LINK TẢI LUẬN VĂN MIỄN PHÍ CHO AE KET-NOI
BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN
Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m2, hiện là
đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết:
a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định
60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền.
Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó.
Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch
thành:
- BĐS 1 có diện tích đất 80m2, diệc tích sàn xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung,
sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được
với giá 594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2
- BĐS 2 có diện tích đất 180m2, diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn
giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2
- BĐS 3 có diện tích đất 240 m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu
khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2.
b) Chi phí phát triển:
- Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2.
- Quy hoạch 500.000.000đ.
- Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2.
- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm.
- Chi về bán 1% doanh thu.
- Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2, đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2.
Bài làm:
1. Doanh thu phát triển dự kiến
LuanVan.net.vn
1.1 Diện tích đất thương phẩm
20.000m2 x 60% = 12.000m2
1.2 Diện tích đất phân lô bán nền
12.000m2 x 50% = 6.000m2
1.3 Diện tích đất xây dựng chung cư
12.000m2 x 50% = 6.000m2
1.4 Diện tích sàn xây dựng chung cư
6.000m2 x 8 tầng = 48.000m2
1.5 Doanh thu bán căn hộ chung cư
48.000m2 x 75% x 4,5tr/m2 = 162 tỷ
1.6 Doanh thu bán nền đất
a) Xác định đơn giá bán nền đất a.1 Phân tích gía bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1 1,8tr/m2 x 90% x 120m2 = 194,4 tr
- Giá trị đất của BĐS 1
594,4tr – 194,4tr = 400tr
- Đơn giá đất của BĐS 1
400 tr /80m2 = 5tr/m2
a.2 Phân tích gía bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2 2tr/m2 x 85% x 180m2 = 306 tr
- Giá trị đất của BĐS 2
1.170tr – 306tr = 864tr
- Đơn giá đất của BĐS 2
864 tr /180m2 = 4,8tr/m2
a.3 Phân tích gía bán BĐS 3
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 3 2,2tr/m2 x 95% x 200m2 = 418 tr
- Giá trị đất của BĐS 3
1.498tr – 418tr = 1.080tr
LuanVan.net.vn
- Đơn giá đất của BĐS 3
1.080 tr /240m2 = 4,5tr/m2
Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh lệch hợp lý với thực
tế thị trường tại khu vực đó. Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của nền đất 90m2 khoảng 5tr/m2 và nền đất 240m2 khoảng 4,5tr/m2.
b) Doanh thu bán nền đất
(90m2/nền x 40 x 5tr/m2) +(240m2/nền x 10 x 4,5tr/m2) = 28,8 tỷ
1.7 Tổng doanh thu phát triển
162 tỷ + 28,8 tỷ = 190,8 tỷ
2) Chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhà đầu tư)
- Đầu tư hạ tầng 0,25tr/m2 x 20.000m2
- Quy hoạch
- Xây dựng chung cư 2,5tr/m2 x 48.000m2 - Lãi vay ngân hàng 120ty x 50% x 10%
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
20.000m2 x (2tr/m2 – 1,2 tr/m2 ) - Chi về bán 1% doanh thu
Tổng Chi phí
3) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư) 198,8 tỷ - 149,408 tỷ = 41,392 tỷ
4) Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy
hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 20% (giá trị đất + 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ)
5) Giá trị khu đất
[41,392 tỷ - 20% ( 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) ] /1,2 = 30,910 tỷ
Bài 2. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết:
= 5 tỷ
= 0,5 tỷ
= 120 tỷ = 6 tỷ
= 16 tỷ
= 1,908 tỷ
LuanVan.net.vn
= 149,408 tỷ
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiến xây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.
1.1 Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000đ/m2
Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng.
- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị
xây dựng.
Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 100tr, bán phế liệu thu hồi được 50tr.
Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000đ/m2, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000đ/m2, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế GTGT.
1.2 Năm thứ 2:
- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại.
- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN
Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m2, hiện là
đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết:
a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định
60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền.
Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó.
Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch
thành:
- BĐS 1 có diện tích đất 80m2, diệc tích sàn xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung,
sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được
với giá 594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2
- BĐS 2 có diện tích đất 180m2, diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn
giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2
- BĐS 3 có diện tích đất 240 m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu
khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2.
b) Chi phí phát triển:
- Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2.
- Quy hoạch 500.000.000đ.
- Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2.
- Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm.
- Chi về bán 1% doanh thu.
- Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2, đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2.
Bài làm:
1. Doanh thu phát triển dự kiến
LuanVan.net.vn
1.1 Diện tích đất thương phẩm
20.000m2 x 60% = 12.000m2
1.2 Diện tích đất phân lô bán nền
12.000m2 x 50% = 6.000m2
1.3 Diện tích đất xây dựng chung cư
12.000m2 x 50% = 6.000m2
1.4 Diện tích sàn xây dựng chung cư
6.000m2 x 8 tầng = 48.000m2
1.5 Doanh thu bán căn hộ chung cư
48.000m2 x 75% x 4,5tr/m2 = 162 tỷ
1.6 Doanh thu bán nền đất
a) Xác định đơn giá bán nền đất a.1 Phân tích gía bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1 1,8tr/m2 x 90% x 120m2 = 194,4 tr
- Giá trị đất của BĐS 1
594,4tr – 194,4tr = 400tr
- Đơn giá đất của BĐS 1
400 tr /80m2 = 5tr/m2
a.2 Phân tích gía bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2 2tr/m2 x 85% x 180m2 = 306 tr
- Giá trị đất của BĐS 2
1.170tr – 306tr = 864tr
- Đơn giá đất của BĐS 2
864 tr /180m2 = 4,8tr/m2
a.3 Phân tích gía bán BĐS 3
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 3 2,2tr/m2 x 95% x 200m2 = 418 tr
- Giá trị đất của BĐS 3
1.498tr – 418tr = 1.080tr
LuanVan.net.vn
- Đơn giá đất của BĐS 3
1.080 tr /240m2 = 4,5tr/m2
Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh lệch hợp lý với thực
tế thị trường tại khu vực đó. Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của nền đất 90m2 khoảng 5tr/m2 và nền đất 240m2 khoảng 4,5tr/m2.
b) Doanh thu bán nền đất
(90m2/nền x 40 x 5tr/m2) +(240m2/nền x 10 x 4,5tr/m2) = 28,8 tỷ
1.7 Tổng doanh thu phát triển
162 tỷ + 28,8 tỷ = 190,8 tỷ
2) Chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhà đầu tư)
- Đầu tư hạ tầng 0,25tr/m2 x 20.000m2
- Quy hoạch
- Xây dựng chung cư 2,5tr/m2 x 48.000m2 - Lãi vay ngân hàng 120ty x 50% x 10%
- Tiền chuyển mục đích sử dụng đất
20.000m2 x (2tr/m2 – 1,2 tr/m2 ) - Chi về bán 1% doanh thu
Tổng Chi phí
3) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư) 198,8 tỷ - 149,408 tỷ = 41,392 tỷ
4) Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy
hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất
= 20% (giá trị đất + 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ)
5) Giá trị khu đất
[41,392 tỷ - 20% ( 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) ] /1,2 = 30,910 tỷ
Bài 2. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết:
= 5 tỷ
= 0,5 tỷ
= 120 tỷ = 6 tỷ
= 16 tỷ
= 1,908 tỷ
LuanVan.net.vn
= 149,408 tỷ
1. Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiến xây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm.
1.1 Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000đ/m2
Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng.
- Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị
xây dựng.
Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 100tr, bán phế liệu thu hồi được 50tr.
Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000đ/m2, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000đ/m2, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế GTGT.
1.2 Năm thứ 2:
- Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại.
- Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links