[Free] Luận văn Đánh giá những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp
Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Mức thu nhập h àng năm từ đất mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó. Khi khả năng tạo ra thu nh ập từ đất
càng cao thì giá chuy ển nhượng của nó càng cao và ngư ợc lại.
Nhu cầu loại bất động sản tr ên thị trường như: Bất động sản có đầu t ư xây
dựng(bất động sản nh à đất, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở l àm việc, v.v.
), bất động sản không đầu tưxây dựng (đất làm muối, đất hiếm, đất ch ưa sử dụng,
v.v.) và bất động sản đặc biệt (các công tr ình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật
thể, nghĩa trang, v.v.)
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhi ên tăng cao do t ốc độ tăng của dân số
cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân b ằng cung -cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các
yếu tố khác trong v ùng như: Ch ất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, tr ình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán ng ười dân trong v ùng cũng có ảnh h ưởng đến giá trị của đất.
Những quyền lợi v à pháp nhân t ừ đất
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng đất thực hiện theo quyền của m ình và Nhà nước điều chỉnh các quan
hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế v à pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác
trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản
xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh,….(Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như
yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá tr ình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của
Nhà nước về đất đai,..v.v.. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự
dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà Nhà nước ban hành.
Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà
Nội, hệ lụy của chính sách hai giá đã và sẽ còn đậm nét khi các kiểu ưu đãi bao cấp
về đất cho khu vực kinh tế nhà nước vẫn có thì sẽ tiếp diễn tình trạng lạm dụng, tham
nhũng, vận động hành lang và móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền v à doanh
nghiệp độc quyền thông qua chế độ chỉ định thầu, chủ đầu t ư.
Ông Phùng Văn Nghệ, Phó tổng cục trưởng phụ trách Tổng cục Quản lý đất
đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) , tình trạng tồn tại hai giá đất qua nhiều
lần sửa đổi và ban hành các khung giá đất là do Nhà nước chưa có cơ chế phù hợp để
theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường
Ông Phạm Văn Bình, Học viện Tài chính, cũng nhận định, để thị trường nhà
đất phát triển chuyên nghiệp hơn thì rất nhiều dịch vụ liên quan cần cải thiện
như tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, s àn giao dịch bất động sản, quản lý
bất động sản, đấu giá, quảng cáo... Trong đó, hoạt động định giá bất động sản cần
phải đi trước một bước để tác động đúng vào sự hình thành mặt bằng giá chuẩn
chung cho thị trường. Nhưng hiện nay hoạt động định giá này còn rất yếu do không
có sự nâng đỡ của Nhà nước. Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác
động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của
người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu
kiện,.v.v.. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất n ày không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân
sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình
phát triển xã hội.
Chính sự tác động tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố gây ra đến giá đất trong nền
kinh tế mà đề tài “Đánh giá những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất
tại Thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp” được thực hiện nhằm giải quyết các y êu
cầu trên.
Cấu trúc luận văn bao gồm:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về giá đất
- Chương 2: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất
- Chương 3: Kết Luận
Chương I. Cơ sở lý luận về giá đất
I.Khái niệm,quan điểm về đất đai
1.Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức
là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp
thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hay tài sản mà một
người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý
cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “ Đất đai về mặt
địa lý mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính
mang tính ổn định hay có chu kỳ đoán đ ược, trong khu vực sinh khí quyển theo
chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: Không khí, đất v à lớp địa chất,
nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con ng ười
trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại v à trong tương lai”
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng
thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà
ngày càng có xu hướng tăng lên.
2.Các quan điểm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả
năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống
các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải
trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở
hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên
dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm l...
Download Luận văn Đánh giá những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp miễn phí
Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Mức thu nhập h àng năm từ đất mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó. Khi khả năng tạo ra thu nh ập từ đất
càng cao thì giá chuy ển nhượng của nó càng cao và ngư ợc lại.
Nhu cầu loại bất động sản tr ên thị trường như: Bất động sản có đầu t ư xây
dựng(bất động sản nh à đất, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở l àm việc, v.v.
), bất động sản không đầu tưxây dựng (đất làm muối, đất hiếm, đất ch ưa sử dụng,
v.v.) và bất động sản đặc biệt (các công tr ình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật
thể, nghĩa trang, v.v.)
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhi ên tăng cao do t ốc độ tăng của dân số
cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân b ằng cung -cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các
yếu tố khác trong v ùng như: Ch ất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, tr ình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán ng ười dân trong v ùng cũng có ảnh h ưởng đến giá trị của đất.
Những quyền lợi v à pháp nhân t ừ đất
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho
Tóm tắt nội dung:
n với cơ chế thịtrường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng đất thực hiện theo quyền của m ình và Nhà nước điều chỉnh các quan
hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế v à pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác
trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản
xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh,….(Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như
yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá tr ình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của
Nhà nước về đất đai,..v.v.. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự
dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà Nhà nước ban hành.
Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà
Nội, hệ lụy của chính sách hai giá đã và sẽ còn đậm nét khi các kiểu ưu đãi bao cấp
về đất cho khu vực kinh tế nhà nước vẫn có thì sẽ tiếp diễn tình trạng lạm dụng, tham
nhũng, vận động hành lang và móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền v à doanh
nghiệp độc quyền thông qua chế độ chỉ định thầu, chủ đầu t ư.
Ông Phùng Văn Nghệ, Phó tổng cục trưởng phụ trách Tổng cục Quản lý đất
đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) , tình trạng tồn tại hai giá đất qua nhiều
lần sửa đổi và ban hành các khung giá đất là do Nhà nước chưa có cơ chế phù hợp để
theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường
Ông Phạm Văn Bình, Học viện Tài chính, cũng nhận định, để thị trường nhà
đất phát triển chuyên nghiệp hơn thì rất nhiều dịch vụ liên quan cần cải thiện
như tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, s àn giao dịch bất động sản, quản lý
bất động sản, đấu giá, quảng cáo... Trong đó, hoạt động định giá bất động sản cần
phải đi trước một bước để tác động đúng vào sự hình thành mặt bằng giá chuẩn
chung cho thị trường. Nhưng hiện nay hoạt động định giá này còn rất yếu do không
có sự nâng đỡ của Nhà nước. Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác
động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của
người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu
kiện,.v.v.. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất n ày không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân
sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình
phát triển xã hội.
Chính sự tác động tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố gây ra đến giá đất trong nền
kinh tế mà đề tài “Đánh giá những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất
tại Thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp” được thực hiện nhằm giải quyết các y êu
cầu trên.
Cấu trúc luận văn bao gồm:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về giá đất
- Chương 2: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất
- Chương 3: Kết Luận
Chương I. Cơ sở lý luận về giá đất
I.Khái niệm,quan điểm về đất đai
1.Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức
là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp
thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hay tài sản mà một
người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý
cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “ Đất đai về mặt
địa lý mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính
mang tính ổn định hay có chu kỳ đoán đ ược, trong khu vực sinh khí quyển theo
chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: Không khí, đất v à lớp địa chất,
nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con ng ười
trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại v à trong tương lai”
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng
thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà
ngày càng có xu hướng tăng lên.
2.Các quan điểm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả
năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống
các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải
trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở
hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên
dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm l...