[Free] Khóa luận Hoạt động đầu cơ đất đai và các giải các giải pháp hạn chế đầu cơ trong lĩnh vực đấ

Download Khóa luận Hoạt động đầu cơ đất đai và các giải các giải pháp hạn chế đầu cơ trong lĩnh vực đất đai hiện nay miễn phí

Do hoạt động ĐCĐĐ thường nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đai lại có
hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích, dẫn đến
tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điều kiện nhất
định dẫn đến giá tăng cao.
Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu tư vào đất đai và HĐĐC phát triển từ
đó đất đai vốn đã khan hiếm lại càng khan hiếm và trở lên có giá trị hơn, giá đất vì
thế lại tăng cao. Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đã đẩy giá đất lên cao và là
nguyên nhân của các cơn sốt.
Trên hình vẽ thể hiện, ban đầu tình hình cung cầu ở mức E1, do nhu cầu về đất
đai tăng lên dẫn đến đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, trong khi đó cung đất
đai chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần do cung
đất đai do khu vực Nhà nước cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây
ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 người đầu cơ cũng chưa có ý định
trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa



Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho

Tóm tắt nội dung:

Nhà nước còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều bất
cập thì hiện tượng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngược lại.
Nếu Nhà nước thực hiện tốt chính sách pháp luật đã có hiệu lực thì không có lý do
gì hoạt động đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đã đúng và luôn được
sửa đổi, bổ sung nhưng hiện tượng này không giảm vì thực hiện pháp luật không
đến độ cần thiết, việc quản lý đất đai cũng được quy định trong luật và các văn bản
hướng dẫn nếu làm tốt thì hiện tượng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát
triển.
3. Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất”.
Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vượt quá cung rất nhiều, người có nhu cầu mua
đất đai nhưng thông tin thị trường rất thiếu hụt, họ không nắm được giá cả thị
trường trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thường, họ không hề biết
giá nào là giá ảo, giá nào là giá thực. Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu
lợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng
việc làm này là trái pháp luật cũng giống như buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là
vi phạm pháp luật nhưng người ta vẫn làm vì lợi nhuận thu được là quá lớn.
4. Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.
Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những người đầu cơ luôn
luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tượng này không phải là dễ nếu
không quản lý chặt chẽ đất đai. Người trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiều
khi phát hiện được đất đai có hiện tượng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ của
mảnh đất đó. Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể chứng minh
chủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những người ĐCĐĐ luôn nhạy bén
với thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nào
cũng thực hiện được ngay nên người đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúng
mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo được mục đích riêng của mình; Khi
có sốt đất có nhiều mảnh đất được mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất
lại tăng lên, khuyến khích hiện tượng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra
nhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn. Nói như thế
không có nghĩa là HĐĐC không thể bị xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với
HĐĐC ta sẽ xét sau.
5. Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường ngầm.
Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênh
lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật. Do đó, người ĐCĐĐ
đương nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trường chính thức
nếu anh ta không hợp thức hoá được đất đai mình đang chiếm hữu. Khi giao dịch
trên thị trường chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trở
thành công dã tràng. Chính vì thế, mà người ta giao dịch dưới một thị trường ngầm
không có sự kiểm soát của Nhà nước. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục người
mua trong điều kiện thông tin thị trường là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai
là phổ biến, lúc đó người mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ
nhà, đất hay là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt.
Ở nước ta, thị trường ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học trong
lĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta chưa chính thức
thừa nhận thị trường đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai
là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhượng
đất đai phải hoạt động dưới dòng chảy của một thị trường ngầm. Đó là nguyên
nhân khiến cho người có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiện
mua đất trong thị trường không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu
thực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trường ngầm một cách dễ dàng.
II.3. Phân loại đầu cơ đất đai.
Căn cứ vào mục đích, đối tượng, cách và phạm vi hoạt động có thể chia
HĐĐC ra làm 4 loại như sau:
1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;
2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời;
3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất và
chờ thời cơ để thu lợi.
4- Mua đất rồi đầu tư xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra.
Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau. Loại 1
mang tính nghiệp dư, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ở
chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có cách
hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn. Bai loại này gây
hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế – xã hội.
III- NGUYÊN NHÂN CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI.
III.1. Đất đai là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận.
Trước hết, người đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu kỳ
nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo ra, và
khoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu như đầu tư vào lĩnh vực khác.
Ở nước ta do luật pháp còn chưa hoàn chỉnh và thị trường BĐS còn ở mức sơ
khai chưa có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế. Trong cảnh
tranh tối, tranh sáng này người ta thấy rằng đầu tư vào BĐS ít rủi ro và cho thu lợi
lớn. Mặt khác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trước thì ta thấy rằng
người ĐCĐĐ tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá. Việc đầu tư
vào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trường chính thức cũng cho thu lợi rất lớn,
trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soát
của Nhà nước và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai.
III.2. Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đích sử dụng từ loại đất
có giá trị thấp sang đất có giá trị cao.
Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu được chuyển
mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trong
khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phương, giá tính tiền sử
dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – 30% giá đất thực tế chuyển nhượng),
và do vậy người sử dụng đất sẽ thu được một khoản chênh lệch khá lớn mà không
phải mất nhiều chi phí đầu tư. Chính vì vậy, rất nhiều hộ gia đình được giao đất
nông nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn nắm giữ
đất, cho người khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất, hay là
được đền bù.
III.3. Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động
của thực tiễn.
Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh khoản) thấp,
do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua được tài sản có giá trị lớn như
đất đai một cách dễ dà...