nhoxshin_lonely_love859
New Member
Download miễn phí Chuyên đề Công tác thẩm định dự án đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN. Thực trạng và giải pháp
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI CHI NHÁNH TRONG THỜI GIAN QUA 3
1. Một vài nét khái quát về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội. 3
1.1. Quá trình hình thành và phát triển của chi nhánh. 3
1.2. Cơ cấu tổ chức. 4
1.2.1. Phòng tín dụng: 5
1.2.2. Phòng thẩm định và quản lý tín dụng. 5
1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh. 6
1.3.1. Những hoạt động chính của ngân hàng. 6
1.3.2 Tình hình huy động vốn tại chi nhánh. 7
1.3.3 Hoạt động tín dụng tại chi nhánh. 11
2. Thực trạng công tác thẩm định đối với các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh. 14
2.1. Quy trình thẩm định tại chi nhánh. 14
2.2. Nội dung thẩm định DAĐT. 16
2.3. Các phương pháp thẩm định được áp dụng tại chi nhánh đối với các doanh nghiệp xây lắp. 19
2.3.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự. 19
2.3.2. Phương pháp so sánh. 19
2.3.3. Phương pháp phân tích độ nhậy cảm. 20
2.3.4. Phương pháp dự báo. 20
2.4. Đặc điểm các doanh nghiệp xây lắp xin vay vốn tại chi nhánh. 21
2.4.1. Đặc điểm, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp xây lắp xin vay vốn tại chi nhánh. 21
2.4.2. Tình hình thẩm định và cho vay đối với các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh. 22
2.5. Phân tích công tác thẩm định của một dự án cụ thể. 24
2.5.1. Đánh giá năng lực của khách hàng. 26
2.5.2.Giới thiệu về dự án đầu tư: 27
2.5.2. Mục đích và sự cần thiết đầu tư dự án: 29
2.5.3.Tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn: 29
2.5.4. Về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra: 30
2.5.5. Các nội dung về phương diện kỹ thuật: 30
2.5.6. Về tổ chức thực hiện dự án: 32
2.5.7. Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, độ nhậy và khả năng trả nợ của dự án. 32
2.5.8. Đánh giá, phân tích rủi ro: 33
2.5.9. Nhận xét chung. 33
2.6. Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án tại chi nhánh. 36
2.6.1. Những kết quả đạt được. 36
2.6.2. Những hạn chế. 39
2.6.3. Nguyên nhân. 43
CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DAĐT TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 46
1. Phương hướng hoạt động của NH ĐT & PT HN trong thời gian tới. 46
1.1. Phương hướng hoạt động chung. 46
2. Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định nói chung và đối với các doanh nghiệp xây lắp nói riêng. 48
2.1. Nâng cao nhận thức về vai trò của công tác thẩm định trong cho vay tại Ngân hàng ĐT & PT HN. 48
2.2. Nâng cao trình độ, đạo đức của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác thẩm định. 49
2.3. Nâng cao chất lượng thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin. 53
2.3.1. Đối với việc thu thập thông tin. 53
2.3.2. Đối với việc lưu trữ thông tin. 56
2.3.3. Vấn đề xử lý thông tin. 57
2.4. Hoàn thiện công tác tổ chức, quản lý thẩm định. 58
2.5. Hoàn thiện nội dung và phương pháp thẩm định. 59
2.5.1. Đối với nội dung thẩm định. 59
2.5.2. Đối với phương pháp thẩm định. 60
2.6. Xây dựng quỹ thẩm định và quản lý hiệu quả quỹ này. 61
2.7. Đầu tư trang thiết bị và công nghệ phục vụ thẩm định. 61
3. Kiến nghị. 62
3.1. Kiến nghị với Nhà nước. 62
3.2. Kiến nghị với NHNN Việt Nam. 63
3.3. Kiến nghị với Ngân hàng ĐT & PT VN. 65
3.4. Kiến nghị đối với chủ đầu tư. 66
KẾT LUẬN 68
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
Chủ đầu sẽ tổ chức thi công xây dựng và hoàn thiện một số lô nhà mẫu trong dự án bao gồm cả nội thất tĩnh và ngoại thất của từng công trình và chuyển giao cho khách hàng theo hình thức chìa khóa trao tay. Trong giai đoạn tiếp theo, căn cứ vào tình hình kinh doanh cụ thể, chủ đầu tư sẽ tiếp tục tiến hành hoàn thiện các lô biệt thự còn lại để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Theo ý kiến chủ quan của phòng thẩm định & quản lý tín dụng , công ty sẽ tiêu thụ sản phẩm của dự án trong thời gian từ năm 2007- 2010.
2.5.5. Các nội dung về phương diện kỹ thuật:
Địa điểm xây dựng: Các lô đất xây dựng nhà ở thấp tầng bao gồm lô BT05 và BT06 nằm ở phía đông Nam Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên. Dự án này rộng 302,5 ha, một mặt tiếp giáp với đường quốc lộ 5, một mặt nằm ngay trên đường Nguyễn Văn Cừ, có vị trí giao thông thuận lợi, nằm cách trung tâm Hà Nội 6km. Dự án nằm tiếp giáp với các khu đô thị mới và các khu công nghiệp nên rất thuận tiện trong giao thông và công việc.
- Quy mô đầu tư và phương án xây dựng:
Dự án được xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt:
* Lô đất BT05 được chia thành 04 dãy A,B,C và D gồm tổng cộng 60 ô đất tương ứng với 60 căn biệt thự.
Trong đó:
+ Dãy A: 14 ô đất, tương ứng 14 nhà biệt thự.
+ Dãy B: 24 ô đất tương ứng 24 nhà biệt thự.
+ Dãy C: 14 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự.
+ Dãy D: 06 ô đất tương ứng 06 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán).
* Lô đất BT06 được chia thành 03 dãy A,B và C gồm tổng cộng 48 ô đất tương ứng 48 căn biệt thự.
Trong đó:
+ Dãy A: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán).
+Dãy B: 16 ô đất tương ứng 16 nhà bỉệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán).
+ Dãy C: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán).
Các nhà biệt thự được thiết kế 05 mẫu độc lập, khép kín phù hợp với hình dáng, vị trí ô đất, cảnh quan môi trường xung quanh và phù hợp với quy hoạch được duyệt. Các mẫu biệt thự được thiết kế 03 tầng, tầng 01 có chiều cao 3,45m, tầng 2,tầng 3 cao 3,3m và được bố trí với các chức năng sau:
+ Tầng 01: Bố trí 01 phòng khách, 01 gara để xe ô tô, 01 phòng ăn + bếp nấu, 01 khu vệ sinh và cầu thang.
+ Tầng 2: Bố trí 02 phòng ngủ, 01 nhà làm việc, 02 nhà vệ sinh kèm theo.
+ Tầng 3: Bố trí 01 phòng thờ, 01 phòng sinh hoạt chung, 01 phòng ngủ, 01 sân chơi và khu vệ sinh kèm theo.
Quy mô và hình thái kiến trúc của các nhà biệt thự được thiết kế kiểu Pháp kết hợp với phong cách Việt truyền thống.
Các công trình hạ tầng kĩ thuật xung quanh lô đất xây dựng nhà biệt thự ( đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước sinh hoạt, thoát nước mưa) đã được xây dựng cơ bản hoàn chỉnh theo phê duyệt tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên
-Tiến độ đầu tư: Chủ đầu tư đã nhận bàn giao đất và dự kiến tiến độ thực hiện đầu tư như sau:
+ Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006-11/2007.
+ Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/2008-09/2008.
2.5.6. Về tổ chức thực hiện dự án:
Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng HUD1 là một doanh nghiệp có truyền thống thi công xây lắp, đã quản lý, thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên, công ty có đủ khả năng để quản lý và thực hiện dự án.
2.5.7. Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, độ nhậy và khả năng trả nợ của dự án.
- Khi phân tích tính toán hiệu quả của vốn vay của dự án, phòng Thẩm định- Quản lý tín dụng chỉ thẩm định khả năng trả nợ của doanh nghiệp trên cơ sở dòng tiền vào và dòng tiền ra.
- Bảng tính toán hiệu quả kinh tế của dự án căn cứ vào các thông số sau:
+ Doanh nghiệp dự kiến vay ngân hàng 68.000 triệu đồng, thời hạn vay 03 năm, mức lãi suất hiện hành là 11,52%/năm (0,96%/tháng).
+ Nguồn vốn huy động từ khách mua nhà không tính lãi suất vay.
+ Đơn giá chuyển nhượng hạ tầng sau thuế ( đất kinh doanh ) đã có VAT là 12,5 triệu đồng/1m2. Giá bán cho phần xây lắp đã có VAT là 4,6 triệu đồng/1m2.
+ Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm: Tổng số căn hộ là 108 căn. Công ty sẽ thực hiện theo cách chìa khóa trao tay. Công ty dự kiến bán nhà 03 đợt, thu tiền nhà 03 lần: Lần đầu 30%, lần 02: 30% và lần cuối 40%. Cụ thể đợt 01 bán 30%( là 32 căn), đợt 02: 50%( là 54 căn) và đợt 03: 20%( là 22 căn).
+ Chi phí đầu tư và tiến độ xây dựng.
+ Phương án nguồn vốn theo phương án đánh giá của phòng Thẩm định – Quản lý tín dụng tại mục
Căn cứ vào dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, dự án” Đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên” có nguồn trả nợ vốn vay ngân hàng.
2.5.8. Đánh giá, phân tích rủi ro:
Theo đánh giá thị trường của dự án thì khả năng tiêu thụ hết 108 nhà biệt thự trong thời gian ngắn là khó khăn. Do vậy, thời gian thu hồi vốn đầu tư chậm, tiền lãi phải trả lớn ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp và hiệu quả của dự án.
2.5.9. Nhận xét chung.
Thuận lợi:
DN là chủ đầu tư thứ phát nên phần đầu tư hạ tầng khu đất đã được TCT hoàn thiện theo quy hoạch chung nên không phải bỏ vốn đầu tư và thời gian trả nợ theo tiến độ bán nhà.
Dự án nằm trong tổng thể Khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ và có những sản phẩm hấp dẫn, thu hút được sự chú ý và quan tâm của khách hàng trong tương lai từ 3 – 5 năm.
Khó khăn:
Thị trường bất động sản thời gian này đang trầm lắng không thu hút các nhà đầu tư bằng thị trường chứng khoán.
Khả năng tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế.
Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án được tính toán qua các bảng số liệu sau.
Bảng 8: Bảng xác định dòng tiền thu.
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm 0
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Khả năng tiêu thụ
30%
50%
20%
0%
Số căn hộ dự kiến bán
32
54
22
0
Tổng thu
71.157,534
166.034,247
126.502,284
31.625,571
Thu tiền nhà đợt 1
71.157,534
47.438,356
Thu tiền nhà đợt 2
118.595,891
79.063,927
Thu tiền nhà đợt 3
47.438,356
31.625,571
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD
Bảng 9: Bảng tính chi phí đầu tư.
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu
Năm 0
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Chi phí nhận lại hạ tầng
219.559,922
Chi phí XD và nội ngoại thất
39.583,680
49.479,600
9.895,920
Chi phí XD hạ tầng nội bộ
2.551,730
3.827,596
Chi phí khác
437,674
2.626,043
875,348
437,674
Chi phí quản lý dự án
359,024
1.077,072
1.077,072
1.077,072
Dự phòng phí
2.854,832
2.854,832
Tổng cộng chi phí đầu tư
220.356,620
43.286,795
56.838,581
18.093,093
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD
Bảng 10: Bảng xác định dòng tiền của dự án.
Đơn vị: triệu đồng
STT
Khoản mục
Năm0
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
1
Dòng tiền vào
219.559,92
141.157,53
184.034,25
126.502,28
31.625,57
Nguồn vốn tự có
20.000,00
Vốn của TCT
219.559,92
Vay ngân hàng
50.000
18.000,00
Tiền thu bán nhà
71.157,53
166.034,25
126.502,28
31.625,57
2
Dòng tiền ra
220.356,62
126.469,79
172.210,98
119.753,49
Chi phí đầu tư
220.356,62
43.286,79
56.838,58
18.093,09
Trả nợ TCT
77.423
76.534
65.702
Trả nợ gốc NH
34.000
34.000
Trả lãi
5.760
4.838,4
1.958,4
3
Dòng tiền trước thuế
-796,70
14.687,74
11.823,27
6.748,79
31.625,57
4
Thuế TNDN
0
4.112,57
3.310,51
1.889,66
8.855,16
5
Dòng tiền sau thuế
-796,70
10.575,17
8.512,75
4.859,13
22.770,41
6
NPV
33.361
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD
Bảng 11: Bảng cân đối trả nợ.
Đơn vị: triệu đồng
STT
Khoản mục
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
1
Nguồn trả nợ
71.157,534
166.034,247
126.502,284
31.625,571
Tổng doanh thu
71.157,534
166.034,247
126.502,284
31.625,571
Nguồn bổ sung
0
0
0
0
2
Dự kiến trả nợ hàng năm
77.423
110.534
99.702
0
Trả nợ NH
0
34.000
34.000
0
Trả nợ TCT
77.423
76.534
65.702
0
3
Cân đối (= 1- 2)
-6.265,466
55.500,247
26.800,284
31.625,571
Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD
2.6. Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án tại chi nhánh.
2.6.1. Những kết quả đạt được.
a. Công tác thẩm định ngày càng được quan tâm hơn, chú ý hơn:
Mục đích của ngân hàng là cân bằng giữa việc cho vay và đảm bảo an toàn cho đồng vốn bỏ ra. Vì vậy, bên cạnh việc cho doanh nghiệp vay vốn thì ngân hàng cũng phải xem xét khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Để đảm bảo việc đó thì ngân hàng cần kiểm tra doanh nghiệp cũng như dự án mà ngân hàng sẽ cho vay. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm định DAĐT nên trong thời gian qua ngân hàng Ngân hàng ĐT & PT HN rất quan tâm đến lĩnh vực này.
Trước đây (trước năm 1995) Ngân hàng ĐT & PT HN còn hoạt động dưới hình thức cấp phát vốn theo kế hoạch của nhà nước. Khi đó công tác thẩm định hầu như không có mà chỉ là cho vay theo chỉ tiêu của nhà nước đặt ra. Tuy nhiên, từ năm 1995 cho tới nay ngân hàng đã chuyển sang hoạt động của một ngân hàng thương mại do đó công tác thẩm định là không thể xem nhẹ.
Dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng ĐT & P...