[Free] Môi giới mua bán bất động sản diễn ra tại trung tâm giao dịch bất động sản Tiến Trung

bên-người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới được xác định như là công việc tạo thu nhạp thông qua các thương vụ giữa hai bên với nhau. Vì vậy môi giới là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đồi tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên.
Tiếp theo là từ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chung ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của công việc môi giới hoàn toàn không phải là bản than BĐS mà là các quyền lien quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan tới BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyềnhạn khác nhau. Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đát có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình, mà theo luật đinh riêng, tách biệt vơi mảnh đất”.
Định nghĩa đã làm xuât hiện quyền quan trọng nhất, luôn liên quan tới BĐS là quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà trung cư…
Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan tới BĐS mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như những dạng hợp đồng cho thuê, giao đất… cũng liên quan. Nhũng quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cung là vấn đề cũng dược quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tính chất đã kể trên, để làm sang tỏ khái niệm môi giơi BĐS, chúng ta có thể khảng định rằng môi giới là thực hiện công việc cho những người khach mà đối tượng là những quỳen hạn khác nhau liên quan đến BĐS kêt quả của nhưngx hoạt động nay là việc thực hiện những yêu cầu của khách hang như hợp đồng bán chao đổi cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ơ khía cạnh pháp ly và thực tế của bất động sản.Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thưng vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.
2. Quy trình thực hiện môi giới.
2.1 Thu thập thông tin về BĐS thương mại về mua bán nhà đất.
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể-dịch vụ môi giới bất động sản, của chúng ta. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được. Dưới đây sẽ giới thiệu những dạng thông tin căn bảncần thu thập để phục vụ cho hoat động môi giới BĐS.
Nguồn cung bất động sản
Thị trường BĐS là nơi cung cấp bhang hoá BĐS. Có những dạng cung cơ bản là bán, cho thuê và cho thuê lại. Cung bất động sản tại một thơi điểm phụ thuộc vào lượng bất động sản giao bán, cho thuê tại thòi điểm đó cộng với số lượng bất động sản mà chủ sử dụng huỷ hợp đồng thuê. Hàng hóa BĐS bao gồm những nguồn cung sau.
Nhà nước
Các cá nhân , tổ chức sở hữu bất động sản
Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản
Ngân hang
Bất động sản nước ngoài
BĐS hay các quyền về BĐS chính là các đối tượng chính của thương vụ. Vì vậy việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác là tìm kiếm khách hang có BĐS cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đàu tiên của thương vụ. Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan tới BĐS trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành một cách tổng quan về sụ phát triển thị trương BĐS có thể khai thác. Dưới đây có thể kể ra nhủng nguồn sau:
àSách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đạc biệt là internet. Báo “Mua và bán” tạp chí “Bất động sản’, ‘Thị trường bất động sản” “thị trương chưng khoán” , “Thế giới bất động sản”, … rất nhiều thông tin có thể tim thấy trong nhưng tạp chí đầy mầu sắc trên. Những vấn đề liên quan tới bất động sản luôn “nóng” và đươc các tạo chí săn đón. Ngoài những thông tin có sẵn , nhà môi giới cũng có thể sử dụng báo chí, internet để đăng tin tìm các loại BĐS
àVăn phòng môi giới:Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ đồng nghiệpcủa nhà môi giới. Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động , mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rât thuận lợi cho nhà môi giới. Ở dây cũng tầm nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng với nhau, giưa văn phòng môi giới và cơ quan nhà nước và các tổ chức khác.
àCơ quan nhà nước , công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại… là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS. Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có BĐS lớn.
à Cơ quan đấu giá
à Đi thực tế : Đây là thông tin quan trọng thông qua việc đi tim hiểu thực tế để phát triển những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án bất động sản mới.Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo,nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực,toà nhà,khu phố mà nhà môi giới cần tìm.
Thông tin về cầu BĐS:
Phân loại đối tượng cầu BĐS
Người mua bất động sản
- Người tiêu dung có đặc tính gì nhu cầu của họ?
+Nhà ở
Chưa có nhà:nhu cầu mới
+Sản xuất ,nhà sưởn
+Kinh doanh dịch vụ
- Đầu tư
+Kinh doanh BĐS
+Đầu cơ tiền nhàn rỗi
(2)Người thuê BĐS
- Văn phòng,công sở,chi nhánh,phòng giao dịch, đại lí
- Thuê kinh doanh dịch vụ thương mại
- Thuê sản xuat kinh doanh:cong nghiệp nhà xưởng mặt bằng sản xuất.Họ là ai? đặc tính gì?
- Thuê nhà ở:
+Cặp vợ chồng trẻ,lao động trẻ,SV
+Công nhân
+Người tạm thời chua có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở.
+Người nước ngoài.
+Công vụ.
Tín dụng,thế chấp
- Ngân hang thương mại
- Quỹ đầu tư tài chính
- Công ti bảo hiểm.
2.2 Phân tích khach hang:
Nhân viên môi giới trong quá trình hoạt động phải tìm ra đâu là khách hàng tiềm năng, đâu chỉ là người thăm quan tò mò mà không có ý định cụ thể.Cũng cần nhận biết khách hang thuộc tầng lớp nào của xã hội ,khả năng tài chính đến đâu để đưa những bất động sản thích hợp, đối với người mua thì khả năng quan trọng nhất là vấn đề tài chính.Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi:Người mua có khả năng và khả năng thưc tế cỏ họ đến đâu,người mua có những nguồn tài chính nào?Nguồn tiền của người mua là tiền mặt,vốn tự có ,vốn vay thế chấp.
Ngoài góc độ (bao nhiêu?) thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là(khi nào?) có thể có trong tay.Vấn đề này sẽ chơ nên nghiêm trọng khi xác định các bước thanh toán.
Ngoài những vấn đề liên quan đến lĩnh vực tài chính của người mua còn cần chú ý đến lĩnh vực tài chíng của họ.Nếu người mua chưa đủ tuổi hay là người nước ngoài thì họ có những giấy tờ cần thiết riêng…Không phải núc nào chúng ta ...