champagne_novel
New Member
Download miễn phí Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp hiệu quả của ngân hàng thương mại cổ phần đông
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1
I) VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1
1- BĐS và đặc điểm: 1
2. Thế chấp bất động sản và yêu cầu đặt ra 1
II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 2
1. Khái niệm và yêu cầu của định giá BĐS 2
2. Các phương pháp định giá BĐS ứng dụng trong định giá thế chấp. 3
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 6
2.2. Phương pháp chi phí giảm giá 17
2.3. Phương pháp thặng dư 24
2.4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) 27
III) KINH NGHIỆM GIÁ BĐS THẾ CHẤP 32
1- Kinh nghiệm trong nước: 32
2. Kinh nghiệm quốc tế : 33
3. Bài học kinh nghiệm rút ra 34
CHƯƠNG II. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐÔNG Á 35
I) TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP BĐS TẠI NHTMCP ĐÔNG Á: 35
1- Giới thiệu về ngân hàng và hoạt động tín dụng của ngân hàng Đông Á 35
II) ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP NHTMCP ĐÔNG Á 38
1- Quy định về thẩm định giá BĐS thế chấp của NHTMCP Đông Á 39
2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp ngân hàng áp dụng 41
3. Thực trạng thẩm định giá một số BĐS thế chấp của ngân hàng 47
4.Kết luận rút ra từ hợp đồng định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. 52
CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ở NHTM 55
1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 55
1.1 Môi trường hợp pháp 55
1.2 Hình thức hoạt động: 55
1.3 Đào tạo chuyên viên thẩm định giá BĐS: 56
1.4 Thiết lập môi trường hoạt động: 57
2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ở NHTM 59
2.1 Nâng cao năng lực của Bộ tài chính - cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về định giá tài sản, cụ thể: 59
2.2 xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn, chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá của việt Nam phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế. 59
2.3 Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các chuyên gia đánh giá tài sản. 59
2.4 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản. 60
2.4.1 Xây dựng các sàn giao dịch BĐS 60
2.4.2 Xây dựng kho giữ liệu BĐS toàn quốc: 61
2.4.3 Xây dựng mạng lới các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp: 61
2.5 Áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS tiên tiến 62
2.6 Phát triển thị trường bđs 62
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị Bất động sản được trả.
a. Công thức
Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của Bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị thặng dư của Bất động sản = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến - Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của Công ty phát triển (nhà đầu tư).
b. Các bước tiến hành.
Phương pháp thặng dư bao gồm các bước thực hiện như sau:
b.1. Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
b.2. ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
b.3. ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện).
- Chi phí xây dựng, xưởng hay cải tạo nhà xưởng.
- Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới.
- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hay cho thuê nền đất hay toàn bộ công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo...
- Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhõn với lãi suất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư.
- Thuế.
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh Bất động sản.
b.4. Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.
Ví dụ: Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất 6.000m2, diện tích nhà xưởng chất lượng còn lại 20%. Hãy tính giá thị trường Bất động sản này?
Được biết:
Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tượng tự nhà xưởng đang có trên lô đất 800.000đ/m2.
- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành khu dân cư.
- Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liên kế để bán có diện tích đất 120m2/căn, diện tích sàn xây dựng 150m2/căn.
- Mật độ xây dựng: 60%.
- Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân: 200.000đ/m2.
- Chi phí khác (thiết kế, thẩm định thiết kế, quản lý dự án...): 5%/ giá trị xây dựng chưa có VAT.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 100.000.000đ.
- Giá bán một căn nhà: 600.000.000đ.
- Thuế GTGT 10%/ giá trị xây dựng.
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển 15%/doanh thu.
- Toàn bộ chi phí phải vay ngân hàng lãi suất 13,5%/năm, thời hạn vay 1 năm.
- Chi phí bán nhà: 2%/doanh thu
a. Doanh thu phát triển
Diện tích đất thương phẩm: 6.000m2 x 60% = 3.600m2 tương ứng 30 nền đất.
600.000.000đ/căn x 30 căn = 18 tỷ đồng
b. Tổng chi phí phát triển: 8,35 tỷ đồng
- Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷ đồng.
- Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 căn = 5,4 tỷ đồng.
- Chi phí khác : (1,2 tỷ đ + 5,4 tỷ đ) / 1,1 x 5% = 0,3 tỷ đồng
- Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷ đồng.
- Chi phí về bán: 18 tỷ đ x 2% = 0,36 tỷ đồng.
Cộng = 7,36 tỷ đồng
- Lãi vay Ngân hàng:
7,36 tỷ đồng x 13,5% = 0,99 tỷ đồng
c. Lợi nhuận cho nhà đầu tư
18 tỷ đồng x 15% = 2,7 tỷ đồng
Tổng ( b + c) = 8,35 tỷđ + 2,7 tỷđ = 11,05 tỷ đồng
Giá trị bất động sản: 18 tỷ đồng – 11,05 tỷ đồng = 6,95 tỷ đồng
2.4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)
a. Cơ sở lý luận
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá và có thể được thể hiện đơn giản như sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời).
Như vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá.
- Thu nhập ròng từ việc khai thác bất động sản
- Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn).
b. Cách tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống
Phương pháp thu nhập truyền thống bao gồm các bước như sau:
- Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa chữa, bảo hành, điều hành...
- Nhận được các lãi suất vốn hoá bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự.
- Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị của tài sản.
c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF (Discounted Cash Flow).
Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản trên là thực hiện theo phương pháp thu nhập truyền thống. Tuy nhiên quá trình chuyển hoá về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như nhận được trong thời gian sau đó một tháng, một năm. Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập. Điều này không được đề cập trong phương pháp thu nhập truyền thống
Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi.
Kỹ thuật dòng chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư. Các phân tích (DCF) là công cụ đặc biệt hữu ích trong thẩm định giá. DCF phải luôn liên quan đến chứng cớ thị trường có khả năng đầu tư phức tạp. Các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác như doanh nghiệp đang làm ăn có lãi với giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được.
Có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính, đó là: phương pháp giá trị hiện tại ròng (NP: Net Present Value) và phương pháp tỷ suất hoàn vốn nội bộ(IRR: Internal Rate of Return).
Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị hiện tại (NPV) có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một tài sản có tiềm năng phát triển hay để xác định giá mua, giá bán của một tài sản.
Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu về hiện tại, vậy tỷ lệ chiết khấu nào là thích hợp.
Suất lợi tức bắt buộc của một nhà đầu tư được xác định bằng những rủi ro liên quan đến đầu tư:
Suất lợi tức bắt buộc (tỷ lệ hoàn vốn) = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro.
Công thức...