Download miễn phí Đề tài Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở Hà Nội
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương1- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ THẾ CHẤP 3
1.1. Cơ sở lý luận về định giá bất động sản (bất động sản) 3
1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 3
1.1.2. định giá bất động sản 3
1.1.2.1.Định giá đất 3
1.1.2.2. Định giá bất động sản 4
1.1.3. Mục đích và vai trò của định giá BĐS 5
1.1.3.1 Mục đích của định giá BĐS 5
1.1.3.2 Vai trò của việc định giá BĐS 5
1.1.4 Giá BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS. 6
1.1.4.1 Giá BĐS và bản chất của BĐS 6
1.1.4.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS 7
1.1.5. Các phương pháp định giá BĐS 9
1.1.5.1 Các căn cứ định giá BĐS. 9
1.1.5.2 Các phương pháp xác định giá BĐS 9
1.2. Cơ sở lý luận về thế chấp BĐS 11
1.2.1. Khái niệm về bảo lãnh thế chấp Bất động sản 11
1.2.2 Quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản 12
1.2.3 Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 13
1.2.4 Định giá thế chấp 13
1.2.5 Hợp đồng thế chấp Bất động sản 14
1.2.6 Thời hạn thế chấp và giải chấp 15
1.2.7 Định giá Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp là nội dung tất yếu trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng 15
1.2.8 Những quy định của nhà nước về định giá Bất động sản thế chấp và bảo lãnh thế chấp 16
1.3 Những căn cứ pháp lý về cho vay – thế chấp tại ngân hàng VPBANK. 21
1.3.1 Quy định của ngân hàng VPBANK về thế chấp bất động sản 21
1.3.1.1 Đối với đất, công trình trên đất của cá nhân, hộ gia đình. 21
1.3.1.2 Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức 22
1.3.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank 23
Chương 2– THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ THẾ CHẤP (cụ thể ở ngân hàng VPBANK) 29
2.1 Tổng quan về quá trình định giá thế chấp. 29
2.2 cách tiến hành định giá thực tế của công ty. 30
2.2.1 Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá. 30
2.2.2 Thẩm định về hiện trạng bất động sản tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản, đánh giá về hiện trạng bất động sản tại thời điểm và địa điểm định giá 31
2.2.3 Phân tích đánh giá về thực trạng bất động tại thời điểm định giá trên các khía cạnh 33
2.2.4 Thu thập, phân tích các giao dịch về bất động sản trên địa bàn TP. Hà Nội 38
2.3 Đánh giá chung môt vài vấn đề trong thưc hiện định giá bất động sản và giá thế chấp bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 44
Chương 3 - MỘT SỐ VẤN ĐỀ RÚT RA VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ TRONG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP 48
3.1 Quan điểm của VPBank về định giá bất động sản thế chấp. 48
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank. 49
3.3 Những kiến nghị dành cho Chính phủ. 52
KẾT LUẬN CHUNG 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO 55
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
- Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật;
- Không được bán, trừ BĐS bảo lãnh là nhà công trình xây dựng để bán, để cho thuê nếu được bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản. Trong trường hợp này bên bảo lãnh phải dùng quyền yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được là tài sản bảo đảm thay thế cho bất động sản đã bán hay trả nợ cho bên nhận thế chấp;
- Không được trao đổi, tặng, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ khác;
- Tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận bảo lãnh kiểm tra BĐS bão lãnh;
- Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã bảo lãnh và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất;
- Phải bảo đảm an toàn BĐS bảo lãnh, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả việc phải ngừng khai thác, nếu việc thu thập thông tin khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hay làm giảm giá trị BĐS bảo lãnh; nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chửa, khôi phục, thay thế biện pháp bảo đảm khác hay trả nợ trước thời hạn cho bên nhận bảo lãnh;
- Trường hợp BĐS bảo lãnh hư hỏng mà bất động sản đó được bảo hiểm, thì bên bảo lãnh phải phối hợp với bên nhận bảo lãnh tiến hành các thủ tục nhận tiền bảo hiểm để trả nợ cho bên nhận bảo lãnh. Nếu khoản tiền nhận được từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì bên bảo lãnh phải bổ sung vào giá trị bất động sản còn thiếu, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hay trả nợ trước hạn;
- Trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như cam kết, nếu đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ
Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh
* Quyền hạn
- Giữ bản chính các giấy tờ pháp lý về BĐS bảo lãnh;
- Yêu cầu bên nhận bảo lãnh cung cáp thông tin về thực trạng BĐS bảo lãnh;
- Yêu cầu bên bảo lãnh phải ngừng sử dụng khi BĐS thế chấp bị hư hỏng; nếu bên bão lãnh không thực hiện được thì bên nhận bảo lãnh được thu hồi nợ trước hạn;
- Yêu cầu bên bảo lãnh trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như đã cam kết, nếu đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện được hay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ;
- Xữ lý bất động sản bão lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
*Nghĩa vụ
- Bảo đảm đảm an toàn giấy tờ về BĐS bảo lãnh;
- Không được bán, trao đổi, tặng, cho, thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hay dùng bất động sản bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khác;
- Không được tiếp tục khai thác công dụng bất động sản bảo đảm, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hay giảm sút giá trị bất động sản bảo đảm;
- Bồi thường thiệt hại cho bên bảo lãnh nếu bị mất mát, hư hỏng giấy tờ về BĐS thế chấp;
- Trả lại giấy tờ về BĐS bảo lãnh cho bên bảo lãnh khi bên được bảo lãnh hoàn thành nghĩa vụ được bảo lãnh.
Những căn cứ pháp lý về cho vay – thế chấp tại ngân hàng VPBANK.
1.3.1 Quy định của ngân hàng VPBANK về thế chấp bất động sản
Đối với BĐS, hiện nay VPBank Hà Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: Đất đai, các công trình xây dựng trên đất (thế chấp QSDĐ và thế chấp tài sản gắn liền trên đất).
1.3.1.1 Đối với đất, công trình trên đất của cá nhân, hộ gia đình.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hay do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hay đó trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Giá trị QSDĐ được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đó trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đó sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có).
- Hộ gia đình , cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại VPBank để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
- Các công trình gắn liền với các loại đất trên khi đem thế chấp tại VPBank thì các công trình đó cũng thuộc thế chấp tại VPBank.
- Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì VPBank chỉ nhận công trình trên đất là tài sản bảo đảm tại ngân hàng.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Quyền sở hữu căn hộ chung cư.
1.3.1.2 Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức
Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền;
- Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hay đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đó trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đó sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
- Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó.
Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu đánh giá, hay theo yêu cầu của tổng giám đốc, ban tín dụng, hội đồng tín dụng, Hội đồng quản trị ... để xem xét xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại VPBank. Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là bao nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngân hàng.
Ngoài ra theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chớnh phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng và theo nhưng quy định cụ thể hơn của VPBank về tài sản như sau:
- Về tính sở hữu: tài sản thuộc quyền sở hữu hay thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
- Tài sản phải được phép giao dịch
- Tài sản không có tranh chấp
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
- Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay so ngân sách Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại Ngân hàng.
- Tài sản thế chấp của Công ty cổ phần thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của H