nguyentranthuyvybeyeu
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến, cũn ở cỏc nước đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản được đăng ký thành tài sản chớnh thức trở thành vốn ở cỏc nước đang phát triển lại rất thấp. Vỡ khụng giống ở cỏc quốc gia phỏt triển, ở những nước lạc hậu, thị trường bất động sản “ngầm” rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó chưa trở thành hàng hóa, chưa được định giá chính thức, do vậy, chưa trở thành tư bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xó hội của đất nước.
Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đó và đang hỡnh thành, phỏt triển ở Việt Nam, gúp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xó hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở. Để quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đó ỏp dụng nhiều chớnh sỏch, trong đó chính sách thuế ngày càng có vai trũ quan trọng. Tuy nhiờn, cho đến nay, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn cũn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường không chính thức. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trường cũn mang tớnh tự phỏt, hiện tượng mua bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nước cho nên Nhà nước đó mất đi một nguồn thu rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tượng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đó gõy ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm trong những năm qua. Cụng tỏc quản lý Nhà nước đối với thị trường này cũn nhiều yếu kộm.
Một trong những nguyên nhân cơ bản của tỡnh trạng trờn là do hệ thống chớnh sỏch thuế nhằm quản lý và phỏt triển thị trường bất động sản cũn thiếu, yếu và đến nay đó bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiờn cứu thực trạng chớnh sỏch thuế đối với thị trường bất động sản đang được đặt ra hết sức cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn.
Với ý nghĩa đó, tác giả đó lựa chọn đề tài: “Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm Chuyên đề Nghiên cứu khoa học của mỡnh.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản.
Phạm vi nghiờn cứu: Nghiờn cứu chính sách thuế bất động sản đối với thị trường bất động sản.
3. Mục tiờu nghiờn cứu
ỉ Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản.
ỉ Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản hiện nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quỏ trỡnh thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, trên cơ sở thừa kế một số cụng trỡnh khoa học đó cú.
5. Những đóng góp của Chuyên đề:
ỉ Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách thuế đối với thị trường bất động sản.
ỉ Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong việc sử dụng chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam.
ỉ Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
6. Kết cấu của Chuyên đề
Tên đề tài: “Thực trạng chớnh sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của Chuyên đề được kết cấu theo 2 chương:
Chương 1: Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng chớnh sỏch thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Chương 1
CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản
1.1.1. Thuế thuế sử dụng đất
Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người sở hữu đất (hay người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thỡ tổng giỏ trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thỡ thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thỡ phải chuyển nhượng cho người khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phũng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai.
1.1.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm)
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh không thường xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị rũng được tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi giá vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối tượng thu là thu nhập rũng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nước áp dụng một sắc thuế khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hay thuế giá trị đất tăng thêm.
1.1.3. Thuế thừa kế, biếu tặng
Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hay biếu, tặng bất động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hay tặng quà. Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở hữu bất động sản với người tặng quà hay người cho thừa kế.
1.2. Đặc điểm của thuế bất động sản
Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), cũn cú một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách Nhà nước. Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của bất động sản. Ở nước ta, ngay từ thời phong kiến, bằng chính sách “thái ấp”, “lộc điền”… thay cho việc trả lương cho quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạt động của Nhà nước phong kiến. Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nước đó được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phương. Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng ngày được mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hay chỉ là giá trị tăng thêm của bất động sản, nhưng dù dưới hỡnh thức nào thỡ để tính được thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hay xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ từng trường hợp vào từng loại thuế và tập quán của từng nước. Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.
1.3. Vai trũ của chớnh sỏch thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xó hội trong phõn phối, là cụng cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trũ như các loại thuế khỏc. Trong quản lý và phỏt triển thị trường bất động sản, thuế bất động sản có các vai trũ cụ thể sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bỡnh ổn giỏ cả trờn thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hay làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bỡnh ổn giỏ cả trờn thị trường bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hay sử dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp hay không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất…
Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện cụng bằng xó hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản
Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xó hội và đầu tư của xó hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp sở hữu hay sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xó hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đó bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn trung bỡnh của xó hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hay có thu nhập thấp hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ bất động sản cho người cùng kiệt và các đối tượng chính sách xó hội.
Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản.
Vai trũ này xuất phỏt từ quỏ trỡnh tổ chức thực hiện cỏc luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đó được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tỡnh hỡnh chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hay phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.
Túm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khớch cỏc giao dịch chớnh thức, khắc phục tỡnh trạng giao dịch “ngầm”, cỏc hành vi trốn trỏnh nghĩa vụ tài chớnh gõy thất thu cho ngõn sỏch Nhà nước.
Chương 2:
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản
2.1.1. Thực trạng Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây đánh trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đó ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng.
- Đối tượng nộp thuế là tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, gồm hộ nông dân, tư nhân sản xuất nông nghiệp, các hợp tác xó, cỏ nhõn sử dụng đất 5%.
- Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế.
Diện tớch được căn cứ trên sổ địa chính hay trên tờ khai của hộ sử dụng đất.
Hạng đất tính thuế được căn cứ vào các yếu tố như: độ phỡ, vị trớ, địa hỡnh, khớ hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Ngoài ra cũn tham khảo năng suất bỡnh quõn đạt được trong điều kiện canh tác bỡnh thường của 5 năm trước. Dựa vào khả năng sinh lợi của đất, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. Nguyên tắc là đất có khả năng sinh lợi cao nhất được phân thành hạng 1 và cứ thế thấp dần cho đến hạng 5 hay hạng 6 tuỳ theo từng loại đất.
Định suất thuế hàng năm được quy định bằng số kg thóc trên một đơn vị diện tích canh tác. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng loại đất như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha, hạng 5: 180kg/ha và hạng 6: 50kg/ha.
- Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng 3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha.
Thuế được tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị trường của từng địa phương trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của hạng đất tính thuế, UBND xó, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bỡnh nghị cụng khai, trỡnh UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phõn hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trỡnh Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế.
Đối với hộ sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức thỡ phải nộp thêm thuế đất nông nghiệp bổ sung đối với phần diện tích vượt hạn mức.
- Chính sách miễn giảm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn giảm hẳn đối với đất trống đồi núi trọc dùng vào dx nông lâm nghiệp, đất trồng rừng phũng hộ và rừng đặc dụng, gia đỡnh thương binh nặng, gia đỡnh liệt sỹ. Việc miễn thuế cú thời hạn ỏp dụng với đất khai hoang, đất chuyển đổi cơ cấu trồng trọt, hộ di chuyển đến vùng kinh tế mới, mất mùa do thiên tai địch hoạ, tổn thất do rủi ro, hộ đói nghèo, hộ ở vùng sâu vùng xa.
- Quản lý thu nộp: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được tổ chức thu nộp hàng năm từ 1-2 lần theo vụ thu hoạch chính của từng loại cây trồng ở địa phương. Thời gian nộp do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định
Do việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất trồng rừng đó cơ bản hoàn thành, nên việc quản lý đối tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Kết quả cụ thể như sau:
Biểu số 4:
KẾT QUẢ THU THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
TT Chỉ tiờu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
1 Số đối tượng nộp thuế 11.575.733 11.742.137 11.893.987 11.912.195
2 Diện tích đất tính thuế (ha) 4.778.807 4.937.310 4.951.524 4.956.278
3 Số thuế thu được(triệu đồng) 1.776.000 691.000 540.000 520.000
(Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chớnh)
2.1.2. Thực trạng Thuế nhà, đất
Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhà đầu tư thỡ đất đai thực sự trở thành nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh tế của đất đai vào ngân sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất nước. Đáp ứng yêu cầu này, Pháp lệnh thuế nhà, đất đó ra đời năm 1991.
Qua bước đầu thực hiện, thuế nhà đất đó bộc lộ một số nhược điểm như: thiếu sự thống nhất giữa các văn bản quản lý, mức thu thuế cao đối với đất ở ở vùng nông thôn… Sau một một lần sửa đổi, đến ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đó thụng qua phỏp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tỡnh hỡnh thực tế, chủ yếu là điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Hiện nay, chúng ta mới chỉ thực hiện đánh thuế đối với đất, tạm thời chưa quy định đánh thuế đối với nhà. Thuế đất thực hiện điều tiết thu nhập trong phạm vi sử dụng đất ở, đất xây dựng công trỡnh phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ… đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất thuê).
Đối với thuế đất:
- Hạng đất để tính thuế được xây dựng từ năm 1992 đến nay đã qua nhiều quá trình đô thị hoá nên đã quá lạc hậu. Nhiều vùng nông thôn đã trở thành thị trấn nhưng tiêu chuẩn điều chỉnh không được hưỡng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng đất tính thuế.
- Thuế đất được tính theo giá thóc thu thuế SDDNN vụ cuối năm trước liền kề năm thu thuế đất là điều không hợp lý. Bởi lẽ, giá thóc tại thời điểm thu thuế khác với thời điểm xây dựng làm căn cứ tính thuế. Thêm vào đó, trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình tăng nhanh chóng thì giá thóc lại giữ nguyên, lên hay xuống không theo diễn biến của giá đất, gây thất thu cho NSNN và sự bất công giữa những người SDDNN đất vào mục đích khác nhau.
Về nguyên tắc, mức thuế đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất và được biểu hiện bằng giá đất. Do đó, căn cứ tính thuế phải là giá đất và thuế suất, Nhưng khi ban hành thuế SDDNN và thuế nhà đất thì về cơ bản, nước ta chưa hình thành giá đất, pháp luật chưa công nhận việc mua bán đất đai. Và khi Nhà nước công nhận đất có giá thì khung giá đưa ra cũng không hợp lý, và không được áp dụng trong việc tính các loại thuế sử dụng đất. Bởi vậy, sửa đổi luật thuế SDDNN và thuế nhà đất là một đòi hỏi tất yếu của sự phát triển.
Nhận xét chung:
Về cơ bản, hệ thống chính sách thuế đối với thị trường bất động sản còn rất nhiều điểm bất hợp lý và thiêu sót: nhà ở và các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng của bất động sản nhưng đến nay chưa chịu sự điều tiết của thuế. Điều này vừa gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước vừa làm cho Nhà nước không thể kiểm soát được tình hình sử dụng, kinh doanh loại bất động sản này. Còn đối với đất đai, hiện nay, đất đai được sử dụng vào 5 mục đích chủ yếu: đất sản xuất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất ở hay đất xây dựng công trình. Chính sách điều tiết đối với người sử dụng đất đang được điều chỉnh qua 2 sắc thuế: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất nhưng lại không đảm bảo tính thống nhất về nội dung điều tiết. Hơn nữa, bên cạnh việc phân hạng và xây dựng biểu thuế để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất xây dựng công trình, Chính phủ lại đồng thời ban hành khung giá đất, nhưng thuế đánh vào việc sử dụng đất lại không lấy giá đất làm căn cứ tính thuế. Trong khi đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay đền bù đất đai bị thu hồi lại không căn cứ vào giá đất để thực hiện. Như vậy, chính sách quản lý tài chính thiếu căn cứ nhất quán, chưa phục vụ tốt yêu cầu quản lý thị trường bất động sản đã và đang phát triển ở nước ta hiện nay, làm cho chính sách thuế bất động sản vốn đã phức tạp thì nay lại càng phức tạp hơn.
Quản lý bất động sản là rất phức tạp, vì bất động sản là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, không chỉ có giá trị về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng tới chính trị. Do đó, việc cải cách chính sách thuế đối với thị trường bất động sản gặp khó khăn cả về nhận thức và điều kiện thực hiện. Thêm vào đó, đội ngũ cán bộ thuế còn quá yếu kém về nghiệp vụ, ỷ lại vào uỷ nhiệm thu, không quan tâm đến công tác cải tiến phương pháp quản lý và thu thuế.
KẾT LUẬN
Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta đã bước đầu được hình thành và đi vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu về bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước, biến bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển.
Song song với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân từ năm 1993 đến nay, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cũng đã được xây dựng, vận hành trong thực tiễn. Tuy bước đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hệ thống chính sách thuế này ngày càng được hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài chính quản lý và phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước. Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản đã đạt được một số kết quả như sau:
- Thứ nhất, giúp Nhà nước nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch bất động sản trong nền kinh tế và thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
- Thứ hai, góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả.
- Thứ ba, động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất vào NSNN để bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản.
Bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản.
- Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động sản của Nhà nước còn hạn chế do tỷ lệ động viên của thuế còn thấp và thất thu ngân sách còn khá lớn.
- Thứ ba, hệ thống thuế chưa thực sự góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật.
Với những kết quả đã đạt được và những hạn chế nêu trên, hoàn thiện chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới là một vấn đề rất cần thiết được nghiên cứu cả về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương 1: CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản 4
1.1.1. Thuế sử dụng đất 4
1.1.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 4
1.1.3. Thuế thừa kế, biếu tặng 5
1.2. Đặc điểm của thuế bất động sản 5
1.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản 6
Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9
2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản 9
2.1.1. Thực trạng thuế sử dụng đất nông nghiệp 9
2.1.2. Thực trạng thuế nhà đất 12
2.1.3. Thực trạng thuế chuyển quyền sử dụng đất 14
2.2. Đánh giá tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản 16
2.2.1.Những kết quả đạt được 16
2.2.2. Những hạn chế 18
KẾT LUẬN 25
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến, cũn ở cỏc nước đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản được đăng ký thành tài sản chớnh thức trở thành vốn ở cỏc nước đang phát triển lại rất thấp. Vỡ khụng giống ở cỏc quốc gia phỏt triển, ở những nước lạc hậu, thị trường bất động sản “ngầm” rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó chưa trở thành hàng hóa, chưa được định giá chính thức, do vậy, chưa trở thành tư bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xó hội của đất nước.
Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đó và đang hỡnh thành, phỏt triển ở Việt Nam, gúp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xó hội, kích thích đầu tư, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở. Để quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đó ỏp dụng nhiều chớnh sỏch, trong đó chính sách thuế ngày càng có vai trũ quan trọng. Tuy nhiờn, cho đến nay, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn cũn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường không chính thức. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trường cũn mang tớnh tự phỏt, hiện tượng mua bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nước cho nên Nhà nước đó mất đi một nguồn thu rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tượng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đó gõy ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm trong những năm qua. Cụng tỏc quản lý Nhà nước đối với thị trường này cũn nhiều yếu kộm.
Một trong những nguyên nhân cơ bản của tỡnh trạng trờn là do hệ thống chớnh sỏch thuế nhằm quản lý và phỏt triển thị trường bất động sản cũn thiếu, yếu và đến nay đó bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiờn cứu thực trạng chớnh sỏch thuế đối với thị trường bất động sản đang được đặt ra hết sức cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn.
Với ý nghĩa đó, tác giả đó lựa chọn đề tài: “Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm Chuyên đề Nghiên cứu khoa học của mỡnh.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản.
Phạm vi nghiờn cứu: Nghiờn cứu chính sách thuế bất động sản đối với thị trường bất động sản.
3. Mục tiờu nghiờn cứu
ỉ Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản.
ỉ Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản hiện nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quỏ trỡnh thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, trên cơ sở thừa kế một số cụng trỡnh khoa học đó cú.
5. Những đóng góp của Chuyên đề:
ỉ Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách thuế đối với thị trường bất động sản.
ỉ Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong việc sử dụng chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam.
ỉ Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
6. Kết cấu của Chuyên đề
Tên đề tài: “Thực trạng chớnh sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của Chuyên đề được kết cấu theo 2 chương:
Chương 1: Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng chớnh sỏch thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Chương 1
CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản
1.1.1. Thuế thuế sử dụng đất
Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người sở hữu đất (hay người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thỡ tổng giỏ trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thỡ thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thỡ phải chuyển nhượng cho người khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phũng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai.
1.1.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm)
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh không thường xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị rũng được tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi giá vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối tượng thu là thu nhập rũng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nước áp dụng một sắc thuế khác nhau nhưng thông thường là thuế thu nhập hay thuế giá trị đất tăng thêm.
1.1.3. Thuế thừa kế, biếu tặng
Người sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hay biếu, tặng bất động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hay tặng quà. Thuế được tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thường là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sở hữu bất động sản với người tặng quà hay người cho thừa kế.
1.2. Đặc điểm của thuế bất động sản
Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), cũn cú một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách Nhà nước. Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của bất động sản. Ở nước ta, ngay từ thời phong kiến, bằng chính sách “thái ấp”, “lộc điền”… thay cho việc trả lương cho quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạt động của Nhà nước phong kiến. Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nước đó được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phương. Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng ngày được mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hay chỉ là giá trị tăng thêm của bất động sản, nhưng dù dưới hỡnh thức nào thỡ để tính được thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hay xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ từng trường hợp vào từng loại thuế và tập quán của từng nước. Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.
1.3. Vai trũ của chớnh sỏch thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xó hội trong phõn phối, là cụng cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trũ như các loại thuế khỏc. Trong quản lý và phỏt triển thị trường bất động sản, thuế bất động sản có các vai trũ cụ thể sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bỡnh ổn giỏ cả trờn thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường.
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hay làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bỡnh ổn giỏ cả trờn thị trường bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hay sử dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp hay không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất…
Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện cụng bằng xó hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản
Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xó hội và đầu tư của xó hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp sở hữu hay sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xó hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đó bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn trung bỡnh của xó hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hay có thu nhập thấp hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ bất động sản cho người cùng kiệt và các đối tượng chính sách xó hội.
Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản.
Vai trũ này xuất phỏt từ quỏ trỡnh tổ chức thực hiện cỏc luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đó được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tỡnh hỡnh chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hay phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.
Túm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khớch cỏc giao dịch chớnh thức, khắc phục tỡnh trạng giao dịch “ngầm”, cỏc hành vi trốn trỏnh nghĩa vụ tài chớnh gõy thất thu cho ngõn sỏch Nhà nước.
Chương 2:
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản
2.1.1. Thực trạng Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây đánh trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đó ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng.
- Đối tượng nộp thuế là tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, gồm hộ nông dân, tư nhân sản xuất nông nghiệp, các hợp tác xó, cỏ nhõn sử dụng đất 5%.
- Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế.
Diện tớch được căn cứ trên sổ địa chính hay trên tờ khai của hộ sử dụng đất.
Hạng đất tính thuế được căn cứ vào các yếu tố như: độ phỡ, vị trớ, địa hỡnh, khớ hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Ngoài ra cũn tham khảo năng suất bỡnh quõn đạt được trong điều kiện canh tác bỡnh thường của 5 năm trước. Dựa vào khả năng sinh lợi của đất, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. Nguyên tắc là đất có khả năng sinh lợi cao nhất được phân thành hạng 1 và cứ thế thấp dần cho đến hạng 5 hay hạng 6 tuỳ theo từng loại đất.
Định suất thuế hàng năm được quy định bằng số kg thóc trên một đơn vị diện tích canh tác. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng loại đất như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha, hạng 5: 180kg/ha và hạng 6: 50kg/ha.
- Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng 3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha.
Thuế được tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị trường của từng địa phương trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của hạng đất tính thuế, UBND xó, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bỡnh nghị cụng khai, trỡnh UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phõn hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trỡnh Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế.
Đối với hộ sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức thỡ phải nộp thêm thuế đất nông nghiệp bổ sung đối với phần diện tích vượt hạn mức.
- Chính sách miễn giảm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn giảm hẳn đối với đất trống đồi núi trọc dùng vào dx nông lâm nghiệp, đất trồng rừng phũng hộ và rừng đặc dụng, gia đỡnh thương binh nặng, gia đỡnh liệt sỹ. Việc miễn thuế cú thời hạn ỏp dụng với đất khai hoang, đất chuyển đổi cơ cấu trồng trọt, hộ di chuyển đến vùng kinh tế mới, mất mùa do thiên tai địch hoạ, tổn thất do rủi ro, hộ đói nghèo, hộ ở vùng sâu vùng xa.
- Quản lý thu nộp: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được tổ chức thu nộp hàng năm từ 1-2 lần theo vụ thu hoạch chính của từng loại cây trồng ở địa phương. Thời gian nộp do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định
Do việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất trồng rừng đó cơ bản hoàn thành, nên việc quản lý đối tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Kết quả cụ thể như sau:
Biểu số 4:
KẾT QUẢ THU THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
TT Chỉ tiờu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
1 Số đối tượng nộp thuế 11.575.733 11.742.137 11.893.987 11.912.195
2 Diện tích đất tính thuế (ha) 4.778.807 4.937.310 4.951.524 4.956.278
3 Số thuế thu được(triệu đồng) 1.776.000 691.000 540.000 520.000
(Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chớnh)
2.1.2. Thực trạng Thuế nhà, đất
Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhà đầu tư thỡ đất đai thực sự trở thành nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh tế của đất đai vào ngân sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất nước. Đáp ứng yêu cầu này, Pháp lệnh thuế nhà, đất đó ra đời năm 1991.
Qua bước đầu thực hiện, thuế nhà đất đó bộc lộ một số nhược điểm như: thiếu sự thống nhất giữa các văn bản quản lý, mức thu thuế cao đối với đất ở ở vùng nông thôn… Sau một một lần sửa đổi, đến ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đó thụng qua phỏp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tỡnh hỡnh thực tế, chủ yếu là điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Hiện nay, chúng ta mới chỉ thực hiện đánh thuế đối với đất, tạm thời chưa quy định đánh thuế đối với nhà. Thuế đất thực hiện điều tiết thu nhập trong phạm vi sử dụng đất ở, đất xây dựng công trỡnh phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ… đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất thuê).
Đối với thuế đất:
- Hạng đất để tính thuế được xây dựng từ năm 1992 đến nay đã qua nhiều quá trình đô thị hoá nên đã quá lạc hậu. Nhiều vùng nông thôn đã trở thành thị trấn nhưng tiêu chuẩn điều chỉnh không được hưỡng dẫn rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định hạng đất tính thuế.
- Thuế đất được tính theo giá thóc thu thuế SDDNN vụ cuối năm trước liền kề năm thu thuế đất là điều không hợp lý. Bởi lẽ, giá thóc tại thời điểm thu thuế khác với thời điểm xây dựng làm căn cứ tính thuế. Thêm vào đó, trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình tăng nhanh chóng thì giá thóc lại giữ nguyên, lên hay xuống không theo diễn biến của giá đất, gây thất thu cho NSNN và sự bất công giữa những người SDDNN đất vào mục đích khác nhau.
Về nguyên tắc, mức thuế đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất và được biểu hiện bằng giá đất. Do đó, căn cứ tính thuế phải là giá đất và thuế suất, Nhưng khi ban hành thuế SDDNN và thuế nhà đất thì về cơ bản, nước ta chưa hình thành giá đất, pháp luật chưa công nhận việc mua bán đất đai. Và khi Nhà nước công nhận đất có giá thì khung giá đưa ra cũng không hợp lý, và không được áp dụng trong việc tính các loại thuế sử dụng đất. Bởi vậy, sửa đổi luật thuế SDDNN và thuế nhà đất là một đòi hỏi tất yếu của sự phát triển.
Nhận xét chung:
Về cơ bản, hệ thống chính sách thuế đối với thị trường bất động sản còn rất nhiều điểm bất hợp lý và thiêu sót: nhà ở và các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng của bất động sản nhưng đến nay chưa chịu sự điều tiết của thuế. Điều này vừa gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước vừa làm cho Nhà nước không thể kiểm soát được tình hình sử dụng, kinh doanh loại bất động sản này. Còn đối với đất đai, hiện nay, đất đai được sử dụng vào 5 mục đích chủ yếu: đất sản xuất nông nghiệp, đất trồng rừng, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất ở hay đất xây dựng công trình. Chính sách điều tiết đối với người sử dụng đất đang được điều chỉnh qua 2 sắc thuế: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất nhưng lại không đảm bảo tính thống nhất về nội dung điều tiết. Hơn nữa, bên cạnh việc phân hạng và xây dựng biểu thuế để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất xây dựng công trình, Chính phủ lại đồng thời ban hành khung giá đất, nhưng thuế đánh vào việc sử dụng đất lại không lấy giá đất làm căn cứ tính thuế. Trong khi đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay đền bù đất đai bị thu hồi lại không căn cứ vào giá đất để thực hiện. Như vậy, chính sách quản lý tài chính thiếu căn cứ nhất quán, chưa phục vụ tốt yêu cầu quản lý thị trường bất động sản đã và đang phát triển ở nước ta hiện nay, làm cho chính sách thuế bất động sản vốn đã phức tạp thì nay lại càng phức tạp hơn.
Quản lý bất động sản là rất phức tạp, vì bất động sản là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, không chỉ có giá trị về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng tới chính trị. Do đó, việc cải cách chính sách thuế đối với thị trường bất động sản gặp khó khăn cả về nhận thức và điều kiện thực hiện. Thêm vào đó, đội ngũ cán bộ thuế còn quá yếu kém về nghiệp vụ, ỷ lại vào uỷ nhiệm thu, không quan tâm đến công tác cải tiến phương pháp quản lý và thu thuế.
KẾT LUẬN
Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta đã bước đầu được hình thành và đi vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu về bất động sản cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước, biến bất động sản thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển.
Song song với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân từ năm 1993 đến nay, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cũng đã được xây dựng, vận hành trong thực tiễn. Tuy bước đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hệ thống chính sách thuế này ngày càng được hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài chính quản lý và phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước. Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản đã đạt được một số kết quả như sau:
- Thứ nhất, giúp Nhà nước nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch bất động sản trong nền kinh tế và thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
- Thứ hai, góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả.
- Thứ ba, động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất vào NSNN để bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản.
Bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản.
- Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động sản của Nhà nước còn hạn chế do tỷ lệ động viên của thuế còn thấp và thất thu ngân sách còn khá lớn.
- Thứ ba, hệ thống thuế chưa thực sự góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật.
Với những kết quả đã đạt được và những hạn chế nêu trên, hoàn thiện chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới là một vấn đề rất cần thiết được nghiên cứu cả về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương 1: CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản 4
1.1.1. Thuế sử dụng đất 4
1.1.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 4
1.1.3. Thuế thừa kế, biếu tặng 5
1.2. Đặc điểm của thuế bất động sản 5
1.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản 6
Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9
2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản 9
2.1.1. Thực trạng thuế sử dụng đất nông nghiệp 9
2.1.2. Thực trạng thuế nhà đất 12
2.1.3. Thực trạng thuế chuyển quyền sử dụng đất 14
2.2. Đánh giá tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản 16
2.2.1.Những kết quả đạt được 16
2.2.2. Những hạn chế 18
KẾT LUẬN 25
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: