dungkhoc_vi_xaanh_190
New Member
Luận văn tiếng Anh: Pháp luật về thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam : Luận văn ThS. Luật: 60 38 50
Nhà xuất bản: Khoa Luật
Ngày: 2006
Chủ đề: Luật kinh tế
Người sử dụng đất
Pháp luật Việt Nam
Miêu tả: 113 tr. + Tóm tắt
Nghiên cứu các vấn đề lý luận về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng thuê đất và pháp luật điều chỉnh quan hệ đó. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất của Nhà nước, những thành tựu đã đạt được cũng như một số vấn đề còn tồn tại trong pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay. Đề xuất những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất và thực thi hiệu quả Luật Đất đai trong đời sống xã hội
Luận văn ThS. Luật kinh tế -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006
MỞ ĐẦU ---------------------------------------------------------------------------------------- 1
1. T ín h cấ p th iế t c ủ a đề t à i ...........................................................................................................1
2. T in h h ìn h n g h iê n cứ u đề t à i ................................................................................................4
3. M ụ c đ íc h v à n h iệ m v ụ n g h iê n c ứ u ....................................................................................5
4. P hạ m v i n g h iê n c ứ u ...................................................................................................................... 6
5. P h ư ơ n g p h á p lu ậ n và cá c p h ư ơ n g p h á p n g h iê n c ứ u ......................................................7
6. Ý n g h ĩa k h o a h ọ c v à th ự c tiễ n c ủ a đề t à i ......................................................................... 8
7. K ế t cấ u c ủ a lu ậ n v ă n ....................................................................................................................9
C hương 1: NHŨNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUAN HỆ
THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG
ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI
QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................10
1.1 Q u a n hệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t ..................................... 10
1.1.1 Cơ sở pháp iý hình thành quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đ ấ t ...............................................................................................................10
1.1.2 K h á i n iộ m quan hệ thuê đất giữa N h à nước và n g ư ờ i sử dụng đ ấ t............... 13
1.1.3 Đ ặ c đ iể m của quan hệ thuê đất giữ a N h à nước và n g ư ờ i sử dụng đ ấ t.........16
1.2 P h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử
d ụ n g đ ấ t...........................................................................................................................................2 6
1.2.1 K h á i n iệ m ..........................................................................................................................2 6
1.2.2 Yêu cầu điểu chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đ ấ t...................................................................................28
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiChương 2: PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT
GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT - THỰC
TRẠNG VÀ THỰC TIÊN ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM ..................38
2.1 C ác q u y đ ịn h về th ẩ m q u y ề n , trìn h tự và th ủ tụ c c h o th u ê đ ấ t........................38
2.1.1 Thẩm quyền cho thuê đất......................................................................................39
2.1.2 T rin h tự, thủ tục cho thuê đ ấ t.......................................................................................39
2.1.3 Những hạn chế của quy đinh hiện hành về trình tự, thủ tục và thẩm
quyền cho thuê đ ấ t.................................................................................................42
2 .2 H ìn h th ứ c p h á p lý c ủ a q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c và n g ư ờ i sử
d ụ n g đ ấ t........................................................................................................................................... 4 7
2 .3 Q u y đ ịn h về th ờ i h ạ n th u ê đ ấ t...........................................................................................4 9
2 .4 Q u y đ ịn h về tiề n th u ê đ ấ t .....................................................................................................5 2
2.4.1 T iề n thuê đ ấ t.......................................................................................................................52
2.4.2 V ẻ xác đ ịn h tiề n thuê đất và n ộ p tiề n thuê đ ấ t....................................................55
2.4.3 v ể m iể n , g iả m tiề n thuê đ ấ t....................................................................................... 6 0
2 .5 Q u y đ ịn h v ề q u y ề n và n g h ĩa v ụ c ủ a N h à n ư ớ c và n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t
thuê củ a n hà n ư ớ c ...........................................................................................................64
2.5.1 Q u yề n và n g h ĩa vụ của N h à n ư ớ c ............................................................................ 6 4
2.5.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê của Nhà nước.....................................65
2.5.3 Quyền của người sử dụng đất thuê của Nhà nước.......................................... 66
2 .6 C á c q u y đ ịn h về x ử lý h à n h v i p h ạ m p h á p lu ậ t đ ấ t đ a i c ủ a n g ư ờ i sử
d ụ n g đ ấ t th u ê ................................................................................................................................84
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH
QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN N A Y ....................................86
3.1 Sự cầ n th iế t p h ả i h o à n th iệ n p h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n hộ th u ê đ ấ t
g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t..............................................................................86
3 .2 Q u a n đ iể m h o à n th iệ n p h á p lu ậ t đ iể u c h ỉn h q u a n hệ th u ê đ ấ t g iữ a
N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t........................................................................................ 88
3 .3 M ộ t s ố k iế n n g h ị n h ằ m h o à n th iệ n p h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n hệ
th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c và n g ư ờ i sừ d ụ n g đ ấ t.......................................................... 9 0
3.3.1 V ề các vấn đề liê n quan đến th ủ tục cho thuê đ ấ t............................................. 903.3.2 Về các vấn đề liên quan đến tiền thuê đ ấ t.....................................................94
3.3.3 V ề vấn đề G P M B k h i cho thuê đ ấ t....................................................................... 97
3.3.4 Về vấn đề giá trị QSDĐ thuê khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà
nước.......... ................................................................................... ......................... 98
3.3.5 Về các vấn đề Liên quan đến quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất
thuê hay thế chấp QSDĐ thuê....................................................................... 100
3.3.6 Về các vấn đề liên quan đến quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê... 102
3.3.7 Về giải pháp cho việc hạn chế đến mức thấp nhất nạn đầu cơ đất đai
trong các tổ chức thuê đ ấ t................................................................................104
3.3.8 Về việc giải quyết khó khăn khi áp dụng biện pháp thu hồi đất đế' xử
lý các hành vi VPPL đất đai của người sử dụng đất.................................... 105
KỂTLUẬN -----------------------------------------------------------------------------------107
TÀI LIỆU THAM KHẢO---------------------------------------------------------------------- 109
PHỤ LỤC -----------------------------------------------------------------------------------113
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiDANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
1. BLDS : Bộ luật Dân sự
2. BĐS : Bất động sản
3. CNXH : Chủ nghĩa xã hội
4. GPMB : Giải phóng mặt bằng
5. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6. PTNMT : Phòng Tài nguyên và Môi trường
7. QSDĐ : Quyền sử dụng đất
8. STNMT : Sở Tài nguyên và Môi trường
9. UBND : ủ y ban nhân dân
10. VPPL : Vi phạm pháp luậtMỞ ĐẨU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng có ý nghĩa vô cùng quan
trọng đối với sự nghiệp phát triển của đất nước ta. Đại hội đã đặt nền móng cho
công cuộc đổi mới.
Sau hơn 20 năm đổi mới được đánh dấu bằng Đại hội đại biểu toàn quốc
lần thứ VI của Đảng, đất nước ta đã thu được những thắng lợi quan trọng trên
nhiều lĩnh vực. Sự nghiệp công nghiệp hóa, hiên đại hóa đất nước đã được đông
đảo quần chúng nhân dân ủng hộ và thu được nhiều thành quả đáng khích lệ.
“Hai mươi năm qua, với sự nổ lực phấn đấu của toàn Đảng, toàn dân, toàn
quân, công cuộc đổi mới ở nước ta đã đạt những thành ticii to lớn và có ý nghĩa
lịch sử. Đất nước đã ra khỏi khủng hoảng kinh tế - xã hội, có sự thay đổi cơ bản
và toàn diện. Kinh tế tăng trưởng khá nhanh, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện
đại hoá, phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN được đẩy mạnh... Sức
mạnh tổng hợp của quốc gia đã tãng lên rất nhiều, tạo ra th ế và lực mới cho đất
nước tiếp tục đi lên với triển vọng tốt đ ẹp ”. [10, tr. 67].
Xây dựng kinh tế là mục tiêu trọng tâm trong công cuộc đổi mới toàn diện
đất nước. Đảng đã quyết tâm lãnh đạo đưa đất nước ta chuyển từ nền kinh tế kế
hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nhằm phát
huy tối đa mọi tiềm năng của đất nước. Góp phần tạo nên thành công trên phải kể
đến việc ban hành và thực hiện chính sách mới mang tính đột phá trong lĩnh vực
đất đai. Chính sách, pháp luật về đất đai đã trở thành một trong những động lực
quan trọng để đưa đất nước ta từ thiếu gạo ăn đã trở thành một trong những nước
đứng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thủy sản. Đường lối, chủ trương đổi
mới chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước đã đi vào cuộc
sống, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Đất đai
được sử dụng có hiệu quả hơn. Đất xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công
nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị tăng tương đối nhanh, bộ mặt đô thị thay đổi
một bước theo hướng văn minh, hiện đại. Công tác quản lý nhà nước về đất đai
1
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phicó những tiến bộ bước đầu rõ rột. Người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất
đai. QSDĐ đã bước đầu trở thành một nguồn vốn của Nhà nước và nhân dân để
đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh ổn định kinh tế - xã hội. Những kết quả đạt
được trong việc thực hiện Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay là rất tích cực, thúc
đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội.
Mặc dù, các chính sách và pháp luật đất đai đã tạo ra nhiều bước tiến bộ
mới trong việc quản lý đất đai, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nhưng do
nhiều nguyên nhân khác nhau mà qua thực tiên thực hiện cũng đã bộc lộ không ít
những hạn chế. Có thể chỉ ra đây một số hạn chế lớn như hiệu quả sử dụng đất và
tình trạng tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, yếu kém trong quản lý
của Nhà nước về đất đai, để kéo dài tình trạng vi phạm nghiêm trọng pháp luật
đất đai; những tác động tiêu cực của thị trường BĐS do chưa có cơ chế, chính
sách phù hợp và sự buông lỏng quản lý để tình trạng chuyển nhượng ngầm và sốt
nhà đất gây nhiều khó khăn cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội; đặc biệt là
chưa phát huy tốt nguồn nội lực to lớn và quý giá về đất đai vào việc phát triển
kinh tế - xã hội. Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém ià đo đất đai có
nguồn gốc phức tạp; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ lịch sử; quản
lý đất đai chuyển từ hành chính, bao cấp sang cơ chế thị trường kết hợp với biện
pháp hành chính, đặt ra nhiều vấn đề mới; văn bản pháp luật về đất đai ban hành
nhiều nhưng thiếu đổng bộ. Chưa nhận thức đúng mức đất đai là tài sản đặc biệt
của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần khắc phục những yếu
kém nêu trên, đồng thời thể hiộn quyết tâm của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi
mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế
thị trường định hướng XHCN. Luật Đất đai năm 2003 đã khẳng định rõ đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài hay có thời hạn thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất. Nhà nước
quyết định mục đích sử dụng đất thông qua xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy
2định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, cho
chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất.
Điều đó cho thấy cho thuê đất và giao đất là hai cách quan trọng
được Nhà nước sử dụng để trao QSDĐ cho người sử dụng đất. Công tác cho thuê
đất trong thời gian qua đã phần nào đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội. Song, trên thực tế cho thấy pháp luật điều chỉnh quan
hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều bất cập tồn tại. Từ
năm 1993 đến nay, Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất đai. Nhiẻu văn bản giữa các bộ, ngành trung tương và
địa phương chổng chéo nhau, mức độ phức tạp cao gây ra bất tiện cho người sử
dụng đất và lúng túng trong xử lý, công tác thuê đất còn nặng nề về thủ tục hành
chính, chưa thực sự tạo ra sự công bằng giữa những đối tượng được thuê đất từ
Nhà nước. Tình trạng cho thuê đất không đúng thẩm quyển, sử dụng đất thuê sai
mục đích còn diễn ra khá phổ biến. Nhiều dự án lớn do các doanh nghiệp nhà
nước làm chủ đầu tư khi được Nhà nước cho thuê đất nhưng không triển khai
theo dự án hay giữ đất lại chờ tăng giá, gây cơn “sốt đất” làm ảnh hưởng đến
phát triển kinh tế và ổn định xã hội, trong khi đó các doanh nghiệp dân doanh thì
thiếu đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phải đi thuê lại đất từ các doanh
nghiệp nhà nước. Chính sách pháp luật về tiền thuê đất, thuế đất, quyền và nghĩa
vụ của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất còn nhiều bất cập trên thực tế.
Nguyên nhân chính của tình trạng này một phần là do buông lỏng quản lý nhà
nước về đất đai, một phần quan trọng và chủ yếu hom là bắt nguồn từ việc pháp
luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều
điểm bất cập, sơ hở, thiếu nhất quán và thiếu hệ thống.
Về mặt lý luận, xác lập địa vị pháp lý của các chủ thể trong quan hệ thuê
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong khuôn khổ của chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, vị trí và mối liên hệ giữa quan hê thuê đất và các quan hệ khác
trong lĩnh vực đất đai như giao đất, chuyển QSDĐ hiện vẫn đang đặt ra nhiều vấn
đề lý luận phức tạp. Bên cạnh đó, nhiều chính sách mới về đất đai được thể hiện
trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX
3
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phivề “tiếp tục đổi mới chỉnh sách, pháp luật về đất dai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện dại hóa đất nước ”cũng xác lập nhiều điểm mới về lý luận
đối với các quan hệ đất đai, đòi hỏi phải được khẳng định rõ hơn trong quá trình
thể chế hóa chính sách thành pháp luật.
Từ bối cảnh nêu trên, viêc nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm góp
phần thực thi hiệu quả Luật Đất đai năm 2003.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài "Pháp luật điều chỉnh
quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam" làm đề tài
luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học của mình.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI
Pháp luật về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống pháp
luật của Việt Nam thể chế hóa chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, phát huy tiềm lực đất đai để trở thành
nguồn vốn lớn cho người sử dụng đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
Về mặt nghiên cứu khoa học, thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã
hội nói chung và khoa học pháp lý nói riêng ở nước ta hướng sự quan tâm, nghiên
cứu đến các vấn đề quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và tổ chức sử dụng đất trong
các giao dịch về đất đai tạo mặt bằng sản xuất và kinh doanh. Ở phạm vi và mức
độ khác nhau đã có một số công trình và bài viết nghiên cứu trực tiếp hay gián
tiếp đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Viột Nam, chẳng
hạn như Luận văn thạc sĩ luật học mã số chuyên ngành 50515 của Thạc sĩ Huỳnh
Minh Phương về "Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ
chức trong nước" (năm 2003); Luận án tiến sĩ luật học của Tiến sĩ Nguyễn
Quang Tuyến về "Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân
sự, thương mại về đất đai" (năm 2003); Đề tài cấp bộ "Những vấn đến lý luận cơ
bản về BLDS ở Việt Nam" - Trung tâm Khoa học xã hội và Nhân văn quốc gia -
Viện nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật (năm 1997); Cơ sở khoa học cho việc
4hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài khoa học cấp
Nhà nước của Viện Nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính (năm 2000) w...
Nhìn chung, các bài viết, các công trình nghiên cứu khoa học nêu trên đã
góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho
việc quản lý đất đai. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng do nhu cầu tăng cường
công tác quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế
tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nên hầu hết các
công trình nghiên cứu trong thời gian qua tiếp cận vấn đề trên quan điểm quản lý
nhà nước, tức là mối quan hệ theo chiều dọc - mối quan hệ chịu tác động chủ
yếu của quy phạm hành chính. Hơn nữa, các công trình đã nêu chỉ đẻ cập đến
từng khía cạnh pháp lý cụ thể của quản lý đất đai, những vấn đề chung về quản lý
và sử dụng đất đai, thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chính sách về giá đất v.v ...
Như vậy, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời cho đến nay chưa có
công trình nghiên cứu nào tiếp cận pháp luật về thuê đất, quyền và nghĩa vụ của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, tiền thuê đất và mối
tương quan giữa hình thức thuê đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Vì vậy,
việc nghiên cứu sự điều chỉnh pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất một cách toàn diện, có hệ thống đang là nhu cầu cấp thiết
trong nghiên cứu luật học hiện nay. Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài Pháp luật về
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam mang ý nghĩa thiết
thực, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị để xây dựng và hoàn thiên pháp luật
vẻ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta.
3. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM v ụ NGHIÊN cứ u
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là căn cứ vào quan điểm của Đảng và
chính sách của Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, từ thực
tiễn xây dựng và thực hiện pháp luật đất đai trong thời gian qua, làm sáng tỏ
quan hệ thuê đất giữa bên cho thuê đất (Nhà nước) và bên thuê đất (người sử
dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có nhu cầu thuê đất, vai trò của
5
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phipháp luật đối với việc đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và
người sử dụng đất thuê. Trên cơ sở đó tìm ra những định hướng, giải pháp xây
dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN hiện nay.
Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của Luận văn này là:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về sở hữu đất đai trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN để làm cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý ỉuận về quan hộ
thuê đất giữa Nhà nước vằ người sử dụng đất thuê ở Việt Nam.
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với
người sử dụng đất thuê và pháp luật điều chỉnh quan hệ đó. Cụ thể làm sáng tỏ
vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu, quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước trong quan hệ thuê đất vừa với tư cách là cơ quan
quyền lực nhà nước, vừa với tư cách là một bên trong giao dịch thuê tài sản thông
thường; quyền và nghĩa vụ của bên đi thuê đất của Nhà nước; khái niệm người sử
dụng đất thuê của Nhà nước; khái niệm quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất của Nhà nước,
những thành tựu đã đạt được cũng như một số vấn đề còn tồn tại trong pháp luật
về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay.
- Đề ra những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và thực thi hiệu quả Luật Đất đai trong
đời sống xã hội.
4. PHẠM VI NGHIÊN CÚX)
Quan hê đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN là vấn để
mới và rất nhạy cảm liên quan mật thiết với nhiểu lĩnh vực như chính trị, kinh tế,
xã hội và pháp luật, v ề phương tiộn lý luận thì quan hệ đất đai là quan hệ giữa
con người với con người về sở hữu, chiếm hữu, định đoạt, quản lý và sử dụng đất
đai. Trong mỗi nền kinh tế khác nhau thì quan hệ đất đai có những nét đặc thù
6khác nhau, bởi vì mỗi nền kinh tế xác lập cho mình một cơ chế quản lý đất đai
riêng biệt. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở
hữu. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là một dạng quan hộ pháp luật đất
đai, quan hệ phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh. Tuy nhiên, do
tính chất đặc thù của quan hệ thuê đất được quy định bởi pháp luật Việt Nam,
Luận văn này chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng thuê đất trực tiếp của Nhà nước, một quan hệ thuộc
nhóm quan hệ sở hữu, bao gồm Nhà nước - bên cho thuê đất thay mặt sở hữu đất
đai với người sử dụng đất - bên thuê đất là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Quan hệ
thuê đất mà chúng tui phân tích ở đây khác với quan hệ thuê đất giữa những
người sử dụng đất trong việc thuê và cho thuê đất lẫn nhau trên cơ sở sự thỏa
thuận hợp đồng thuê QSDĐ mà mình được Nhà nước giao hay cho thuê phù hợp
với các quy định của pháp luật. Luận văn sẽ đi sâu phân tích cả về lý luận và thực
tiễn các vấn đề liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất như: trình tự, thủ tục thuê đất; quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đất (Nhà
nước) và bên thuê đất (người sử đụng đất); tiền thuê đất và cách thức xác định
tiền thuê đất; thời hạn thuê đất và các vấn đề có liên quan.
Trong khuôn khổ có hạn, Luận văn này không đi vào nghiên cứu quan hộ
thuê QSDĐ - nhóm quan hệ liên quan đến quyền cho thuê QSDĐ của người sử
dụng đất phát sinh từ quan hộ thuê đất, giao đất của Nhà nước.
5. PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cứ u
Luận văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương,
đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát
triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự
nghiệp phát triển của đất nước, sự nghiộp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
7
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phivì một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Luận văn vận dụng các nguyên tắc,
phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa
Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận về nhà nước và pháp luật trong
điều kiện cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Trong đó, Luận văn đặc
biệt vận dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: nghiên cứu lý thuyết: sưu
tầm và đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
khảo sát một số dự án đầu tư có thuê đất của Nhà nước nhằm tìm hiểu trình tự,
thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi được thuê đất; phân tích, đánh giá
hiện trạng thuê đất thông qua các số liệu thu được về thuê đất tại một số địa
phương; phương pháp tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân
tích, đối chiếu vv... để giải quyết các vấn đề đặt ra.
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIÊN CỦA ĐÊ TÀI
- Luận văn góp phần vào việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống và
toàn diện thực trạng quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đặc
biệt là các hạn chế, bất cập của bộ phận này, đồng thời chỉ ra nguyên nhân và hậu
quả của tình trạng nói trên.
- Luận văn đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật
về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ờ nước ta trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN.
- Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung vào hệ thống
lý luận về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất nói riêng.
- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liêu tham khảo phục vụ công tác
nghiên cứu lý luận và thực tiễn nói chung, cũng như ià tài liệu tham khảo cho
những đối tượng có quan tâm đến những khía cạnh pháp lý có liên quan đến thuê
đất của Nhà nước.
7. KẾT CÂU CỦA LUẬN VĂN
Luận văn được kết cấu phù hợp với phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu đã
đặt ra. Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liộu tham khảo, nội dung
của Luận văn được kết cấu thành 3 chương, cụ thể như sau:
Mở đầu
- Chương 1 : Những vấn đề lý luận chung về quan hộ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối
với quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
- Chương 2: Pháp luật điều chỉnh quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất - Thực trạng và thực tiễn áp dụng ở Việt Nam
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay
Kết luận
9
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiC hương 1:
NHŨNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN CHUNG VỂ QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ
NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI
VỚI QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT
1.1 QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT
1.1.1 Cơ sở pháp lý hình thành quan hệ thuê đất giữa N hà nước và
người sử dụng đất
Đất đai là lãnh thổ, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Thực tiễn đã khẳng
định hoạt động của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Thông qua đất đai, con
người sản xuất ra lương thực, thực phẩm nhằm nuôi sống con người. Đất đai còn
là nơi trú ngụ và nuôi dưỡng con người. Nhà sử học Phan Huy Chú (1782 - 1840)
đã cho rằng: “Của báu của một nước không gì quý bằng đất đai, nhân dân và của
cải đều do đấy mà sinh ra” [17, tr. 23]. Trong bộ sách Tư bản luận, C.Mác đã dẫn
ra câu nói của w.Petty (1622 - 1687) để khái quát hóa vai trò kinh tế của đất đai:
“Lao động là cha, đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất của xã hội” [22, tr. 18].
Dưới góc độ chính trị - xã hội, đất đai là một trong yếu tố cơ bản xác
nhận sự tồn tại của một quốc gia, dân tộc. Đất đai là một bộ phận không thể tách
rời của lãnh thổ quốc gia và gắn liền với chủ quyền quốc gia. Chính bởi vai trò
quan trọng của đất đai đối với sự tồn vong của dân tộc, quốc gia nên hầu hết các
cuộc cách mạng trong lịch sử đều có liên quan đến đất đai. Từ những cuộc cách
mạng tư sản điển hình trong hơn ba thế kỷ qua có thể thấy rất rõ một điều là tuy
mức độ và hoàn cảnh cách mạng có khác nhau nhưng bao giờ vấn đề đất đai cũng
nằm ở vị trí quan trọng của các cuộc cách mạng đố. Sự thay đổi chế độ chiếm
hữu và sử dụng ruộng đất luôn mang tính cách mạng dân chủ, phong kiến; thúc
đẩy sự phát triển chủ nghĩa tư bản trong nông nghiệp và trong nền kinh tế nói
chung. Do đó, chế độ sở hữu đất đai luôn là tâm điểm của pháp luật của bất kỳ
quốc gia nào trên thế giới.
10Hiện nay, đa số các nhà nước tư bản chủ nghĩa đều chấp nhận chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, nhất là đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, và phần lớn
đất đai trong hoạt động thương mại, dịch vụ và nhà ở. v ề mặt pháp lý, quyền sở
hữu về đất đai không chỉ đối với bề mặt trái đất mà cả chiều sâu và không gian
phía trên mặt đất. Khi mới hình thành thì người sở hữu đất và người sử dụng đất
là đồng nhất trong một chủ thể - chủ thể trực tiếp sử dụng (canh tác) trực tiếp đất
đai của chính mình, nhưng trong quá trình phát triển sản xuất tư bản chủ nghĩa,
xu thế tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ngày càng rõ ràng. Một số
chủ đất không trực tiếp sử dụng đất của mình mà cho người khác thuê để kinh
doanh sản xuất [11, tr. 11].
Ở Việt Nam, đất đai bao giờ và trước hết cũng được coi là tài sản của Nhà
nước. Bởi vì, đất đai ở nước ta không chỉ đơn thuần là tặng vật của thiên nhiên
ban tặng mà còn là thành quả đấu tranh lâu dài, gian khổ chống lại giặc ngoại
xâm, đồng thời còn là công sức của bao thế hệ cha anh khai phá, cải tạo đất đai.
Chế độ sở hữu đối với đất đai ở nước ta trải qua các thời kỳ cũng có sự thể hiện
khác nhau. Dưới thời phong kiến và thậm chí thời gian trước khi Hiến pháp năm
1980 ra đời, quyền sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận và tồn tại. Đất đai
thuộc sở hữu của người dân, người có đất hợp pháp được coi là người sở hữu. Do
vậy, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được xem như một dạng chuyển
nhượng hàng hóa thông thường. Chủ sở hữu có toàn quyền quyết định, ngoại trừ
một số quyền hạn chế bởi quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, với việc Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý đã chấm dứt chế độ tư hữu đối với
đất đai. Hiến pháp năm 1992 khẳng định đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư và các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và
lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an
ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
11
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phihữu toàn dân [2, tr. 20]. Gần đây, Luật Đất đai ban hành năm 2003 tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu [3, tr. 9].
Như vậy, ở Việt Nam chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai
là sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chế
độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay có nét khác biệt so với đa số các nước
khác trên thế giới. Trong khi ở nhiều nước trên thế giới tồn tại các hình thức sở
hữu khác nhau về đất đai, thì ở nước ta chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất
đai duy nhất: sở hữu toàn dân [27, tr. 56].
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ
là người sử dụng, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Nhà nước là người đại
diện cho chủ sở hữu đất đai, nhưng lại không trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu
và sử dụng đất. Với tư cách là người thay mặt chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực
hiện các quyền:
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục
đích sử dụng đất thông qua viộc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất;
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại;
- Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua cách giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [3, ư. 4].
Như vậy, xét về khía cạnh pháp lý, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu,
sử dụng đất mà thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, Nhà nước phân phối
đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội của từng giai đoạn phát triển đất nước. Nói cách khác,
giao đất và cho thuê đất là hai hình thức cơ bản được Nhà nước sử dụng để trao
QSDĐ đến tay người sử dụng đất.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Nhà xuất bản: Khoa Luật
Ngày: 2006
Chủ đề: Luật kinh tế
Người sử dụng đất
Pháp luật Việt Nam
Miêu tả: 113 tr. + Tóm tắt
Nghiên cứu các vấn đề lý luận về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng thuê đất và pháp luật điều chỉnh quan hệ đó. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất của Nhà nước, những thành tựu đã đạt được cũng như một số vấn đề còn tồn tại trong pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay. Đề xuất những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất và thực thi hiệu quả Luật Đất đai trong đời sống xã hội
Luận văn ThS. Luật kinh tế -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006
MỞ ĐẦU ---------------------------------------------------------------------------------------- 1
1. T ín h cấ p th iế t c ủ a đề t à i ...........................................................................................................1
2. T in h h ìn h n g h iê n cứ u đề t à i ................................................................................................4
3. M ụ c đ íc h v à n h iệ m v ụ n g h iê n c ứ u ....................................................................................5
4. P hạ m v i n g h iê n c ứ u ...................................................................................................................... 6
5. P h ư ơ n g p h á p lu ậ n và cá c p h ư ơ n g p h á p n g h iê n c ứ u ......................................................7
6. Ý n g h ĩa k h o a h ọ c v à th ự c tiễ n c ủ a đề t à i ......................................................................... 8
7. K ế t cấ u c ủ a lu ậ n v ă n ....................................................................................................................9
C hương 1: NHŨNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUAN HỆ
THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG
ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI
QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT.................................................................................10
1.1 Q u a n hệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t ..................................... 10
1.1.1 Cơ sở pháp iý hình thành quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đ ấ t ...............................................................................................................10
1.1.2 K h á i n iộ m quan hệ thuê đất giữa N h à nước và n g ư ờ i sử dụng đ ấ t............... 13
1.1.3 Đ ặ c đ iể m của quan hệ thuê đất giữ a N h à nước và n g ư ờ i sử dụng đ ấ t.........16
1.2 P h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử
d ụ n g đ ấ t...........................................................................................................................................2 6
1.2.1 K h á i n iệ m ..........................................................................................................................2 6
1.2.2 Yêu cầu điểu chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đ ấ t...................................................................................28
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiChương 2: PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT
GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT - THỰC
TRẠNG VÀ THỰC TIÊN ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM ..................38
2.1 C ác q u y đ ịn h về th ẩ m q u y ề n , trìn h tự và th ủ tụ c c h o th u ê đ ấ t........................38
2.1.1 Thẩm quyền cho thuê đất......................................................................................39
2.1.2 T rin h tự, thủ tục cho thuê đ ấ t.......................................................................................39
2.1.3 Những hạn chế của quy đinh hiện hành về trình tự, thủ tục và thẩm
quyền cho thuê đ ấ t.................................................................................................42
2 .2 H ìn h th ứ c p h á p lý c ủ a q u a n h ệ th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c và n g ư ờ i sử
d ụ n g đ ấ t........................................................................................................................................... 4 7
2 .3 Q u y đ ịn h về th ờ i h ạ n th u ê đ ấ t...........................................................................................4 9
2 .4 Q u y đ ịn h về tiề n th u ê đ ấ t .....................................................................................................5 2
2.4.1 T iề n thuê đ ấ t.......................................................................................................................52
2.4.2 V ẻ xác đ ịn h tiề n thuê đất và n ộ p tiề n thuê đ ấ t....................................................55
2.4.3 v ể m iể n , g iả m tiề n thuê đ ấ t....................................................................................... 6 0
2 .5 Q u y đ ịn h v ề q u y ề n và n g h ĩa v ụ c ủ a N h à n ư ớ c và n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t
thuê củ a n hà n ư ớ c ...........................................................................................................64
2.5.1 Q u yề n và n g h ĩa vụ của N h à n ư ớ c ............................................................................ 6 4
2.5.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê của Nhà nước.....................................65
2.5.3 Quyền của người sử dụng đất thuê của Nhà nước.......................................... 66
2 .6 C á c q u y đ ịn h về x ử lý h à n h v i p h ạ m p h á p lu ậ t đ ấ t đ a i c ủ a n g ư ờ i sử
d ụ n g đ ấ t th u ê ................................................................................................................................84
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỂU CHỈNH
QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN N A Y ....................................86
3.1 Sự cầ n th iế t p h ả i h o à n th iệ n p h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n hộ th u ê đ ấ t
g iữ a N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t..............................................................................86
3 .2 Q u a n đ iể m h o à n th iệ n p h á p lu ậ t đ iể u c h ỉn h q u a n hệ th u ê đ ấ t g iữ a
N h à n ư ớ c v à n g ư ờ i sử d ụ n g đ ấ t........................................................................................ 88
3 .3 M ộ t s ố k iế n n g h ị n h ằ m h o à n th iệ n p h á p lu ậ t đ iề u c h ỉn h q u a n hệ
th u ê đ ấ t g iữ a N h à n ư ớ c và n g ư ờ i sừ d ụ n g đ ấ t.......................................................... 9 0
3.3.1 V ề các vấn đề liê n quan đến th ủ tục cho thuê đ ấ t............................................. 903.3.2 Về các vấn đề liên quan đến tiền thuê đ ấ t.....................................................94
3.3.3 V ề vấn đề G P M B k h i cho thuê đ ấ t....................................................................... 97
3.3.4 Về vấn đề giá trị QSDĐ thuê khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà
nước.......... ................................................................................... ......................... 98
3.3.5 Về các vấn đề Liên quan đến quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất
thuê hay thế chấp QSDĐ thuê....................................................................... 100
3.3.6 Về các vấn đề liên quan đến quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ thuê... 102
3.3.7 Về giải pháp cho việc hạn chế đến mức thấp nhất nạn đầu cơ đất đai
trong các tổ chức thuê đ ấ t................................................................................104
3.3.8 Về việc giải quyết khó khăn khi áp dụng biện pháp thu hồi đất đế' xử
lý các hành vi VPPL đất đai của người sử dụng đất.................................... 105
KỂTLUẬN -----------------------------------------------------------------------------------107
TÀI LIỆU THAM KHẢO---------------------------------------------------------------------- 109
PHỤ LỤC -----------------------------------------------------------------------------------113
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiDANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
1. BLDS : Bộ luật Dân sự
2. BĐS : Bất động sản
3. CNXH : Chủ nghĩa xã hội
4. GPMB : Giải phóng mặt bằng
5. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6. PTNMT : Phòng Tài nguyên và Môi trường
7. QSDĐ : Quyền sử dụng đất
8. STNMT : Sở Tài nguyên và Môi trường
9. UBND : ủ y ban nhân dân
10. VPPL : Vi phạm pháp luậtMỞ ĐẨU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng có ý nghĩa vô cùng quan
trọng đối với sự nghiệp phát triển của đất nước ta. Đại hội đã đặt nền móng cho
công cuộc đổi mới.
Sau hơn 20 năm đổi mới được đánh dấu bằng Đại hội đại biểu toàn quốc
lần thứ VI của Đảng, đất nước ta đã thu được những thắng lợi quan trọng trên
nhiều lĩnh vực. Sự nghiệp công nghiệp hóa, hiên đại hóa đất nước đã được đông
đảo quần chúng nhân dân ủng hộ và thu được nhiều thành quả đáng khích lệ.
“Hai mươi năm qua, với sự nổ lực phấn đấu của toàn Đảng, toàn dân, toàn
quân, công cuộc đổi mới ở nước ta đã đạt những thành ticii to lớn và có ý nghĩa
lịch sử. Đất nước đã ra khỏi khủng hoảng kinh tế - xã hội, có sự thay đổi cơ bản
và toàn diện. Kinh tế tăng trưởng khá nhanh, sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện
đại hoá, phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN được đẩy mạnh... Sức
mạnh tổng hợp của quốc gia đã tãng lên rất nhiều, tạo ra th ế và lực mới cho đất
nước tiếp tục đi lên với triển vọng tốt đ ẹp ”. [10, tr. 67].
Xây dựng kinh tế là mục tiêu trọng tâm trong công cuộc đổi mới toàn diện
đất nước. Đảng đã quyết tâm lãnh đạo đưa đất nước ta chuyển từ nền kinh tế kế
hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nhằm phát
huy tối đa mọi tiềm năng của đất nước. Góp phần tạo nên thành công trên phải kể
đến việc ban hành và thực hiện chính sách mới mang tính đột phá trong lĩnh vực
đất đai. Chính sách, pháp luật về đất đai đã trở thành một trong những động lực
quan trọng để đưa đất nước ta từ thiếu gạo ăn đã trở thành một trong những nước
đứng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thủy sản. Đường lối, chủ trương đổi
mới chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước đã đi vào cuộc
sống, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Đất đai
được sử dụng có hiệu quả hơn. Đất xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công
nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị tăng tương đối nhanh, bộ mặt đô thị thay đổi
một bước theo hướng văn minh, hiện đại. Công tác quản lý nhà nước về đất đai
1
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phicó những tiến bộ bước đầu rõ rột. Người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất
đai. QSDĐ đã bước đầu trở thành một nguồn vốn của Nhà nước và nhân dân để
đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh ổn định kinh tế - xã hội. Những kết quả đạt
được trong việc thực hiện Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay là rất tích cực, thúc
đẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội.
Mặc dù, các chính sách và pháp luật đất đai đã tạo ra nhiều bước tiến bộ
mới trong việc quản lý đất đai, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nhưng do
nhiều nguyên nhân khác nhau mà qua thực tiên thực hiện cũng đã bộc lộ không ít
những hạn chế. Có thể chỉ ra đây một số hạn chế lớn như hiệu quả sử dụng đất và
tình trạng tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, yếu kém trong quản lý
của Nhà nước về đất đai, để kéo dài tình trạng vi phạm nghiêm trọng pháp luật
đất đai; những tác động tiêu cực của thị trường BĐS do chưa có cơ chế, chính
sách phù hợp và sự buông lỏng quản lý để tình trạng chuyển nhượng ngầm và sốt
nhà đất gây nhiều khó khăn cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội; đặc biệt là
chưa phát huy tốt nguồn nội lực to lớn và quý giá về đất đai vào việc phát triển
kinh tế - xã hội. Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém ià đo đất đai có
nguồn gốc phức tạp; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ lịch sử; quản
lý đất đai chuyển từ hành chính, bao cấp sang cơ chế thị trường kết hợp với biện
pháp hành chính, đặt ra nhiều vấn đề mới; văn bản pháp luật về đất đai ban hành
nhiều nhưng thiếu đổng bộ. Chưa nhận thức đúng mức đất đai là tài sản đặc biệt
của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần khắc phục những yếu
kém nêu trên, đồng thời thể hiộn quyết tâm của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi
mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế
thị trường định hướng XHCN. Luật Đất đai năm 2003 đã khẳng định rõ đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài hay có thời hạn thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất. Nhà nước
quyết định mục đích sử dụng đất thông qua xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy
2định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, cho
chuyển mục đích sử dụng đất và định giá đất.
Điều đó cho thấy cho thuê đất và giao đất là hai cách quan trọng
được Nhà nước sử dụng để trao QSDĐ cho người sử dụng đất. Công tác cho thuê
đất trong thời gian qua đã phần nào đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội. Song, trên thực tế cho thấy pháp luật điều chỉnh quan
hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều bất cập tồn tại. Từ
năm 1993 đến nay, Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất đai. Nhiẻu văn bản giữa các bộ, ngành trung tương và
địa phương chổng chéo nhau, mức độ phức tạp cao gây ra bất tiện cho người sử
dụng đất và lúng túng trong xử lý, công tác thuê đất còn nặng nề về thủ tục hành
chính, chưa thực sự tạo ra sự công bằng giữa những đối tượng được thuê đất từ
Nhà nước. Tình trạng cho thuê đất không đúng thẩm quyển, sử dụng đất thuê sai
mục đích còn diễn ra khá phổ biến. Nhiều dự án lớn do các doanh nghiệp nhà
nước làm chủ đầu tư khi được Nhà nước cho thuê đất nhưng không triển khai
theo dự án hay giữ đất lại chờ tăng giá, gây cơn “sốt đất” làm ảnh hưởng đến
phát triển kinh tế và ổn định xã hội, trong khi đó các doanh nghiệp dân doanh thì
thiếu đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phải đi thuê lại đất từ các doanh
nghiệp nhà nước. Chính sách pháp luật về tiền thuê đất, thuế đất, quyền và nghĩa
vụ của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất còn nhiều bất cập trên thực tế.
Nguyên nhân chính của tình trạng này một phần là do buông lỏng quản lý nhà
nước về đất đai, một phần quan trọng và chủ yếu hom là bắt nguồn từ việc pháp
luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhiều
điểm bất cập, sơ hở, thiếu nhất quán và thiếu hệ thống.
Về mặt lý luận, xác lập địa vị pháp lý của các chủ thể trong quan hệ thuê
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong khuôn khổ của chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, vị trí và mối liên hệ giữa quan hê thuê đất và các quan hệ khác
trong lĩnh vực đất đai như giao đất, chuyển QSDĐ hiện vẫn đang đặt ra nhiều vấn
đề lý luận phức tạp. Bên cạnh đó, nhiều chính sách mới về đất đai được thể hiện
trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX
3
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phivề “tiếp tục đổi mới chỉnh sách, pháp luật về đất dai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện dại hóa đất nước ”cũng xác lập nhiều điểm mới về lý luận
đối với các quan hệ đất đai, đòi hỏi phải được khẳng định rõ hơn trong quá trình
thể chế hóa chính sách thành pháp luật.
Từ bối cảnh nêu trên, viêc nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm góp
phần thực thi hiệu quả Luật Đất đai năm 2003.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài "Pháp luật điều chỉnh
quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam" làm đề tài
luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học của mình.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN c ứ u ĐỀ TÀI
Pháp luật về đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống pháp
luật của Việt Nam thể chế hóa chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, phát huy tiềm lực đất đai để trở thành
nguồn vốn lớn cho người sử dụng đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
Về mặt nghiên cứu khoa học, thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã
hội nói chung và khoa học pháp lý nói riêng ở nước ta hướng sự quan tâm, nghiên
cứu đến các vấn đề quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và tổ chức sử dụng đất trong
các giao dịch về đất đai tạo mặt bằng sản xuất và kinh doanh. Ở phạm vi và mức
độ khác nhau đã có một số công trình và bài viết nghiên cứu trực tiếp hay gián
tiếp đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Viột Nam, chẳng
hạn như Luận văn thạc sĩ luật học mã số chuyên ngành 50515 của Thạc sĩ Huỳnh
Minh Phương về "Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ
chức trong nước" (năm 2003); Luận án tiến sĩ luật học của Tiến sĩ Nguyễn
Quang Tuyến về "Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân
sự, thương mại về đất đai" (năm 2003); Đề tài cấp bộ "Những vấn đến lý luận cơ
bản về BLDS ở Việt Nam" - Trung tâm Khoa học xã hội và Nhân văn quốc gia -
Viện nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật (năm 1997); Cơ sở khoa học cho việc
4hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài khoa học cấp
Nhà nước của Viện Nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính (năm 2000) w...
Nhìn chung, các bài viết, các công trình nghiên cứu khoa học nêu trên đã
góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho
việc quản lý đất đai. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng do nhu cầu tăng cường
công tác quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế
tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nên hầu hết các
công trình nghiên cứu trong thời gian qua tiếp cận vấn đề trên quan điểm quản lý
nhà nước, tức là mối quan hệ theo chiều dọc - mối quan hệ chịu tác động chủ
yếu của quy phạm hành chính. Hơn nữa, các công trình đã nêu chỉ đẻ cập đến
từng khía cạnh pháp lý cụ thể của quản lý đất đai, những vấn đề chung về quản lý
và sử dụng đất đai, thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chính sách về giá đất v.v ...
Như vậy, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời cho đến nay chưa có
công trình nghiên cứu nào tiếp cận pháp luật về thuê đất, quyền và nghĩa vụ của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, tiền thuê đất và mối
tương quan giữa hình thức thuê đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Vì vậy,
việc nghiên cứu sự điều chỉnh pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất một cách toàn diện, có hệ thống đang là nhu cầu cấp thiết
trong nghiên cứu luật học hiện nay. Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài Pháp luật về
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam mang ý nghĩa thiết
thực, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị để xây dựng và hoàn thiên pháp luật
vẻ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta.
3. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM v ụ NGHIÊN cứ u
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là căn cứ vào quan điểm của Đảng và
chính sách của Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, từ thực
tiễn xây dựng và thực hiện pháp luật đất đai trong thời gian qua, làm sáng tỏ
quan hệ thuê đất giữa bên cho thuê đất (Nhà nước) và bên thuê đất (người sử
dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có nhu cầu thuê đất, vai trò của
5
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phipháp luật đối với việc đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và
người sử dụng đất thuê. Trên cơ sở đó tìm ra những định hướng, giải pháp xây
dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN hiện nay.
Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của Luận văn này là:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về sở hữu đất đai trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN để làm cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý ỉuận về quan hộ
thuê đất giữa Nhà nước vằ người sử dụng đất thuê ở Việt Nam.
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với
người sử dụng đất thuê và pháp luật điều chỉnh quan hệ đó. Cụ thể làm sáng tỏ
vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu, quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước trong quan hệ thuê đất vừa với tư cách là cơ quan
quyền lực nhà nước, vừa với tư cách là một bên trong giao dịch thuê tài sản thông
thường; quyền và nghĩa vụ của bên đi thuê đất của Nhà nước; khái niệm người sử
dụng đất thuê của Nhà nước; khái niệm quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất của Nhà nước,
những thành tựu đã đạt được cũng như một số vấn đề còn tồn tại trong pháp luật
về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay.
- Đề ra những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thuê
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và thực thi hiệu quả Luật Đất đai trong
đời sống xã hội.
4. PHẠM VI NGHIÊN CÚX)
Quan hê đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN là vấn để
mới và rất nhạy cảm liên quan mật thiết với nhiểu lĩnh vực như chính trị, kinh tế,
xã hội và pháp luật, v ề phương tiộn lý luận thì quan hệ đất đai là quan hệ giữa
con người với con người về sở hữu, chiếm hữu, định đoạt, quản lý và sử dụng đất
đai. Trong mỗi nền kinh tế khác nhau thì quan hệ đất đai có những nét đặc thù
6khác nhau, bởi vì mỗi nền kinh tế xác lập cho mình một cơ chế quản lý đất đai
riêng biệt. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở
hữu. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là một dạng quan hộ pháp luật đất
đai, quan hệ phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh. Tuy nhiên, do
tính chất đặc thù của quan hệ thuê đất được quy định bởi pháp luật Việt Nam,
Luận văn này chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng thuê đất trực tiếp của Nhà nước, một quan hệ thuộc
nhóm quan hệ sở hữu, bao gồm Nhà nước - bên cho thuê đất thay mặt sở hữu đất
đai với người sử dụng đất - bên thuê đất là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Quan hệ
thuê đất mà chúng tui phân tích ở đây khác với quan hệ thuê đất giữa những
người sử dụng đất trong việc thuê và cho thuê đất lẫn nhau trên cơ sở sự thỏa
thuận hợp đồng thuê QSDĐ mà mình được Nhà nước giao hay cho thuê phù hợp
với các quy định của pháp luật. Luận văn sẽ đi sâu phân tích cả về lý luận và thực
tiễn các vấn đề liên quan đến quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất như: trình tự, thủ tục thuê đất; quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đất (Nhà
nước) và bên thuê đất (người sử đụng đất); tiền thuê đất và cách thức xác định
tiền thuê đất; thời hạn thuê đất và các vấn đề có liên quan.
Trong khuôn khổ có hạn, Luận văn này không đi vào nghiên cứu quan hộ
thuê QSDĐ - nhóm quan hệ liên quan đến quyền cho thuê QSDĐ của người sử
dụng đất phát sinh từ quan hộ thuê đất, giao đất của Nhà nước.
5. PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cứ u
Luận văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương,
đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát
triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự
nghiệp phát triển của đất nước, sự nghiộp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
7
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phivì một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Luận văn vận dụng các nguyên tắc,
phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa
Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận về nhà nước và pháp luật trong
điều kiện cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Trong đó, Luận văn đặc
biệt vận dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: nghiên cứu lý thuyết: sưu
tầm và đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
khảo sát một số dự án đầu tư có thuê đất của Nhà nước nhằm tìm hiểu trình tự,
thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư khi được thuê đất; phân tích, đánh giá
hiện trạng thuê đất thông qua các số liệu thu được về thuê đất tại một số địa
phương; phương pháp tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân
tích, đối chiếu vv... để giải quyết các vấn đề đặt ra.
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIÊN CỦA ĐÊ TÀI
- Luận văn góp phần vào việc phân tích, đánh giá một cách có hệ thống và
toàn diện thực trạng quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đặc
biệt là các hạn chế, bất cập của bộ phận này, đồng thời chỉ ra nguyên nhân và hậu
quả của tình trạng nói trên.
- Luận văn đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật
về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ờ nước ta trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN.
- Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung vào hệ thống
lý luận về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất nói riêng.
- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liêu tham khảo phục vụ công tác
nghiên cứu lý luận và thực tiễn nói chung, cũng như ià tài liệu tham khảo cho
những đối tượng có quan tâm đến những khía cạnh pháp lý có liên quan đến thuê
đất của Nhà nước.
7. KẾT CÂU CỦA LUẬN VĂN
Luận văn được kết cấu phù hợp với phạm vi và nhiệm vụ nghiên cứu đã
đặt ra. Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liộu tham khảo, nội dung
của Luận văn được kết cấu thành 3 chương, cụ thể như sau:
Mở đầu
- Chương 1 : Những vấn đề lý luận chung về quan hộ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối
với quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
- Chương 2: Pháp luật điều chỉnh quan hộ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất - Thực trạng và thực tiễn áp dụng ở Việt Nam
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở nước ta hiện nay
Kết luận
9
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiC hương 1:
NHŨNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN CHUNG VỂ QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ
NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, NHU CẨU ĐIỂU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI
VỚI QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT
1.1 QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT
1.1.1 Cơ sở pháp lý hình thành quan hệ thuê đất giữa N hà nước và
người sử dụng đất
Đất đai là lãnh thổ, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Thực tiễn đã khẳng
định hoạt động của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Thông qua đất đai, con
người sản xuất ra lương thực, thực phẩm nhằm nuôi sống con người. Đất đai còn
là nơi trú ngụ và nuôi dưỡng con người. Nhà sử học Phan Huy Chú (1782 - 1840)
đã cho rằng: “Của báu của một nước không gì quý bằng đất đai, nhân dân và của
cải đều do đấy mà sinh ra” [17, tr. 23]. Trong bộ sách Tư bản luận, C.Mác đã dẫn
ra câu nói của w.Petty (1622 - 1687) để khái quát hóa vai trò kinh tế của đất đai:
“Lao động là cha, đất là mẹ sinh ra mọi của cải vật chất của xã hội” [22, tr. 18].
Dưới góc độ chính trị - xã hội, đất đai là một trong yếu tố cơ bản xác
nhận sự tồn tại của một quốc gia, dân tộc. Đất đai là một bộ phận không thể tách
rời của lãnh thổ quốc gia và gắn liền với chủ quyền quốc gia. Chính bởi vai trò
quan trọng của đất đai đối với sự tồn vong của dân tộc, quốc gia nên hầu hết các
cuộc cách mạng trong lịch sử đều có liên quan đến đất đai. Từ những cuộc cách
mạng tư sản điển hình trong hơn ba thế kỷ qua có thể thấy rất rõ một điều là tuy
mức độ và hoàn cảnh cách mạng có khác nhau nhưng bao giờ vấn đề đất đai cũng
nằm ở vị trí quan trọng của các cuộc cách mạng đố. Sự thay đổi chế độ chiếm
hữu và sử dụng ruộng đất luôn mang tính cách mạng dân chủ, phong kiến; thúc
đẩy sự phát triển chủ nghĩa tư bản trong nông nghiệp và trong nền kinh tế nói
chung. Do đó, chế độ sở hữu đất đai luôn là tâm điểm của pháp luật của bất kỳ
quốc gia nào trên thế giới.
10Hiện nay, đa số các nhà nước tư bản chủ nghĩa đều chấp nhận chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai, nhất là đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, và phần lớn
đất đai trong hoạt động thương mại, dịch vụ và nhà ở. v ề mặt pháp lý, quyền sở
hữu về đất đai không chỉ đối với bề mặt trái đất mà cả chiều sâu và không gian
phía trên mặt đất. Khi mới hình thành thì người sở hữu đất và người sử dụng đất
là đồng nhất trong một chủ thể - chủ thể trực tiếp sử dụng (canh tác) trực tiếp đất
đai của chính mình, nhưng trong quá trình phát triển sản xuất tư bản chủ nghĩa,
xu thế tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng ngày càng rõ ràng. Một số
chủ đất không trực tiếp sử dụng đất của mình mà cho người khác thuê để kinh
doanh sản xuất [11, tr. 11].
Ở Việt Nam, đất đai bao giờ và trước hết cũng được coi là tài sản của Nhà
nước. Bởi vì, đất đai ở nước ta không chỉ đơn thuần là tặng vật của thiên nhiên
ban tặng mà còn là thành quả đấu tranh lâu dài, gian khổ chống lại giặc ngoại
xâm, đồng thời còn là công sức của bao thế hệ cha anh khai phá, cải tạo đất đai.
Chế độ sở hữu đối với đất đai ở nước ta trải qua các thời kỳ cũng có sự thể hiện
khác nhau. Dưới thời phong kiến và thậm chí thời gian trước khi Hiến pháp năm
1980 ra đời, quyền sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận và tồn tại. Đất đai
thuộc sở hữu của người dân, người có đất hợp pháp được coi là người sở hữu. Do
vậy, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được xem như một dạng chuyển
nhượng hàng hóa thông thường. Chủ sở hữu có toàn quyền quyết định, ngoại trừ
một số quyền hạn chế bởi quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, với việc Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý đã chấm dứt chế độ tư hữu đối với
đất đai. Hiến pháp năm 1992 khẳng định đất đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi của vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư và các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và
lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an
ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
11
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phihữu toàn dân [2, tr. 20]. Gần đây, Luật Đất đai ban hành năm 2003 tiếp tục khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu [3, tr. 9].
Như vậy, ở Việt Nam chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai
là sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chế
độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay có nét khác biệt so với đa số các nước
khác trên thế giới. Trong khi ở nhiều nước trên thế giới tồn tại các hình thức sở
hữu khác nhau về đất đai, thì ở nước ta chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất
đai duy nhất: sở hữu toàn dân [27, tr. 56].
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ
là người sử dụng, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Nhà nước là người đại
diện cho chủ sở hữu đất đai, nhưng lại không trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu
và sử dụng đất. Với tư cách là người thay mặt chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực
hiện các quyền:
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định mục
đích sử dụng đất thông qua viộc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất;
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại;
- Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng thông qua cách giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [3, ư. 4].
Như vậy, xét về khía cạnh pháp lý, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu,
sử dụng đất mà thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, Nhà nước phân phối
đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội của từng giai đoạn phát triển đất nước. Nói cách khác,
giao đất và cho thuê đất là hai hình thức cơ bản được Nhà nước sử dụng để trao
QSDĐ đến tay người sử dụng đất.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: