edwin_nguyen
New Member
Download Tiểu luận Một số nhận xét và đưa ra một số phương hướng nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về đặt cọc nói riêng và các biện pháp bảo đảm nói chung miễn phí
*Tóm tắt vụ việc:
Vợ chồng ông H có một căn nhà ở quận 1, TP.HCM. Theo biên bản hoàn công do Kiến trúc sư trưởng TP.HCM lập năm 1998, căn nhà có phần lầu sáu và sân thượng vi phạm độ cao. Do vậy, phần diện tích hợp lệ của căn nhà chỉ gồm có hầm, trệt, năm lầu với tổng diện tích 525 m2.
Tháng 6-2007, vợ chồng ông H chấp thuận bán cho bà T căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng. Theo thỏa thuận, đó là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống. Bà T đã đặt cọc 45 lượng vàng, sau đó giao tiếp cho bên bán 300 lượng vàng. Hai bên thỏa thuận nếu bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc.
Thế nhưng sau đó vợ chồng ông H lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng. Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu” nên giờ bà T. muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền. Nếu không, bà phải chịu mất 45 lượng vàng đặt cọc.
Bà T cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý nên đã thương lượng với ông H Sau khi thương lượng bất thành nên các bên đã đưa nhau ra tòa. Trong đơn kiện bà T yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả cho bà 345 lượng vàng cộng thêm số vàng phạt cọc. Phía vợ chồng ông H đưa ra ba yêu cầu: bán nhà theo giá cũ nhưng không bán lầu sáu, bán cả lầu sáu nếu bên mua trả thêm 100 lượng vàng, bên mua không chịu hai phương án thì phải mất 45 lượng vàng đặt cọc.
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
Một số nhận xét và đưa ra một số phương hướng nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về đặt cọc nói riêng và các biện pháp bảo đảm nói chung.Lời mở đầu
Bộ luật dân sự chính thức đầu tiền của nhân loại ra đời cách đây không lâu nhưng những giao kết mang tính chất dân sự, hợp đồng đã xuất hiện từ rất sớm cùng với quá trình phân công lao động và sự hình thành của nền sản xuất hàng hoá. Một đặc điểm quan trọng của giao dịch dân sự là sự tự thoả thuận của các chủ thể trong việc hình thành nên các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Để đảm bảo cho những thoả thuận ấy được thực hiện, người ta nghĩ ra cách dùng một thứ tài sản có giá trị nào đó để giàng buộc cho những thoả thuận trong giao dịch chính trước đó mà ngày nay được biết đến với các biện pháp bảo đảm. Để bảo đảm cho giao dịch dân sự, người ta có thể sử dụng nhiều cách khác nhau mà ngày nay được bộ luật dân sự nước ta khái quát trong một sô biện pháp như thế chấp, đặt cọc, kí cược, bảo lãnh…Trong đó, đặt cọc là biện pháp ra đời khá sớm và đến nay vẫn đóng vai trò quan trọng trong giao lưu dân sự, đặc biệt trong hợp đồng mua bán. Để tìm hiểu rõ hơn về hình thức bảo đảm bằng đặt cọc, chúng tui xin trích dẫn 3 vụ việc cụ thể trong thực tế có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ mua bán bất động sản. Thông qua việc phân tích 3 tình huống này, chúng tui xin rút ra một số nhận xét và đưa ra một số phương hướng nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về đặt cọc nói riêng và các biện pháp bảo đảm nói chung. Với kiến thức của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy rất mong nhận được những đóng góp quý báu từ thầy cô và các bạn. Chúng tui xin chân thành cảm ơn. I.Một số quy định của pháp luật về đặt cọc. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm xuất hiện từ khá sớm trong giao lưu dân sự. Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 đã quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hay kim khí quý, đá quý hay vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hay thực hiện hợp đồng dân sự. Như vậy, bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc chính là việc cam kết giao kết hay thực hiện hợp đồng giữa các bên. Đối tượng của đặt cọc (tài sản đặt cọc) có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hay vật có giá trị khác, tức là tài sản đặt cọc không chỉ có ý nghĩa bảo đảm mà còn có cả ý nghĩa trong việc thanh toán. Trong giao dịch dân sự bảo đảm bằng đặt cọc thì tài sản đặt cọc được các chủ thể quan tâm khi giao kết. Bởi đây chính là đối tượng trực tiếp bảo đảm quyền và lợi ích của họ, nhưng đó cũng có thể là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. Thông thường, trong các giao dịch bảo đảm bằng đặt cọc, tài sản đặt cọc thường là tiền (phải là VND, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác). Tài sản đặt cọc được chuyển giao cho bên nhận đặt cọc, do vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và ghi rõ số tiền (tài sản) đặt cọc. Việc đặt cọc có thể ghi trong hợp đồng chính hay lập thành văn bản riêng. Trong biện pháp đặt cọc, tuỳ theo thoả thuận mà có thể bên này hay bên kia là người đặt cọc. Mục đích của đặt cọc do các bên thoả thuận nhưng luôn chỉ mang một trong hai mục đích là bảo đảm việc giao kết hợp đồng hay bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hay có thể mang cả hai mục đích trên. Nhằm cụ thể hoá các quy định của BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm, chính phủ đã ban hành Nghị định Số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, trong đó quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đặt cọc. Nghị định cũng giải quyết vướng mắc trong việc xác định tính chất của tài sản trong trường hợp chuyển giao tài sản trước nhưng không ghi rõ là đặt cọc hay thanh toán trước thông qua Điều 29: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.” II. Một số vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ mua bán bất động sản. 1. Vụ việc thứ nhất. * Tóm tắt vụ việc: Bà Kiều Thị Nga có một căn nhà ở số 29 ngách 43 ngõ Quan Thổ - phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội. Vào ngày 06/8/2007, chị Nguyễn Thị Hoàng Yến (trú tại số 53B ngách 51 Linh Quang - phường Văn Chương - Quận Đống Đa – Hà Nội) đã đặt cọc cho bà Nga 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) để mua ngôi nhà số 29 ngách 43 ngõ Quan Thổ - phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội, bà Nga đã trực tiếp nhận số tiền đó và hai bên cùng lập văn bản và kí xác nhận việc đặt cọc. Sau đó, bà Nga đã làm giấy bán nhà và giao cho chị Yến giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ngôi nhà số nhà số 29 ngách 43 ngõ Quan Thổ - phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội cho chị Nguyễn Thị Hoàng Yến. Hai bên đã cam kết thỏa thuận sau 06 tháng chị sẽ phải thanh toán cho bà Nga số tiền 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng), sau khi trả đủ số tiền trên thì ngôi nhà sẽ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chị Nga. Nếu sau 06 tháng chị không trả đủ số tiền trên thì bà Nga không bán nhà cho chị nữa và bà Nga sẽ không trả cho chị số tiền cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Sau 06 tháng chị Nga đến trả đủ cho bà số tiền 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng) và yêu cầu bà hoàn tất việc mua bán nhà, bà Nga nói không bán nhà cho chị nữa, chị yêu cầu bà trả cho chị 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) nhưng bà Nga đã không trả. Lí do bà Nga đưa ra là bà không có nhu cầu bán nhà . Việc bà và chị Yến cùng kí vào giấy bán nhà là do anh Nguyễn Văn Lục sinh năm 1976 ở thôn Hương Lộc – xã Đạo Đức – phường Văn Chương – quận Đống Đa – Hà Nội muốn vay tiền của bà để làm ăn nhưng phải viết giấy bán nhà và bà đã cho Lục mượn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất căn nhà số 29 (mới) 15 (cũ) ngách 43 ngõ Quan Thổ 3 – phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội đứng tên bà. * Cách giải quyết của Tòa án: Căn cứ và giấy bán nhà ngày 06/08/2009 giữa người mua là chị Nguyễn Thị Hoàng Yến và người bán là bà Kiều Thị Nga, Hội đồng xét xử nhận định giữa bà Nga và chị Yến đã thực hiện giao dịch mua bán nhà số 29 (mới) 15 (cũ) ngách 43 – phường Văn Chương – quận Đống Đa – Hà Nội, với giá thỏa thuận là 350.000.000 đồng (ba Nga trăm năm mươi triệu đồng) và chị Yến đã đặt cọc cho bà số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) với mục đích để đảm bảo cho việc thực hiện mua bán nhà, bà đã đưa cho chị giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất căn nhà số 29 (mới) 15 (cũ) ngách 43 phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội. Hội đồng xét xử đã xác định giữa bà và chị Yến đã thực hiện giao dịch đặt cọc mua bán nhà với. Đối với giao dịch này thì bà Nga là người vi phạm. Xét việc bà Nga cho anh ...