noel_fukinou
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Pháp luật về hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở từ đâu? Huy động bằng cách nào? Là những câu hỏi đang được đặt ra cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đồng thời là mối quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và toàn xã hội. Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở của nước ta những năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình trạng huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư. Trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) và Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71 (sau đây gọi tắt là Thông tư 16) được ban hành thì việc huy động vốn được quy định rải rác tại các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
7. 7 xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng [40, Khoản 1 Điều 39]. Còn theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006: 1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định cụ thể nào về việc huy động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về quyền lợi của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: “Thỏa thuận với người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở để huy động vốn ứng trước theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở” [13]. Từ các quy định trên đây có thể nhận thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn thiếu chi tiết, nội dung quy định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn thiếu sự đồng nhất. Đơn cử, đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng của công trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất
8. 8 động sản 2006 thì chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Mặt khác, Luật Nhà ở 2005 giới hạn mức vốn huy động tối đa từ người có nhu cầu mua hay thuê nhà trước khi bàn giao nhà là 70% tổng giá trị hợp đồng còn Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại không có quy định nào liên quan đến vấn đề này. Sự khác nhau giữa các quy định pháp luật khiến cho việc áp dụng trên thực tế trở nên khó khăn, cản trở hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trong khi đó nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Chính điều này đã tạo điều kiện cho các hoạt động huy động vốn trái phép, gây hậu quả nghiêm trọng đến lợi ích của khách hàng, đồng thời tạo nên sự thiếu minh bạch trong thị trường nhà ở của nước ta. Đứng trước yêu cầu cần có một hành lang pháp lý vững chắc để điều chỉnh và quản lý hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 71 trong đó đưa ra các quy định chi tiết điều chỉnh hoạt động huy động vốn xây dựng nhà ở. Mặc dù, các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 trước đó đều đã có quy định cho phép chủ đầu tư được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên như đã đề cập ở trên tất cả các quy định đều chưa tạo ra một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, chưa thực sự quan tâm đến việc huy động vốn từ các chủ thể khác để thu hút nguồn vốn dồi dào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Chỉ đến khi Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời thì bài toán về vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này mới thực sự có lời giải trọn vẹn. Theo quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16, trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì việc huy động vốn sẽ được thực hiện theo các hình thức cụ thể với các điều kiện tương ứng. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nguồn vốn để phát triển
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
9
1.1. Khái luận về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9
1.1.1. Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9
1.1.2. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng
nhà ở
18
1.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 24
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở
24
1.2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 27
Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
33
2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về các
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
33
2.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 33
2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 35
2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo quy
định của pháp luật hiện hành
39
2.2.1. Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu
tư hay phát hành trái phiếu
40
2.2.2. Ký hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ
đầu tư cấp II
52
2.2.3. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hay hợp đồng, văn bản hợp
tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở
61
2.2.4. Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở
68
2.2.5. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
75
Chương 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC
HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
82
3.1. Thực tiễn thi hành quy định về các hình thức huy động vốn
đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
82
3.1.1. Những kết quả đạt được từ việc thi hành quy định về các
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
82
3.1.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thi hành quy định về
các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
86
3.1.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá
trình thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở
100
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
104
3.2.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước 104
3.3.2. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở 107
3.3.3. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn 108
KẾT LUẬN 110
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày
một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu
về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các
dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng.
Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải
quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở
từ đâu? Huy động bằng cách nào? Là những câu hỏi đang được đặt ra cho các
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đồng thời là mối quan tâm của các cơ quan
quản lý nhà nước và toàn xã hội.
Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở của nước ta những
năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn chồng
chéo, chưa thống nhất, chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình
trạng huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư. Trước khi Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) và
Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng
quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71
(sau đây gọi tắt là Thông tư 16) được ban hành thì việc huy động vốn được
quy định rải rác tại các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Theo
quy định của Luật Nhà ở 2005:
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của
người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong
trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở
cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi
trong hợp đồng [40, Khoản 1 Điều 39].
Còn theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 của Luật Kinh doanh
bất động sản 2006:
1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng
được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ
được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ
cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu
tư tạo lập bất động sản;
Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại,
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định
cụ thể nào về việc huy động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về
quyền lợi của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: "Thỏa
thuận với người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở để huy động vốn ứng trước
theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở" [13]. Từ các quy định
trên đây có thể nhận thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đặc
biệt là nhà ở thương mại còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn
thiếu chi tiết, nội dung quy định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn
thiếu sự đồng nhất. Đơn cử, đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ
người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ
đầu tư được phép huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được
xây dựng xong phần móng của công trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất
Chương 3
THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH
VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
3.1. THỰC TIỄN THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
3.1.1. Những kết quả đạt đƣợc từ việc thi hành quy định về các
hình thức huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở
Theo Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở, chủ đầu tư các dự án kinh doanh nhà ở thương mại chỉ được
phép huy động vốn của khách hàng, đối tác khi đã hoàn thành hạ tầng dự án
(với dự án khu đô thị mới) và hoàn thành móng (với dự án nhà ở riêng lẻ).
Quy định này nhằm đảm bảo khả năng tài chính của chủ đầu tư đối với việc
thực thi dự án và bảo vệ khách hàng khỏi nguy cơ bị chiếm dụng vốn đầu tư.
Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này đã khiến các chủ đầu tư dự án nhà ở gặp
nhiều khó khăn khi tìm kiếm nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án, bởi mỗi dự án
nhà ở quy mô nhỏ cũng lên đến hàng trăm tỷ đồng; còn với các dự án trung
bình cũng lên đến vài ngàn tỷ đồng. Đối với các doanh nghiệp trong nước mà
chủ yếu là các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ nếu chỉ dựa vào nguồn vốn
tự có thì thực hiện dự án đầu tư là rất khó.
Nghị định 71 thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở được ban hành cùng với Thông tư 16 đã đem đến bước tiến mới
cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời
trong bối cảnh thị trường nhà ở đang phát triển sôi động, các dự án nhà ở
thương mại được triển khai với số lượng lớn đặc biệt ở các trung tâm kinh tế
của đất nước. So với các quy định về nhà ở trước đây, Nghị định 71 và Thông
tư 16 được ban hành với rất nhiều điểm mới tiến bộ, trong đó đáng lưu ý là
các quy định về huy động vốn. Theo quy định của Nghị định 71, chủ đầu tư
dự án phát triển khu nhà ở (chủ đầu tư cấp I) có thể huy động vốn đầu tư bằng
năm hình thức: ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư
hay phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn
thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hay bên mua trái phiếu
không được quyền ưu tiên mua hay ưu tiên đăng ký mua nhà ở; ký hợp đồng
góp vốn, hay hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; ký hợp
đồng, văn bản góp vốn hay hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá
nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn, hay bên tham gia
hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hay cổ phiếu), hoặc
được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; ký
hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất
động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ
được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hay cổ phiếu), hay được phân chia sản
phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia
sản phẩm là nhà ở; huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005
thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời đã đem tới những đóng góp đáng
kể cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Thứ nhất, chủ đầu tư có nhiều cơ hội
để tiếp cận với các kênh huy động vốn hơn. Theo đó, ngoài những kênh huy
động truyền thống như vay vốn của các tổ chức tín dụng ngân hàng, phát hành
trái phiếu...chủ đầu tư còn có thể huy động vốn từ các từ tổ chức, cá nhân
cùng xây dựng cơ sở hạ tầng dự án nhà ở. Quy định này đã tạo ra hành lang
pháp lý hiệu quả giúp các chủ đầu tư huy động vốn được thuận lợi trong giai
đoạn đầu triển khai dự án bên cạnh các kênh huy động vốn khác. Ngoài ra,
theo quy định của Nghị định 71 chủ đầu tư được phép huy động vốn với
lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phóng xong
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Pháp luật về hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở từ đâu? Huy động bằng cách nào? Là những câu hỏi đang được đặt ra cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đồng thời là mối quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và toàn xã hội. Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở của nước ta những năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình trạng huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư. Trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) và Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71 (sau đây gọi tắt là Thông tư 16) được ban hành thì việc huy động vốn được quy định rải rác tại các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
7. 7 xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng [40, Khoản 1 Điều 39]. Còn theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006: 1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định cụ thể nào về việc huy động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về quyền lợi của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: “Thỏa thuận với người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở để huy động vốn ứng trước theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở” [13]. Từ các quy định trên đây có thể nhận thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn thiếu chi tiết, nội dung quy định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn thiếu sự đồng nhất. Đơn cử, đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng của công trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất
8. 8 động sản 2006 thì chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Mặt khác, Luật Nhà ở 2005 giới hạn mức vốn huy động tối đa từ người có nhu cầu mua hay thuê nhà trước khi bàn giao nhà là 70% tổng giá trị hợp đồng còn Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại không có quy định nào liên quan đến vấn đề này. Sự khác nhau giữa các quy định pháp luật khiến cho việc áp dụng trên thực tế trở nên khó khăn, cản trở hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trong khi đó nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Chính điều này đã tạo điều kiện cho các hoạt động huy động vốn trái phép, gây hậu quả nghiêm trọng đến lợi ích của khách hàng, đồng thời tạo nên sự thiếu minh bạch trong thị trường nhà ở của nước ta. Đứng trước yêu cầu cần có một hành lang pháp lý vững chắc để điều chỉnh và quản lý hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 71 trong đó đưa ra các quy định chi tiết điều chỉnh hoạt động huy động vốn xây dựng nhà ở. Mặc dù, các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 trước đó đều đã có quy định cho phép chủ đầu tư được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên như đã đề cập ở trên tất cả các quy định đều chưa tạo ra một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, chưa thực sự quan tâm đến việc huy động vốn từ các chủ thể khác để thu hút nguồn vốn dồi dào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Chỉ đến khi Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời thì bài toán về vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này mới thực sự có lời giải trọn vẹn. Theo quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16, trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì việc huy động vốn sẽ được thực hiện theo các hình thức cụ thể với các điều kiện tương ứng. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nguồn vốn để phát triển
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
9
1.1. Khái luận về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9
1.1.1. Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9
1.1.2. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng
nhà ở
18
1.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 24
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở
24
1.2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 27
Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
33
2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về các
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
33
2.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 33
2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 35
2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo quy
định của pháp luật hiện hành
39
2.2.1. Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu
tư hay phát hành trái phiếu
40
2.2.2. Ký hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ
đầu tư cấp II
52
2.2.3. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hay hợp đồng, văn bản hợp
tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở
61
2.2.4. Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở
68
2.2.5. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
75
Chương 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC
HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
82
3.1. Thực tiễn thi hành quy định về các hình thức huy động vốn
đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
82
3.1.1. Những kết quả đạt được từ việc thi hành quy định về các
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
82
3.1.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thi hành quy định về
các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
86
3.1.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá
trình thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở
100
3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các
hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
104
3.2.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước 104
3.3.2. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở 107
3.3.3. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn 108
KẾT LUẬN 110
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày
một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu
về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các
dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng.
Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải
quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở
từ đâu? Huy động bằng cách nào? Là những câu hỏi đang được đặt ra cho các
chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đồng thời là mối quan tâm của các cơ quan
quản lý nhà nước và toàn xã hội.
Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở của nước ta những
năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn chồng
chéo, chưa thống nhất, chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình
trạng huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư. Trước khi Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) và
Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng
quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71
(sau đây gọi tắt là Thông tư 16) được ban hành thì việc huy động vốn được
quy định rải rác tại các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Theo
quy định của Luật Nhà ở 2005:
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của
người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong
trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở
cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi
trong hợp đồng [40, Khoản 1 Điều 39].
Còn theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 của Luật Kinh doanh
bất động sản 2006:
1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng
được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ
được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ
cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu
tư tạo lập bất động sản;
Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại,
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định
cụ thể nào về việc huy động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về
quyền lợi của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: "Thỏa
thuận với người có nhu cầu mua hay thuê nhà ở để huy động vốn ứng trước
theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở" [13]. Từ các quy định
trên đây có thể nhận thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đặc
biệt là nhà ở thương mại còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn
thiếu chi tiết, nội dung quy định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn
thiếu sự đồng nhất. Đơn cử, đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ
người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ
đầu tư được phép huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được
xây dựng xong phần móng của công trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất
Chương 3
THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH
VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
3.1. THỰC TIỄN THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
3.1.1. Những kết quả đạt đƣợc từ việc thi hành quy định về các
hình thức huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở
Theo Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở, chủ đầu tư các dự án kinh doanh nhà ở thương mại chỉ được
phép huy động vốn của khách hàng, đối tác khi đã hoàn thành hạ tầng dự án
(với dự án khu đô thị mới) và hoàn thành móng (với dự án nhà ở riêng lẻ).
Quy định này nhằm đảm bảo khả năng tài chính của chủ đầu tư đối với việc
thực thi dự án và bảo vệ khách hàng khỏi nguy cơ bị chiếm dụng vốn đầu tư.
Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này đã khiến các chủ đầu tư dự án nhà ở gặp
nhiều khó khăn khi tìm kiếm nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án, bởi mỗi dự án
nhà ở quy mô nhỏ cũng lên đến hàng trăm tỷ đồng; còn với các dự án trung
bình cũng lên đến vài ngàn tỷ đồng. Đối với các doanh nghiệp trong nước mà
chủ yếu là các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ nếu chỉ dựa vào nguồn vốn
tự có thì thực hiện dự án đầu tư là rất khó.
Nghị định 71 thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở được ban hành cùng với Thông tư 16 đã đem đến bước tiến mới
cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời
trong bối cảnh thị trường nhà ở đang phát triển sôi động, các dự án nhà ở
thương mại được triển khai với số lượng lớn đặc biệt ở các trung tâm kinh tế
của đất nước. So với các quy định về nhà ở trước đây, Nghị định 71 và Thông
tư 16 được ban hành với rất nhiều điểm mới tiến bộ, trong đó đáng lưu ý là
các quy định về huy động vốn. Theo quy định của Nghị định 71, chủ đầu tư
dự án phát triển khu nhà ở (chủ đầu tư cấp I) có thể huy động vốn đầu tư bằng
năm hình thức: ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư
hay phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn
thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hay bên mua trái phiếu
không được quyền ưu tiên mua hay ưu tiên đăng ký mua nhà ở; ký hợp đồng
góp vốn, hay hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; ký hợp
đồng, văn bản góp vốn hay hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá
nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn, hay bên tham gia
hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hay cổ phiếu), hoặc
được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; ký
hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất
động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ
được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hay cổ phiếu), hay được phân chia sản
phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia
sản phẩm là nhà ở; huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2005
thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nghị định 71 và Thông tư 16 ra đời đã đem tới những đóng góp đáng
kể cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Thứ nhất, chủ đầu tư có nhiều cơ hội
để tiếp cận với các kênh huy động vốn hơn. Theo đó, ngoài những kênh huy
động truyền thống như vay vốn của các tổ chức tín dụng ngân hàng, phát hành
trái phiếu...chủ đầu tư còn có thể huy động vốn từ các từ tổ chức, cá nhân
cùng xây dựng cơ sở hạ tầng dự án nhà ở. Quy định này đã tạo ra hành lang
pháp lý hiệu quả giúp các chủ đầu tư huy động vốn được thuận lợi trong giai
đoạn đầu triển khai dự án bên cạnh các kênh huy động vốn khác. Ngoài ra,
theo quy định của Nghị định 71 chủ đầu tư được phép huy động vốn với
lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phóng xong
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Tags: thủ đoạn huy động vốn thông qua xây dựng bất động sản, Thực trạng áp dụng quy định của pháp luật huy động vốn trong hoạt động cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay., các quy định về huy động vốn xây dựng dự án khu đô thị mới, các quy định pháp lý trong huy động vốn hiện nay tại các doanh nghiệp xây dựng, CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH HUY ĐỘNG VỐN TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM
Last edited by a moderator: