nguyenvp_blog
New Member
Download miễn phí Đề tài Rủi ro và đánh giá các rủi ro khi thẩm định dự án đầu tư bất động sản
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3
I. Dự án đầu tư BĐS 3
1. Khái niệm,đặc điểm , yêu cầu của dự án đầu tư BĐS 3
1.1. Khái niệm 3
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS 4
II. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS 6
1. Khái niệm,đặc trưng , phân loại rủi ro 6
1.1. Khái niệm 6
1.2. Đặc trưng 8
1.3. Phân loại 9
1.3.1. Phân loại theo quá trình ra quyết định 9
1.3.2. Phân loại theo phạm vi 9
1.3.3. Phân loại theo tính chất tác động 9
3. Rủi ro của dự án đầu tư BĐS 10
3.1. Rủi ro về phía chủ đầu tư 11
3.2. Rủi ro về dự án 12
4. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án dầu tư BĐS 18
4.1. Sự cần thiết phải đánh giá rủi ro 18
4.2. Các thước đo rủi ro và ra quyết định trong điều kiện rủi ro 19
4.3. Các mô hình phân tích , đánh giá rủi ro 22
4.3.1. Mô hình định tính 22
4.3.2. Mô hình định lượng 24
4.4. Các quyết định trong điều kiện rủi ro 32
KẾT LUẬN 35
1. Tóm tắt vấn đề nghiên cứu 35
2. Một số đề xuất nâng cao hiệu quả đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS: 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO 39
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
cơ chế chính sáchSự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai... Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư... Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch...
Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư.
Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hay hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối khi có tranh chấp xảy ra,
Rủi ro kinh tế vĩ mô
Giá của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như:
*Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực * Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; * Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Rủi ro lãi suất
Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút.
Mặt khác hoạt động đầu tư BĐS lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn , nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn . Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn . Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất.. Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực BĐS (tăng 85%). Cũng trong năm này, các NHTM cổ phần đã dồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản quá lớn (khối này chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay BĐS của toàn ngành).
-Rủi ro tài chính:
Độ an toàn về tài chính của dự án là nội dung cần xem xét trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư . Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái chính của dự án.Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn ,xảy ra ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.Nếu là vốn góp cổ phần hay liên doanh thì phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ đônghay các bên liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã ,đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả , có tích lũy và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án.
Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong tổng mức đầu tư .Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án . hay tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm không đúng do biến động giá cả hay lạm phát .
Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn , bên cho vay hay tài trợ vốn . Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C tại các cơ quan cấp vốn
Rủi ro thi trường , thu nhập , thanh toán
Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư BĐS bởi giá cả BĐS tuỳ từng trường hợp một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngư...