Tiểu luận Thị trường đất đai Việt Nam

Download Tiểu luận Thị trường đất đai Việt Nam miễn phí

 
I. Những vấn đề chung về thị trường đất đai
Cơ sở hình thành - Khái niệm về TTĐĐ
Khái niệm về TTĐĐ
Cơ sở hình thành TTĐĐ
1.2 Quan niệm về thị trường đất đai Việt Nam
1.2.1 Trước đổi mới
1.2.2 Sau đổi mới
1.2.3 Vị trí của TTĐĐ trong nền kinh tế
II. Thực trạng thị trường đất đai ở Việt Nam
 
 
III. Định hướng và giải pháp phát triển thị trường đất đai VN
 
 
 



Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho

Tóm tắt nội dung:

iÖu cña B¶ng 1 cho thÊy, ®Õn nay, Nhμ n−íc ®· c¬ b¶n hoμn thμnh viÖc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®èi víi quü ®Êt cã thÓ sö dông ®−îc cña quèc gia, víi ý nghÜa lμ ®Êt cÇn sö dông ®· cã chñ sö dông cô thÓ. KÕt qu¶ nμy ®−îc ®¸nh gi¸ lμ mét trong nh÷ng nh©n tè quan träng gãp phÇn gi÷ v÷ng æn ®Þnh chÝnh trÞ, x· héi, t¨ng tr−ëng vμ ph¸t triÓn kinh tÕ víi tèc ®é cao trong nh÷ng n¨m qua. Bªn c¹nh ®ã, thÞ tr−êng s¬ cÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o tiÒn ®Ò quan träng cho sù ra ®êi vμ ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng thø cÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt vμ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt (thÞ tr−êng B§S thø cÊp)vi
- Cïng víi viÖc x¸c lËp quyÒn sö dông ®Êt, hÖ thèng ph¸p luËt cña ViÖt Nam ®· cho phÐp mét sè chñ thÓ sö dông ®Êt ®−îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, bao gåm: chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt, chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt vμ cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt, ®ång thêi c¸c chñ thÓ ch−a cã quyÒn sö dông ®Êt hoÆc muèn sö dông thªm ®Êt ®−îc phÐp nhËn quyÒn chuyÓn nh−îng, quyÒn thuª l¹i ®Êt... C¸c chñ thÓ sö dông ®Êt ®−îc h−ëng thμnh qu¶ lao ®éng, kÕt qu¶ ®Çu t− trªn ®Êt, ®−îc Nhμ n−íc b¶o vÖ khi ng−êi kh¸c x©m ph¹m quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p cña m×nh, ®−îc båi th−êng thiÖt h¹i khi ®Êt bÞ thu håi… Thùc tÕ trªn ®©y ®· thóc ®Èy sù ra ®êi cña thÞ tr−êng thø cÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt vμ c¸c B§S g¾n liÒn víi ®Êt, ®Æc biÖt lμ trong bèi c¶nh nhu cÇu vÒ B§S ë n−íc ta t¨ng nhanh. Trong những năm gần đấy, các khu nhà ở cao tầng, văn phòng cho thuê,…ngày càng được đầu tư với số lượng lớn, đáp ứng ngày càng nhiều hơn nhu cầu về nhà ở văn phòng cho dân chúng.
Như vậy thị trường đầu tư BĐS Việt Nam có thể ước tính vào khoảng 9 tỷ USD (không bao gồm nhà ở) và có đà tăng trưởng cao cùng với GDP.
Những con số trên có thể thấy dòng vốn đầu tư vào bất động sản ngày càng tăng.Điều này tạo điều kiện thúc đẩy giao dich trên thị trường thứ cấp.
Chủ thể kinh doanh trên thị trường bất động sản ngày càng đa dạng trên cả thị trường thứ cấp và sơ cấp:Có thể là các cá nhân, doanh nghiệp nhà nước và các tổ chức khác như:
+ Doanh nghiÖp kinh doanh vμ ph¸t triÓn nhμ.
+ Doanh nghiÖp kinh doanh nhμ (chuyªn mua, b¸n vμ cho thuª).
-+ Doanh nghiÖp x©y dùng vμ kinh doanh kÕt cÊu h¹ tÇng.
+ Doanh nghiÖp kinh doanh ®Þa èc.
+ Tæ chøc dÞch vô m«i giíi nhμ ®Êt.
+ Tæ chøc t− vÊn ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, B§S.
+ Tæ chøc t− vÊn vμ th«ng tin B§S.
+ Quü ph¸t triÓn nhμ ë t¹i ®« thÞ.
+ Ng©n hμng nhμ, ng©n hμng ph¸t triÓn nhμ.
+ C¸c tæ chøc tÝn dông kh¸c cho vay ®Çu t− ph¸t triÓn nhμ hoÆc nhËn thÕ chÊp B§S ®Ó cho vay vèn kinh doanh.
+ C¸c c¸ nh©n lμm dÞch vô m«i giíi mua, b¸n nhμ vμ chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt…
Hiện nay, thị trường bất động sản còn nhận sự đầu tư nước ngoài với số vốn rất lớn chủ yếu là vào lĩnh vực dịch vụ khách sạn, khu vui chơi giải trí,…Theo Tổng cục Thống kê, quý 1/2008 Việt Nam thu hút khoảng 5,1 tỉ USD vốn FDI thì có tới 4,5 tỉ USD đổ vào thị trường bất động sản (chiếm 88%) trong đó có hàng loạt dự án cực lớn.
Theo ước tính của công ty Prudential Financial thì thị trường đầu tư BĐS ở Việt Nam vào năm 2003 là khoảng 4 tỷ USD, với GDP ước tính là 31 tỷ USD.
Năm 2007, GDP là 61 tỷ USD (theo số liệu từ economist.com).
Giao dịch bất động sản diễn ra với nhiều hình thức khác nhau trê cả 2 thị trường như thuª ®Êt, thuª l¹i ®Êt, thuª v¨n phßng lμm viÖc, thuª nhμ x−ëng s¶n xuÊt- kinh doanh, thuª kÕt cÊu h¹ tÇng, thuª nhμ ë…
2.3. Hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế Bộ Xây dựng, hạn chế, tồn tại của thị trường BĐS nước ta hiện nay biểu hiện rõ nét nhất ở 2 vấn đề: khung pháp lý của thị trường và chủ thể tham gia thị trường.
2.3.1. Về khung pháp lý của thị trường
- Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản. - Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng, như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản… cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng…trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách.
- Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định.
- Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp, nhất là đối với thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo cách này). Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được triển khai...
- Giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phận lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn..
- Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và bất cập cần tiếp tục đựoc hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy ...