hana_tieuconuongq6
New Member
Download Đề tài Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam
MỤC LỤC
Trang
TÓM TẮT CÔNG TRÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH 1
1.1 Nguồn gốc của bong bóng bất động sản .1
1.2Giai đoạn thứ hai của bong bóng bất động sản 2
1.3 Bùng nổ bong bóng nhà đất. 4
1.4 Chế độ thưởng sai trái . .6
1.5 Mối quan hệgiữa chu kì nền kinh tếvới thị trường bất động sản. .9
1.6 Lịch sửcác cuộc khủng hoảng nhà đất . 10
1.6.1 Phương pháp xác định khủng hoảng nhà đất . .11
1.6.2 So sánh lịch sử .12
1.7Cơ chếdẫn truyền toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất .14
1.7.1 Mô hình chu kỳkinh tếtoàn cầu .15
1.7.2 Phương pháp mô phỏng . .16
1.7.3 Tác động toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất .17
1.8 Kết luận .18
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI
VÀ VIỆT NAM .20
2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới .20
2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam .25
2.2.1 Thị trường bất động sản trước khủng hoảng . 25
2.2.2 Thị trường bất động sản trong khủng hoảng . 27
2.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục . 30
2.2.4 Tín dụng bất động sản Việt Nam . . 32
2.2.5 Kết luận . 35
2.3 Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và chu kỳ kinh tế ở Việt
Nam . . .37
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM .40
3.1Đối với các ngân hàng thương mại .41
3.2Đối với Nhà Nước .41
3.3Đối với doanh nghiệp bất động sản 46
Phụ lục
Tài liệu tham khảo
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
thấy đầu tiên ở nền kinh tế phát triển tại Pháp, nơi mà giá nhà đất giảm nhẹ cho
đến quý 4 năm 2008 và cuộc khủng hoảng nhà đất không rõ như ở Mỹ hay Anh.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.4 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới
Mỹ được coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều
tổn thất nhất. Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế
chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới
chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay.
Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành
chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này
để bán ra trên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm
hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ
chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả
năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hay phá sản.
Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó,
nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các
ngân hàng.
Cho vay dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho bong bóng bất động sản. Lợi
nhuận đã tạo động lực khiến các ngân hàng xem nhẹ khả năng chi trả của khách
hàng, đẩy mạnh cho vay cầm cố bất động sản. Dư nợ cho vay cầm cố bất động sản
tăng từ 160 tỷ USD (năm 2001) lên 540 tỷ USD (năm 2004) và nhảy vọt lên 1300
tỷ USD vào năm 2007. Ước tính tới cuối quý III/2008, hơn một nửa giá trị thị
trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với 1/3 các khoản này là nợ khó đòi.
Từ quý 4 năm 2002 đến quý 4 năm 2006, giá nhà đất đã tăng thêm 31,6%, tỷ lệ
hàng năm là 7,1%. Điều này đã tiếp sức cho việc xây dựng nhiều hơn nữa, bắt đầu
từ thị trường nhà ở, cuối cùng đạt đỉnh tại 2.070.000 trong năm 2005, tăng hơn
50% so với tỷ lệ của những năm bong bóng trước. Sự tăng lên trong giá nhà cũng
có ảnh hưởng có thể dự báo lên tiết kiệm và tiêu dùng. Sự bùng nổ tiêu dùng trong
giai đoạn này và tỷ lệ tiết kiệm giảm gần 1% trong giai đoạn 2005-07.Bong bóng
bất động sản bắt đầu xì hơi sau khi giá nhà đất đạt đỉnh. Tỷ lệ bỏ trống đạt mức kỷ
lục từ thị trường cho thuê đến sở hữu trong năm 2006. Quý 4 năm 2006, tỷ lệ nhà
ở bỏ trống là hơn 50% so với thời kì cao điểm. Đến giữa năm 2007, giá trên toàn
quốc đã đạt tới đỉnh cao nhất và bắt đầu đi xuống, quá trình này đẩy nhanh sự
trượt giá trong năm 2007 và 2008. Điều này dẫn đến sự tăng nhanh trong lãi suất,
đặc biệt là ở thị trường nợ dưới chuẩn. Trong khi thủ phạm chính trong thị trường
vay thế chấp là các khoản vay dưới chuẩn, thì lý do chính để chứng minh cho việc
này đó là những người đi vay dưới chuẩn thường dễ bị tổn thương nhất trong nền
kinh tế. Họ là những người không có tiền hưu trí hay là gia đình để có thể vay
mượn để chi trả các khoản thanh toán cho các khoản cầm cố. Và khi giá trị nhà
quá thấp để có thể tiếp tục vay thêm, họ buộc phải chịu cảnh vỡ nợ đối với các
khoản vay thế chấp trước đó.
Cần lưu ý rằng các khoản vay dưới chuẩn bắt đầu trở nên tồi tệ vào năm 2006 và
2007 không phải là khoản vay để mua nhà mới mà là các khoản vay để tái tài trợ
cho việc chi tiêu trong nhà. Các nhà cho vay dưới chuẩn thường rất xông xáo
quảng cáo các khoản vay này với giới thu nhập thấp và trung bình để chiêu dụ họ
chi tiêu cho các khoản mua sắm bảo hiểm y tế hay là sửa sang nhà cửa. Hậu quả
là nhiều gia đình trước đó thì an toàn nay đã phải e sợ cho việc mất nhà cửa.
Từ năm 2006 bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của khủng hoảng cho vay thế
chấp bất động sản dưới tiêu chuẩn. Chỉ số về cầu nhà trong tương lai của Mỹ liên
tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9 tháng 7/2007. Từ tháng
3/2007 nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố những
khoản thu lỗ khoảng 150 tỷ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó có hơn 50% liên
quan tới các khoản cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới
tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi
một loạt các “đại gia” ngân hàng và tín dụng của Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở
nên quá muộn.
Hàng loạt các ngân hàng lớn ở Phố Wall như Bear Stearns, Merrill Lynch,
Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt tài sản nhiều
tỷ USD. Cụ thể là Citigroup đã thông báo lợi nhuận thuần quý III sụt giảm mạnh
tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỷ USD. Trong các khoản cho vay bất động
sản được chứng khoán hoá, ngân hàng này ước tính lỗ 1,3 tỷ USD. Theo hiệu ứng
đô-mi-nô, sự khan hiếm tính lỏng trong các hoạt động tài trợ đã làm Citigroup lỗ
1,4 tỷ USD.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống
tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng tài chính hiện
nay đã lên tới 945 tỷ USD, tức là mỗi cư dân thế giới phải “gánh” 142 USD. Kết
quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs của Mỹ dự báo
cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thị trường tài chính toàn cầu thiệt
hại tới 1.200 tỷ USD.
Việc vỡ nợ trong thị trường nợ dưới chuẩn lan rộng đã dẫn đến sự sụt giảm trong
giá trị các MBS chứa số lượng lớn các khoản thế chấp dưới chuẩn, và tất nhiên
dẫn theo các tài sản phái sinh từ các MBS có liên quan tới nợ dưới chuẩn. Và sự
thật là rất nhiều hàng hóa tài chính và các tổ chức đã dính tới các rủi ro nghiêm
trọng này từ thị trường nợ dưới chuẩn và hậu quả sau đó là hàng loạt các biện pháp
siết chặt khiến thị trường tín dụng rơi vào trạng thái đóng băng trong năm 2007.
Đầu năm 2007, chủ nợ cho vay dưới chuẩn lớn là New Century Financial sụp đổ
đã để lại cho ngân hàng Barclays một khoản thua lỗ 900 triệu USD. Tháng 2/2007,
HSBC báo cáo những khoản thua lỗ lớn phát sinh từ vệc cho vay dưới chuẩn
ở Mỹ. Rất nhiều ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ và nhiều ngân hàng Pháp, Đức,
Canada cùng chịu chung số phận. Cuộc khủng hoảng đã làm cho hàng loạt các tổ
chức tài chính, ngân hàng bị thiệt hại nặng nề, một số công ty cho vay cầm cố dưới
chuẩn phải đệ đơn xin phá sản. Sự sụp đổ của Lehman Brothers 158 năm tuổi,
ngân hàng cho vay dưới chuẩn lớn nhất ở Mỹ Wachovia, hay hàng loạt các tên
tuổi khác như Wamu, Fannie Mae, Freddie Mac là hệ quả của hoạt động cho vay
dưới chuẩn. Gian lận trên thị trường cho vay cầm cố cũng trở thành hiểm họa với
nền kinh tế Mỹ. Theo FBI, trong năm 2007 đã có 1200 trường hợp (năm 2006 là
400 trường hợp). Năm 2007 cũng có đến 278 vụ kiện dân sự đã được nộp lên các
tòa án liên bang liên quan đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn. Các nhà
đầu tư không...
Download Đề tài Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam miễn phí
MỤC LỤC
Trang
TÓM TẮT CÔNG TRÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH 1
1.1 Nguồn gốc của bong bóng bất động sản .1
1.2Giai đoạn thứ hai của bong bóng bất động sản 2
1.3 Bùng nổ bong bóng nhà đất. 4
1.4 Chế độ thưởng sai trái . .6
1.5 Mối quan hệgiữa chu kì nền kinh tếvới thị trường bất động sản. .9
1.6 Lịch sửcác cuộc khủng hoảng nhà đất . 10
1.6.1 Phương pháp xác định khủng hoảng nhà đất . .11
1.6.2 So sánh lịch sử .12
1.7Cơ chếdẫn truyền toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất .14
1.7.1 Mô hình chu kỳkinh tếtoàn cầu .15
1.7.2 Phương pháp mô phỏng . .16
1.7.3 Tác động toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất .17
1.8 Kết luận .18
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI
VÀ VIỆT NAM .20
2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới .20
2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam .25
2.2.1 Thị trường bất động sản trước khủng hoảng . 25
2.2.2 Thị trường bất động sản trong khủng hoảng . 27
2.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục . 30
2.2.4 Tín dụng bất động sản Việt Nam . . 32
2.2.5 Kết luận . 35
2.3 Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và chu kỳ kinh tế ở Việt
Nam . . .37
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM .40
3.1Đối với các ngân hàng thương mại .41
3.2Đối với Nhà Nước .41
3.3Đối với doanh nghiệp bất động sản 46
Phụ lục
Tài liệu tham khảo
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
nthấy đầu tiên ở nền kinh tế phát triển tại Pháp, nơi mà giá nhà đất giảm nhẹ cho
đến quý 4 năm 2008 và cuộc khủng hoảng nhà đất không rõ như ở Mỹ hay Anh.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM
2.4 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới
Mỹ được coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều
tổn thất nhất. Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế
chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới
chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay.
Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành
chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này
để bán ra trên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm
hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ
chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả
năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hay phá sản.
Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó,
nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các
ngân hàng.
Cho vay dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho bong bóng bất động sản. Lợi
nhuận đã tạo động lực khiến các ngân hàng xem nhẹ khả năng chi trả của khách
hàng, đẩy mạnh cho vay cầm cố bất động sản. Dư nợ cho vay cầm cố bất động sản
tăng từ 160 tỷ USD (năm 2001) lên 540 tỷ USD (năm 2004) và nhảy vọt lên 1300
tỷ USD vào năm 2007. Ước tính tới cuối quý III/2008, hơn một nửa giá trị thị
trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với 1/3 các khoản này là nợ khó đòi.
Từ quý 4 năm 2002 đến quý 4 năm 2006, giá nhà đất đã tăng thêm 31,6%, tỷ lệ
hàng năm là 7,1%. Điều này đã tiếp sức cho việc xây dựng nhiều hơn nữa, bắt đầu
từ thị trường nhà ở, cuối cùng đạt đỉnh tại 2.070.000 trong năm 2005, tăng hơn
50% so với tỷ lệ của những năm bong bóng trước. Sự tăng lên trong giá nhà cũng
có ảnh hưởng có thể dự báo lên tiết kiệm và tiêu dùng. Sự bùng nổ tiêu dùng trong
giai đoạn này và tỷ lệ tiết kiệm giảm gần 1% trong giai đoạn 2005-07.Bong bóng
bất động sản bắt đầu xì hơi sau khi giá nhà đất đạt đỉnh. Tỷ lệ bỏ trống đạt mức kỷ
lục từ thị trường cho thuê đến sở hữu trong năm 2006. Quý 4 năm 2006, tỷ lệ nhà
ở bỏ trống là hơn 50% so với thời kì cao điểm. Đến giữa năm 2007, giá trên toàn
quốc đã đạt tới đỉnh cao nhất và bắt đầu đi xuống, quá trình này đẩy nhanh sự
trượt giá trong năm 2007 và 2008. Điều này dẫn đến sự tăng nhanh trong lãi suất,
đặc biệt là ở thị trường nợ dưới chuẩn. Trong khi thủ phạm chính trong thị trường
vay thế chấp là các khoản vay dưới chuẩn, thì lý do chính để chứng minh cho việc
này đó là những người đi vay dưới chuẩn thường dễ bị tổn thương nhất trong nền
kinh tế. Họ là những người không có tiền hưu trí hay là gia đình để có thể vay
mượn để chi trả các khoản thanh toán cho các khoản cầm cố. Và khi giá trị nhà
quá thấp để có thể tiếp tục vay thêm, họ buộc phải chịu cảnh vỡ nợ đối với các
khoản vay thế chấp trước đó.
Cần lưu ý rằng các khoản vay dưới chuẩn bắt đầu trở nên tồi tệ vào năm 2006 và
2007 không phải là khoản vay để mua nhà mới mà là các khoản vay để tái tài trợ
cho việc chi tiêu trong nhà. Các nhà cho vay dưới chuẩn thường rất xông xáo
quảng cáo các khoản vay này với giới thu nhập thấp và trung bình để chiêu dụ họ
chi tiêu cho các khoản mua sắm bảo hiểm y tế hay là sửa sang nhà cửa. Hậu quả
là nhiều gia đình trước đó thì an toàn nay đã phải e sợ cho việc mất nhà cửa.
Từ năm 2006 bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của khủng hoảng cho vay thế
chấp bất động sản dưới tiêu chuẩn. Chỉ số về cầu nhà trong tương lai của Mỹ liên
tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9 tháng 7/2007. Từ tháng
3/2007 nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố những
khoản thu lỗ khoảng 150 tỷ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó có hơn 50% liên
quan tới các khoản cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới
tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi
một loạt các “đại gia” ngân hàng và tín dụng của Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở
nên quá muộn.
Hàng loạt các ngân hàng lớn ở Phố Wall như Bear Stearns, Merrill Lynch,
Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt tài sản nhiều
tỷ USD. Cụ thể là Citigroup đã thông báo lợi nhuận thuần quý III sụt giảm mạnh
tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỷ USD. Trong các khoản cho vay bất động
sản được chứng khoán hoá, ngân hàng này ước tính lỗ 1,3 tỷ USD. Theo hiệu ứng
đô-mi-nô, sự khan hiếm tính lỏng trong các hoạt động tài trợ đã làm Citigroup lỗ
1,4 tỷ USD.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống
tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng tài chính hiện
nay đã lên tới 945 tỷ USD, tức là mỗi cư dân thế giới phải “gánh” 142 USD. Kết
quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs của Mỹ dự báo
cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thị trường tài chính toàn cầu thiệt
hại tới 1.200 tỷ USD.
Việc vỡ nợ trong thị trường nợ dưới chuẩn lan rộng đã dẫn đến sự sụt giảm trong
giá trị các MBS chứa số lượng lớn các khoản thế chấp dưới chuẩn, và tất nhiên
dẫn theo các tài sản phái sinh từ các MBS có liên quan tới nợ dưới chuẩn. Và sự
thật là rất nhiều hàng hóa tài chính và các tổ chức đã dính tới các rủi ro nghiêm
trọng này từ thị trường nợ dưới chuẩn và hậu quả sau đó là hàng loạt các biện pháp
siết chặt khiến thị trường tín dụng rơi vào trạng thái đóng băng trong năm 2007.
Đầu năm 2007, chủ nợ cho vay dưới chuẩn lớn là New Century Financial sụp đổ
đã để lại cho ngân hàng Barclays một khoản thua lỗ 900 triệu USD. Tháng 2/2007,
HSBC báo cáo những khoản thua lỗ lớn phát sinh từ vệc cho vay dưới chuẩn
ở Mỹ. Rất nhiều ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ và nhiều ngân hàng Pháp, Đức,
Canada cùng chịu chung số phận. Cuộc khủng hoảng đã làm cho hàng loạt các tổ
chức tài chính, ngân hàng bị thiệt hại nặng nề, một số công ty cho vay cầm cố dưới
chuẩn phải đệ đơn xin phá sản. Sự sụp đổ của Lehman Brothers 158 năm tuổi,
ngân hàng cho vay dưới chuẩn lớn nhất ở Mỹ Wachovia, hay hàng loạt các tên
tuổi khác như Wamu, Fannie Mae, Freddie Mac là hệ quả của hoạt động cho vay
dưới chuẩn. Gian lận trên thị trường cho vay cầm cố cũng trở thành hiểm họa với
nền kinh tế Mỹ. Theo FBI, trong năm 2007 đã có 1200 trường hợp (năm 2006 là
400 trường hợp). Năm 2007 cũng có đến 278 vụ kiện dân sự đã được nộp lên các
tòa án liên bang liên quan đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn. Các nhà
đầu tư không...