Download miễn phí Đề tài Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
LỜI NÓI ĐẦU 1
CHƯƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. 7
1.1. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß bÊt ®éng s¶n. 7
1.1.1. Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n. 7
1.1.2. §Æc ®iÓm chñ yÕu cña B§S. 8
1.1.3. Vai trß cña B§S 11
1.2. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß cña thÞ trêng B§S 11
1.2.1. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S 11
1.2.2. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S 12
1.2.3. Nh÷ng ®Æc ®iÓm chñ yÕu cña thÞ trêng B§S 12
1.2.4. Vai trß cña thÞ trêng B§S 15
1.3.Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐS. 17
1.4.Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS. 19
1.4.1.Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS. 19
1.4.2.Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS. 22
1.4.3.Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến: 23
1.4.4. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS. 25
1.4.4.1. Nghiên cứu thị trường. 25
1.4.4.2. Định giá BĐS. 32
1.4.4.3.Huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS : 36
1.4.4.4.Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS. 39
1.5.Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS. 44
1.5.1. Các yếu tố kinh tế -xã hội. 44
1.5.2. Các yếu tố liên quan đến môi trường pháp lý. 47
1.6.Kinh nghiệm của một số nước trong kinh doanh BĐS. 47
1.6.1.Kinh nghiệm của Trung Quốc. 48
1.6.2.Kinh nghiệm của Mỹ . 51
1.6.3.Kinh nghiệm của Úc. 53
1.6.4.Nhận xét: 53
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
You must be registered for see links
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
L¸ng - Hßa L¹c. Tæng vèn ®Çu t lªn tíi 2 tû USD. Mét sè c«ng ty kh¸c còng ®ang nghiªn cøu ®Çu t lÜnh vùc ph¸t triÓn khu ®« thÞ nh tËp ®oµn x©y dùng Kumlo vµ c¸c c«ng ty GS & C Booyoung, Lee & Co (®Òu cña Hµn Quèc), tËp ®oµn Intra (NhËt B¶n)… Hµng lo¹t cao èc v¨n phßng, kh¸ch s¹n 5 sao còng ®îc c¸c nhµ ®Çu t níc ngoµi mua l¹i tõ nhµ ®Çu t trong níc hoÆc khëi c«ng x©y dùng nh Hµ Néi City Complex do Lóc - x¨m - bua ®Çu t 115 triÖu USD, 4 kh¸ch s¹n n¨m saop ë khu vùc trung t©m héi nghÞ quèc gia… víi møc vèn tõ 50 - 200 triÖu USD. Tríc ®ã, tËp ®oµn Daewoo, còng ®· nhËn giÊy phÐp ®Çu t x©y dùng khu ®« thÞ T©y Hå trªn diÖn tÝch 207 ha víi tæng møc ®Çu t lªn ®Õn 314 triÖu USD. Nh÷ng "tÝn hiÖu" nµy cho thÊy tiÒm n¨ng ph¸t triÓn cña thÞ trêng v¨n phßng vµ kh¸ch s¹n cao cÊp.
Qua gÇn 15 n¨m kÓ tõ khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc chÝnh thøc thõa nhËn (1993) vµ ®i vµo ho¹t ®éng, diÔn biÕn cña thÞ trêng vµ møc ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng kh¸ phøc t¹p, trªn ®êng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã thêi kú diÔn ra rÊt s«i ®éng nh giai ®o¹n 1992 -> 1994. T¹i thêi ®iÓm nµy, c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng m¹nh, cïng víi ®ã lµ gi¸ c¶ t¨ng cao. Sau ®ã mét thêi gian dµi tõ n¨m 1995 -> 2000 thÞ trêng bÊt ®éng s¶n r¬i vµo t×nh tr¹ng trÇm l¾ng ®· lµm cho c¸c m¶ng thÞ trêng hÇu nh r¬i vµo t×nh tr¹ng “®ãng b¨ng” hoµn toµn. Vµ tiÕp giai ®o¹n nµy thÞ trêng ®· cã dÊu hiÖu Êm, nãng trë l¹i vµ phôc håi g©y ra c¬n "sèt" lÇn thø hai lµ vµo n¨m 2004 - 2005. Tuy nhiªn sù s«i ®éng cña thÞ trêng diÔn ra chØ ®îc cha ®Çy 3 n¨m th× ®Õn ®Çu 2004 th× thÞ trêng ®· cã nh÷ng biÓu hiÖn bÊt thêng. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ thÞ trêng l¹i diÔn ra tåi tÖ h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng g× mµ nhiÒu ngêi ®· nhËn ®Þnh. §èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n lµ nhµ chung c, lîng cung vÒ bÊt ®éng s¶n lµ t¬ng ®èi nhiÒu, vµ lîng cÇu còng kh¸ t¬ng øng. Tuy nhiªn cã thÓ thÊy tÊt c¶ c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n b¸n ®îc lµ nh÷ng dù ¸n ®· h×nh thµnh tõ tríc thêi ®iÓm LuËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi, chÝnh v× thÕ khi ®i vµo x©y dùng th× c¸c dù ¸n ®· ®îc b¸n trªn giÊy tíi h¬n mét nöa. NÕu ®em so s¸nh gi¸ thêi ®iÓm mua tõ n¨m 2004 (gi¸ gèc) víi thêi ®iÓm hoµn thµnh dù ¸n lµ n¨m 2005 th× nhµ chung c ®· cã l·i t¬ng ®èi, lîng mua vµ b¸n còng v× thÕ mµ t¨ng, nhng trªn thùc tÕ nh÷ng giao dÞch nµy chñ yÕu lµ sù mua ®i, b¸n l¹i. H¬n thÕ n÷a c¸c dù ¸n nhµ chung c kh«ng chØ nh»m môc ®Ých kinh doanh mµ cßn phôc vô c¸c chÝnh s¸ch x· héi cña c¸c ®Þa ph¬ng v× thÕ mµ ®· cã nhiÒu u ®·i ®¸ng kÓ. Trong thêi gian nµy, ngîc l¹i víi nhµ chung c th× nh÷ng B§S nhµ ®ất ë t¹i ®« thÞ l¹i Õ Èm ®Õn th¶m h¹i. Kh«ng nh÷ng kh«ng cã giao dÞch mµ gi¸ c¶ còng v× thÕ mµ gi¶m dÇn. T×nh tr¹ng nµy kÐo dµi suèt trong n¨m 2005. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng nµy lµ kh«ng xuÊt ph¸t tõ cung cÇu cña thÞ trêng mµ chñ yÕu lµ hËu qu¶ cña mét thêi kú sèt ®Êt cña nh÷ng n¨m tríc ®Ó l¹i. §· cã mét thêi kú B§S lµ ®Êt ë ®« thÞ t¨ng gi¸ mét c¸ch chãng mÆt vµ ®Õn thêi ®iÓm l¹i gi¸ nhiÒu lÇn v× thÕ nã ®· ë mét c¸i gi¸ mµ nh÷ng ngêi cã nhu cÇu thùc sù vÒ B§S kh«ng thÓ chÊp nhËn ®îc, còng chÝnh v× thÕ nh÷ng B§S nµy rÊt khã cã giao dÞch, thÞ trêng còng v× thÕ mµ ¶m ®¶m.
Tuy nhiªn qua c¸c sè liÖu thèng kª th× tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2006 nguån vèn ®Çu t vµo lÜnh vùc B§S kh¸ch s¹n, v¨n phßng, cao èc cho thuª ®· ®¹t lªn ®Õn 9 tû USD chiÕm trªn 20% tæng ®Çu t níc ngoµi vµo ViÖt Nam, còng theo sè liÖu ®îc ®¨ng t¶i trªn "www. bÊt ®éng s¶n Hoµng Qu©n. com" th× ®Õn th¸ng 3/2007 ®Çu t níc ngoµi vµo thÞ trêng B§S ViÖt Nam chiÕm ®Õn 1/4 tæng sè vèn FDI ®¨ng ký, víi sè vèn lín nh trªn th× ®Çu t vµo bÊt ®éng s¶n ®· vît qua c¶ ngµnh c«ng nghiÖp, dÞch vô. Cïng víi ®ã lµ viÖc ViÖt Nam gia nhËp WTO ®· lµ dÊu Ên vµ lµ ®iÓm mèc chÝnh thøc cho chóng ta thùc hiÖn mét lo¹t c¸c cam kÕt trong gia nhËp, kÐo theo ®ã lµ rÊt nhiÒu c¸c c«ng ty, doanh nghiÖp níc ngoµi sÏ t×m kiÕm c¬ héi ®Çu t t¹i ViÖt Nam ®iÒu ®ã tÊt yÕu dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ B§S t¨ng cao. MÆt kh¸c trong thêi gian qua ®· cã rÊt nhiÒu nhµ ®Çu t trªn TTCK ®· sö dông mét sè tiÒn rÊt lín ®Ó ®Çu t sang lÜnh vùc B§S ®· ®Èy nhu cÇu t¨ng cao… Tõ nh÷ng t¸c ®éng trªn ta thÊy thÞ trêng B§S tõ cuèi n¨m 2006 ®Õn nay ®· cã dÊu hiÖu Êm lªn vµ cã xu híng phôc håi vµ s«i ®éng trë l¹i.
2.2. Thùc tr¹ng vÒ vÊn ®Ò së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai ë ViÖt Nam.
2.2.1. VÒ néi dung quyÒn sö dông ®Êt.
Ở níc ta theo quy ®Þnh t¹i ®iÒu 5 luËt ®Êt ®ai n¨m 2005 th× ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ níc ®¹i diÖn chñ së h÷u vµ thùc hiÖ c¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai nh: quyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt th«ng qua viÖc quyÕt ®Þnh xÐt duyÖt quy ho¹ch së dông ®Êt, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ®Þnh vÒ h¹n møc giao ®Êt vµ thêi h¹n sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao ®Êt, vµ thêi h¹n sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt.
Theo luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh ®èi víi mçi lo¹i ®Êt kh¸c nhau th× c¬ chÕ giao ®Êt, thêi h¹n giao ®Êt, h¹n møc giao ®Êt còng kh¸c nhau. §èi víi ho¹t ®éng kinh doanh B§S th× c¸c lo¹i ®Êt ë, ®Êt sö dông cho ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt nu«i trång thñy s¶n lµ nh÷ng lo¹i hµng hãa quan träng. C¸c lo¹i ®Êt dïng trong quèc phßng, an ninh, cho c¸c c¬ së h¹ tÇng nh ®êng x¸, c«ng tr×nh thñy lîi, c«ng tr×nh c«ng céng… hoÆc ®Êt x©y dùng trô së, c«ng tr×nh sù nghiÖp cña c¸c tæ chøc qu¶n lý nhµ níc… kh«ng ph¶i lµ c¸c lo¹i hµng hãa cña ngµnh kinh doanh nµy. V× vËy díi ®©y sÏ tËp trung ph©n tÝch c¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t cña chñ sö dông ®èi víi c¸c lo¹i ®Êt ë, ®Êt dïng cho s¶n xuÊt kinh doanh.
VÒ mÆt ph¸p luËt khi nãi ®Õn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai lµ nãi ®Õn quyÒ tõ t©m tr¸i ®Êt ®Õn bÒ mÆt vµ trªn kh«ng phËn. Tuy nhiªn ë ViÖt Nam kh«ng cã së h÷u t nh©n vÒ mÆt ®Êt ®ai nh mét sè níc t b¶n chñ nghÜa v× vËy ph¸p luËt ViÖt Nam quy ®Þnh lµ nhµ níc giao quyÒn khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai cho nh÷ng ®èi tîng cô thÓ, cho phÐp ngêi sö dông ®Êt ®ai mét sè quyÒn n¨ng nhÊt ®Þnh.
§èi víi hé gia ®×nh khi ®îc nhµ níc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®Ó sö dông bao gåm ®Êt ë cña c¸c hé gia ®×nh, ®Êt ®Ó lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp (50 ->70) ®Êt ®Ó s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trån thñy s¶n, lµm muèi (20 -> 50 n¨m).
Ngay sau khi luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ra ®êi trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn luËt ®Êt ®ai cho thÊy ngêi cã quyÒn sö dông ®Êt kh«ng chØ dõng l¹i thùc hiÖn ë 5 quyÒn nh ®· ®îc quy ®Þnh, mµ mét sè giao dÞch d©n sù kh¸c liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt ®ai ®· xuÊt hiÖn, do vËy trong luËt ®Êt ®ai söa ®æi n¨m 1998 vµ 2001 ®· bæ sung thªm mét sè quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt nh quyÒn cho thuª l¹i, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ b¶o l·nh cho bªn thø ba vay tiÒn cña c¸c tæ chøc tÝn dông b»ng quyÒn sö dông ®Êt. H¬n n÷a trong luËt ®Êt ®ai bæ sung cßn cho quyÒn nh÷ng ngêi thuª ®Êt ®· tr¶ tiÒn tríc tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª còng cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
Nh vËy trong thÞ trêng B§S c¸c giao dÞch kh«ng chØ liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt mµ cßn c¶ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. NghÞ ®Þnh 178/1999/ N§ - CP ngµy 29/11/1999 cña ChÝnh phñ ®· quy ®Þnh nguyªn t¾c thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, tuy vËy tµi s¶n trªn ®Êt vÉn cha ®îc quy ®Þnh cô thÓ.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®· cô thÓ hãa néi dung cña thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt trong thÞ trêng B§S. Trong ®iÒu 61 ®· quy ®Þnh râ nh÷ng lo¹i ®
Qua gÇn 15 n¨m kÓ tõ khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc chÝnh thøc thõa nhËn (1993) vµ ®i vµo ho¹t ®éng, diÔn biÕn cña thÞ trêng vµ møc ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng kh¸ phøc t¹p, trªn ®êng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã thêi kú diÔn ra rÊt s«i ®éng nh giai ®o¹n 1992 -> 1994. T¹i thêi ®iÓm nµy, c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng m¹nh, cïng víi ®ã lµ gi¸ c¶ t¨ng cao. Sau ®ã mét thêi gian dµi tõ n¨m 1995 -> 2000 thÞ trêng bÊt ®éng s¶n r¬i vµo t×nh tr¹ng trÇm l¾ng ®· lµm cho c¸c m¶ng thÞ trêng hÇu nh r¬i vµo t×nh tr¹ng “®ãng b¨ng” hoµn toµn. Vµ tiÕp giai ®o¹n nµy thÞ trêng ®· cã dÊu hiÖu Êm, nãng trë l¹i vµ phôc håi g©y ra c¬n "sèt" lÇn thø hai lµ vµo n¨m 2004 - 2005. Tuy nhiªn sù s«i ®éng cña thÞ trêng diÔn ra chØ ®îc cha ®Çy 3 n¨m th× ®Õn ®Çu 2004 th× thÞ trêng ®· cã nh÷ng biÓu hiÖn bÊt thêng. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ thÞ trêng l¹i diÔn ra tåi tÖ h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng g× mµ nhiÒu ngêi ®· nhËn ®Þnh. §èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n lµ nhµ chung c, lîng cung vÒ bÊt ®éng s¶n lµ t¬ng ®èi nhiÒu, vµ lîng cÇu còng kh¸ t¬ng øng. Tuy nhiªn cã thÓ thÊy tÊt c¶ c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n b¸n ®îc lµ nh÷ng dù ¸n ®· h×nh thµnh tõ tríc thêi ®iÓm LuËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi, chÝnh v× thÕ khi ®i vµo x©y dùng th× c¸c dù ¸n ®· ®îc b¸n trªn giÊy tíi h¬n mét nöa. NÕu ®em so s¸nh gi¸ thêi ®iÓm mua tõ n¨m 2004 (gi¸ gèc) víi thêi ®iÓm hoµn thµnh dù ¸n lµ n¨m 2005 th× nhµ chung c ®· cã l·i t¬ng ®èi, lîng mua vµ b¸n còng v× thÕ mµ t¨ng, nhng trªn thùc tÕ nh÷ng giao dÞch nµy chñ yÕu lµ sù mua ®i, b¸n l¹i. H¬n thÕ n÷a c¸c dù ¸n nhµ chung c kh«ng chØ nh»m môc ®Ých kinh doanh mµ cßn phôc vô c¸c chÝnh s¸ch x· héi cña c¸c ®Þa ph¬ng v× thÕ mµ ®· cã nhiÒu u ®·i ®¸ng kÓ. Trong thêi gian nµy, ngîc l¹i víi nhµ chung c th× nh÷ng B§S nhµ ®ất ë t¹i ®« thÞ l¹i Õ Èm ®Õn th¶m h¹i. Kh«ng nh÷ng kh«ng cã giao dÞch mµ gi¸ c¶ còng v× thÕ mµ gi¶m dÇn. T×nh tr¹ng nµy kÐo dµi suèt trong n¨m 2005. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng nµy lµ kh«ng xuÊt ph¸t tõ cung cÇu cña thÞ trêng mµ chñ yÕu lµ hËu qu¶ cña mét thêi kú sèt ®Êt cña nh÷ng n¨m tríc ®Ó l¹i. §· cã mét thêi kú B§S lµ ®Êt ë ®« thÞ t¨ng gi¸ mét c¸ch chãng mÆt vµ ®Õn thêi ®iÓm l¹i gi¸ nhiÒu lÇn v× thÕ nã ®· ë mét c¸i gi¸ mµ nh÷ng ngêi cã nhu cÇu thùc sù vÒ B§S kh«ng thÓ chÊp nhËn ®îc, còng chÝnh v× thÕ nh÷ng B§S nµy rÊt khã cã giao dÞch, thÞ trêng còng v× thÕ mµ ¶m ®¶m.
Tuy nhiªn qua c¸c sè liÖu thèng kª th× tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2006 nguån vèn ®Çu t vµo lÜnh vùc B§S kh¸ch s¹n, v¨n phßng, cao èc cho thuª ®· ®¹t lªn ®Õn 9 tû USD chiÕm trªn 20% tæng ®Çu t níc ngoµi vµo ViÖt Nam, còng theo sè liÖu ®îc ®¨ng t¶i trªn "www. bÊt ®éng s¶n Hoµng Qu©n. com" th× ®Õn th¸ng 3/2007 ®Çu t níc ngoµi vµo thÞ trêng B§S ViÖt Nam chiÕm ®Õn 1/4 tæng sè vèn FDI ®¨ng ký, víi sè vèn lín nh trªn th× ®Çu t vµo bÊt ®éng s¶n ®· vît qua c¶ ngµnh c«ng nghiÖp, dÞch vô. Cïng víi ®ã lµ viÖc ViÖt Nam gia nhËp WTO ®· lµ dÊu Ên vµ lµ ®iÓm mèc chÝnh thøc cho chóng ta thùc hiÖn mét lo¹t c¸c cam kÕt trong gia nhËp, kÐo theo ®ã lµ rÊt nhiÒu c¸c c«ng ty, doanh nghiÖp níc ngoµi sÏ t×m kiÕm c¬ héi ®Çu t t¹i ViÖt Nam ®iÒu ®ã tÊt yÕu dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ B§S t¨ng cao. MÆt kh¸c trong thêi gian qua ®· cã rÊt nhiÒu nhµ ®Çu t trªn TTCK ®· sö dông mét sè tiÒn rÊt lín ®Ó ®Çu t sang lÜnh vùc B§S ®· ®Èy nhu cÇu t¨ng cao… Tõ nh÷ng t¸c ®éng trªn ta thÊy thÞ trêng B§S tõ cuèi n¨m 2006 ®Õn nay ®· cã dÊu hiÖu Êm lªn vµ cã xu híng phôc håi vµ s«i ®éng trë l¹i.
2.2. Thùc tr¹ng vÒ vÊn ®Ò së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai ë ViÖt Nam.
2.2.1. VÒ néi dung quyÒn sö dông ®Êt.
Ở níc ta theo quy ®Þnh t¹i ®iÒu 5 luËt ®Êt ®ai n¨m 2005 th× ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ níc ®¹i diÖn chñ së h÷u vµ thùc hiÖ c¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai nh: quyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt th«ng qua viÖc quyÕt ®Þnh xÐt duyÖt quy ho¹ch së dông ®Êt, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ®Þnh vÒ h¹n møc giao ®Êt vµ thêi h¹n sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao ®Êt, vµ thêi h¹n sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt.
Theo luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh ®èi víi mçi lo¹i ®Êt kh¸c nhau th× c¬ chÕ giao ®Êt, thêi h¹n giao ®Êt, h¹n møc giao ®Êt còng kh¸c nhau. §èi víi ho¹t ®éng kinh doanh B§S th× c¸c lo¹i ®Êt ë, ®Êt sö dông cho ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt nu«i trång thñy s¶n lµ nh÷ng lo¹i hµng hãa quan träng. C¸c lo¹i ®Êt dïng trong quèc phßng, an ninh, cho c¸c c¬ së h¹ tÇng nh ®êng x¸, c«ng tr×nh thñy lîi, c«ng tr×nh c«ng céng… hoÆc ®Êt x©y dùng trô së, c«ng tr×nh sù nghiÖp cña c¸c tæ chøc qu¶n lý nhµ níc… kh«ng ph¶i lµ c¸c lo¹i hµng hãa cña ngµnh kinh doanh nµy. V× vËy díi ®©y sÏ tËp trung ph©n tÝch c¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t cña chñ sö dông ®èi víi c¸c lo¹i ®Êt ë, ®Êt dïng cho s¶n xuÊt kinh doanh.
VÒ mÆt ph¸p luËt khi nãi ®Õn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai lµ nãi ®Õn quyÒ tõ t©m tr¸i ®Êt ®Õn bÒ mÆt vµ trªn kh«ng phËn. Tuy nhiªn ë ViÖt Nam kh«ng cã së h÷u t nh©n vÒ mÆt ®Êt ®ai nh mét sè níc t b¶n chñ nghÜa v× vËy ph¸p luËt ViÖt Nam quy ®Þnh lµ nhµ níc giao quyÒn khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai cho nh÷ng ®èi tîng cô thÓ, cho phÐp ngêi sö dông ®Êt ®ai mét sè quyÒn n¨ng nhÊt ®Þnh.
§èi víi hé gia ®×nh khi ®îc nhµ níc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®Ó sö dông bao gåm ®Êt ë cña c¸c hé gia ®×nh, ®Êt ®Ó lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp (50 ->70) ®Êt ®Ó s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trån thñy s¶n, lµm muèi (20 -> 50 n¨m).
Ngay sau khi luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ra ®êi trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn luËt ®Êt ®ai cho thÊy ngêi cã quyÒn sö dông ®Êt kh«ng chØ dõng l¹i thùc hiÖn ë 5 quyÒn nh ®· ®îc quy ®Þnh, mµ mét sè giao dÞch d©n sù kh¸c liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt ®ai ®· xuÊt hiÖn, do vËy trong luËt ®Êt ®ai söa ®æi n¨m 1998 vµ 2001 ®· bæ sung thªm mét sè quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt nh quyÒn cho thuª l¹i, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ b¶o l·nh cho bªn thø ba vay tiÒn cña c¸c tæ chøc tÝn dông b»ng quyÒn sö dông ®Êt. H¬n n÷a trong luËt ®Êt ®ai bæ sung cßn cho quyÒn nh÷ng ngêi thuª ®Êt ®· tr¶ tiÒn tríc tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª còng cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
Nh vËy trong thÞ trêng B§S c¸c giao dÞch kh«ng chØ liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt mµ cßn c¶ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. NghÞ ®Þnh 178/1999/ N§ - CP ngµy 29/11/1999 cña ChÝnh phñ ®· quy ®Þnh nguyªn t¾c thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, tuy vËy tµi s¶n trªn ®Êt vÉn cha ®îc quy ®Þnh cô thÓ.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®· cô thÓ hãa néi dung cña thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt trong thÞ trêng B§S. Trong ®iÒu 61 ®· quy ®Þnh râ nh÷ng lo¹i ®