Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích yêu cầu của đề tài 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1 Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai. 5
1.1.3 Quyền của người sử dụng đất. 8
1.2 Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước 13
1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới. 13
1.2.2 Quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. 19
1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 33
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 36
2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 36
2.2 Nội dung nghiên cứu 36
2.3 Phương pháp nghiên cứu 37
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37
2.3.3 Phương pháp thống kê so sánh 37
2.3.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 37
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 39Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì. 41
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Việt Trì. 43
3.2 Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Việt Trì 44
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì 44
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 46
3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở các phường, xã nghiên cứu 48
3.3.1 Tình hình chung của 03 phường, xã nghiên cứu 48
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. 50
3.3.3 . Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 56
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp 58
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. 58
3.3.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 61
3.3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 65
3.4 Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 68
3.4.1 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 68
3.4.2 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 71
3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP
Việt Trì 76
3.5.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng
đất tại TP Việt Trì 76
3.5.2 Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì. 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80
1 Kết luận 80
2 Kiến nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
PHỤ LỤC 84
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
3.1 Tình hình phát triển dân số của Việt Trì qua một số năm 42
3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Việt Trì – Tỉnh Phú Thọ 45
3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các phường, xã nghiên cứu. 48
3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã
nghiên cứu 50
3.5 Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường,
xã nghiên cứu. 52
3.6 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp theo các phường (xã) nghiên cứu 55
3.7 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu 56
3.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại 3 phường, xã nghiên
cứu từ năm 2008 – 2013 59
3.9 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo
3 phường, xã nghiên cứu 60
3.10 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở 3 phường, xã nghiên
cứu từ năm 2008 - 2013 62
3.11 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 63
3.12 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất ở tại 3
phường, xã nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 65
3.13 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu 67
3.14 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất 69Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng
cho con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có
một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi
có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao
đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai
năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy
định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất
ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này đã
hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội
chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế
quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương
phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 có
những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần
giải quyết như:Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng
đất theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực
hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều
ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn
nhiều bất cập.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực
trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thành phố Việt Trì là trung tâm của tỉnh Phú Thọ, có vị trí là cầu nối
của Thủ đô Hà Nội với vùng Trung du miền núi phía Bắc. Do đó chịu tác
động rất lớn của quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh
mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng
gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất
không khai báo hay thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở
trên địa bàn Thành phố Việt Trì vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực tế trên, tui tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ”.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3
2. Mục đích yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất
theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá đúng việc thực
hiện quyền sử dụng đất.
- Nắm vững các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên
quan đến các quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần
thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ.Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan
1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác
có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
(Quốc hội nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam (2005). Bộ luật dân sự, NXB Chính
trị Quốc gia, Hà Nội).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng
(Nguyễn Đình Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ...”).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hay từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai cách:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để lại thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu... (Nguyễn Đình
Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ...”).
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hay cộng đồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích
người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hay từ bỏ bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được
một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hay do mua bán, chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế theo di chúc hay phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất
động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất
động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật hay phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả năm
2005).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở
hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một
chế độ sở hữu hay là chế độ sở hữu công cộng, hay là chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai. hay cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó,
trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định[16].
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đaiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6
ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi
Hiến pháp 1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình
thành và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980,
sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992[16]. Điều 17
Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). (Quốc hội nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995))
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định
của Hiến pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc
quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà
nước về đất đai ” (Điều 7). Với tư cách là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7
đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu
đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác
định quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo
quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu
của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm
hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không
thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể,
quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất đai tuy cũng
có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà
nước. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc,
Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc
gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất
được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại. (Nguyễn Đình
Bồng năm 2006. “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai
đoạn hiện nay”).
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; TrongHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8
nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng
toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của
Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được
trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên
những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp
này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. (Nguyễn Đình Bồng năm 2006.
“Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”).
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với
quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất
(QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, cách nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của
pháp luật. (Nguyễn Đình Bồng năm 2006. “Một số vấn đề về thị trường
QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”).
1.1.3. Quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là người thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là thay mặt cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu đó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà
nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như
thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao,
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9
thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn
dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng
không phải là đồng sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền
sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai
năm 1993).
Theo Điều 1 - Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai năm 1993;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như
thế nào là một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng
đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại
không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò
quản lý với tư cách thay mặt chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật).Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng
nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng
đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy
nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất
đai 2003)[14]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý
do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho
người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất
khác cho người sử dụng hay sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường”
(Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11
với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hay khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại. (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB
Nông nghiệp, Hà Nội).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hay để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị
trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1. Thành phố Việt Trì là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội
của Tỉnh Phú Thọ, có tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhanh. Dân số cơ
học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, các
khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất
nói chung và việc đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói
riêng của thành phố Việt Trì. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực người
sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định
pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Nên công tác quản lý biến động
đất đai trên địa bàn thành phố ngày càng chặt chẽ, đi vào nền nếp.
2. Tổng diện tích đất tự nhiên của toàn thành phố là 11175,11 ha. Trong
đó đất nông nghiệp chiếm 46,34%; đất phi nông nghiệp chiếm 50,81%; đất
chưa sử dụng chiếm 2,85%. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố được thể
hiện qua các công tác: Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai;
Đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng.
3. Từ kết quả nghiên cứu ở 3 phường, xã trong giai đoạn 2008-2013 về
thực hiện quyền sử dụng đất cho thấy: số lượng giao dịch về đất đai (chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ) tại TP Việt Trì ngày càng tăng. Ở các đơn
vị hành chính có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh (Phường Tiên Cát) thì
số lượng các trường hợp giao dịch diễn ra sôi động hơn (282 trường hợp) ở
các đơn vị mới phát triển( Thụy Vân 169 trường hợp), thuần nông ( Thanh
Đình 102 trường hợp). Quyền chuyển nhượng đất ở đã được người dân thực
hiện theo yêu cầu của Luật đất đai đạt 77,42% số hộ đã làm công tác chuyển
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81
nhượng qua phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, 22,58% chưa thực
hiện yêu cầu của Luật đất đai. Tình trạng giao dịch QSDĐ chưa thực hiện đầy
đủ các thủ tục ở thành phố Việt Trì có xu hướng giảm dần, nhất là quyền
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Tỷ lệ % số
trường hợp giao dịch chưa hoàn thiện thủ tục/tổng số trường hợp của từng
quyền ở các phường, xã nghiên cứu lần lượt là: chuyển nhượng (25% -
22,6%), cho thuê ( 75,3% - 68,5% ), tặng cho ( 26,8% - 23,91% ), thừa kế
(31,7 - 25,8% ).
4. Từ kết quả nghiên cứu tại 3 phường, xã, các giải pháp cho hoàn thiện
cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của
mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất là: Nhóm giải
pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ địa chính cấp xã,
cấp thành phố. Nhóm giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận QSD nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao
dịch đất đai được đăng ký. Nhóm giải pháp hoàn thiện các chính sách có liên
quan.
2. Kiến nghị
Từ các kết quả nghiên cứu tui có một số kiến nghị sau:
1. Cần thay đổi chính sách một cửa tại văn phòng Đăng ký QSD đất,
đơn giản hóa các thủ tục hành chính để người dân thực hiện tốt trách nhiệm
và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.
2. Cần có chính sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp với thu nhập của
người dân để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình tại Văn phòng
Đăng ký QSD đất, khai báo biến động tại các cơ quan Nhà nước
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục đích yêu cầu của đề tài 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1 Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai. 5
1.1.3 Quyền của người sử dụng đất. 8
1.2 Tình hình thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất trong và ngoài nước 13
1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới. 13
1.2.2 Quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam. 19
1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 33
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 36
2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 36
2.2 Nội dung nghiên cứu 36
2.3 Phương pháp nghiên cứu 37
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37
2.3.3 Phương pháp thống kê so sánh 37
2.3.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 37
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 39Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì. 41
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Việt Trì. 43
3.2 Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Việt Trì 44
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì 44
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 46
3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở các phường, xã nghiên cứu 48
3.3.1 Tình hình chung của 03 phường, xã nghiên cứu 48
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. 50
3.3.3 . Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 56
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp 58
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. 58
3.3.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 61
3.3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 65
3.4 Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 68
3.4.1 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 68
3.4.2 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 71
3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP
Việt Trì 76
3.5.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng
đất tại TP Việt Trì 76
3.5.2 Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì. 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80
1 Kết luận 80
2 Kiến nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
PHỤ LỤC 84
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
3.1 Tình hình phát triển dân số của Việt Trì qua một số năm 42
3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Việt Trì – Tỉnh Phú Thọ 45
3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các phường, xã nghiên cứu. 48
3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã
nghiên cứu 50
3.5 Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường,
xã nghiên cứu. 52
3.6 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ nông nghiệp theo các phường (xã) nghiên cứu 55
3.7 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu 56
3.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại 3 phường, xã nghiên
cứu từ năm 2008 – 2013 59
3.9 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo
3 phường, xã nghiên cứu 60
3.10 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở 3 phường, xã nghiên
cứu từ năm 2008 - 2013 62
3.11 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 63
3.12 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất ở tại 3
phường, xã nghiên cứu từ năm 2008 - 2013 65
3.13 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
theo 3 phường (xã) nghiên cứu 67
3.14 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất 69Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng
cho con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có
một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi
có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao
đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai
năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy
định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất
ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này đã
hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội
chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế
quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương
phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 có
những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần
giải quyết như:Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng
đất theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực
hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều
ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn
nhiều bất cập.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,
có các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực
trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thành phố Việt Trì là trung tâm của tỉnh Phú Thọ, có vị trí là cầu nối
của Thủ đô Hà Nội với vùng Trung du miền núi phía Bắc. Do đó chịu tác
động rất lớn của quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh
mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng
gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất
không khai báo hay thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở
trên địa bàn Thành phố Việt Trì vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực tế trên, tui tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ”.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3
2. Mục đích yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất
theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá đúng việc thực
hiện quyền sử dụng đất.
- Nắm vững các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên
quan đến các quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần
thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ.Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Quyền của người sử dụng đất và các vấn đề liên quan
1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác
có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
(Quốc hội nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam (2005). Bộ luật dân sự, NXB Chính
trị Quốc gia, Hà Nội).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng
(Nguyễn Đình Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ...”).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hay từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai cách:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để lại thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu... (Nguyễn Đình
Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ...”).
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hay cộng đồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích
người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hay từ bỏ bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được
một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hay do mua bán, chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế theo di chúc hay phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất
động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất
động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật hay phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả năm
2005).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở
hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một
chế độ sở hữu hay là chế độ sở hữu công cộng, hay là chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai. hay cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó,
trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định[16].
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đaiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6
ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi
Hiến pháp 1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình
thành và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980,
sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992[16]. Điều 17
Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). (Quốc hội nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995))
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định
của Hiến pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc
quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà
nước về đất đai ” (Điều 7). Với tư cách là thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7
đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu
đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác
định quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo
quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu
của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm
hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không
thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể,
quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất đai tuy cũng
có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà
nước. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc,
Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc
gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất
được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại. (Nguyễn Đình
Bồng năm 2006. “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai
đoạn hiện nay”).
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; TrongHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8
nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng
toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của
Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được
trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên
những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp
này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. (Nguyễn Đình Bồng năm 2006.
“Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”).
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với
quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất
(QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, cách nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của
pháp luật. (Nguyễn Đình Bồng năm 2006. “Một số vấn đề về thị trường
QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”).
1.1.3. Quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là người thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là thay mặt cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu đó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà
nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như
thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao,
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9
thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn
dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng
không phải là đồng sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền
sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai
năm 1993).
Theo Điều 1 - Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai năm 1993;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như
thế nào là một vấn đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng
đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại
không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò
quản lý với tư cách thay mặt chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật).Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng
nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng
đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy
nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất
đai 2003)[14]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý
do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho
người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất
khác cho người sử dụng hay sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường”
(Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11
với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hay khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại. (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB
Nông nghiệp, Hà Nội).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hay để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị
trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1. Thành phố Việt Trì là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội
của Tỉnh Phú Thọ, có tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhanh. Dân số cơ
học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, các
khu dân cư diễn ra khá mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất
nói chung và việc đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói
riêng của thành phố Việt Trì. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực người
sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định
pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Nên công tác quản lý biến động
đất đai trên địa bàn thành phố ngày càng chặt chẽ, đi vào nền nếp.
2. Tổng diện tích đất tự nhiên của toàn thành phố là 11175,11 ha. Trong
đó đất nông nghiệp chiếm 46,34%; đất phi nông nghiệp chiếm 50,81%; đất
chưa sử dụng chiếm 2,85%. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố được thể
hiện qua các công tác: Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai;
Đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng.
3. Từ kết quả nghiên cứu ở 3 phường, xã trong giai đoạn 2008-2013 về
thực hiện quyền sử dụng đất cho thấy: số lượng giao dịch về đất đai (chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ) tại TP Việt Trì ngày càng tăng. Ở các đơn
vị hành chính có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh (Phường Tiên Cát) thì
số lượng các trường hợp giao dịch diễn ra sôi động hơn (282 trường hợp) ở
các đơn vị mới phát triển( Thụy Vân 169 trường hợp), thuần nông ( Thanh
Đình 102 trường hợp). Quyền chuyển nhượng đất ở đã được người dân thực
hiện theo yêu cầu của Luật đất đai đạt 77,42% số hộ đã làm công tác chuyển
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiHọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81
nhượng qua phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, 22,58% chưa thực
hiện yêu cầu của Luật đất đai. Tình trạng giao dịch QSDĐ chưa thực hiện đầy
đủ các thủ tục ở thành phố Việt Trì có xu hướng giảm dần, nhất là quyền
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Tỷ lệ % số
trường hợp giao dịch chưa hoàn thiện thủ tục/tổng số trường hợp của từng
quyền ở các phường, xã nghiên cứu lần lượt là: chuyển nhượng (25% -
22,6%), cho thuê ( 75,3% - 68,5% ), tặng cho ( 26,8% - 23,91% ), thừa kế
(31,7 - 25,8% ).
4. Từ kết quả nghiên cứu tại 3 phường, xã, các giải pháp cho hoàn thiện
cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của
mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất là: Nhóm giải
pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ địa chính cấp xã,
cấp thành phố. Nhóm giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận QSD nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao
dịch đất đai được đăng ký. Nhóm giải pháp hoàn thiện các chính sách có liên
quan.
2. Kiến nghị
Từ các kết quả nghiên cứu tui có một số kiến nghị sau:
1. Cần thay đổi chính sách một cửa tại văn phòng Đăng ký QSD đất,
đơn giản hóa các thủ tục hành chính để người dân thực hiện tốt trách nhiệm
và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.
2. Cần có chính sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp với thu nhập của
người dân để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình tại Văn phòng
Đăng ký QSD đất, khai báo biến động tại các cơ quan Nhà nước
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links