Link tải luận văn miễn phí cho ae
Luận văn ThS. Luật dân sự -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2012
Nghiên cứu quyền sử dụng đất (QSDĐ) để chứng minh cho kết luận, QSDĐ là một tài sản, một loại tài sản bất động sản, được phép giao dịch trong các quan hệ dân sự, kinh tế giữa các chủ thể khác nhau trong nền kinh tế thị trường. Nghiên cứu vai trò của thế chấp QSDĐ đất với tư cách là một biện pháp bảo đảm quan trọng và chủ yếu trong các Hợp đồng tín dụng cũng như giao dịch giữa Tổ chức tín dụng (TCTD) và khách hàng. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD tại Việt Nam; đánh giá các thành tựu, sự phát triển của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các văn bản pháp luật về đất đai, tín dụng, ngân hàng trong thời gian đã qua. Cùng với đó, chỉ ra các vấn đề bất cập còn tồn tại trong chế định pháp luật này. Nghiên cứu, phân tích các nguyên nhân dẫn đến những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật; đưa ra các giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong thực tế
LỜI NÓI ĐẦU
1. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.
Hiện nay, tại Việt Nam do sự phát triển của nền kinh tế thị trường với nhiều
ngành nghề kinh tế khác nhau cùng phát triển, đóng góp những vai trò nhất định cho sự
phát triển của đất nước. Cùng với việc gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO),
nền kinh tế Việt Nam ngày một hòa nhập vào sự phát triển và vận động chung của nền
kinh tế thế giới. Bước phát triển mới mẻ này đem lại cho nền kinh tế của chúng ta
không ít cơ hội, đồng thời cũng đứng trước không ít sự cạnh tranh của thị trường.
Tại Việt Nam, tồn tại nhiều thành phần kinh tế, trong đó không ít thành phần
kinh tế nhận được sự bao cấp của Nhà nước, nhưng trong cơ chế kinh tế thị trường hiện
nay các thành phần kinh tế đều bình đẳng, cạnh tranh công bằng. Chính vì vậy, đối với
mỗi thành phần kinh tế, mỗi doanh nghiệp, cá thể kinh doanh đều phải tự mình vận
động, tìm ra hướng đi riêng cho mình. Nếu muốn phát triển, mỗi doanh nghiệp, cá thể
kinh doanh cần có nguồn vốn dồi dào mà không phải lúc nào cũng được đáp ứng. Mỗi
khi cần vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh thông thường người ta đi vay và nguồn
cung vốn chủ yếu là các TCTD.
Ngành Tài chính – Ngân hàng ở nước ta trong những năm gần đây phát triển
không ngừng theo nhu cầu của xã hội. Từ ban đầu chỉ là một vài TCTD do Nhà nước
thành lập và hoạt động chủ yếu từ ngân sách quốc gia. Nhưng đến nay, các TCTD đã
tăng lên một cách đáng kể và đa dạng loại hình hoạt động từ Công ty tài chính, Ngân
hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng đầu tư, Ngân hàng phát triển, Ngân hàng chính
sách, Quỹ tín dụng nhân dân, Công ty cho thuê tài chính… Một trong những hoạt động
kinh doanh chính của các TCTD là hoạt động cho vay (tín dụng). Trong thị trường tài
chính Việt Nam đồng hành cùng các hợp đồng tín dụng là các biện pháp bảo đảm cho
vay như: bảo lãnh, thế chấp, cầm cố…Nhưng phổ biến nhất hiện nay vẫn là hình thức
thế chấp bằng QSDĐ.
Cùng với sự hình thành và phát triển của ngành thương mại, sự giao thương của
các nước trên thế giới, nhân loại đã sáng tạo ra một biện pháp bảo đảm thông dụng và
có ý nghĩa thể hiện sự văn minh đó chính là biện pháp thế chấp bằng bất động sản. Đây
được coi là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong pháp luật các nước thời kỳ cận đại vào đương đại. Ở nước ta, thế
chấp bất động sản cũng đã hình thành từ lâu và ngày càng phát triển và đóng vai trò hết
sức quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối
để các TCTD chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các loại bất động sản được sử dụng
làm tài sản thế chấp thì QSDĐ (đất đai) được sử dụng phổ biến, thông dụng và được ưu
tiên sử dụng so với các bất động sản hay tài sản khác.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu
và thống nhất quản lý nhưng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất với những quyền rộng rãi. Do đó, QSDĐ của những người sử dụng đất trong
chừng mực nhất định cũng được coi như quyền sở hữu hạn chế về đất đai. Cũng như
những đối tượng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong đó những
quyền năng như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ đất cũng trở thành tài sản bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng (hợp đồng thế chấp). Không có tài
sản bảo đảm một cách an toàn cho nghĩa vụ trả nợ thì hay sẽ không có giao dịch cho
vay, hay có thì Bên cho vay sẽ phải gánh chịu rủi ro rất lớn, nguồn vốn vì thế mà
không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trường tiền tệ. Và như vậy, thế
chấp tài sản, trong đó có thế chấp bằng QSDĐ là điều kiện tiên quyết đảm bảo cho sự
vận hành một cách an toàn cho thị trường tiền tệ.
Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính
đặc thù cao. Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về Thế chấp QSDĐ trong các
TCTD khá phức tạp, trong đó có các văn bản của Bộ Tài nguyên môi trường, văn bản
của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính…Mặc dù, các văn bản cũng có sự đồng bộ,
thống nhất chung chịu sự điều chỉnh của BLDS, LĐĐ, Luật các TCTD…nhưng cũng
không tránh khỏi những sự bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn trong quá trình thi
hành trên thực tế. Điều đó cùng lý giải vì sao sự vận hành quyền thế chấp bằng QSDĐ
trong thời gian qua bộc lộ khá nhiều bất cập. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp rất
khó để đưa QSDĐ vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy. Nhiều
giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo
dài, thi hành án khó khăn…đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng
như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài
“Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp
dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật” là rất cần thiết, mang tính chất nghiên cứu
chuyên sâu, gắn với thực tiễn và có tính thời sự.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Pháp luật về đất đai là một trong những lĩnh vực được nhiều nhà khoa học pháp lý
nghiên cứu, bình luận. Thật không khó để có thể nhận thấy trên nhiều diễn đàn hiện
nay, các vấn đề về pháp luật đất đai được rất nhiều các luật gia và các nhà nghiên cứu
quan tâm đóng góp ý kiến. Trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu về đề tài, tác giả cũng
đã tiếp cận được một số công trình khoa học nghiên cứu liên quan đến thế chấp QSDĐ
ở Việt Nam đã được công bố. Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu chuyên sâu đề cập
đến thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD và nêu lên những
bất cập, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật thì chưa có
công trình nào được công bố.
Một số bài tạp chí đăng trên một số tạp chí chuyên ngành đã phân tích, đánh giá ở
một vài khía cạnh của sự bất cập, mâu thuẫn của pháp luật hiện hành, gây những khó
khăn, rào cản cho việc vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong các TCTD. Tiêu biểu là
một số bài viết như: tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Thế chấp QSDĐ – Tạp chí nghiên
cứu lập pháp, số 3 năm 2002); Tác giả Nguyễn Thành Long (Tháo gỡ vướng mắc trong
nhận thế chấp QSDĐ của các tổ chức kinh tế - Cổng thông tin điện tử Ngân hàng nhà
nước Việt Nam, năm 2008); tác giả, Luật sư Trương Thanh Đức (10 vấn đề pháp lý
trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ – Tạp chí Ngân hàng, số 4 năm 2005); tác
giả Lê Duy Khánh (Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp
phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 15 năm 2009);
tác giả Đỗ Trọng Lạc (Không được vay vốn vì không có sổ đỏ - Thời báo kinh tế Việt
Nam, số 125 năm 2002)...
Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình nghiên cứu chuyên khoa, các đề tài
nghiên cứu khoa học, các luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập đến những nội dung liên
quan của luận án như: Bình luận khoa học về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự của TS. Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm
2002; Sự phát triển của pháp luật về bảo đảm an toàn tín dụng của CHLB Đức, Luận
án Tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thúy Hiền, năm 2003; Pháp luật về thế chấp
QSDĐ ở Việt Nam; Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các
tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm các nước và thực tiễn Việt Nam, đề tài nghiên cứu đặc
biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 do Tiễn sĩ Lê Thị Thu Thủy làm chủ
nhiệm đề tài, tháng 12 năm 2005…Những công trình nêu trên cũng đã đề cập thế chấp
QSDĐ ở nhiều góc độ khác nhau với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. Tuy nhiên, trong phạm vi với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm tiền vay đặc
thù trong các TCTD thì các công trình trên chưa đề cập đến một cách chi tiết ở cả
phương diện lý luận và thực tiễn, với sự kết hợp hài hòa, giao thoa giữa pháp luật
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Luận văn ThS. Luật dân sự -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2012
Nghiên cứu quyền sử dụng đất (QSDĐ) để chứng minh cho kết luận, QSDĐ là một tài sản, một loại tài sản bất động sản, được phép giao dịch trong các quan hệ dân sự, kinh tế giữa các chủ thể khác nhau trong nền kinh tế thị trường. Nghiên cứu vai trò của thế chấp QSDĐ đất với tư cách là một biện pháp bảo đảm quan trọng và chủ yếu trong các Hợp đồng tín dụng cũng như giao dịch giữa Tổ chức tín dụng (TCTD) và khách hàng. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD tại Việt Nam; đánh giá các thành tựu, sự phát triển của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các văn bản pháp luật về đất đai, tín dụng, ngân hàng trong thời gian đã qua. Cùng với đó, chỉ ra các vấn đề bất cập còn tồn tại trong chế định pháp luật này. Nghiên cứu, phân tích các nguyên nhân dẫn đến những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật; đưa ra các giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong thực tế
LỜI NÓI ĐẦU
1. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.
Hiện nay, tại Việt Nam do sự phát triển của nền kinh tế thị trường với nhiều
ngành nghề kinh tế khác nhau cùng phát triển, đóng góp những vai trò nhất định cho sự
phát triển của đất nước. Cùng với việc gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO),
nền kinh tế Việt Nam ngày một hòa nhập vào sự phát triển và vận động chung của nền
kinh tế thế giới. Bước phát triển mới mẻ này đem lại cho nền kinh tế của chúng ta
không ít cơ hội, đồng thời cũng đứng trước không ít sự cạnh tranh của thị trường.
Tại Việt Nam, tồn tại nhiều thành phần kinh tế, trong đó không ít thành phần
kinh tế nhận được sự bao cấp của Nhà nước, nhưng trong cơ chế kinh tế thị trường hiện
nay các thành phần kinh tế đều bình đẳng, cạnh tranh công bằng. Chính vì vậy, đối với
mỗi thành phần kinh tế, mỗi doanh nghiệp, cá thể kinh doanh đều phải tự mình vận
động, tìm ra hướng đi riêng cho mình. Nếu muốn phát triển, mỗi doanh nghiệp, cá thể
kinh doanh cần có nguồn vốn dồi dào mà không phải lúc nào cũng được đáp ứng. Mỗi
khi cần vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh thông thường người ta đi vay và nguồn
cung vốn chủ yếu là các TCTD.
Ngành Tài chính – Ngân hàng ở nước ta trong những năm gần đây phát triển
không ngừng theo nhu cầu của xã hội. Từ ban đầu chỉ là một vài TCTD do Nhà nước
thành lập và hoạt động chủ yếu từ ngân sách quốc gia. Nhưng đến nay, các TCTD đã
tăng lên một cách đáng kể và đa dạng loại hình hoạt động từ Công ty tài chính, Ngân
hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng đầu tư, Ngân hàng phát triển, Ngân hàng chính
sách, Quỹ tín dụng nhân dân, Công ty cho thuê tài chính… Một trong những hoạt động
kinh doanh chính của các TCTD là hoạt động cho vay (tín dụng). Trong thị trường tài
chính Việt Nam đồng hành cùng các hợp đồng tín dụng là các biện pháp bảo đảm cho
vay như: bảo lãnh, thế chấp, cầm cố…Nhưng phổ biến nhất hiện nay vẫn là hình thức
thế chấp bằng QSDĐ.
Cùng với sự hình thành và phát triển của ngành thương mại, sự giao thương của
các nước trên thế giới, nhân loại đã sáng tạo ra một biện pháp bảo đảm thông dụng và
có ý nghĩa thể hiện sự văn minh đó chính là biện pháp thế chấp bằng bất động sản. Đây
được coi là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong pháp luật các nước thời kỳ cận đại vào đương đại. Ở nước ta, thế
chấp bất động sản cũng đã hình thành từ lâu và ngày càng phát triển và đóng vai trò hết
sức quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối
để các TCTD chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các loại bất động sản được sử dụng
làm tài sản thế chấp thì QSDĐ (đất đai) được sử dụng phổ biến, thông dụng và được ưu
tiên sử dụng so với các bất động sản hay tài sản khác.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là thay mặt chủ sở hữu
và thống nhất quản lý nhưng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất với những quyền rộng rãi. Do đó, QSDĐ của những người sử dụng đất trong
chừng mực nhất định cũng được coi như quyền sở hữu hạn chế về đất đai. Cũng như
những đối tượng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong đó những
quyền năng như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ đất cũng trở thành tài sản bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng (hợp đồng thế chấp). Không có tài
sản bảo đảm một cách an toàn cho nghĩa vụ trả nợ thì hay sẽ không có giao dịch cho
vay, hay có thì Bên cho vay sẽ phải gánh chịu rủi ro rất lớn, nguồn vốn vì thế mà
không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trường tiền tệ. Và như vậy, thế
chấp tài sản, trong đó có thế chấp bằng QSDĐ là điều kiện tiên quyết đảm bảo cho sự
vận hành một cách an toàn cho thị trường tiền tệ.
Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính
đặc thù cao. Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về Thế chấp QSDĐ trong các
TCTD khá phức tạp, trong đó có các văn bản của Bộ Tài nguyên môi trường, văn bản
của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính…Mặc dù, các văn bản cũng có sự đồng bộ,
thống nhất chung chịu sự điều chỉnh của BLDS, LĐĐ, Luật các TCTD…nhưng cũng
không tránh khỏi những sự bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn trong quá trình thi
hành trên thực tế. Điều đó cùng lý giải vì sao sự vận hành quyền thế chấp bằng QSDĐ
trong thời gian qua bộc lộ khá nhiều bất cập. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp rất
khó để đưa QSDĐ vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy. Nhiều
giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo
dài, thi hành án khó khăn…đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng
như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài
“Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp
dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật” là rất cần thiết, mang tính chất nghiên cứu
chuyên sâu, gắn với thực tiễn và có tính thời sự.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Pháp luật về đất đai là một trong những lĩnh vực được nhiều nhà khoa học pháp lý
nghiên cứu, bình luận. Thật không khó để có thể nhận thấy trên nhiều diễn đàn hiện
nay, các vấn đề về pháp luật đất đai được rất nhiều các luật gia và các nhà nghiên cứu
quan tâm đóng góp ý kiến. Trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu về đề tài, tác giả cũng
đã tiếp cận được một số công trình khoa học nghiên cứu liên quan đến thế chấp QSDĐ
ở Việt Nam đã được công bố. Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu chuyên sâu đề cập
đến thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD và nêu lên những
bất cập, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật thì chưa có
công trình nào được công bố.
Một số bài tạp chí đăng trên một số tạp chí chuyên ngành đã phân tích, đánh giá ở
một vài khía cạnh của sự bất cập, mâu thuẫn của pháp luật hiện hành, gây những khó
khăn, rào cản cho việc vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong các TCTD. Tiêu biểu là
một số bài viết như: tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Thế chấp QSDĐ – Tạp chí nghiên
cứu lập pháp, số 3 năm 2002); Tác giả Nguyễn Thành Long (Tháo gỡ vướng mắc trong
nhận thế chấp QSDĐ của các tổ chức kinh tế - Cổng thông tin điện tử Ngân hàng nhà
nước Việt Nam, năm 2008); tác giả, Luật sư Trương Thanh Đức (10 vấn đề pháp lý
trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ – Tạp chí Ngân hàng, số 4 năm 2005); tác
giả Lê Duy Khánh (Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp
phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 15 năm 2009);
tác giả Đỗ Trọng Lạc (Không được vay vốn vì không có sổ đỏ - Thời báo kinh tế Việt
Nam, số 125 năm 2002)...
Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình nghiên cứu chuyên khoa, các đề tài
nghiên cứu khoa học, các luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập đến những nội dung liên
quan của luận án như: Bình luận khoa học về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự của TS. Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm
2002; Sự phát triển của pháp luật về bảo đảm an toàn tín dụng của CHLB Đức, Luận
án Tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thúy Hiền, năm 2003; Pháp luật về thế chấp
QSDĐ ở Việt Nam; Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các
tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm các nước và thực tiễn Việt Nam, đề tài nghiên cứu đặc
biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 do Tiễn sĩ Lê Thị Thu Thủy làm chủ
nhiệm đề tài, tháng 12 năm 2005…Những công trình nêu trên cũng đã đề cập thế chấp
QSDĐ ở nhiều góc độ khác nhau với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. Tuy nhiên, trong phạm vi với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm tiền vay đặc
thù trong các TCTD thì các công trình trên chưa đề cập đến một cách chi tiết ở cả
phương diện lý luận và thực tiễn, với sự kết hợp hài hòa, giao thoa giữa pháp luật
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Tags: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, pdf luận văn thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, Thế chấp Quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng nhậ thế chấp quền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng công chứng về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam hiện nay