be_iu_khunglongcon
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam. Trên thế giới đã có Ủy ban thẩm định giá quốc tế và các nước Đông Nam Á đã có Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập về cơ bản giống nhau ở nhiều nước từ trước những năm 1940. Và sau những năm 1940, thẩm định giá đã được thừa nhận như là một nghề chuyên nghiệp và độc lập như kế toán và kiểm toán. Có thể nói thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm và điều kiện áp dụng riêng. Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đang được sử dụng nhiều trong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này tác giả đã chọn đề tài “Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam”
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam như thế nào. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập trung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá đất đai ở Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay và đặc biệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương pháp này với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích.
Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của đề án gồm 3 phần:
Phần 1: Lý luận chung về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản.
Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập
Phần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.
còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu nhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…
Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ra những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:
+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường.
+ Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận.
+ Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bán hàng hóa.
+ Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng.
1.1.3. Khái niệm về thu nhập
Thu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản. Thu nhập, đặc biệt đối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư. Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chi phí hoạt động.
1.1.4. Khái niệm thẩm định giá tài sản:
Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giả thiết mà người mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Do đó, giá trị không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định.
Giá trị có tầm quan trọng như thước đo kinh tế đã dược thừa nhận rộng rãi. Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá. Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý và kinh tế sau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, yêu cầu và có thể chuyển giao được.
Dựa trên những cách tiếp cận khác nhau mà thẩm định giá tài sản được hiểu theo những cách khác nhau:
+ Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”
+ Theo GS W. Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”
+ Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”
+ Theo GS Lint Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
+ Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ Quốc tế”
Mục tiêu của thẩm định giá tài sản:
Hoạt động thẩm định giá đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định. Sự định giá được yêu cầu trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyên nghiệp có thể kể đến đó là:
• Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền
• Thẩm định giá để thuê mướn
• Thẩm định giá để bảo hiểm
• Thẩm định giá cho báo cáo tài chính
• Thẩm định giá cho mục đích đầu tư
• Thẩm định giá cho mục đích cầm cố
• Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước
• Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị
• Thẩm định giá trị tài sản vô hình
3.2. Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Ở nước ta, định giá bất động sản là việc làm rất phức tạp, mang tính khoa học và chuyên môn hóa cao. Tuy thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển song còn chưa được ổn định do đó đối với nước ta, việc định giá bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Nước ta áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản và chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trong khi đó việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam còn chưa được phổ biến. Có thể nói, một trong số những hạn chế của phương pháp vốn hóa thu nhập khi áp dụng cho việc định giá bất động sản ở nước ta đó là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự tính trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế nhất là trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều bất cập trong công tác thống kê và dự báo.
Một hạn chế nữa phải kể đến đó là trong việc nghiên cứu phân tích các thương vụ, còn ít quan tâm đến việc điều chỉnh các vấn đề về: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…cho nên kết quả thẩm định không đảm bảo độ chính xác cao. Hơn nữa, phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng một tỉ lệ vốn hóa cố định, do đó là tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng là cố định mà trên thực tế lợi nhuận hằng năm có sự biến đổi rất lớn. Hay việc lấy doanh thu của bất động sản vào các năm trước và tại thời điểm thẩm định giá không thể phù hơp khi chưa xét đến các yếu tố tương lai. Ví dụ: Hiện tại khu đất của Nhà nước cho thuê theo mức giá quy định thì có xem đây là thu nhập của khu đất hay không, hay mức giá cho thuê chưa phù hợp vì có nhiều yếu tố tác động hay xét tới yếu tố quy hoạch tương lai, ngay cả đối với các khu đất lớn có dự án thực hiện theo quy hoạch khu chung cư căn hộ cao tầng chẳng hạn thì việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập gặp rất nhiều khó khăn và bất cập.
Phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra khoa học vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên bất động sản không như những dạng đầu tư tài chính khác, do đó cần có sự hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác. Vậy mà hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều hạn chế đặc biệt tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn thấp. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Do đó, việc thu thập được thông tin một cách đầy đủ và chính xác để xác định tổng thu nhập từ bất động sản hay các loại chi phí , thất thu là rất khó.
Trang
LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………………1
PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN………………………… 2
1.1. Những khái niệm cơ bản…………………………………………… 3
1.2. Thực chất của phương pháp……………………………………….10
1.3. Cơ sở của phương pháp…………………………………………… 10
1.4. Nguyên tắc ứng dụng……………………………………………….11
PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP…………………………… 13
2.1. Các bước tổng quát………………………………………………... 13
2.2. Ứng dụng trong thực tế……………………………………………. 18
2.3. Đánh giá ưu, nhược điểm………………………………………….. 21
PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM............. 22
3.1. Khái quát về việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua………………… 22
3.2. Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam………………………….. 33
3.3. Một số đề xuất nhằm khắc phục những hạn chế khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam….35
KẾT LUẬN………………………………………………………………..36
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam. Trên thế giới đã có Ủy ban thẩm định giá quốc tế và các nước Đông Nam Á đã có Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập về cơ bản giống nhau ở nhiều nước từ trước những năm 1940. Và sau những năm 1940, thẩm định giá đã được thừa nhận như là một nghề chuyên nghiệp và độc lập như kế toán và kiểm toán. Có thể nói thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm và điều kiện áp dụng riêng. Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đang được sử dụng nhiều trong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này tác giả đã chọn đề tài “Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam”
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam như thế nào. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập trung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá đất đai ở Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay và đặc biệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương pháp này với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích.
Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của đề án gồm 3 phần:
Phần 1: Lý luận chung về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản.
Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập
Phần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.
còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu nhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…
Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ra những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:
+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường.
+ Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận.
+ Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bán hàng hóa.
+ Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng.
1.1.3. Khái niệm về thu nhập
Thu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản. Thu nhập, đặc biệt đối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng của giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư. Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chi phí hoạt động.
1.1.4. Khái niệm thẩm định giá tài sản:
Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giả thiết mà người mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Do đó, giá trị không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định.
Giá trị có tầm quan trọng như thước đo kinh tế đã dược thừa nhận rộng rãi. Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá. Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý và kinh tế sau đây: có tính hữu ích, khan hiếm, yêu cầu và có thể chuyển giao được.
Dựa trên những cách tiếp cận khác nhau mà thẩm định giá tài sản được hiểu theo những cách khác nhau:
+ Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”
+ Theo GS W. Seabrooke – Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”
+ Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”
+ Theo GS Lint Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
+ Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ Quốc tế”
Mục tiêu của thẩm định giá tài sản:
Hoạt động thẩm định giá đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Mục tiêu của thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định. Sự định giá được yêu cầu trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyên nghiệp có thể kể đến đó là:
• Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền
• Thẩm định giá để thuê mướn
• Thẩm định giá để bảo hiểm
• Thẩm định giá cho báo cáo tài chính
• Thẩm định giá cho mục đích đầu tư
• Thẩm định giá cho mục đích cầm cố
• Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước
• Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị
• Thẩm định giá trị tài sản vô hình
3.2. Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Ở nước ta, định giá bất động sản là việc làm rất phức tạp, mang tính khoa học và chuyên môn hóa cao. Tuy thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển song còn chưa được ổn định do đó đối với nước ta, việc định giá bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Nước ta áp dụng 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản và chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trong khi đó việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam còn chưa được phổ biến. Có thể nói, một trong số những hạn chế của phương pháp vốn hóa thu nhập khi áp dụng cho việc định giá bất động sản ở nước ta đó là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự tính trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế nhất là trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều bất cập trong công tác thống kê và dự báo.
Một hạn chế nữa phải kể đến đó là trong việc nghiên cứu phân tích các thương vụ, còn ít quan tâm đến việc điều chỉnh các vấn đề về: vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…cho nên kết quả thẩm định không đảm bảo độ chính xác cao. Hơn nữa, phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng một tỉ lệ vốn hóa cố định, do đó là tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng là cố định mà trên thực tế lợi nhuận hằng năm có sự biến đổi rất lớn. Hay việc lấy doanh thu của bất động sản vào các năm trước và tại thời điểm thẩm định giá không thể phù hơp khi chưa xét đến các yếu tố tương lai. Ví dụ: Hiện tại khu đất của Nhà nước cho thuê theo mức giá quy định thì có xem đây là thu nhập của khu đất hay không, hay mức giá cho thuê chưa phù hợp vì có nhiều yếu tố tác động hay xét tới yếu tố quy hoạch tương lai, ngay cả đối với các khu đất lớn có dự án thực hiện theo quy hoạch khu chung cư căn hộ cao tầng chẳng hạn thì việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập gặp rất nhiều khó khăn và bất cập.
Phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra khoa học vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên bất động sản không như những dạng đầu tư tài chính khác, do đó cần có sự hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác. Vậy mà hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều hạn chế đặc biệt tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn thấp. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Do đó, việc thu thập được thông tin một cách đầy đủ và chính xác để xác định tổng thu nhập từ bất động sản hay các loại chi phí , thất thu là rất khó.
Trang
LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………………1
PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN………………………… 2
1.1. Những khái niệm cơ bản…………………………………………… 3
1.2. Thực chất của phương pháp……………………………………….10
1.3. Cơ sở của phương pháp…………………………………………… 10
1.4. Nguyên tắc ứng dụng……………………………………………….11
PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP…………………………… 13
2.1. Các bước tổng quát………………………………………………... 13
2.2. Ứng dụng trong thực tế……………………………………………. 18
2.3. Đánh giá ưu, nhược điểm………………………………………….. 21
PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM............. 22
3.1. Khái quát về việc áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua………………… 22
3.2. Những hạn chế chủ yếu khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam………………………….. 33
3.3. Một số đề xuất nhằm khắc phục những hạn chế khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam….35
KẾT LUẬN………………………………………………………………..36
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: