o0_miss_le_0o
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
A. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở:
I. KHÁI NIỆM
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên. Bên mua có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo cách mà các bên đã thỏa thuận trong trường hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhả ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một loại hợp đồng mua bán tài sản nói riêng nên nó cũng mang các đặc điểm pháp lí như hợp đồng mua bán tài sản:
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên mua và bên bán có quyền và nghĩa vụ đối lập nhau, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện các hành vi nhất định và ngược lại .
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù, khoản tiền mà bên mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật là khoản đền bù khi bên mua nhận được phần nhà hay ngôi nhà và quyền sở hữu đối với phần nhà, ngôi nhà do bên bán chuyển giao. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hay nhà ở mà một người có được do cấp nhà tình nghĩa.
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hay ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở, gửi giữ nhà ở và cho nhà ở.
II. CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Pháp luật ghi nhận chủ thể là cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực hành vi pháp luật và năng lực quy định tại Điều 14, 17 BLDS. Đối với cá nhân không có đủ năng lực hành vi dân sự, mất năng lực và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch phải thông qua người thay mặt hợp pháp. Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức phải thông qua người thay mặt theo pháp luật hay theo uỷ quyền của tổ chức đó. Bên cạnh những đặc điểm chung về mặt chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, thì đối với chủ thể mua bán là người nước ngoài thì tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2005 ghi nhận ở một số đối tượng. Tuy nhiên với thực tế gần đây, người nước ngoài làm ăn, sinh sống tại Việt Nam rất cao và để đáp ứng đòi hỏi đó đầu năm 2009 Luật nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung quy định về vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam và theo đó mở rộng về phạm vi chủ thể sở hữu.
III. ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hay diện tích nhà dùng vào việc ở. Ta phải xác định hợp đồng ở đây là mua bán nhà ở nên đối tượng phải đáp ứng đủ các điều kiện của đối tương mua bán, còn mục đích cũng phải tuân thủ là dùng để ở, còn đối với những trường hợp mua bán nhà vì mục đích khác như kinh doanh, làm văn phòng thì cũng phải tuân theo các quy định về mua bán nhà ở. Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho người sinh sống hay nghỉ ngơi. Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu…đây là nhà ở dùng vào mục đích khác. Đối với những trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán.
Nhà ở mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Nhà đó không thuộc diện đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,…
- Nhà không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp ngôi nhà.
- Nhà phải có giấy tờ để chứng mình quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hợp đồng thuê quyền sử dụng hợp pháp.
IV. HÌNH THỨC, THỦ TỤC, HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Theo Điều 450 BLDS quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hay chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật có quy định khác”. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn do đó để hạn chế tối thiểu những tranh chấp xảy ra thì các hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND phường xã về tình trạng về ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở công chứng hay UBND quận, huyện chứng thực. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định thì toà án cho 3 tháng để các bên khắc phục. Nếu không khắc phục được thì toà án sẽ tuyên bố vô hiệu. Trường hợp các bên mua bán nhà ở bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì theo yêu cầu của một bên hay các bên thì toà án sẽ tuyên hợp đồng đó vô hiệu do không tuân theo các quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với trường hợp nhà ở là thuộc sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung của vợ chồng, của cộng đồng…) thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Để tạo điều kiện cho các giao dịch nhà ở diễn ra thuận lợi hơn đồng thời khuyến khích các tổ chức tham gia vào hợp đồng kinh doanh nhà ở, Luật nhà ở năm 2005 có quy định nếu bên bán nhà là tổ chức có chứnng nhận kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán không nhất thiết phải có công chứng, chứng thực. Quy định này đã cụ thể hóa các điều của BLDS về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, hạn chế các thủ tục không cần thiết, thúc đẩy mua bán và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở phát triển.
Theo quy định của pháp luật thì hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng hay UBND cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng nhau làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
V. NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
- Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở được BLDS quy định cụ thể tại các Điều 451, 452.
Bên bán là người có đủ năng lực hành vi, là người có quyền sở hữu hay được uỷ quyền hợp pháp. Năm nghĩa vụ của bên bán có quan hệ với nhau, trong đó việc thông báo cho bên mua về hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán là điều kiện đầu tiên để qua đó bên mua biết được tình trạng thực của ngôi nhà: nhà là nhà của ai? Có bao nhiêu người là đồng sỡ hữu? Nhà ở có tranh chấp hay không? Trên cơ sở đó bên mua có thể yêu cầu bên bán cấp các văn bản, tài liệu liên quan. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, trả đủ tiền như thoả thuận và yêu cầu bên mua phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở trong một thời gian nhất định. Xuất phát từ mục đích bán nhà của bên bán là nhằm có được các khoản lợi do việc bán rất chính đáng cho nên nếu bên mua không tuân theo thoả thuận ban đầu thì bên bán có quyền không giao nhà.
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở cũng được BLDS quy định cụ thể tại Điều 453, 454.
Bên mua có thể là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và có điều kiện do pháp luật quy định. Trường hợp người giám hộ có quyền thay mặt cho người được giám hộ mua nhà ở để phục vụ sinh hoạt cho người được giám hộ cũng được chấp nhận hợp pháp. Quyền và nghĩa vụ của bên mua được quy định trong BLDS và theo đó cụ thể hoá ở những trường hợp khác nhau. Đối với trường hợp mua nhà đang cho thuê thì bên mua phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà của người bán, nếu hợp đồng còn hiệu lực.
Hợp đồng mua bán nhà ở là một phương tiện hữu hiệu để bên bán và bên mua thoả thuận với nhau về giá cả, diện tích, giao nhà, giao tiền và các điều kiện khác. Khi hợp đồng đã được ký kết, các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện với các quyền và nghĩa vụ như trong hợp đồng đã quy định.
B. 3 VỤ ÁN CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở:
I. VỤ ÁN THỨ NHẤT:
1. Tóm tắt nội dung vụ án:
Nguyên đơn: Ông Đặng Phước Thành, sinh năm 1957.
Bà Ngô Thị Thuý Vân, sinh năm 1957.
Cả hai đều trú tại nhà số 30 Thủ Khoa Huân, phường Bến Thành, quận1, thành phố Hồ Chí Minh.
- Bị đơn: Ông Võ Thái Bình, sinh năm 1974; trú tại nhà số 4 Cách Mạng Tháng 8, khu phố 3, phường Chánh Nghĩa, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương; tạm trú tại số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Võ Anh Trung; trú tại số: 12 Rue Du Quatre Septembe thành phố Paris 75002- Pháp.
hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 22/9/1977 giữa bà Lợi và bà Hiền và yêu cầu bà Hiền trả lại nhà đất.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 29/DSST ngày 26/8/2004, Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội quyết định: Bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán tài sản ngày 22/9/1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền của bà Nguyễn Thị Phê.
Ngày 06-9-2004, bà Nguyễn Thị Phê đã có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử hủy toàn bộ hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Hiền và bà Lợi.
Bà Lợi cũng có đơn kháng cáo với nội dung, khi giao kết hợp đồng mua bán, bà Lợi không đọc kĩ nội dung hợp đồng, vì vậy, bà Lợi yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà.
Tại bản án dân sự phúc thấm số 15/DSPT ngày 19-01-2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội sửa bản án sơ thẩm và quyết định:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Phê xin hủy hợp đồng mua bán tài sản nhà đất ngày 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền (tức Nghệ).
2. Xác định ½ hợp đồng bán tài sản (nhà đất) 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi với bà Nguyễn Thị Hiền là vô hiệu. Còn ½ hợp đồng là hợp pháp.
Sau đó vợ chồng bà Hiền có nhiều đơn khiếu nại đề nghị xem xét lại quyết định trên của Tòa án.
Quyết định giám đốc thẩm của Tòa dân sự - TANDTC: hủy quyết định bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT của Tòa án thành phố Hà Nội. Nếu không có các chứng cứ khác thì phải công nhận hợp đồng mua nhà ở giữa các bên.
2. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án:
Theo ý kiến của nhóm thì quyết định của bản án sơ thẩm là sai. Quyết định của Tòa án tối cao về việc hủy đơn yêu cầu của bà Phê về việc yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hiền và bà Lợi là hợp ý bởi:
Thứ nhất, xét tính hợp pháp của hợp đồng mua bán tài sản giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền: do hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập năm 1977 nên không thể áp dụng các văn bản pháp luật từ 1/7/1991 (thời điểm ra đời văn bản pháp quy đầu tiên điều chỉnh về nhà ở trong đó có giao dịch về nhà ở) trở về sau. Vì vậy, để giải quyết các tranh chấp các giao dịch về nhà ở trước 1/7/1991 cần áp dụng Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 58/1998/NQ – UBTVQH ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991. Theo khoản 2 Điều 5 “Mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”:
“2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:
a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên khi thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu”.
Trong vụ án này thuộc trường hợp thủ tục mua bán nhà ở chưa hoàn tất mà có tranh chấp do bên bán là bà Lợi đã phủ nhận hợp đồng mua bán này, và bà Phê – chị gái của bà Lợi cho rằng ngôi nhà đó là tài sản chung của bố mẹ để lại cho các con chứ không phải cho riêng bà Lợi. Tuy nhiên, cần thấy rằng: Bà Lợi phủ nhận hợp đồng này là hoàn toàn không hợp lý vì bản thân bà đã thừa nhận có kí vào giấy bán tài sản nhưng cho rằng không đọc nội dung – lời khai này không đủ căn cứ. Hơn nữa “giấy bán tài sản” có xác nhận của Hợp tác xã và Ủy ban nhân dân xã Liên Mạc. Bà Lợi cũng đã nhận đủ tiền bán nhà; bà Hiền, ông Hiệp đã nhận nhà, đất và sử dụng ổn định từ 1977. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà, đất này là hoàn toàn hợp pháp.
Thứ hai, xét về yêu cầu của bà Phê: theo bà Phê thì mình không biết về hợp đồng mua bán tài sản giữa bà Lợi và bà Hiền. Tuy nhiên theo như lời khai của ông Đống, thì ông và bà Phê, bà Lợi đã nhất trí cho bà Lợi bán nhà, đất. Hơn nữa, bà Phê cũng thừa nhận hằng năm bà vẫn từ Bắc Ninh về thắp hương thờ cúng tổ tiên, trong khi đó việc mua bán nhà đất diễn ra năm 1977, đến năm 2004 bà Phê mới có đơn khởi kiện. Như vậy, có nhiều cơ sở ác định bà Phê đã biết và không phản đối việc bà Lợi bán nhà; do đó nếu không có chứng cứ gì khác thì phải công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Lợi và bà Hiền. Trong trường hợp này nếu bà Phê có tranh chấp với bà Lợi số tiền bán nhà thì sẽ giải quyết bằng vụ án khác nếu có yêu cầu.
C. KẾT LUẬN:
Thông qua việc tìm hiểu, phân tích, nhận xét, đánh giá về các vụ tranh chấp trên chúng ta phần nào hiểu thêm về hợp đồng mua bán nhà ở, một hợp đồng rất phổ biến hiện nay. Từ đó, hoàn thiện hơn pháp luật về hợp đồng dân sự nói riêng và pháp luật về hợp đồng nói chung, để đảm bảo được quyền lợi cho các bên trong giao dịch. Từ đó cũng nâng cao ý thức tôn trọng pháp luật của mọi người khi giao kết các hợp đồng dân sự.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
A. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở:
I. KHÁI NIỆM
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên. Bên mua có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo cách mà các bên đã thỏa thuận trong trường hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhả ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một loại hợp đồng mua bán tài sản nói riêng nên nó cũng mang các đặc điểm pháp lí như hợp đồng mua bán tài sản:
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên mua và bên bán có quyền và nghĩa vụ đối lập nhau, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện các hành vi nhất định và ngược lại .
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù, khoản tiền mà bên mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo thoả thuận hay theo quy định của pháp luật là khoản đền bù khi bên mua nhận được phần nhà hay ngôi nhà và quyền sở hữu đối với phần nhà, ngôi nhà do bên bán chuyển giao. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hay nhà ở mà một người có được do cấp nhà tình nghĩa.
- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hay ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở, gửi giữ nhà ở và cho nhà ở.
II. CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Pháp luật ghi nhận chủ thể là cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực hành vi pháp luật và năng lực quy định tại Điều 14, 17 BLDS. Đối với cá nhân không có đủ năng lực hành vi dân sự, mất năng lực và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch phải thông qua người thay mặt hợp pháp. Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức phải thông qua người thay mặt theo pháp luật hay theo uỷ quyền của tổ chức đó. Bên cạnh những đặc điểm chung về mặt chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, thì đối với chủ thể mua bán là người nước ngoài thì tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2005 ghi nhận ở một số đối tượng. Tuy nhiên với thực tế gần đây, người nước ngoài làm ăn, sinh sống tại Việt Nam rất cao và để đáp ứng đòi hỏi đó đầu năm 2009 Luật nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung quy định về vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam và theo đó mở rộng về phạm vi chủ thể sở hữu.
III. ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hay diện tích nhà dùng vào việc ở. Ta phải xác định hợp đồng ở đây là mua bán nhà ở nên đối tượng phải đáp ứng đủ các điều kiện của đối tương mua bán, còn mục đích cũng phải tuân thủ là dùng để ở, còn đối với những trường hợp mua bán nhà vì mục đích khác như kinh doanh, làm văn phòng thì cũng phải tuân theo các quy định về mua bán nhà ở. Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho người sinh sống hay nghỉ ngơi. Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu…đây là nhà ở dùng vào mục đích khác. Đối với những trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán.
Nhà ở mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Nhà đó không thuộc diện đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,…
- Nhà không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp ngôi nhà.
- Nhà phải có giấy tờ để chứng mình quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hợp đồng thuê quyền sử dụng hợp pháp.
IV. HÌNH THỨC, THỦ TỤC, HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Theo Điều 450 BLDS quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hay chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật có quy định khác”. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn do đó để hạn chế tối thiểu những tranh chấp xảy ra thì các hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND phường xã về tình trạng về ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở công chứng hay UBND quận, huyện chứng thực. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định thì toà án cho 3 tháng để các bên khắc phục. Nếu không khắc phục được thì toà án sẽ tuyên bố vô hiệu. Trường hợp các bên mua bán nhà ở bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì theo yêu cầu của một bên hay các bên thì toà án sẽ tuyên hợp đồng đó vô hiệu do không tuân theo các quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với trường hợp nhà ở là thuộc sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung của vợ chồng, của cộng đồng…) thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Để tạo điều kiện cho các giao dịch nhà ở diễn ra thuận lợi hơn đồng thời khuyến khích các tổ chức tham gia vào hợp đồng kinh doanh nhà ở, Luật nhà ở năm 2005 có quy định nếu bên bán nhà là tổ chức có chứnng nhận kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán không nhất thiết phải có công chứng, chứng thực. Quy định này đã cụ thể hóa các điều của BLDS về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, hạn chế các thủ tục không cần thiết, thúc đẩy mua bán và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở phát triển.
Theo quy định của pháp luật thì hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng hay UBND cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng nhau làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
V. NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
- Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở được BLDS quy định cụ thể tại các Điều 451, 452.
Bên bán là người có đủ năng lực hành vi, là người có quyền sở hữu hay được uỷ quyền hợp pháp. Năm nghĩa vụ của bên bán có quan hệ với nhau, trong đó việc thông báo cho bên mua về hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán là điều kiện đầu tiên để qua đó bên mua biết được tình trạng thực của ngôi nhà: nhà là nhà của ai? Có bao nhiêu người là đồng sỡ hữu? Nhà ở có tranh chấp hay không? Trên cơ sở đó bên mua có thể yêu cầu bên bán cấp các văn bản, tài liệu liên quan. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, trả đủ tiền như thoả thuận và yêu cầu bên mua phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở trong một thời gian nhất định. Xuất phát từ mục đích bán nhà của bên bán là nhằm có được các khoản lợi do việc bán rất chính đáng cho nên nếu bên mua không tuân theo thoả thuận ban đầu thì bên bán có quyền không giao nhà.
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở cũng được BLDS quy định cụ thể tại Điều 453, 454.
Bên mua có thể là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và có điều kiện do pháp luật quy định. Trường hợp người giám hộ có quyền thay mặt cho người được giám hộ mua nhà ở để phục vụ sinh hoạt cho người được giám hộ cũng được chấp nhận hợp pháp. Quyền và nghĩa vụ của bên mua được quy định trong BLDS và theo đó cụ thể hoá ở những trường hợp khác nhau. Đối với trường hợp mua nhà đang cho thuê thì bên mua phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà của người bán, nếu hợp đồng còn hiệu lực.
Hợp đồng mua bán nhà ở là một phương tiện hữu hiệu để bên bán và bên mua thoả thuận với nhau về giá cả, diện tích, giao nhà, giao tiền và các điều kiện khác. Khi hợp đồng đã được ký kết, các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện với các quyền và nghĩa vụ như trong hợp đồng đã quy định.
B. 3 VỤ ÁN CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở:
I. VỤ ÁN THỨ NHẤT:
1. Tóm tắt nội dung vụ án:
Nguyên đơn: Ông Đặng Phước Thành, sinh năm 1957.
Bà Ngô Thị Thuý Vân, sinh năm 1957.
Cả hai đều trú tại nhà số 30 Thủ Khoa Huân, phường Bến Thành, quận1, thành phố Hồ Chí Minh.
- Bị đơn: Ông Võ Thái Bình, sinh năm 1974; trú tại nhà số 4 Cách Mạng Tháng 8, khu phố 3, phường Chánh Nghĩa, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương; tạm trú tại số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Võ Anh Trung; trú tại số: 12 Rue Du Quatre Septembe thành phố Paris 75002- Pháp.
hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 22/9/1977 giữa bà Lợi và bà Hiền và yêu cầu bà Hiền trả lại nhà đất.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 29/DSST ngày 26/8/2004, Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội quyết định: Bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán tài sản ngày 22/9/1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền của bà Nguyễn Thị Phê.
Ngày 06-9-2004, bà Nguyễn Thị Phê đã có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử hủy toàn bộ hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Hiền và bà Lợi.
Bà Lợi cũng có đơn kháng cáo với nội dung, khi giao kết hợp đồng mua bán, bà Lợi không đọc kĩ nội dung hợp đồng, vì vậy, bà Lợi yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà.
Tại bản án dân sự phúc thấm số 15/DSPT ngày 19-01-2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội sửa bản án sơ thẩm và quyết định:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Phê xin hủy hợp đồng mua bán tài sản nhà đất ngày 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền (tức Nghệ).
2. Xác định ½ hợp đồng bán tài sản (nhà đất) 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi với bà Nguyễn Thị Hiền là vô hiệu. Còn ½ hợp đồng là hợp pháp.
Sau đó vợ chồng bà Hiền có nhiều đơn khiếu nại đề nghị xem xét lại quyết định trên của Tòa án.
Quyết định giám đốc thẩm của Tòa dân sự - TANDTC: hủy quyết định bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT của Tòa án thành phố Hà Nội. Nếu không có các chứng cứ khác thì phải công nhận hợp đồng mua nhà ở giữa các bên.
2. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án:
Theo ý kiến của nhóm thì quyết định của bản án sơ thẩm là sai. Quyết định của Tòa án tối cao về việc hủy đơn yêu cầu của bà Phê về việc yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hiền và bà Lợi là hợp ý bởi:
Thứ nhất, xét tính hợp pháp của hợp đồng mua bán tài sản giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền: do hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập năm 1977 nên không thể áp dụng các văn bản pháp luật từ 1/7/1991 (thời điểm ra đời văn bản pháp quy đầu tiên điều chỉnh về nhà ở trong đó có giao dịch về nhà ở) trở về sau. Vì vậy, để giải quyết các tranh chấp các giao dịch về nhà ở trước 1/7/1991 cần áp dụng Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 58/1998/NQ – UBTVQH ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991. Theo khoản 2 Điều 5 “Mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”:
“2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:
a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên khi thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu”.
Trong vụ án này thuộc trường hợp thủ tục mua bán nhà ở chưa hoàn tất mà có tranh chấp do bên bán là bà Lợi đã phủ nhận hợp đồng mua bán này, và bà Phê – chị gái của bà Lợi cho rằng ngôi nhà đó là tài sản chung của bố mẹ để lại cho các con chứ không phải cho riêng bà Lợi. Tuy nhiên, cần thấy rằng: Bà Lợi phủ nhận hợp đồng này là hoàn toàn không hợp lý vì bản thân bà đã thừa nhận có kí vào giấy bán tài sản nhưng cho rằng không đọc nội dung – lời khai này không đủ căn cứ. Hơn nữa “giấy bán tài sản” có xác nhận của Hợp tác xã và Ủy ban nhân dân xã Liên Mạc. Bà Lợi cũng đã nhận đủ tiền bán nhà; bà Hiền, ông Hiệp đã nhận nhà, đất và sử dụng ổn định từ 1977. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà, đất này là hoàn toàn hợp pháp.
Thứ hai, xét về yêu cầu của bà Phê: theo bà Phê thì mình không biết về hợp đồng mua bán tài sản giữa bà Lợi và bà Hiền. Tuy nhiên theo như lời khai của ông Đống, thì ông và bà Phê, bà Lợi đã nhất trí cho bà Lợi bán nhà, đất. Hơn nữa, bà Phê cũng thừa nhận hằng năm bà vẫn từ Bắc Ninh về thắp hương thờ cúng tổ tiên, trong khi đó việc mua bán nhà đất diễn ra năm 1977, đến năm 2004 bà Phê mới có đơn khởi kiện. Như vậy, có nhiều cơ sở ác định bà Phê đã biết và không phản đối việc bà Lợi bán nhà; do đó nếu không có chứng cứ gì khác thì phải công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Lợi và bà Hiền. Trong trường hợp này nếu bà Phê có tranh chấp với bà Lợi số tiền bán nhà thì sẽ giải quyết bằng vụ án khác nếu có yêu cầu.
C. KẾT LUẬN:
Thông qua việc tìm hiểu, phân tích, nhận xét, đánh giá về các vụ tranh chấp trên chúng ta phần nào hiểu thêm về hợp đồng mua bán nhà ở, một hợp đồng rất phổ biến hiện nay. Từ đó, hoàn thiện hơn pháp luật về hợp đồng dân sự nói riêng và pháp luật về hợp đồng nói chung, để đảm bảo được quyền lợi cho các bên trong giao dịch. Từ đó cũng nâng cao ý thức tôn trọng pháp luật của mọi người khi giao kết các hợp đồng dân sự.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: