ladydiemkieu85
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu tư nước ngoài.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước” [9]. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ....
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hay đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tui tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng”.
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Thành phố Hải Phòng;
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế, để công tác đấu giá hiệu quả hơn;
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [23].
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hay bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; Trung quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [25], [7].
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[22],[25]
2.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế ..... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.[6],[19]
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp .... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [13].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, cách sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [3].
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [21]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [13].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hay tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [13]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
2.2.2.2. Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [13]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp [13].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử công cụ thể thì có thể tăng lên hay giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [13]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng ven biển .... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch .... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 -3% năm. Chỉnh phủ chưa có khă năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [13].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đi cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [18]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
2.2.3. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hay cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hay môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ:
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khởi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác. [3],[11],[29]
2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1. Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá [13].
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu” , do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[25]
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta có thể chia thành 2 giai đoạn sau đây:
Giai đoạn trước năm 1992:
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột [17].
Từ năm 1945 đến trước 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo cách hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý [15]. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Luật đất đai 1988,quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: Quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, chế độ quản lý, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Gía đất tăng cao, “Hàng hoá quyền sử dụng đất” không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhẩy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng [13].
Giai đoạn từ 1992 đến nay:
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (Kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện [13]. Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuê kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai năm 1988 [21].
Trong hoạt động của Thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (Khoản 3- điều 5), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17], xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ điều 690 đến điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các “Kênh ngầm”, trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Sau 5 năm thi hành Luật đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000; Nghị định 10/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ; Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành [8].
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật. Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17]. Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai 1998, Luật đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu ..... Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”[18].
STT Tên bảng Trang
4.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng GDP thành phố Hải Phòng 44
4.2 Cơ cấu GDP thành phố Hải Phòng 45
4.3 Bảng hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Hải Phòng năm 2006 49
4.4 Kết quả đấu giá QSD đất đai số 44 Lê Lai - Ngô Quyền 61
45 Kết quả đấu giá tại khu đất giáp Công ty Sao vàng xã Trường Sơn - huyện An Lão. 65
4.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất số 16 Mái Tơ 69
4.7 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 75
4.8 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 76
4.9 Một số dự án sẽ đấu giá đất ở Hải Phòng trong thời gian tới 84
MỤC LỤC
1. Mở đầu1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài1
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài2
2. Tổng quan nghiên cứu3
2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản3
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất4
2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương
3. Đối tượng, nội dung và phương Pháp nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
3.2. Phạm vi nghiên cứu
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.4. Phương pháp nghiên cứu
4. Kết quả nghiên cứu
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội
4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hải Phòng trong những năm qua
4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hải Phòng
4.2.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hải Phòng
4.2.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
4.3. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng
4.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 44 Lê Lai, Ngô Quyền
4.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất giám Công ty Sao vàng xã Trường Sơn - huyện An Lão
4.3.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 16 - Mái tơ - Phường Mái Tơ, quận Ngô Quyền - Hải Phòng
4.4. Dự án đấu giá khu đất 36 Quang Trung - Quận Hồng Bàng
4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
4.4.1. Hiệu quả kinh tế
4.4.2. Hiệu quả xã hội
4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
4.5.1. Công tác tổ chức
4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá
4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất
5. Kết luận và đề nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu tư nước ngoài.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước” [9]. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ....
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hay đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tui tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng”.
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Thành phố Hải Phòng;
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế, để công tác đấu giá hiệu quả hơn;
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [23].
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hay bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; Trung quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [25], [7].
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[22],[25]
2.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế ..... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.[6],[19]
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp .... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [13].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, cách sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [3].
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
2.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [21]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [13].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hay tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [13]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
2.2.2.2. Lãi xuất Ngân hàng
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [13]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp [13].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử công cụ thể thì có thể tăng lên hay giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [13]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng ven biển .... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch .... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 -3% năm. Chỉnh phủ chưa có khă năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [13].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đi cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [18]. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
2.2.3. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hay cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hay môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ:
Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khởi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá trị cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác. [3],[11],[29]
2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1. Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá [13].
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu” , do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[25]
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta có thể chia thành 2 giai đoạn sau đây:
Giai đoạn trước năm 1992:
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột [17].
Từ năm 1945 đến trước 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo cách hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý [15]. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Luật đất đai 1988,quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: Quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, chế độ quản lý, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nẩy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Gía đất tăng cao, “Hàng hoá quyền sử dụng đất” không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước xã hội chủ nghĩa ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhẩy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính quy, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng [13].
Giai đoạn từ 1992 đến nay:
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (Kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện [13]. Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuê kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai năm 1988 [21].
Trong hoạt động của Thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (Khoản 3- điều 5), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17], xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá trị thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ điều 690 đến điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các “Kênh ngầm”, trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Sau 5 năm thi hành Luật đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000; Nghị định 10/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ; Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành [8].
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật. Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17]. Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai 1998, Luật đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thay mặt chủ sở hữu ..... Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”[18].
STT Tên bảng Trang
4.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng GDP thành phố Hải Phòng 44
4.2 Cơ cấu GDP thành phố Hải Phòng 45
4.3 Bảng hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Hải Phòng năm 2006 49
4.4 Kết quả đấu giá QSD đất đai số 44 Lê Lai - Ngô Quyền 61
45 Kết quả đấu giá tại khu đất giáp Công ty Sao vàng xã Trường Sơn - huyện An Lão. 65
4.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất số 16 Mái Tơ 69
4.7 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 75
4.8 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá 76
4.9 Một số dự án sẽ đấu giá đất ở Hải Phòng trong thời gian tới 84
MỤC LỤC
1. Mở đầu1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài1
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài2
2. Tổng quan nghiên cứu3
2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản3
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất4
2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương
3. Đối tượng, nội dung và phương Pháp nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
3.2. Phạm vi nghiên cứu
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.4. Phương pháp nghiên cứu
4. Kết quả nghiên cứu
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội
4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hải Phòng trong những năm qua
4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hải Phòng
4.2.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hải Phòng
4.2.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
4.3. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng
4.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 44 Lê Lai, Ngô Quyền
4.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đất giám Công ty Sao vàng xã Trường Sơn - huyện An Lão
4.3.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại số 16 - Mái tơ - Phường Mái Tơ, quận Ngô Quyền - Hải Phòng
4.4. Dự án đấu giá khu đất 36 Quang Trung - Quận Hồng Bàng
4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
4.4.1. Hiệu quả kinh tế
4.4.2. Hiệu quả xã hội
4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
4.5.1. Công tác tổ chức
4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá
4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất
5. Kết luận và đề nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: