao ốc từ 10 tầng trở lên
4.500.000
5.500.000
Cao ốc từ dưới 10 tầng
3.500.000
4.500.000
Biệt thự
2.500.000
3.500.000
Nhà cấp 1
1.800.000
2.500.000
Nhà cấp 2
1.450.000
1.800.000
Nhà cấp 3
850.000
1.450.000
Nhà cấp 4
550.000
850.000
Nhà xưởng
600.000
1.200.000
v Xác định tỷ lệ còn lại của nhà
Thời gian đã sử dụng
Tỷ lệ còn lại tối đa
Thời gian đã sử dụng
Tỷ lệ còn lại tối đa
01 - 04 năm
95%
14 -16 năm
70%
05 – 07 năm
90%
17– 18năm
60%
08 – 10 năm
85%
19 năm trở lên
50%
10 – 13 năm
80%...
2.1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tạo lạc
Yêu cầu đặt ra đối với thẩm định khi thẩm định về quy hoạch là phải xác định được các vấn đề sau:
- Nơi bất động sản tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa
- Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào
Căn cứ thẩm định là các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thểcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
Phương pháp thẩm định: người thẩm định đối chiếu quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệtvới vị trí của bất động sản tọa lạc, nếu chưa có thông tin về quy hoạch thì người thẩm địnhphải làm việc với cớ quan có thẩm quyền để xác định.
2.1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng bất động sản
Khi thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản, người thẩm định phải đánh giá được bất động sản có dễ chuyển nhượng hay không. Thực tế, để thực hiện được việc này, người thẩm định phải có kinh nghiệm trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến bất động sản như vị trí, lợi thế kinh tế (mặt tiền), tình hình an ninh xã hội nơi bất động sản tọa lạc, trình độ dân trí, tính chát công việc của người sống tại khu vực đó, tình hình thị trường ( cung cầu tại thời điểm hiện tại) và phân tích các yếu tố tác động đến cung cầu ( thu nhập, chính sách, giá vàng, đầu cơ) từ đó tác động đến khả năng chuyển nhượng.
Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của bất động sản và các nguồn thông tin khác.
Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi bất động sản tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của bất động sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác người thẩm định đánh giá khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
2.1.6. Thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản
Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản phải đảm bảo xác định được:
- Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản
- Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Bất động sản có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, bất động sản có đầy đủ các điều kiện để thế chấp hay chưa
- Bất động sản có tranh chấp hay không
- Bất động sản đang được thế chấp , chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không
- Bất động sản có bị kê biên ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản, bất động sản có đang cho thuê hay cho mượn hay không
Căn cứ thẩm định : tình trạng thực tế của bất động sản , chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và các nguồn thông tin khác.
Phương pháp thẩm định: người thẩm định có thể thực hiện thao nhiều phương pháp của VAB để xác định
- Đối chiếu các chứng từ sở hữu sử dụng bất động sản với các quy định của pháp luật, của VAB để xác định.
- Thẩm định thực tế bất động sản
- Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản.
2.1.7. Định giá bất động sản
- Xác định giá trị của bất động sản là một nội dung quan trọng khi thẩm định; đồng thời đó cũng là kết quả của việc thực hiện các nội dung thẩm định nêu trên. Việc định giá bất động sản phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ của bất động sản tại thời điểm định giá
- Căn cứ định giá bất động sản :
Ø Diện tích bất động sản bao gồm: diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắn liền với đất ( ST)
Ø Đơn giá bất động sản bao gồm: đơn giá đất (PĐ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất ( PT)
Ø cách định giá: Ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt ( sẽ được trình bày dưới đây) phương pháp định giá chỉ đơn thuần là phép tính nhân giữa diện tích và đơn giá.
GIÁ TRỊ ĐẤT = DIỆN TÍCH ĐẤT x ĐƠN GIÁ ĐẤT
GIÁ TRỊ NHÀ = DIỆN TÍCH NHÀ x ĐƠN GIÁ NHÀ
2.1.8. Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị
v Đối với quyền sử dụng đất
Thực tế khi xác định diện tích sử dụng đất thường gặp các tình huống sau:
- Diện tích ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, người thẩm định xác định diện tích đất được tính giá là diện tích thực tế.
- Diện tích ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, người thẩm định xác định diện tích đất được tính giá là diện tích đất được ghi trên chứng nhận sở hữu.
v Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu
- Khi xác minh diện tích tài sản gắn liền với đất cũng thường gặp những tình huống tương tự như xác định diện tích đất. Cách xử lý trong các tình huống này cũng giống như trên.
- Đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng hay đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì người thẩm địnhxử lý như sau:
Ø Nếu xây dựng đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế
Ø Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
v Đối với tài sản gắn liền với đất khác
- Diện tích đất được tính căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế
- Tóm lại, trong trường hợp có sự khác nhau về diện tích đất, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên những chứng từ sỡ hữu, sử dụng bất động sản và diện tích thực tế giữa chứng từ sỡ hữu, sử dụng khác nhau của bất động sản thì người thẩm định phải xác định diện tích để tính các giá trị là diện tích nhỏ nhất trên cơ sở nguyên tắc đảm bảo an toàn cho hoạt động của VAB.
2.1.9. Xác định đơn giá bất động sản
v Đối với đất ở ( P Đ.O)
- Đối với các con đường đoạn đường đã được Tổng Giám đốc VAB duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng khung giá của VAB
- Đối với các con đường, đoạn đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất của UBND Tỉnh/ Thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này người thẩm định có thể nhân đơn giá với hệ số k. Trường hợp có nhân hệ số k, người thẩm định phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số k với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng ( phải nêu rõ căn cứ xác định chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số k đó . Việc so sánh được thực hiện như sau:
Ø Trường hợp có giao diïch chuyển nhượng bất đõng sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: người thẩm định so sánh các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số k. Đơn giá đất của bất động sản đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của bất động sản so sánh.
Ø Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định : người thẩm định phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có điều kiện khác với bất động sản đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số k. Đơn giá đất cao hơn hay thấp hơn đơn giá bất động sản so sánh nhưng pahỉ đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng bất động sản và sự khác biệt về đơn giá đó.
v Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ( P Đ.SX) như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng
- Đối với các khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người thẩm định áp dụng theo khung giá đơn giá thị trường của VAB
- Đối với các khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì người thẩm định áp dụng theo cách tính sau:
Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ổn định lâu dài hay giao có thời hạn là 70 năm : Đơn giá đất ( P Đ.SX,OĐ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở vị trí tương ứng, theo công thức:
( P Đ.SX.,OĐ) = 50% x ( P Đ.O)
Ø Nếu sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm: Đơn giá đất ( P Đ.SX.TH) được tính theo công thức sau:
( P Đ.SX.TH) = ( P Đ.SX,OĐ – (P Đ.SX,OĐ x (70- n) x 1,2%)
Trong đó : n là thời hạn sử dụng đất còn lại
2.1.10 Xác định đơn giá xây dựng và xác định tỷ lệ còn lại của công trình xây dựng
v Đối với nhà ở công trình xây dựng ( PT) áp dụng theo đơn giá sau:
Cấp nhà
Giá tối thiểu ( đ/m2)
Giá tối đa ( đ/m2)
Cao ốc từ 10 tầng trở lên
4.500.000
5.500.000
Cao ốc từ dưới 10 tầng
3.500.000
4.500.000
Biệt thự
2.500.000
3.500.000
Nhà cấp 1
1.800.000
2.500.000
Nhà cấp 2
1.450.000
1.800.000
Nhà cấp 3
850.000
1.450.000
Nhà cấp 4
550.000
850.000
Nhà xưởng
600.000
1.200.000
v Xác định tỷ lệ còn lại của nhà
Thời gian đã sử dụng
Tỷ lệ còn lại tối đa
Thời gian đã sử dụng
Tỷ lệ còn lại tối đa
01 - 04 năm
95%
14 -16 năm
70%
05 – 07 năm
90%
17– 18năm
60%
08 – 10 năm
85%
19 năm trở lên
50%
10 – 13 năm
80%...