Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................... 7
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai............ 7
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai......... 7
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tƣơng lai...................................... 10
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 12
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và các khái
niệm liên quan ................................................................................................. 12
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ...................... 18
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ............... 20
1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................ 36
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 36
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 36
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................................................. 44
2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................... 47
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 50
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................... 58
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ........................................ 58
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................................... 67
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ......................................................... 69
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam....................................... 72
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................ 78
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam .................................................................................................... 78
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 79
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 80
3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai... 80
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật. .................................. 89
KẾT LUẬN..................................................................................................... 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................ 94
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tƣợng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của ngƣời dân vừa là đối tƣợng giao dịch trong kinh
doanh thƣơng mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc một công trình nhà ở các chủ đầu tƣ
thƣờng phải sử dụng đến một lƣợng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở trƣớc
thời điểm xây dựng hoàn thành, hay thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tƣ dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
đƣợc nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó
tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài
sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm
1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới
chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ
chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". Năm
2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho
phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả
dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Vấn
đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và
đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng
ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên,
do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy
định trên giấy có nhiều điểm chƣa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực
tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời
tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để
cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một
chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả
nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên
đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. Trƣớc và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn nhƣ :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập đƣợc tới khái niệm
về tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ đã phân tích đƣợc một số giao
dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát
đƣợc các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Các đề tài nghiên cứu đã đƣợc công bố
chƣa có đề tài nào phân tích tổng quan đƣợc các vấn đề pháp luật điều chỉnh
quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
phù hợp với tiến độ dự án. Dù vậy, quy định này sẽ khó khả thi trong thực tế,
vì ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro nếu dự án không thực hiện đƣợc, do vậy,
ngân hàng sẽ không nhận bảo lãnh cho các dự án. Mặt khác, quy định khi dự
án không thực hiện đƣợc, thì ngân hàng tiếp tục tổ chức việc đầu tƣ xây dựng
để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng là khó thực hiện.
2.2.4.4. Rủi ro cho ngân hàng
Thông tƣ liên tịch số 01 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Tƣ
Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai theo quy định tại Nghị định số 71 có hiệu lực từ 16/6/2014. Theo
đó, loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thế chấp là căn hộ chung cƣ đƣợc
xây dựng trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự và
nhà ở liền kề đƣợc xây dựng trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở.
Để có thể thế chấp vay vốn, nhà ở phải đủ các điều kiện nhƣ có thiết kế kỹ
thuật, xây dựng xong phần móng, hoàn thành thủ tục mua bán, ký kết với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay nhà ở đã đƣợc bàn giao cho
ngƣời mua, nhƣng chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận theo quy định của pháp luật…
Việc quy định cho tổ chức, cá nhân đƣợc sử dụng nhà ở hình thành trong
tƣơng lai để thế chấp vay vốn của ngân hàng sẽ giúp cải thiện đƣợc đầu ra của
hệ thống ngân hàng, cũng nhƣ tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ khó khăn về
vốn đƣợc tiếp cận vốn để triển khai dự án. Về phía khách hàng, sẽ có thêm cơ
hội để vay vốn. Việc này sẽ kích thích thanh khoản của thị trƣờng bất động
sản. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tƣ và các cá nhân vay quá nhiều từ ngân
hàng cho một dự án sẽ đem tới rủi ro rất cao cho ngân hàng. Khi các chủ đầu
tƣ không có thực lực tài chính tốt gặp phải những biến động tài chính nhất
định trong quá trình phát triển dự án, sẽ càng gây khó khăn cho hệ thống ngân
hàng và nền kinh tế trong tƣơng lai.
CHƢƠNG 3
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam
Hoạt động mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai nói riêng luôn ảnh hƣởng đến đời sống xã hội. Vì thế, vai trò quản
lý của Nhà nƣớc đối với lĩnh vực này là rất quan trọng. Để thực hiện tốt vai
trò quản lý của Nhà nƣớc, điều hòa các mối quan hệ xã hội và bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của những ngƣời tham gia mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành
trong tƣơng lai thì việc hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở
thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai là vô cùng quan trọng. Sự cần thiết
phải thay đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này đƣợc thể
hiện ở các khía cạnh sau đây:
Thứ nhất: Xuất phát từ đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai là đối
tƣợng chủ yếu trong các giao dịch về nhà ở trên thị trƣờng bất động sản trong
giai đoạn hiện nay. Các giao dịch này một phần phục vụ cho hoạt động thƣơng
mại của cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà ở và một phần phục vụ nhu cầu về chỗ
ở rất lớn của ngƣời dân. Vì vậy, khi ngƣời tham gia mua bán một tài sản có giá
trị lớn nhƣ vậy cần đƣợc bảo vệ bởi hệ thống pháp luật chặt chẽ, hoàn
thiện. Điều này sẽ giảm thiểu rủi ro cho cá nhân, tổchức tham gia giao dịch.
Thứ hai: Trong quan hệ giao dịch nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhà ở
là tài sản chƣa đƣợc hình thành nên khả năng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp
lý, dễ dẫn đến những tranh chấp. Khi tranh chấp xảy ra, khả năng gây thiệt hại
cho các bên, thiệt hại cho nhà nƣớc và ảnh hƣởng đến đời sống xã hội là rất
lớn. Vì vậy, Nhà nƣớc cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật để phòng ngừa
những rủi ro, hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra liên quan đến vấn đề này.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................... 7
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong tƣơng lai............ 7
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai......... 7
1.1.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tƣơng lai...................................... 10
1.2. Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 12
1.2.1. Khái niệm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai và các khái
niệm liên quan ................................................................................................. 12
1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ...................... 18
1.2.3. Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ............... 20
1.2.4. Vai trò và ý nghĩa của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 30
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................ 36
2.1. Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 36
2.1.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 36
2.1.2. Thực trạng các quy định pháp luật về thuê và thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................................................. 44
2.1.3. Thực trạng các quy định pháp luật về bảo lãnh trong hoạt động bán và
thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................... 47
2.1.4. Thực trạng các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam..................................................................................... 50
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong việc thực thi pháp
luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ................................... 58
2.2.1. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ........................................ 58
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong thuê, và thuê mua
nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ............................................... 67
2.2.3. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam ......................................................... 69
2.2.4. Thực trạng thi hành pháp luật và những bất cập trong hoạt động thế
chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam....................................... 72
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM........................................................ 78
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
tại Việt Nam .................................................................................................... 78
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 79
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
Việt Nam ......................................................................................................... 80
3.3.1. Hoàn thiện quy phạm pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai... 80
3.3.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý thực hiện pháp luật. .................................. 89
KẾT LUẬN..................................................................................................... 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................ 94
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá
nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc.
Cùng với sự tăng trƣởng về dân số của đất nƣớc thì nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân ngày càng tăng. Nhà ở vừa là đối tƣợng trong các giao dịch dân sự
phục vụ nhu cầu để ở của ngƣời dân vừa là đối tƣợng giao dịch trong kinh
doanh thƣơng mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách
khá mở cho việc đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay
ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc một công trình nhà ở các chủ đầu tƣ
thƣờng phải sử dụng đến một lƣợng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp
nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì
vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở trƣớc
thời điểm xây dựng hoàn thành, hay thế chấp dự án xây dựng nhằm huy
động vốn cho việc đầu tƣ dự án đó. Đây là cơ chế góp phần giúp doanh
nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng
đƣợc nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay. Từ đó
tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành
trong tƣơng lai và đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý vững chắc về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khi
tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh
các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Ở Việt Nam, giao dịch về tài
sản hình thành trong tƣơng lai lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm
1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới
chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ
chức tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai". Năm
2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho
phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả
dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tƣơng lai. Vấn
đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định một cách chi tiết và
đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng
ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Cho đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014 đã có những quy định chi tiết hơn về việc mua bán, bảo
lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Tuy nhiên,
do những giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên giữa các quy
định trên giấy có nhiều điểm chƣa thống nhất khiến việc áp dụng ngoài thực
tiễn có quá nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này thể
hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra những hậu quả xấu cho những ngƣời
tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nƣớc. Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật về
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cần có cách nhìn tổng quát nhất các chế
định của pháp luật có liên quan đến các giao dịch về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai. Đồng thời có sự phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để
cơ quan ban hành pháp luật, cơ quan quản lý nhà nƣớc và ngƣời tham gia các
giao dịch có cái nhìn khách quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu
Đề tài pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai không phải là một
chế định quá mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có một tác giả
nào đặt vấn đề và nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp về pháp luật về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thể hiện dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên
đề nghiên cứu cũng nhƣ các công trình khóa học khác. Trƣớc và trong quá trình
nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và đƣợc biết đã có một số
tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn nhƣ :
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại
tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử.
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
- Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình
thành trong tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014
Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập đƣợc tới khái niệm
về tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng nhƣ đã phân tích đƣợc một số giao
dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát
đƣợc các quy định pháp luật đang điều chỉnh các giao dịch về nhà ở hình
thành trong tƣơng lai tại Việt Nam. Các đề tài nghiên cứu đã đƣợc công bố
chƣa có đề tài nào phân tích tổng quan đƣợc các vấn đề pháp luật điều chỉnh
quan hệ của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
phù hợp với tiến độ dự án. Dù vậy, quy định này sẽ khó khả thi trong thực tế,
vì ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro nếu dự án không thực hiện đƣợc, do vậy,
ngân hàng sẽ không nhận bảo lãnh cho các dự án. Mặt khác, quy định khi dự
án không thực hiện đƣợc, thì ngân hàng tiếp tục tổ chức việc đầu tƣ xây dựng
để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng là khó thực hiện.
2.2.4.4. Rủi ro cho ngân hàng
Thông tƣ liên tịch số 01 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Tƣ
Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai theo quy định tại Nghị định số 71 có hiệu lực từ 16/6/2014. Theo
đó, loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc thế chấp là căn hộ chung cƣ đƣợc
xây dựng trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự và
nhà ở liền kề đƣợc xây dựng trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở.
Để có thể thế chấp vay vốn, nhà ở phải đủ các điều kiện nhƣ có thiết kế kỹ
thuật, xây dựng xong phần móng, hoàn thành thủ tục mua bán, ký kết với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay nhà ở đã đƣợc bàn giao cho
ngƣời mua, nhƣng chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận theo quy định của pháp luật…
Việc quy định cho tổ chức, cá nhân đƣợc sử dụng nhà ở hình thành trong
tƣơng lai để thế chấp vay vốn của ngân hàng sẽ giúp cải thiện đƣợc đầu ra của
hệ thống ngân hàng, cũng nhƣ tạo điều kiện cho các chủ đầu tƣ khó khăn về
vốn đƣợc tiếp cận vốn để triển khai dự án. Về phía khách hàng, sẽ có thêm cơ
hội để vay vốn. Việc này sẽ kích thích thanh khoản của thị trƣờng bất động
sản. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tƣ và các cá nhân vay quá nhiều từ ngân
hàng cho một dự án sẽ đem tới rủi ro rất cao cho ngân hàng. Khi các chủ đầu
tƣ không có thực lực tài chính tốt gặp phải những biến động tài chính nhất
định trong quá trình phát triển dự án, sẽ càng gây khó khăn cho hệ thống ngân
hàng và nền kinh tế trong tƣơng lai.
CHƢƠNG 3
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong
tƣơng lai tại Việt Nam
Hoạt động mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai nói riêng luôn ảnh hƣởng đến đời sống xã hội. Vì thế, vai trò quản
lý của Nhà nƣớc đối với lĩnh vực này là rất quan trọng. Để thực hiện tốt vai
trò quản lý của Nhà nƣớc, điều hòa các mối quan hệ xã hội và bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của những ngƣời tham gia mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành
trong tƣơng lai thì việc hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở
thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai là vô cùng quan trọng. Sự cần thiết
phải thay đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này đƣợc thể
hiện ở các khía cạnh sau đây:
Thứ nhất: Xuất phát từ đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai là đối
tƣợng chủ yếu trong các giao dịch về nhà ở trên thị trƣờng bất động sản trong
giai đoạn hiện nay. Các giao dịch này một phần phục vụ cho hoạt động thƣơng
mại của cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà ở và một phần phục vụ nhu cầu về chỗ
ở rất lớn của ngƣời dân. Vì vậy, khi ngƣời tham gia mua bán một tài sản có giá
trị lớn nhƣ vậy cần đƣợc bảo vệ bởi hệ thống pháp luật chặt chẽ, hoàn
thiện. Điều này sẽ giảm thiểu rủi ro cho cá nhân, tổchức tham gia giao dịch.
Thứ hai: Trong quan hệ giao dịch nhà ở hình thành trong tƣơng lai, nhà ở
là tài sản chƣa đƣợc hình thành nên khả năng tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp
lý, dễ dẫn đến những tranh chấp. Khi tranh chấp xảy ra, khả năng gây thiệt hại
cho các bên, thiệt hại cho nhà nƣớc và ảnh hƣởng đến đời sống xã hội là rất
lớn. Vì vậy, Nhà nƣớc cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật để phòng ngừa
những rủi ro, hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra liên quan đến vấn đề này.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Tags: các văn bản tiền đề quy định về nhà ở hình thành trong tương lai, nguyễn thị phương hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề tài: pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam : Luận văn thạc sĩ / Nguyễn Thị Khánh Ngân