Download Tiểu luận Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn miễn phí
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 2
I. SỞ HỮU NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN 3
II. HÌNH THỨC NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Ở NƯỚC NGOÀI 5
III. MỘT SỖ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN Ở VIỆT NAM 7
1. Ý nghĩa của hình thức nhà ở có thời hạn 7
2. Thuận lợi của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn 8
3. Khó khăn của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn 9
IV. Ý KIẾN CỦA BẢN THÂN VỀ VẤN ĐỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN 13
1. Dưới góc độ pháp lý 13
2. Dưới góc độ thực tiễn 14
KẾT LUẬN 19
TÀI LIỆU THAM KHẢO 20
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người dân để sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất. Giả sử đất được giao có thời hạn hay được cho thuê, thì nhà chung cư, dù là một tập hợp phần chung và phần riêng, là một phần không gian được xây dựng hay là một phần vật kiến trúc cụ thể, chỉ có thể tồn tại tối đa đến hết thời hạn giao hay cho thuê đất. Nhưng nếu đất được giao để sử dụng ổn định lâu dài, thì chắc chắn quyền xây dựng của người sử dụng đất cũng tồn tại ổn định và lâu dài. Nếu căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi toạ lạc nhà chung cư, thì quyền sở hữu đối với căn hộ xác lập cho người có quyền sử dụng đất phải là loại quyền không bị giới hạn trong thời gian. Tất nhiên, không cấm người có quyền sử dụng đất thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với căn hộ cho người khác trong một thời hạn. Nhưng nếu không có thoả thuận gì cụ thể, thì một việc chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ có tác dụng trao cho người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu không thời hạn đối với căn hộ: một khi toà nhà chung cư hết tuổi thọ theo quy định của pháp luật và phải bị phá dỡ, thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền xây dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình. Trên thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dưới hình thức tham gia vào dự án đầu tư xây dựng toà nhà chung cư mới.Không nên chỉ hình dung đối tượng của quyền sở hữu căn hộ chung cư theo nghĩa rất hẹp, là một phần của một vật kiến trúc cụ thể gọi là toà nhà chung cư; mà nên nghĩ đến các trường hợp căn hộ chung cư có “chứa đựng” một phần quyền sử dụng đất hay được đồng hoá với một phần không gian được phép xây dựng. Phải nhìn nhận rằng sự tồn tại của quyền sở hữu thoạt tiên không bị đóng khung trong một khoảng thời gian; chẳng qua do ở đây, đối tượng của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu trở nên có thời hạn.
II. HÌNH THỨC NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Ở NƯỚC NGOÀI
Với mục đích quan trọng nhất là bảo đảm quỹ đất, không ít quốc gia trên thế giới đã áp dụng hình thức bán nhà có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư.
Tại Trung Quốc, ở một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến..., mọi căn hộ chung cư đều được bán dưới hình thức có thời hạn. Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa chung cư.
Đối với Thái Lan, Bộ Đất đai của nước này đưa ra hai hình thức sở hữu cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hay có thời hạn trong cùng một tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng cho hình thức mua thứ 2 chỉ tối đa là 30 năm. Tuy nhiên, khi hết hạn sử dụng, người dân có thể xin gia hạn.
Giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà đương nhiên sẽ khác nhau. Vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn.
Mạnh dạn hơn bất cứ quốc gia châu Á nào, Chính phủ Singapore cho phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm. Tiền mua nhà có thể trả theo kỳ, giống như thuê nhà. Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp.
Trong khi các nước châu Á chỉ bán có thời hạn với nhà chung cư thì các quốc gia phương Tây, đặc biệt là Mỹ, bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự... Theo thống kê mới nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm.
Dù tỷ lệ người sử dụng nhà có thời hạn không nhiều bằng Mỹ nhưng tại Anh, người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm. Tuy nhiên, luật pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc. Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng, nếu có nhu cầu, người mua có thể xin gia hạn. Tuy nhiên, bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà. Vì vậy, người dân Anh chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở, thay vì phải trả thêm tiền.
Tại sao hình thức mua nhà có thời hạn được ưa chuộng ở nước ngoài?
Sở dĩ người dân tại nhiều quốc gia ưa chuộng hình thức mua nhà có thời hạn là bởi chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn mà vẫn có lãi khi chuyển nhượng.
Tại Hawaii, Mỹ, giá nhà chung cư có thời hạn thấp hơn 30% so với nhà mua trọn đời. Trong khi đó, người dân Indonesia có thể tiết kiệm tới 50% khi mua nhà có điều kiện về thời gian sử dụng. Không chỉ vậy, người mua nhà có thời hạn còn không phải trả khoản thuế đất hay trả với mức thấp hơn nhiều nhà sở hữu trọn đời.
Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh doanh bất động sản của Singapore khẳng định, nhà chung cư có thời hạn không chỉ thu hút người có nhu cầu sử dụng thực sự mà còn hấp dẫn đối với giới đầu tư. Trước kia người dân cũng như giới đầu tư Singapore thường ưa chuộng nhà sở hữu vĩnh viễn bởi giá trị sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, những năm gần đây, quan điểm đó trở thành lạc hậu bởi hầu hết tòa nhà chung cư tọa lạc tại các khu đô thị lớn của Singapore đều chỉ được phép mua có thời hạn.
Qua các nghiên cứu hơn 10 năm nay, một nhà nghiên cứu thị trường của Singapore có thể kết luận rằng, giá nhà chung cư có thời hạn nhạy cảm với sự lên xuống của nền kinh tế hơn nhà sở hữu vĩnh viễn. Khi thị trường bất động sản sôi động, nhà đất mua bán nhanh chóng, nhà đầu tư sẽ ưa chuộng nhà có thời hạn hơn bởi có địa thế đẹp hơn mà không quan tâm đến thời hạn sử dụng vì giao dịch nhanh. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, giao dịch khó khăn, thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư sẽ khiến nhà đầu tư cẩn trọng hơn. Vì vậy, nhà sở hữu lâu dài sẽ có giá hơn.
Với những nhân tố đầy sức cuốn hút trên, giới chủ đầu tư các nước thường không phải e sợ về việc nhà chung cư có thời hạn không thể bán được. Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề gây đau đầu giới chức của không ít quốc gia bởi có thể đảm bảo quỹ đất song những cơn sốt do nó tạo ra vẫn có thể đẩy giá nhà lên mức khó kiểm soát.
III. MỘT SỖ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN Ở VIỆT NAM
1. Ý nghĩa của hình thức nhà ở có thời hạn
Theo quan điểm của Bộ Xây dựng đưa ra, những khó khăn, vướng mắc của việc cải tạo những khu nhà chung cư, những khu tập thể cũ nát đã làm đau đầu không ít nhà quản lý, quy hoạch về nhà ở. Những khu nhà xập xệ, cơi nới tuỳ tiện không những ảnh hưởng xấu đến mỹ quan thành phố mà còn không đảm bảo an toàn cho người dân sống trong chính những căn hộ cũ kỹ đó. Trên cơ sở quy định của pháp luật, quyền s...