Download Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục . i
Danh mục các chữ viết tắt . viii
Danh mục các bảng . x
Danh mục hình vẽ . xii
PHÂN TỔNG QUAN . 1
1 Giới thiệu . 1
2 Mục tiêu nghiên cứu . 2
3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu . 5
4 Ý nghĩa nghiên cứu . 6
5 Cấu trúc đề tài . 8
6 Các điểm mới và giới hạn của luận án . 9
CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG
BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Giới thiệu . 12
1.2 Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 13
1.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân . 13
1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp . 15
1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh
nghiệp bất động sản . 16
1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho
người có thu nhập trung bình và thấp . 19
1.3 Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ
vốn bằng tín dụng ngân hàng . 21
1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp . 22
1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp . 22
1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp
của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM . 24
1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 26
1.4.4 Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối
tượng có thu nhập trung bình và thấp . 28
1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp . 29
1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở . 29
1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB . 32
1.6 Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc
gia trên thế giới . 32
1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore . 32
1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD . 33
1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á . 36
1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu . 39
1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người
thu nhập trung bình và thấp . 43
CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG. 46
2.1 Giới thiệu . 46
2.2 Mục tiêu hoạt động của ngân hàng . 47
2.3 Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng . 49
2.4 Chính sách tín dụng của NHTM . 51
2.4.1 Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng . 51
2.4.1.1 Mục tiêu . 51
2.4.1.2 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng . 52
[1] Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn . 53
[2] Tính ổn định của các khoản ký thác . 53
[3] Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước . 53
[4] Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên . 53
[5] Các điều kiện về kinh tế . 54
[6] Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay . 54
2.4.2 Nội dung của chính sách tín dụng . 55
[1] Xác định quy mô tín dụng. 55
[2] Xác định giới hạn tín dụng. 56
[3] Xác định loại hình tín dụng . 56
[4] Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng . 57
[5] Xác định kỳ hạn tín dụng . 57
[6] Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng . 58
[7] Xác định cách thu hồi vốn và lãi . 61
[8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay . 62
2.4.3 Quy định pháp lý về cho vay . 63
2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay . 63
2.4.3.2 Điều kiện vay vốn . 64
2.4.3.3 Đối tượng cho vay . 64
2.4.3.4 Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay . 64
2.4.4 Quy trình tín dụng . 65
2.4.5 Thẩm định tín dụng . 67
2.4.5.1 Thẩm định tư cách khách hàng . 68
2.4.5.2 Thẩm định khả năng tài chính . 69
2.4.5.3 Thẩm định khả năng trả nợ . 70
2.4.5.4 Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay . 71
2.4.6 Bảo đảm tín dụng . 71
2.4.6.1 Bảo đảm bằng tài sản thế chấp . 72
2.4.6.2 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố . 72
2.4.6.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay . 73
2.4.6.4 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh . 73
2.5 Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng . 74
2.5.1 Xác định các loại rủi ro . 74
2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng . 76
2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng . 76
2.5.4 Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng . 77
2.5.4.1 Mô hình định tính . 77
2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng . 78
[1] Mô hình điểm số Z . 78
[2] Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng . 79
2.6 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của
ngân hàng thương mại . 80
CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI
NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
3.1 Giới thiệu . 84
3.2 Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp . 85
3.2.1 Vấn đề nghiên cứu . 85
3.2.2 Xác định phương pháp nghiên cứu . 87
3.2.3 Quy trình nghiên cứu . 90
3.3 Nghiên cứu định tính . 91
3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài . 92
3.3.2 Quy trình thực hiện . 92
3.3.3 Chọn mẫu, phỏng vấn . 93
3.3.4 Phân tích số liệu . 94
3.3.5 Kết quả nghiên cứu định tính . 95
3.4 Nghiên cứu định lượng . 106
3.4.1 Mục tiêu nghiên cứu . 107
3.4.2 Chọn mẫu và thu thập số liệu . 107
3.4.3 Quy trình xây dựng thang đo . 109
3.4.4 Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu . 110
3.4.5 Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà
của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp . 114
3.4.6 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà
ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM . 120
3.4.6.1 Mô hình nghiên cứu . 120
3.4.6.2 Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu
nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM . 123
3.4.6.3 Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng . 127
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP
4.1 Giới thiệu . 129
4.2 Tóm tắt kết quả nghiên cứu . 130
4.3 Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan . 132
4.3.1 Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản . 132
4.3.2 Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities) . 133
4.3.3 Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships) . 136
4.3.4 Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance). 137
4.4 Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 138
4.4.1 Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng
nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 138
4.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng
nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 139
4.4.2.1 Nguồn vốn dài hạn . 140
4.4.2.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ . 141
4.4.2.3 Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp. 142
4.4.2.4 Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM . 143
4.4.3 Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong
việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung
bình và thấp tại Việt Nam . 145
4.4.4 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà
ở giá trị trung bình và thấp . 148
4.4.5 Các vấn đề khác . 149
KẾT LUẬN . 152
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ . 154
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 155
PHỤ LỤC . 166
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
tín dụng chỉ được xem hoàn thành khi nào ngân hàng thu hồi về được khoản cho
vay cả gốc lẫn lãi. Rủi ro tín dụng thể hiện ở khả năng hay xác suất hoàn thành
giao dịch tín dụng đó.
(3) Rủi ro thanh khoản
Rủi ro thanh khoản phát sinh khi những người gửi tiền đồng thời có nhu
cầu rút tiền gửi ở ngân hàng ngay lập tức. Trong những trường hợp như vậy, ngân
hàng phải đi vay bổ sung nguồn vốn thanh toán hay phải bán tài sản có của mình
89
để đáp ứng nhu cầu rút tiền của người gửi tiền. Trong cơ cấu tài sản, tiền mặt có
độ thanh khoản cao nhất nên ngân hàng sử dụng tiền mặt để đáp ứng nhu cầu rút
tiền của khách hàng. Tuy nhiên, tiền mặt tại quỹ không mang lại thu nhập lãi suất,
cho nên trong điều kiện bình thường, ngân hàng chỉ duy trì một lượng tiền mặt ở
mức tối ưu đủ để đáp ứng nhu cầu rút tiền thường xuyên của người gửi tiền mà
không gây ảnh hưởng đến độ thanh khoản của ngân hàng.
(4) Rủi ro tỷ giá
Rủi ro tỷ giá là rủi ro phát sinh do sự biến động tỷ giá ảnh hưởng đến giá trị
kỳ vọng trong tương lai. Rủi ro tỷ giá có thể phát sinh trong nhiều hoạt động khác
nhau của ngân hàng nhưng nhìn chung bất cứ hoạt động nào mà ngân lưu thu phát
sinh bằng một loại đồng tiền khác đều chứa đựng nguy cơ rủi ro tỷ giá.
Ngoài những rủi ro trên, trong quá trình hoạt động ngân hàng cũng phải đối
mặt với các loại rủi ro khác như rủi ro hoạt động ngoại bảng, rủi ro công nghệ,
hoạt động, rủi ro quốc gia và các rủi ro khác, kinh nghiệm của thế giới đã chỉ ra
nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến rủi ro trong hoạt động của ngân hàng [Phí
Trọng Hiển 2004]
Hình 5: Các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ rủi ro ngân hàng
Nguồn: Phí Trọng Hiển 2004 – Vụ chiến lược phát triển ngân hàng.
Xã hội Luật pháp Cạnh tranh
Chính trị Kinh tế Địa lý
Nội bảng
Lãi suất T. khoản
Tiền gửi Cơ cấu vốn
Ngoại hối Tín dụng
Hoạt động
Chiến lược
Công nghệ
Nhân lực
Ngoại tố
Rủi ro
Nội tố
Sản phẩm
90
2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng
Rủi ro tín dụng là rủi ro khi khách hàng không có khả năng trả nợ cho ngân
hàng, loại rủi ro này có thể phát sinh do những nguyên nhân khách quan và chủ
quan từ cả hai phí khách hàng và ngân hàng [Nguyễn Văn Tề 2009]
(1) Về phía khách hàng
Xét về mặt chủ quan, rủi ro tín dụng có thể do trình độ quản lý của khách
hàng yếu kém dẫn đến việc sử dụng vốn vay kém hiệu quả hay thất thoát ảnh
hưởng đến khả năng trả nợ. Hay cũng có thể xuất phát từ việc thiếu thiện chí của
khách hàng.
Xét về mặt khách quan, rủi ro tín dụng có thể do khách hàng gặp phải
những thay đổi trong môi trường kinh doanh không thể lường trước được như sự
thay đổi về giá cả, nhu cầu thị trường, môi trường pháp lý, chính sách kinh tế của
nhà nước… làm cho khách hàng lâm vào tình trạng khó khăn dẫn đến việc không
thể thanh toán tiền vay cho ngân hàng.
(2) Về phía ngân hàng
Rủi ro tín dụng chủ yếu phát sinh từ quá trình phân tích và thẩm định tín
dụng không kỹ lưỡng dẫn đến việc ra quyết định cho vay sai. Hay những sai sót
phát sinh từ việc thiếu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay dẫn đến khách hàng sử
dụng vốn vay không đúng mục đích nhưng ngân hàng không phát hiện được kịp
thời.
2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng
Thẩm định tín dụng là công việc được tiến hành trước khi quyết định cho
vay trong khi thu hồi nợ là công việc được thực hiện sau khi cho vay. Do đó, thẩm
định tín dụng, dù được thực hiện kỹ lưỡng và chuyên nghiệp đến đâu chăng nữa,
vẫn không thể hoàn toàn tránh khỏi sai sót. Không có ai có thể đảm bảo chắc chắn
việc thu hồi nợ một cách tuyệt đối cho đến khi món nợ được thu hồi. Tuy nhiên,
ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng có thể cung cấp được thông tin giúp cho
nhân viên tín dụng và lãnh đạo ngân hàng tiên lượng được phần nào khả năng thu
91
hồi nợ trước khi cho vay. Các kỹ thuật phân tích và kiểm soát rủi ro tín dụng có
thể áp dụng bao gồm phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô
phỏng.
2.5.4 Các mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng:
Các nhà kinh tế, phân tích ngân hàng đã sử dụng nhiều mô hình khác nhau
để đánh giá rủi ro tín dụng, các mô hình này rất đa dạng, bao gồm các mô hình
phản ánh về mặt định lượng và những mô hình phản ánh về mặt định tính, còn gọi
là phương pháp chất lượng, phương pháp chủ quan, phương pháp chuyên gia hay
phương pháp truyền thống. Tuy nhiên, các mô hình này không có tính loại trừ lẫn
nhau, nên một ngân hàng có thể sử dụng nhiều mô hình để phân tích đánh giá mức
độ rủi ro tín dụng của khách hàng [Nguyễn Văn Tiến 2002, Nguyễn Minh Kiều
2006, Nguyễn Thị Mùi 2008].
2.5.4.1 Mô hình định tính về rủi ro tín dụng
Các NHTM luôn mong đợi tất cả các khách hàng có chất lượng vay tiền,
cho vay là chức năng cơ bản của các ngân hàng nhưng đồng thời cũng chứa đựng
tiềm ẩn rủi ro cao. Để có thể kiểm soát được rủi ro tín dụng, thì hoạt động cho vay
của NHTM phải được thực hiện một các chặt chẽ.
Phân tích tín dụng là việc đánh giá và xác định tính khả thi của khoản vay
bằng việc trả lời các câu hỏi: Người đi vay có thể được tín nhiệm và có khả năng
hoàn trả nợ vay hay không? Hợp đồng tín dụng có được ký kết một các đúng đắn
và hợp lệ? Trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ, NHTM có thể thu hồi
nợ bằng tài sản hay thu nhập của người bảo lãnh? [Nguyễn Văn Tiến 2002]
Để đánh giá và phân tích tín dụng, các NHTM thường sử dụng mô hình
định tính (phương pháp truyền thống) để nghiên cứu và đánh giá các khía cạnh của
người đi vay, mô hình 5C bao gồm các khía cạnh tư cách người đi vay (Character),
năng lực của người vay (Capacity), thu nhập của người vay (Cash), bảo đảm tiền
vay (Collateral), điều kiện cho vay (Conditions) hay 6C bao gồm 5 yếu tố trên và
thêm khía cạnh về việc kiểm soát tín dụng (Control) [Nguyễn Văn Tiến 2002,
Nguyễn Minh Kiều 2006, Lê Văn Tề 2009].
92
2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng
Trước đây, hầu hết các NHTM chỉ dựa vào phương pháp truyền thống để
đánh giá rủi ro tín dụng, phương pháp này thường mất nhiều thời gian, tốn kém và
còn mang nặng tính chủ quan. Trong những năm gần đây, các ngân hàng không
ngừng cải tiến và xây dựng các phương pháp đánh giá khách hàng để ra các quyết
định cho vay. Ngày nay, một số ngân hàng đã sử dụng mô hình cho điểm để lượng
hóa rủi ro tín dụng người vay. Ưu điểm của việc cho điểm tín dụng là cho phép xử
lý nhanh một khối lượng lớn các đơn xin vay, chi phí thấp và khách quan hơn.
Bằng kỹ thuật thống kê, với các tiêu chí đã được lựa chọn kỹ cho từng nhóm
khách hàng (ví dụ như nhóm khách hàng tiêu dùng sẽ sử dụng các tiêu chí thu
nhập, tài sản, tuổi tác, giới tính, nghề nghiệp, nơi ở) sẽ được lượng hóa để đánh giá
xác xuất rủi ro tín dụng hay phân hạng rủi ro tín dụng [Nguyễn Văn Tiến 2002]
(1) Mô hình điểm số Z (Z-credit scoring model...
Download miễn phí Luận án Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục . i
Danh mục các chữ viết tắt . viii
Danh mục các bảng . x
Danh mục hình vẽ . xii
PHÂN TỔNG QUAN . 1
1 Giới thiệu . 1
2 Mục tiêu nghiên cứu . 2
3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu . 5
4 Ý nghĩa nghiên cứu . 6
5 Cấu trúc đề tài . 8
6 Các điểm mới và giới hạn của luận án . 9
CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG
BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Giới thiệu . 12
1.2 Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 13
1.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân . 13
1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp . 15
1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh
nghiệp bất động sản . 16
1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho
người có thu nhập trung bình và thấp . 19
1.3 Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ
vốn bằng tín dụng ngân hàng . 21
1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp . 22
1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp . 22
1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp
của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM . 24
1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 26
1.4.4 Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối
tượng có thu nhập trung bình và thấp . 28
1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp . 29
1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở . 29
1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB . 32
1.6 Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc
gia trên thế giới . 32
1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore . 32
1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD . 33
1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á . 36
1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu . 39
1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người
thu nhập trung bình và thấp . 43
CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG. 46
2.1 Giới thiệu . 46
2.2 Mục tiêu hoạt động của ngân hàng . 47
2.3 Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng . 49
2.4 Chính sách tín dụng của NHTM . 51
2.4.1 Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng . 51
2.4.1.1 Mục tiêu . 51
2.4.1.2 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng . 52
[1] Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn . 53
[2] Tính ổn định của các khoản ký thác . 53
[3] Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước . 53
[4] Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên . 53
[5] Các điều kiện về kinh tế . 54
[6] Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay . 54
2.4.2 Nội dung của chính sách tín dụng . 55
[1] Xác định quy mô tín dụng. 55
[2] Xác định giới hạn tín dụng. 56
[3] Xác định loại hình tín dụng . 56
[4] Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng . 57
[5] Xác định kỳ hạn tín dụng . 57
[6] Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng . 58
[7] Xác định cách thu hồi vốn và lãi . 61
[8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay . 62
2.4.3 Quy định pháp lý về cho vay . 63
2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay . 63
2.4.3.2 Điều kiện vay vốn . 64
2.4.3.3 Đối tượng cho vay . 64
2.4.3.4 Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay . 64
2.4.4 Quy trình tín dụng . 65
2.4.5 Thẩm định tín dụng . 67
2.4.5.1 Thẩm định tư cách khách hàng . 68
2.4.5.2 Thẩm định khả năng tài chính . 69
2.4.5.3 Thẩm định khả năng trả nợ . 70
2.4.5.4 Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay . 71
2.4.6 Bảo đảm tín dụng . 71
2.4.6.1 Bảo đảm bằng tài sản thế chấp . 72
2.4.6.2 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố . 72
2.4.6.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay . 73
2.4.6.4 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh . 73
2.5 Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng . 74
2.5.1 Xác định các loại rủi ro . 74
2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng . 76
2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng . 76
2.5.4 Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng . 77
2.5.4.1 Mô hình định tính . 77
2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng . 78
[1] Mô hình điểm số Z . 78
[2] Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng . 79
2.6 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của
ngân hàng thương mại . 80
CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI
NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP
3.1 Giới thiệu . 84
3.2 Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp . 85
3.2.1 Vấn đề nghiên cứu . 85
3.2.2 Xác định phương pháp nghiên cứu . 87
3.2.3 Quy trình nghiên cứu . 90
3.3 Nghiên cứu định tính . 91
3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài . 92
3.3.2 Quy trình thực hiện . 92
3.3.3 Chọn mẫu, phỏng vấn . 93
3.3.4 Phân tích số liệu . 94
3.3.5 Kết quả nghiên cứu định tính . 95
3.4 Nghiên cứu định lượng . 106
3.4.1 Mục tiêu nghiên cứu . 107
3.4.2 Chọn mẫu và thu thập số liệu . 107
3.4.3 Quy trình xây dựng thang đo . 109
3.4.4 Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu . 110
3.4.5 Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà
của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp . 114
3.4.6 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà
ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM . 120
3.4.6.1 Mô hình nghiên cứu . 120
3.4.6.2 Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu
nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM . 123
3.4.6.3 Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng . 127
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP
4.1 Giới thiệu . 129
4.2 Tóm tắt kết quả nghiên cứu . 130
4.3 Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan . 132
4.3.1 Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản . 132
4.3.2 Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities) . 133
4.3.3 Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships) . 136
4.3.4 Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance). 137
4.4 Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 138
4.4.1 Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng
nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 138
4.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng
nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 139
4.4.2.1 Nguồn vốn dài hạn . 140
4.4.2.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ . 141
4.4.2.3 Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp. 142
4.4.2.4 Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM . 143
4.4.3 Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong
việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung
bình và thấp tại Việt Nam . 145
4.4.4 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà
ở giá trị trung bình và thấp . 148
4.4.5 Các vấn đề khác . 149
KẾT LUẬN . 152
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ . 154
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 155
PHỤ LỤC . 166
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung:
ao dịchtín dụng chỉ được xem hoàn thành khi nào ngân hàng thu hồi về được khoản cho
vay cả gốc lẫn lãi. Rủi ro tín dụng thể hiện ở khả năng hay xác suất hoàn thành
giao dịch tín dụng đó.
(3) Rủi ro thanh khoản
Rủi ro thanh khoản phát sinh khi những người gửi tiền đồng thời có nhu
cầu rút tiền gửi ở ngân hàng ngay lập tức. Trong những trường hợp như vậy, ngân
hàng phải đi vay bổ sung nguồn vốn thanh toán hay phải bán tài sản có của mình
89
để đáp ứng nhu cầu rút tiền của người gửi tiền. Trong cơ cấu tài sản, tiền mặt có
độ thanh khoản cao nhất nên ngân hàng sử dụng tiền mặt để đáp ứng nhu cầu rút
tiền của khách hàng. Tuy nhiên, tiền mặt tại quỹ không mang lại thu nhập lãi suất,
cho nên trong điều kiện bình thường, ngân hàng chỉ duy trì một lượng tiền mặt ở
mức tối ưu đủ để đáp ứng nhu cầu rút tiền thường xuyên của người gửi tiền mà
không gây ảnh hưởng đến độ thanh khoản của ngân hàng.
(4) Rủi ro tỷ giá
Rủi ro tỷ giá là rủi ro phát sinh do sự biến động tỷ giá ảnh hưởng đến giá trị
kỳ vọng trong tương lai. Rủi ro tỷ giá có thể phát sinh trong nhiều hoạt động khác
nhau của ngân hàng nhưng nhìn chung bất cứ hoạt động nào mà ngân lưu thu phát
sinh bằng một loại đồng tiền khác đều chứa đựng nguy cơ rủi ro tỷ giá.
Ngoài những rủi ro trên, trong quá trình hoạt động ngân hàng cũng phải đối
mặt với các loại rủi ro khác như rủi ro hoạt động ngoại bảng, rủi ro công nghệ,
hoạt động, rủi ro quốc gia và các rủi ro khác, kinh nghiệm của thế giới đã chỉ ra
nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến rủi ro trong hoạt động của ngân hàng [Phí
Trọng Hiển 2004]
Hình 5: Các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ rủi ro ngân hàng
Nguồn: Phí Trọng Hiển 2004 – Vụ chiến lược phát triển ngân hàng.
Xã hội Luật pháp Cạnh tranh
Chính trị Kinh tế Địa lý
Nội bảng
Lãi suất T. khoản
Tiền gửi Cơ cấu vốn
Ngoại hối Tín dụng
Hoạt động
Chiến lược
Công nghệ
Nhân lực
Ngoại tố
Rủi ro
Nội tố
Sản phẩm
90
2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng
Rủi ro tín dụng là rủi ro khi khách hàng không có khả năng trả nợ cho ngân
hàng, loại rủi ro này có thể phát sinh do những nguyên nhân khách quan và chủ
quan từ cả hai phí khách hàng và ngân hàng [Nguyễn Văn Tề 2009]
(1) Về phía khách hàng
Xét về mặt chủ quan, rủi ro tín dụng có thể do trình độ quản lý của khách
hàng yếu kém dẫn đến việc sử dụng vốn vay kém hiệu quả hay thất thoát ảnh
hưởng đến khả năng trả nợ. Hay cũng có thể xuất phát từ việc thiếu thiện chí của
khách hàng.
Xét về mặt khách quan, rủi ro tín dụng có thể do khách hàng gặp phải
những thay đổi trong môi trường kinh doanh không thể lường trước được như sự
thay đổi về giá cả, nhu cầu thị trường, môi trường pháp lý, chính sách kinh tế của
nhà nước… làm cho khách hàng lâm vào tình trạng khó khăn dẫn đến việc không
thể thanh toán tiền vay cho ngân hàng.
(2) Về phía ngân hàng
Rủi ro tín dụng chủ yếu phát sinh từ quá trình phân tích và thẩm định tín
dụng không kỹ lưỡng dẫn đến việc ra quyết định cho vay sai. Hay những sai sót
phát sinh từ việc thiếu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay dẫn đến khách hàng sử
dụng vốn vay không đúng mục đích nhưng ngân hàng không phát hiện được kịp
thời.
2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng
Thẩm định tín dụng là công việc được tiến hành trước khi quyết định cho
vay trong khi thu hồi nợ là công việc được thực hiện sau khi cho vay. Do đó, thẩm
định tín dụng, dù được thực hiện kỹ lưỡng và chuyên nghiệp đến đâu chăng nữa,
vẫn không thể hoàn toàn tránh khỏi sai sót. Không có ai có thể đảm bảo chắc chắn
việc thu hồi nợ một cách tuyệt đối cho đến khi món nợ được thu hồi. Tuy nhiên,
ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng có thể cung cấp được thông tin giúp cho
nhân viên tín dụng và lãnh đạo ngân hàng tiên lượng được phần nào khả năng thu
91
hồi nợ trước khi cho vay. Các kỹ thuật phân tích và kiểm soát rủi ro tín dụng có
thể áp dụng bao gồm phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô
phỏng.
2.5.4 Các mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng:
Các nhà kinh tế, phân tích ngân hàng đã sử dụng nhiều mô hình khác nhau
để đánh giá rủi ro tín dụng, các mô hình này rất đa dạng, bao gồm các mô hình
phản ánh về mặt định lượng và những mô hình phản ánh về mặt định tính, còn gọi
là phương pháp chất lượng, phương pháp chủ quan, phương pháp chuyên gia hay
phương pháp truyền thống. Tuy nhiên, các mô hình này không có tính loại trừ lẫn
nhau, nên một ngân hàng có thể sử dụng nhiều mô hình để phân tích đánh giá mức
độ rủi ro tín dụng của khách hàng [Nguyễn Văn Tiến 2002, Nguyễn Minh Kiều
2006, Nguyễn Thị Mùi 2008].
2.5.4.1 Mô hình định tính về rủi ro tín dụng
Các NHTM luôn mong đợi tất cả các khách hàng có chất lượng vay tiền,
cho vay là chức năng cơ bản của các ngân hàng nhưng đồng thời cũng chứa đựng
tiềm ẩn rủi ro cao. Để có thể kiểm soát được rủi ro tín dụng, thì hoạt động cho vay
của NHTM phải được thực hiện một các chặt chẽ.
Phân tích tín dụng là việc đánh giá và xác định tính khả thi của khoản vay
bằng việc trả lời các câu hỏi: Người đi vay có thể được tín nhiệm và có khả năng
hoàn trả nợ vay hay không? Hợp đồng tín dụng có được ký kết một các đúng đắn
và hợp lệ? Trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ, NHTM có thể thu hồi
nợ bằng tài sản hay thu nhập của người bảo lãnh? [Nguyễn Văn Tiến 2002]
Để đánh giá và phân tích tín dụng, các NHTM thường sử dụng mô hình
định tính (phương pháp truyền thống) để nghiên cứu và đánh giá các khía cạnh của
người đi vay, mô hình 5C bao gồm các khía cạnh tư cách người đi vay (Character),
năng lực của người vay (Capacity), thu nhập của người vay (Cash), bảo đảm tiền
vay (Collateral), điều kiện cho vay (Conditions) hay 6C bao gồm 5 yếu tố trên và
thêm khía cạnh về việc kiểm soát tín dụng (Control) [Nguyễn Văn Tiến 2002,
Nguyễn Minh Kiều 2006, Lê Văn Tề 2009].
92
2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng
Trước đây, hầu hết các NHTM chỉ dựa vào phương pháp truyền thống để
đánh giá rủi ro tín dụng, phương pháp này thường mất nhiều thời gian, tốn kém và
còn mang nặng tính chủ quan. Trong những năm gần đây, các ngân hàng không
ngừng cải tiến và xây dựng các phương pháp đánh giá khách hàng để ra các quyết
định cho vay. Ngày nay, một số ngân hàng đã sử dụng mô hình cho điểm để lượng
hóa rủi ro tín dụng người vay. Ưu điểm của việc cho điểm tín dụng là cho phép xử
lý nhanh một khối lượng lớn các đơn xin vay, chi phí thấp và khách quan hơn.
Bằng kỹ thuật thống kê, với các tiêu chí đã được lựa chọn kỹ cho từng nhóm
khách hàng (ví dụ như nhóm khách hàng tiêu dùng sẽ sử dụng các tiêu chí thu
nhập, tài sản, tuổi tác, giới tính, nghề nghiệp, nơi ở) sẽ được lượng hóa để đánh giá
xác xuất rủi ro tín dụng hay phân hạng rủi ro tín dụng [Nguyễn Văn Tiến 2002]
(1) Mô hình điểm số Z (Z-credit scoring model...