Download Tiểu luận Tìm hiểu 3 vụ án liên quan đến bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu miễn phí
Tòa án sơ cấp (bản án nhân dân sơ thẩm số 60/DSST ngày 30/12/1994) và Tòa án phúc thẩm (bản án phúc thẩm số 32 DSPT ngày 8 & 10/4/1999) đã công nhận hợp đồng mua bán giữa chị phương Anh và mẹ con bà Thảo, vì cho rằng cần bảo vệ người thứ ba ngay tình. Còn bản án giám đốc thẩm của ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (quyết định số 02 UBTP-DS ngày 10/2/1999) hủy hợp đồng mua bán nêu trên, xác định mẹ con bà Thảo là người có lỗi phải bồi thường toàn bộ thiệt hại xảy ra cho chị Phương Anh, vì chị Phương Anh là người thứ 3 ngay tình theo qui định tại điều 147 BLDS
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
trên mà vay vốn của GPBank (Ngân hàng) trên cơ sở thế chấp chính 47 căn biệt thự được hình thành trong tương lai tại Dự án. Sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, căn cứ đề nghị của Ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn, Công ty D&T và Ngân hàng ký biên bản cam kết 3 bên, trong đó quy định rõ: Trong thời gian Công ty D&T còn nợ vay tại Ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn không giải quyết bất cứ yêu cầu nào liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, tặng cho, thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất đối với 47 căn hộ nêu trên khi chưa có chấp thuận của Ngân hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm tháng 12/2008, Công ty D&T đã rao bán hết 47 căn biệt thự nêu trên cho hàng chục cá nhân. Trong hợp đồng mua bán ký với các cá nhân, Công ty D&T cam kết sẽ bàn giao nhà xây thô cho bên mua vào cuối năm 2008. Toàn bộ tiền bán 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai nói trên đã không được Công ty D&T dùng để trả nợ vay Ngân hàng. Phát hiện thấy hành vi vi phạm hợp đồng của Công ty D&T, Ngân hàng đã ra thông báo thay thế Công ty D&T thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với 47 căn biệt thự nêu trên. Khi đến thời hạn bàn giao biệt thự theo cam kết, Công ty D&T mới chỉ làm được cơ sở hạ tầng đường sá. Lúc đó, những khách hàng mua đến nhận bàn giao nhà xây thô mới biết được mình bị Công ty D&T lừa và đã gửi đơn tố cáo với cơ quan công an.Chủ thể của vụ việc:
Công ty D&T, Công ty Bảo Sơn thuộc Tập đoàn Bảo Sơn, Ngân hàng GP Bank, người thứ ba ngay tình là những hộ dân đã mua 47 căn biệt thự tại Khu du lịch An Khánh thuộc Hà Tây (cũ).
Cơ quan giải quyết vụ việc: Cơ quan cảnh sát điều tra (Bộ Công An)
Nội dung giải quyết và quyết định của cơ quan đó:
Tháng 1/2009, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) đã khởi tố, bắt giam bà Trần Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Công ty D&T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (và đến nay vẫn bị tạm giam). Tháng 4/2009, cơ quan điều tra đã khởi tố ông Vũ Ngọc Toàn, nguyên Phó tổng giám đốc GP Bank. Cùng bị khởi tố với ông Toàn còn có 2 cán bộ khác của GP Bank khi đó là Nhữ Đình Hiếu, Trần Anh Tuấn và 5 giám đốc các công ty tư nhân liên quan. Vụ việc vẫn đang trong quá trình được cơ quan cảnh sát điều tra tiếp tục khoanh vùng, làm rõ. Ngày 19/3/2010, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) đã khởi tố thêm 5 bị can nguyên là cán bộ Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu khí toàn cầu (GP Bank) về hành vi vi phạm các quy định cho vay trong hoạt động của các tổ chức tín dụng gồm: Đỗ Như Phụng, nguyên Phó tổng giám đốc GP Bank; Vũ Thị Ngoan, nguyên Phó phòng phụ trách Phòng Hỗ trợ tín dụng GP Bank; Bùi Đức Hạnh, Tống Xuân Mạnh và Nguyễn Đình Thi đều nguyên là cán bộ Phòng Hỗ trợ tín dụng GP Bank.
Vụ việc vẫn đang trong quá trình điều tra, chưa có bất cứ quyết định nào về vụ án!
5. Những phân tích và nhận xét của nhóm về vụ án:
Những chi tiết mấu chốt của vụ việc:
Thứ nhất: Việc ký kết hợp đồng góp vốn giữa Công ty D&T và Tập đoàn Bảo Sơn trong vụ việc này không đúng theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo điều 727 về Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, điều 155 Luật Đất đai và điều 1 Luật Công chứng thì ở đây đã có điều kiện cần nhưng thiếu mất điều kiện đủ để giao dịch này có hiệu lực.
- Điều kiện cần: Giao dịch được thực hiện dựa trên sự thoả thuận hợp pháp giữa hai bên tham gia. Lô đất mà tập đoàn Bảo Sơn góp vốn được xác định hợp pháp (do UBND tỉnh Hà Tây cũ cấp). Công ty D&T là một công ty hợp pháp, đã được Nhà nước cấp giấy phép kinh doanh.
- Điều kiện đủ: (mà ở vụ việc này đã không có) Theo luật Đất đai năm 2003 quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng (văn bản) có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước (đối với bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức như Tập đoàn Bảo Sơn). Trong điều 1 Luật Công chứng cũng quy định hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được sự chứng thực của Phòng Công chứng. Như vậy, hợp đồng giao dịch giữa 2 bên sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng. Nhưng ở đây hoàn toàn không có cơ sở pháp lý này. Điều đó cho thấy giao dịch giữa họ chưa có hiệu lực.
Thứ hai, việc Ngân hàng GP Bank cho công ty D&T vay vốn theo hình thức nhận thế chấp tài sản hình thành trong tuơng lai là 47 căn biệt thự trong Dự án nêu trên là sai. Bởi 47 căn biệt thự đó không thuộc quyền sở hữu của công ty D&T mà thực ra tập đoàn Bảo Sơn mới là chủ thể có quyền hợp pháp đối với số tài sản này, vì công ty D&T chỉ là nhà đầu tư thứ cấp của dự án. Việc công ty này dùng tài sản đó để thế chấp là có sự đồng tình của tập đoàn Bảo Sơn, thể hiện trong việc 3 bên: Bảo Sơn, công ty D&T, ngân hàng GP Bank đã ký một bản cam kết có con dấu của các bên, trong đó có ghi: “Trong thời gian công ty D&T còn vay nợ tại ngân hàng, Tập đoàn Bảo Sơn không giải quyết bất cứ yêu cầu nào liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, tặng cho, thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất đối với 47 căn hộ nêu trên khi chưa có chấp thuận của ngân hàng”. Trong bản ký kết này còn quy định:”Trong thời gian cam kết có hiệu lực, các bên không được phép tiết lộ thông tin liên quan đến cam kết 3 bên này”. Như vậy, đây chỉ là sự cam kết cá nhân của 3 bên, trên thực tế công ty D&T không có quyền hợp pháp đối với 47 căn hộ trên cũng có nghĩa là không có quyền thế chấp tài sản cho Ngân hàng. Thêm nữa, căn cứ vào những điều sau:
Khoản 2 điều 323 Bộ luật Dân sự (2005) quy định: “Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định” và khoản 3 điều này cũng chỉ rõ: “Trường hợp giao dịch bảm đảm được ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó mới có giá trị pháp lý đối với người thứ 3, kể từ thời điểm đăng ký”. Theo điều 717 về Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất: phải làm thủ tục đăng ký việc thế chấp. Cũng theo điều 719 về Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: “Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp”. Điều 12 của Nghị định 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm khẳng định việc thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 10 của Nghị định này cũng quy định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp.
Theo những căn cứ pháp lý trên, hợp đồng cho vay vốn bằng hình thức thế chấp đất của Ngân hàng dầu khí và công ty D&T bắt buộc phải có đăng ký giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực. Nhưng 2 chủ thể này cùng với tập đoàn Bảo Sơn lại cam kết riêng với nhau không công khai vụ việc này. Bởi vậy, giao dịch giữa họ bị vô hiệu.
Thứ ba, sự thiếu cẩn trọng của các khách hàng mua nhà:
Những người dân đã ký hợp đồng mua 47 căn biệt thự hình thành trong tương lai với công ty D&T không phải không có lỗi trong vụ việc trên. Vì họ đã kh...