ĐỀ BÀI
An công tác tại Văn phòng luật sư Tâm Đức nhận được hồ sơ của 25 hộ
gia đình ở tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp trong việc nhà nước thu hồi 35 ha đất nông nghiệp mà họ đang canh
tác. Khi nhận được hồ sơ vụ việc này, theo Anh (Chị):
1. Anh (chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu chốt trong
vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc sẽ
được tiến hành.
2. Để việc tư vấn pháp luật được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những kỹ năng cụ
thể nào?
3. Anh (chị) hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai cho khách
hàng.
1
BÀI LÀM
I.
Anh (chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu
chốt trong vụ việc là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các
bước công việc sẽ tiến hành.
Trong vấn đề được đặt ra, anh An được 25 hộ gia đình ở Bắc Ninh đề nghị
tư vấn về việc đất nông nghiệp của họ (35 ha) bị nhà nước thu hồi. Vậy những
văn bản pháp lý để ta giải quyết sẽ phải trả lời được những câu hỏi sau theo từng
bước:
Nguần gốc của đất nông nghiệp ?
Trong vụ việc, đất nông nghiệp của các hộ gia đình bị thu hồi theo mục
đích gì ?
Chủ thể ra quyết định thu hồi đất có đúng pháp luật không ?
Việc thực hiện thông báo thu hồi đất ?
Nếu thu hồi thì việc đền bù thiệt hại sẽ được xác định như thế nào ?
Nếu vụ việc trái pháp luật thì việc khiếu nại và nộp đơn khởi kiện ra sao ?
-
Đầu tiên, việc ta cần quan tâm khi đọc hồ sơ của 25 hộ gia đình này theo quá
trình thời gian, đó là nguần gốc của 35 ha đất nông nghiệp trên, căn cứ theo
Điều 131 Luật đất đai năm 2013 về đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư sử dụng bao gồm: “Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng
gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng
đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật…”. Theo hướng này, 35 ha đất nông nghiệp của
các gia đình là đất nông nghiệp đã được công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, phần đất này có thể thuộc vào dạng đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích theo quy định của Điều 132 Luật đất đai năm 2013 được Ủy
ban nhân dân cấp xã cho thuê để sản xuất nông nghiệp tuy nhiên thời hạn sử
dụng chỉ có 5 năm với mỗi lần thuê. Nhưng diện tích của khoảng đất quá lớn (35
ha) nên khó rơi vào trường hợp trên.
- Đất nông nghiệp của các hộ gia đình được thu hồi với mục đích gì ?
Để thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cơ quan chức năng cần căn
cứ theo các quy định của Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh
2
và Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Vậy, An cần xem xét kĩ
mục đích thu hồi đất của các hộ gia đình để xác định vụ việc này có trái pháp
luật không ?
- Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất.
Căn cứ vào Điều 66, luật sư cần xác định cơ quan có thẩm quyền thu hồi
đất trong đó bao gồm: Ủy ban nhân dân tỉnh đối với quỹ đất công ích của xã
phường, thị trấn hay Ủy ban nhân cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư. Ngoài ra trong trường hợp đất thuộc khu vực thu hồi có cả hai đối
tượng trên, thì Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định thu hồi đất hay ủy quyền
cho Ủy ban nhân dân huyện.
- Thông báo về thu hồi đất
Căn cứ theo Điều 67, trước khi thu hồi đất của 25 hộ dân thì Ủy ban nhân
dân cần thông báo trước 90 ngày cho các hộ gia đình biết. Nội dung thông
báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Khi
thông báo về việc thu hồi đất, chính quyền cấp huyện cần thống nhất về các
phương án bồi thường, hỗ trợ với nông vụ và công bố công khai.
- Bồi thường thiệt hại của nhà nước đối với các hộ dân.
Nếu khoảng đất của 25 hộ gia đình (35 ha) được nhà nước thu hồi theo
đúng pháp luật để phục vụ các mục đích theo Điều 61 và 62. Các hộ dân cần
chứng minh các vấn đề sau để nhận được sự bồi thường căn cứ theo Điều 75
Luật đất đai 2013 gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hay có
đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đối với đất
được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp các hộ gia
đình sử dụng đất với hạn mức quy định tại điều 129. Đồng thời, căn cứ theo
Điều 77, việc bồi thường đất nông nghiệp của các hộ gia đình bao gồm bồi
thường về đất và chi phí đầu tư còn lại vào đất, cần quan tâm tới hạn mức sử
dụng đất đối với đât đai theo quy định của Điều 129.
-
Vấn đề khiếu nại về bồi thường thu hồi đất.
Căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013:
"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử
3
dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hay hành vi
hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi
hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình
tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về
đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".
Như vậy, việc khiếu nại sẽ được thực hiện theo thủ tục hành chính, đối với
trình tự khiếu nại được thực hiện theo Điều 7 Luật khiếu nại 2011 theo đó trong
trường hợp này, đối tượng khiếu nại tới là Ủy ban nhân dân Huyện đã thu hồi
đất nông nghiệp trong lần đầu, tiếp theo sẽ đến cơ quan thủ trưởng cấp trên trực
tiếp là Ủy ban nhân dân Tỉnh hay khởi kiện theo vụ án hành chính tại Tòa. Cần
căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do các hộ gia đình cung cấp và hồ sơ địa chính cũng
như xác định hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất để đưa ra kết luận và
yêu cầu khiếu nại hợp lí nhất.
Trên đây là các vấn đề pháp lý cần xem xét và được sắp xết theo thứ tự thủ
tục tư vấn bảo vệ quyền và lợi ích của 25 hộ dân ở Bắc Ninh với diện tích đất là
35 ha mà nhà nước thu hồi. Qua hướng nhìn nhận việc thu hồi đã được được lên
kế hoạch và thực hiện đúng pháp luật, luật sư An có thể tư vấn để người dân có
được sự đền bù thỏa đáng nhất có thể với nông sản trên đất và giá trị của thửa
đất đền bù ngang bằng hay tiền đền bù.
II.
Để tư vấn pháp luật được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những
kỹ năng cụ thể nào ?
Để thực hiện tư vấn trong lĩnh vực đất đai, người tư vấn phải thực hiện các
kĩ năng nghe và nói để giao tiếp với khách hàng đồng thời kèm theo đó là kĩ
năng hướng dẫn khách hàng viết đơn khiếu nại, khởi kiện và các kĩ năng tóm tắt,
đọc hồ sơ cơ bản.
1. Tiếp nhận yêu cầu và trao đổi với khách hàng.
Điều đầu tiên, đó là luật sư cần biết trao đổi nội dung vụ tranh chấp.
Thông qua việc trình bày của khách hàng, luật sư cần biết đặt câu hỏi để
gợi ý người khách hàng đến đúng bản chất sự việc một cách vô tư, khách quan,
nhằm xác định rõ bản chất sự việc và biết được khách hàng đang quan tâm đến
4
vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp;
nắm một cách khái quát yêu cầu của khách hàng là gì, liệu ta có đáp ứng được
các yêu cầu đó không; xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện, thời hiệu khởi
kiện, thẩm quyền giải quyết vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải quyết vấn
đề cốt yếu là có nên kiện hay không, hay chỉ là thương lượng hoà giải, nếu có
kiện thì phải làm như thế nào. Cần xác định rõ một số vấn đề như sau:
Loại tranh chấp? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những ai, tư cách
như thế nào? Nội dung của tranh chấp?
Yêu cầu cụ thể của khách hàng là gì? Tài liệu, chứng cứ mà khách hàng
cung cấp là gì, đánh giá giá trị của chứng cứ đó...
Khách hàng có thể yêu cầu luật sư tư vấn hay yêu cầu luật sư đóng vai trò
là người bảo vệ quyền lợi hay người thay mặt cho họ trong quá trình giải quyết
vụ án.
2. Hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng cứ.
Đối với các vụ án tranh chấp đất đai, vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp
chứng cứ là rất quan trọng, vì trong nhiều vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có
nguồn gốc rất lâu đời, nên chứng cứ bị mất dần đi theo thời gian, việc thu thập
chứng cứ là vô cùng khó khăn. Hơn nữa, pháp luật của Việt Nam về đất đai thay
đổi nhiều qua từng thời kỳ, việc quy định về vấn đề chứng cứ cũng thay đổi
nhiều như: thời kỳ cải cách ruộng đất, trước và sau giải phóng, trước và sau khi
có các luật đất đai,...Theo quy định mới của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004:
khoản 1 Điều 79: “Đương sự có yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của mình phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ
và hợp pháp...”, Điều 81: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật
được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hay do
Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định...”.
3. Thiết lập và nghiên cứu hồ sơ vụ việc.
5
Bước đầu tiên trong khâu thiết lập và nghiên cứu hồ sơ tư vấn là phải phân
tích để hiểu đúng, hiểu rõ về vụ việc; xác định mấu chốt của mâu thuẫn, vi
phạm; xác định tài liệu, chứng cứ để chứng minh đồng thơi yêu cầu khách hàng
cung cấp thêm chứng cứ, tài liệu (nếu cần).
Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc, có thể sẽ phát sinh thêm các vấn
đề tư vấn ngoài, người thực hiện hoạt động tư vấn có thể yêu cầu khách hàng có
nhu cầu tư vấn thêm các vấn đề đó.Nếu khách hàng đồng ý thì người tư vấn sẽ
thực hiên tư vấn thêm các vấn đề đó còn nếu khách hàng không có nhu cầu tư
vấn thêm thì người tư vấn chỉ thực hiện tư vấn các yêu cầu đã thống nhất với
khách hàng trước đó.
Song song với quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc, người tư vấn cũng cần
tìm hiểu các quy định của pháp luật có liên quan để đánh giá tính hợp pháp của
từng tình tiết trong hồ sơ vụ việc, tìm hiểu xem pháp luật quy định về vấn đề này
như thế nào?...
4. Đưa ra phương án tư vấn.
Trên cơ sở đã nghiên cứu kỹ hồ sơ vụ việc, tìm hiểu các quy định của pháp
luật, người thực hiện tư vấn cần đưa ra phương án tư vấn. Phương án tư vấn cần
cụ thể, rõ ràng, đúng quy định của pháp luật.
Người thực hiện hoạt động tư vấn nên đưa ra nhiều hơn một phương án tư
vấn đẻ khách hàng lựa chọn. Đánh giá những ưu điểm, nhược điểm của từng
phương án. Chú ý không áp đặt, ép buộc khách hàng nên lựa chọn một phương
án nào mà chỉ đưa những quan điểm cá nhân mang tính gợi ý, định hướng về
phương án đó. Việc lựa chọn áp dụng phương án nào là do khách hàng lựa chọn.
Kết thúc bước này là kết thúc của quá trình tư vấn, người thực hiện hoạt
động tư vấn và người yêu cầu tư vấn đều đã đạt được mục đích của mình. Người
yêu cầu tư vấn tháo gỡ được những vướng mắc, đồng thời nhận được phương án
tư vấn từ phía người tư vấn. Người thực hiện hoạt động tư vấn đã giúp đỡ được
người dân giải đáp những gì họ còn chưa rõ, đồng thời thu được một khoản thù
lao từ hoạt động tư vấn của mình, tạo được lòng tin và sự tín nhiệm của khách
hàng.
6
Phương án tư vấn đưa ra cần cụ thể, rõ ràng. Rất có thể trong phương án tư
vấn, sẽ có trình tự, thủ tục để người yêu cầu tư vấn tự thực hiện, tuy nhiên cũng
có thể sẽ xảy ra trường hợp người yêu cầu tư vấn ủy quyền luôn cho người tư
vấn thay mình thực hiện các biện pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của mình với tư cách là người thay mặt theo hợp đồng ủy quyền. Nếu trường hợp
này xảy ra, thì hai bên lại phát sinh một hợp đồng tiếp theo là hợp đồng ủy
quyền,…
Ngoài ra trong kỹ năng tư vấn, người luật sư còn phải rất chú ý đến các kỹ
năng phi ngôn ngữ như: Cử chỉ, lời nói, hành vi và nét mặt… Những việc rất
nhỏ như thế nhưng trong việc giao tiếp và trao đổi thông tin có thể giúp người tư
vấn đem lại rất nhiều lợi ích như sự thoải mái và lòng tin của người khách hàng.
III.
Anh chị hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai
cho khách hàng.
Việc lập đề cương chi tiết của vụ việc của bản tư vấn pháp luật đất đai cho
các hộ dân, em xin được thực hiện dưới dạng thư tư vấn như sau :
THƯ TƯ VẤN
Kính gửi các bạn đã nộp đơn tư vấn nơi công ty chúng tôi,
Lời đầu tiên, tôi-Ls.Nguyễn Văn An tại công ty Luật Tâm Đức xin gửi lời
chào và lời chúc tốt đẹp nhất từ công ty. Theo như yêu cầu bằng văn bản từ phía
các vị tới văn phòng luật sư vào ngày 27/10/2015. Hôm nay, trong bức thư trả
lời này, tui xin tư vấn cho quý vị những vấn đề pháp lý cơ bản xoay quanh vụ
việc thu hồi đất tại Bắc Ninh (35 ha) trực tiếp từ phía 25 hộ dân.
Theo như nội dung các vị đã trình bày trong cuộc gặp mặt trước đó, thì phía
các vị muốn được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong việc thu hồi đất của
nhà nước. Chúng tui đã tìm hiểu về vụ việc và các căn cứ pháp lý để đưa ra lời
tư vấn như sau:
- 35 ha đất được thu hồi thuộc loại đất nông nghiệp mà các vị đang canh
tác thuộc diện đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy
định tại Điều 131 Luật đất đai 2013 đã được công nhận quyền sử dụng.
7
Việc này tạo tiền đề để các vị được nhận quyền và lợi ích từ việc thu hồi
đất đó là đền bù về tiền hay đất tương đương với giá trị của đất và đền
-
bù đối với nông vụ trên mảnh đất các vị đang canh tác.
Thứ hai, đó là về việc thu hồi đất của chính quyền địa phương, đã được
xác định theo Điều 62 về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội do Ủy
ban nhân dân cấp Huyện thực hiện, nếu chủ thể thực hiện việc này là Ủy
ban nhân dân cấp xã thì vụ việc đã trái với pháp luật. Do đó, chúng tôi
sẽ thay mặt cho phía các hộ gia đình để viết đơn khiếu nại lên Ủy ban
nhân dân cấp xã theo thủ tục hành chính. Nếu Ủy ban nhân dân cấp xã
không hồi đáp hay không đồng ý với khiếu nại, chúng tui sẽ tiếp tục
nộp đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân Huyện hay thay mặt các vị
-
khởi kiện Ủy ban nhân dân cấp xã theo Luật tố tụng hành chính.
Thứ ba, về quyền lợi của các vị trong việc nhà nước thu hồi đất, chúng
ta nên quan tâm tới thời gian thông báo của Ủy ban nhân dân Huyện về
việc thu hồi đất tới các vị (90 ngày- đối với đất nông nghiệp), để các vị
có đủ thời gian thu hồi nông vụ và các sản phẩm nuôi trồng trong quá
trình canh tác. Đồng thời, cần quan tâm tới việc bồi thường thiệt hại của
nhà nước đối với đất thu hồi. Để được nhận đền bù thiệt hại, các vị cần
chứng minh các căn cứ sau : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp hay các vị có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (nguần gốc đất,giấy tờ chứng minh về nghĩa vụ tài chính,
tên trên bản đồ địa chính địa phương, thời gian sử dụng đất) Theo quy
định của Điều 75 Luật đất đai 2013. Các khoản được bồi thường được
bao gồm bồi thường về đất và bồi thường về chi phí đầu tư vào đất,
trong đó đất đai thu hồi có thể được bồi thường dưới dạng tiền hay đất
-
cùng loại có giá trị tương đương.
Cuối cùng, nếu việc thu hồi đất có đền bù không thỏa đáng hay giữa
các vị và chính quyền nảy sinh bất đồng trong quá trình đền bù, tui có
thể thay mặt thay mặt cho các vị viết đơn khiếu nại về bồi thường thu hồi
đất căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013. Cụ thể hơn, việc khiếu nại
hay khởi kiện sẽ được thực hiện theo quy định của luật khiếu nại với
8
trình tự thủ tục giải quyết theo khiếu kiện tố tụng hành chính. Trong
trường hợp này, đối tượng viết đơn khiếu nại và khởi kiện sẽ là Ủy ban
nhân dân huyện- cơ quan thu hồi đất. Văn phòng luật và tui sẽ giúp các
vị toàn bộ trong việc trong quá trình khiếu nại và vụ kiện (nếu xảy ra).
Qua việc trình bày ở trên, tôi- Nguyễn Văn An và văn phòng luật Tâm Đức
rất xin chân trọng Thank vì các vị đã tín nhiệm và tin tưởng chúng tôi. Rất vui
lòng khi được tư vấn và giúp đỡ các vị trong vụ việc này!
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
An công tác tại Văn phòng luật sư Tâm Đức nhận được hồ sơ của 25 hộ
gia đình ở tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp trong việc nhà nước thu hồi 35 ha đất nông nghiệp mà họ đang canh
tác. Khi nhận được hồ sơ vụ việc này, theo Anh (Chị):
1. Anh (chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu chốt trong
vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc sẽ
được tiến hành.
2. Để việc tư vấn pháp luật được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những kỹ năng cụ
thể nào?
3. Anh (chị) hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai cho khách
hàng.
1
BÀI LÀM
I.
Anh (chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu
chốt trong vụ việc là gì để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các
bước công việc sẽ tiến hành.
Trong vấn đề được đặt ra, anh An được 25 hộ gia đình ở Bắc Ninh đề nghị
tư vấn về việc đất nông nghiệp của họ (35 ha) bị nhà nước thu hồi. Vậy những
văn bản pháp lý để ta giải quyết sẽ phải trả lời được những câu hỏi sau theo từng
bước:
Nguần gốc của đất nông nghiệp ?
Trong vụ việc, đất nông nghiệp của các hộ gia đình bị thu hồi theo mục
đích gì ?
Chủ thể ra quyết định thu hồi đất có đúng pháp luật không ?
Việc thực hiện thông báo thu hồi đất ?
Nếu thu hồi thì việc đền bù thiệt hại sẽ được xác định như thế nào ?
Nếu vụ việc trái pháp luật thì việc khiếu nại và nộp đơn khởi kiện ra sao ?
-
Đầu tiên, việc ta cần quan tâm khi đọc hồ sơ của 25 hộ gia đình này theo quá
trình thời gian, đó là nguần gốc của 35 ha đất nông nghiệp trên, căn cứ theo
Điều 131 Luật đất đai năm 2013 về đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư sử dụng bao gồm: “Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng
gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng
đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật…”. Theo hướng này, 35 ha đất nông nghiệp của
các gia đình là đất nông nghiệp đã được công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, phần đất này có thể thuộc vào dạng đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích theo quy định của Điều 132 Luật đất đai năm 2013 được Ủy
ban nhân dân cấp xã cho thuê để sản xuất nông nghiệp tuy nhiên thời hạn sử
dụng chỉ có 5 năm với mỗi lần thuê. Nhưng diện tích của khoảng đất quá lớn (35
ha) nên khó rơi vào trường hợp trên.
- Đất nông nghiệp của các hộ gia đình được thu hồi với mục đích gì ?
Để thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cơ quan chức năng cần căn
cứ theo các quy định của Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh
2
và Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Vậy, An cần xem xét kĩ
mục đích thu hồi đất của các hộ gia đình để xác định vụ việc này có trái pháp
luật không ?
- Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất.
Căn cứ vào Điều 66, luật sư cần xác định cơ quan có thẩm quyền thu hồi
đất trong đó bao gồm: Ủy ban nhân dân tỉnh đối với quỹ đất công ích của xã
phường, thị trấn hay Ủy ban nhân cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư. Ngoài ra trong trường hợp đất thuộc khu vực thu hồi có cả hai đối
tượng trên, thì Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định thu hồi đất hay ủy quyền
cho Ủy ban nhân dân huyện.
- Thông báo về thu hồi đất
Căn cứ theo Điều 67, trước khi thu hồi đất của 25 hộ dân thì Ủy ban nhân
dân cần thông báo trước 90 ngày cho các hộ gia đình biết. Nội dung thông
báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Khi
thông báo về việc thu hồi đất, chính quyền cấp huyện cần thống nhất về các
phương án bồi thường, hỗ trợ với nông vụ và công bố công khai.
- Bồi thường thiệt hại của nhà nước đối với các hộ dân.
Nếu khoảng đất của 25 hộ gia đình (35 ha) được nhà nước thu hồi theo
đúng pháp luật để phục vụ các mục đích theo Điều 61 và 62. Các hộ dân cần
chứng minh các vấn đề sau để nhận được sự bồi thường căn cứ theo Điều 75
Luật đất đai 2013 gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hay có
đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đối với đất
được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp các hộ gia
đình sử dụng đất với hạn mức quy định tại điều 129. Đồng thời, căn cứ theo
Điều 77, việc bồi thường đất nông nghiệp của các hộ gia đình bao gồm bồi
thường về đất và chi phí đầu tư còn lại vào đất, cần quan tâm tới hạn mức sử
dụng đất đối với đât đai theo quy định của Điều 129.
-
Vấn đề khiếu nại về bồi thường thu hồi đất.
Căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013:
"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử
3
dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hay hành vi
hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi
hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình
tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về
đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".
Như vậy, việc khiếu nại sẽ được thực hiện theo thủ tục hành chính, đối với
trình tự khiếu nại được thực hiện theo Điều 7 Luật khiếu nại 2011 theo đó trong
trường hợp này, đối tượng khiếu nại tới là Ủy ban nhân dân Huyện đã thu hồi
đất nông nghiệp trong lần đầu, tiếp theo sẽ đến cơ quan thủ trưởng cấp trên trực
tiếp là Ủy ban nhân dân Tỉnh hay khởi kiện theo vụ án hành chính tại Tòa. Cần
căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do các hộ gia đình cung cấp và hồ sơ địa chính cũng
như xác định hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất để đưa ra kết luận và
yêu cầu khiếu nại hợp lí nhất.
Trên đây là các vấn đề pháp lý cần xem xét và được sắp xết theo thứ tự thủ
tục tư vấn bảo vệ quyền và lợi ích của 25 hộ dân ở Bắc Ninh với diện tích đất là
35 ha mà nhà nước thu hồi. Qua hướng nhìn nhận việc thu hồi đã được được lên
kế hoạch và thực hiện đúng pháp luật, luật sư An có thể tư vấn để người dân có
được sự đền bù thỏa đáng nhất có thể với nông sản trên đất và giá trị của thửa
đất đền bù ngang bằng hay tiền đền bù.
II.
Để tư vấn pháp luật được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những
kỹ năng cụ thể nào ?
Để thực hiện tư vấn trong lĩnh vực đất đai, người tư vấn phải thực hiện các
kĩ năng nghe và nói để giao tiếp với khách hàng đồng thời kèm theo đó là kĩ
năng hướng dẫn khách hàng viết đơn khiếu nại, khởi kiện và các kĩ năng tóm tắt,
đọc hồ sơ cơ bản.
1. Tiếp nhận yêu cầu và trao đổi với khách hàng.
Điều đầu tiên, đó là luật sư cần biết trao đổi nội dung vụ tranh chấp.
Thông qua việc trình bày của khách hàng, luật sư cần biết đặt câu hỏi để
gợi ý người khách hàng đến đúng bản chất sự việc một cách vô tư, khách quan,
nhằm xác định rõ bản chất sự việc và biết được khách hàng đang quan tâm đến
4
vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp;
nắm một cách khái quát yêu cầu của khách hàng là gì, liệu ta có đáp ứng được
các yêu cầu đó không; xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện, thời hiệu khởi
kiện, thẩm quyền giải quyết vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải quyết vấn
đề cốt yếu là có nên kiện hay không, hay chỉ là thương lượng hoà giải, nếu có
kiện thì phải làm như thế nào. Cần xác định rõ một số vấn đề như sau:
Loại tranh chấp? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những ai, tư cách
như thế nào? Nội dung của tranh chấp?
Yêu cầu cụ thể của khách hàng là gì? Tài liệu, chứng cứ mà khách hàng
cung cấp là gì, đánh giá giá trị của chứng cứ đó...
Khách hàng có thể yêu cầu luật sư tư vấn hay yêu cầu luật sư đóng vai trò
là người bảo vệ quyền lợi hay người thay mặt cho họ trong quá trình giải quyết
vụ án.
2. Hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng cứ.
Đối với các vụ án tranh chấp đất đai, vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp
chứng cứ là rất quan trọng, vì trong nhiều vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có
nguồn gốc rất lâu đời, nên chứng cứ bị mất dần đi theo thời gian, việc thu thập
chứng cứ là vô cùng khó khăn. Hơn nữa, pháp luật của Việt Nam về đất đai thay
đổi nhiều qua từng thời kỳ, việc quy định về vấn đề chứng cứ cũng thay đổi
nhiều như: thời kỳ cải cách ruộng đất, trước và sau giải phóng, trước và sau khi
có các luật đất đai,...Theo quy định mới của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2004:
khoản 1 Điều 79: “Đương sự có yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của mình phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ
và hợp pháp...”, Điều 81: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật
được đương sự và cá nhân, cơ quan, tổ chức khác giao nộp cho Toà án hay do
Toà án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định...”.
3. Thiết lập và nghiên cứu hồ sơ vụ việc.
5
Bước đầu tiên trong khâu thiết lập và nghiên cứu hồ sơ tư vấn là phải phân
tích để hiểu đúng, hiểu rõ về vụ việc; xác định mấu chốt của mâu thuẫn, vi
phạm; xác định tài liệu, chứng cứ để chứng minh đồng thơi yêu cầu khách hàng
cung cấp thêm chứng cứ, tài liệu (nếu cần).
Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc, có thể sẽ phát sinh thêm các vấn
đề tư vấn ngoài, người thực hiện hoạt động tư vấn có thể yêu cầu khách hàng có
nhu cầu tư vấn thêm các vấn đề đó.Nếu khách hàng đồng ý thì người tư vấn sẽ
thực hiên tư vấn thêm các vấn đề đó còn nếu khách hàng không có nhu cầu tư
vấn thêm thì người tư vấn chỉ thực hiện tư vấn các yêu cầu đã thống nhất với
khách hàng trước đó.
Song song với quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc, người tư vấn cũng cần
tìm hiểu các quy định của pháp luật có liên quan để đánh giá tính hợp pháp của
từng tình tiết trong hồ sơ vụ việc, tìm hiểu xem pháp luật quy định về vấn đề này
như thế nào?...
4. Đưa ra phương án tư vấn.
Trên cơ sở đã nghiên cứu kỹ hồ sơ vụ việc, tìm hiểu các quy định của pháp
luật, người thực hiện tư vấn cần đưa ra phương án tư vấn. Phương án tư vấn cần
cụ thể, rõ ràng, đúng quy định của pháp luật.
Người thực hiện hoạt động tư vấn nên đưa ra nhiều hơn một phương án tư
vấn đẻ khách hàng lựa chọn. Đánh giá những ưu điểm, nhược điểm của từng
phương án. Chú ý không áp đặt, ép buộc khách hàng nên lựa chọn một phương
án nào mà chỉ đưa những quan điểm cá nhân mang tính gợi ý, định hướng về
phương án đó. Việc lựa chọn áp dụng phương án nào là do khách hàng lựa chọn.
Kết thúc bước này là kết thúc của quá trình tư vấn, người thực hiện hoạt
động tư vấn và người yêu cầu tư vấn đều đã đạt được mục đích của mình. Người
yêu cầu tư vấn tháo gỡ được những vướng mắc, đồng thời nhận được phương án
tư vấn từ phía người tư vấn. Người thực hiện hoạt động tư vấn đã giúp đỡ được
người dân giải đáp những gì họ còn chưa rõ, đồng thời thu được một khoản thù
lao từ hoạt động tư vấn của mình, tạo được lòng tin và sự tín nhiệm của khách
hàng.
6
Phương án tư vấn đưa ra cần cụ thể, rõ ràng. Rất có thể trong phương án tư
vấn, sẽ có trình tự, thủ tục để người yêu cầu tư vấn tự thực hiện, tuy nhiên cũng
có thể sẽ xảy ra trường hợp người yêu cầu tư vấn ủy quyền luôn cho người tư
vấn thay mình thực hiện các biện pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của mình với tư cách là người thay mặt theo hợp đồng ủy quyền. Nếu trường hợp
này xảy ra, thì hai bên lại phát sinh một hợp đồng tiếp theo là hợp đồng ủy
quyền,…
Ngoài ra trong kỹ năng tư vấn, người luật sư còn phải rất chú ý đến các kỹ
năng phi ngôn ngữ như: Cử chỉ, lời nói, hành vi và nét mặt… Những việc rất
nhỏ như thế nhưng trong việc giao tiếp và trao đổi thông tin có thể giúp người tư
vấn đem lại rất nhiều lợi ích như sự thoải mái và lòng tin của người khách hàng.
III.
Anh chị hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai
cho khách hàng.
Việc lập đề cương chi tiết của vụ việc của bản tư vấn pháp luật đất đai cho
các hộ dân, em xin được thực hiện dưới dạng thư tư vấn như sau :
THƯ TƯ VẤN
Kính gửi các bạn đã nộp đơn tư vấn nơi công ty chúng tôi,
Lời đầu tiên, tôi-Ls.Nguyễn Văn An tại công ty Luật Tâm Đức xin gửi lời
chào và lời chúc tốt đẹp nhất từ công ty. Theo như yêu cầu bằng văn bản từ phía
các vị tới văn phòng luật sư vào ngày 27/10/2015. Hôm nay, trong bức thư trả
lời này, tui xin tư vấn cho quý vị những vấn đề pháp lý cơ bản xoay quanh vụ
việc thu hồi đất tại Bắc Ninh (35 ha) trực tiếp từ phía 25 hộ dân.
Theo như nội dung các vị đã trình bày trong cuộc gặp mặt trước đó, thì phía
các vị muốn được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong việc thu hồi đất của
nhà nước. Chúng tui đã tìm hiểu về vụ việc và các căn cứ pháp lý để đưa ra lời
tư vấn như sau:
- 35 ha đất được thu hồi thuộc loại đất nông nghiệp mà các vị đang canh
tác thuộc diện đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy
định tại Điều 131 Luật đất đai 2013 đã được công nhận quyền sử dụng.
7
Việc này tạo tiền đề để các vị được nhận quyền và lợi ích từ việc thu hồi
đất đó là đền bù về tiền hay đất tương đương với giá trị của đất và đền
-
bù đối với nông vụ trên mảnh đất các vị đang canh tác.
Thứ hai, đó là về việc thu hồi đất của chính quyền địa phương, đã được
xác định theo Điều 62 về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội do Ủy
ban nhân dân cấp Huyện thực hiện, nếu chủ thể thực hiện việc này là Ủy
ban nhân dân cấp xã thì vụ việc đã trái với pháp luật. Do đó, chúng tôi
sẽ thay mặt cho phía các hộ gia đình để viết đơn khiếu nại lên Ủy ban
nhân dân cấp xã theo thủ tục hành chính. Nếu Ủy ban nhân dân cấp xã
không hồi đáp hay không đồng ý với khiếu nại, chúng tui sẽ tiếp tục
nộp đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân Huyện hay thay mặt các vị
-
khởi kiện Ủy ban nhân dân cấp xã theo Luật tố tụng hành chính.
Thứ ba, về quyền lợi của các vị trong việc nhà nước thu hồi đất, chúng
ta nên quan tâm tới thời gian thông báo của Ủy ban nhân dân Huyện về
việc thu hồi đất tới các vị (90 ngày- đối với đất nông nghiệp), để các vị
có đủ thời gian thu hồi nông vụ và các sản phẩm nuôi trồng trong quá
trình canh tác. Đồng thời, cần quan tâm tới việc bồi thường thiệt hại của
nhà nước đối với đất thu hồi. Để được nhận đền bù thiệt hại, các vị cần
chứng minh các căn cứ sau : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp hay các vị có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (nguần gốc đất,giấy tờ chứng minh về nghĩa vụ tài chính,
tên trên bản đồ địa chính địa phương, thời gian sử dụng đất) Theo quy
định của Điều 75 Luật đất đai 2013. Các khoản được bồi thường được
bao gồm bồi thường về đất và bồi thường về chi phí đầu tư vào đất,
trong đó đất đai thu hồi có thể được bồi thường dưới dạng tiền hay đất
-
cùng loại có giá trị tương đương.
Cuối cùng, nếu việc thu hồi đất có đền bù không thỏa đáng hay giữa
các vị và chính quyền nảy sinh bất đồng trong quá trình đền bù, tui có
thể thay mặt thay mặt cho các vị viết đơn khiếu nại về bồi thường thu hồi
đất căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013. Cụ thể hơn, việc khiếu nại
hay khởi kiện sẽ được thực hiện theo quy định của luật khiếu nại với
8
trình tự thủ tục giải quyết theo khiếu kiện tố tụng hành chính. Trong
trường hợp này, đối tượng viết đơn khiếu nại và khởi kiện sẽ là Ủy ban
nhân dân huyện- cơ quan thu hồi đất. Văn phòng luật và tui sẽ giúp các
vị toàn bộ trong việc trong quá trình khiếu nại và vụ kiện (nếu xảy ra).
Qua việc trình bày ở trên, tôi- Nguyễn Văn An và văn phòng luật Tâm Đức
rất xin chân trọng Thank vì các vị đã tín nhiệm và tin tưởng chúng tôi. Rất vui
lòng khi được tư vấn và giúp đỡ các vị trong vụ việc này!
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Tags: kỹ năng tư vấn trong pháp luật đất đai, bai tình xác định mấu chốt vụ việc, kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai đề cương, kỹ năng phi ngôn ngữ trong tư vấn pháp luật đất đai, ví dụ về sự việc nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho ‘hộ gia đình và cá nhân, vụ việc xác định giá đất đền bù, bài tập luật đất đai năm 2013, bài tập kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai, kĩ năng tạo niềm tin cho khách hàng của tư vấn pháp luật trong trường hợp cụ thể, kỹ năng tư vấn lvụ việc đât đai, trình bày kĩ năng phân tích vụ việc đất đai trong quá trình tư vấn pháp luật, An công tác tại văn phòng luật sư Tâm Đức nhận được hồ sơ của 25 hộ gia đình ở tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong việc Nhà nước thu hồi 35 ha đất nông nghiệp mà họ đang canh tác. Khi nhận được hồ sơ vụ việc này, theo anh (chị):