sweet_cherry_vn
New Member
Download Đề tài Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 trở lại đây – Một số vấn đề bàn luận
Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2005 về việc giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở thì: Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Đối với việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư thì cụ thể hóa quy định của Luật Nhà ở, tại Điều 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD hướng dẫn: các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư do Tòa án giải quyết. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải những phải đảm bảo các nguyên tắc của quy chế này. Nếu không hòa giải được thì do Tòa án giải quyết. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý nhà chung cư theo quy định của quy chế này thì xử lý theo các quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự.
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực cấm hay hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại.
Cá nhân nước ngoài thì chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cùng một thời điểm cư trú tại Việt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa căn hộ là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở, không được cho thuê không được sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Trường hợp đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hay được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Chủ sở hữu được bán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú tại Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…) thì được quyền bán căn hộ trước thời hạn này. Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán hay tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền này thì sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được quyền mua và sở hữu một hay một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiều căn hộ) để cho người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu căn hộ của doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó. Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp cũng không được cho thuê hay sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Khi hết thời hạn đầu tư hay doanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã mua được xử lý theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
+ Bán hóa giá căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước:
Theo quy định tại Nghị định số 61/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì Nhà nước thực hiện việc bán căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang cho thuê phần diện tích đang cho thuê, để người thuê nhà có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Việc mua bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê là hoàn toàn tự nguyện, trường hợp bên thuê không muốn thì được tiếp tục thuê. Người mua căn hộ chung cư được thanh toán tiền Nhà nước bằng nhiều lần. Thời hạn thanh toán không quá 10 năm. Mức trả lần đầu khi ký hợp đồng là không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại được quy ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trả không dưới 8% số tiền phải trả. Nếu người mua trả hết một lần ngay khi ký hết hợp đồng thì được giảm 10%, nếu trả trong vòng 1 năm thì được giảm giá 2% giá bán. Đối với căn hộ chung cư mà khi xây dựng có phần tiền đóng góp của cá nhân hay tập thể, mà không có nguồn từ vốn Ngân sách Nhà nước thì Hội đồng bán nhà căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình để tính để tính số tiền mua phải tiếp tục trả giá theo quy định. Người mua căn hộ chung cư của Nhà nước sau khi đã trả hết tiền và hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1.1. Điều kiện để căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng:
Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai, thì đối tượng của mỗi loại hợp đồng trên phải đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hay chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ.
- Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong tương lai:
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hay các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”. Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hay chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định một cách rõ ràng.
Theo quy định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng chung cư đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Các dự án này phải được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án. Dự án phải được công khai tại trụ sở ban quản lý dự án, địa điểm có dự án hay trên các phương tiên thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án.
Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các điều kiện về diện tích, chất lượng,...như đối với những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán còn phải thỏa mãn những điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hay để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự). Những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh; căn hộ chung cư xâ...
Download miễn phí Đề tài Mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ 2005 trở lại đây – Một số vấn đề bàn luận
Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2005 về việc giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở thì: Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Đối với việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư thì cụ thể hóa quy định của Luật Nhà ở, tại Điều 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD hướng dẫn: các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư do Tòa án giải quyết. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải những phải đảm bảo các nguyên tắc của quy chế này. Nếu không hòa giải được thì do Tòa án giải quyết. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý nhà chung cư theo quy định của quy chế này thì xử lý theo các quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự.
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam.Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực cấm hay hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại.
Cá nhân nước ngoài thì chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cùng một thời điểm cư trú tại Việt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa căn hộ là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở, không được cho thuê không được sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Trường hợp đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hay được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Chủ sở hữu được bán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú tại Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…) thì được quyền bán căn hộ trước thời hạn này. Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán hay tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền này thì sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được quyền mua và sở hữu một hay một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiều căn hộ) để cho người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu căn hộ của doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó. Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp cũng không được cho thuê hay sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Khi hết thời hạn đầu tư hay doanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã mua được xử lý theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
+ Bán hóa giá căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước:
Theo quy định tại Nghị định số 61/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì Nhà nước thực hiện việc bán căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang cho thuê phần diện tích đang cho thuê, để người thuê nhà có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Việc mua bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê là hoàn toàn tự nguyện, trường hợp bên thuê không muốn thì được tiếp tục thuê. Người mua căn hộ chung cư được thanh toán tiền Nhà nước bằng nhiều lần. Thời hạn thanh toán không quá 10 năm. Mức trả lần đầu khi ký hợp đồng là không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại được quy ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trả không dưới 8% số tiền phải trả. Nếu người mua trả hết một lần ngay khi ký hết hợp đồng thì được giảm 10%, nếu trả trong vòng 1 năm thì được giảm giá 2% giá bán. Đối với căn hộ chung cư mà khi xây dựng có phần tiền đóng góp của cá nhân hay tập thể, mà không có nguồn từ vốn Ngân sách Nhà nước thì Hội đồng bán nhà căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình để tính để tính số tiền mua phải tiếp tục trả giá theo quy định. Người mua căn hộ chung cư của Nhà nước sau khi đã trả hết tiền và hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1.1. Điều kiện để căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng:
Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai, thì đối tượng của mỗi loại hợp đồng trên phải đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hay chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ.
- Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong tương lai:
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hay các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”. Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hay chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định một cách rõ ràng.
Theo quy định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng chung cư đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Các dự án này phải được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án. Dự án phải được công khai tại trụ sở ban quản lý dự án, địa điểm có dự án hay trên các phương tiên thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án.
Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các điều kiện về diện tích, chất lượng,...như đối với những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán còn phải thỏa mãn những điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hay để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự). Những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh; căn hộ chung cư xâ...