Download Tiểu luận Nguyên nhân và cách thức bùng nổ cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn, tác động của nó đến nền kinh tế Mỹ và những bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
Trước đây thì nguồn vốn cho vay địa ốc hầu như đều do ngân hàng
cung cấp. Tuy nhiên lượng tiền cho vay từngân hàng cũng có giới hạn.
Ngoài những ràng buộc gắt gao vềluật lệhoạt động ngân hàng, lượng tiền
cho vay của mỗi ngân hàng lệthuộc phần lớn vào sốtiền ký gửi của khách
hàng, và đểquản lý rủi ro thì chỉmột phần của tổng sốtiền cho vay được
dành cho địa ốc. Sốngười đủtiêu chuẩn đểcó thểvay tiền ngân hàng vì thế
không nhiều và muốn giúp dân chúng có nhà thì Chính phủMỹphải tìm
cách tạo thêm các nguồn tài trợkhác!
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
đột biến của thị trường chứng khoán (TTCK) Mỹ trong những năm 1970 với
sự ra đời của một loạt các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp. Sự
biến động lãi suất trên thị trường vốn cũng như hoạt động của thị trường nhà
đất đã thúc đẩy các định chế tài chính tìm kiếm những cách mới để
duy trì nguồn vốn khả dụng và giảm thiểu những rủi ro liên quan đến những
khoản vay thế chấp bất động sản. Một trong những con đường rộng mở đối
với các tổ chức tài chính nói trên chính là việc tái thiết lập cơ cấu của những
khoản vay thế chấp mua bất động sản thành một "tập hợp nợ" và phát hành
những chứng khoán trên cơ sở những "tập hợp nợ" đó. Những chứng khoán
phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là chứng
khoán có thế chấp đảm bảo.
Chính những chứng khoán này và những khoản cho vay có thế chấp
đã trở thành tiêu điểm của cuộc khủng hoảng tín dụng khiến giới truyền
thông tốn nhiều giấy mực và ngành tài chính toàn cầu phải đau đầu ngày
nay. Nếu ta thử làm động tác tìm kiếm trên Google,có lẽ những cụm từ được
nhắc đến nhiều nhất là “khủng hoảng tín dụng toàn cầu” ), “chứng khoán
hóa” (securitization) và “tín dụng thứ cấp” (subprime credit) hay “tín dụng
mua nhà thứ cấp” (subprime mortgage). Xét về mặt kỹ thuật, những khoản
tín dụng mua nhà thứ cấp chính là những khoản cho vay mua nhà mà các
ngân hàng cung cấp cho những người đi vay có uy tín tín dụng thấp. Thông
qua quy trình chứng khoán hóa, những khoản trách nhiệm nợ này được tập
Tiểu luận tài chính tiền tệ
Đinh Thị Hải Yến-Anh 4-TCQTB 6
hợp lại bởi một định chế trung gian thị trường đặc biệt, thường được gọi là
Special Purpose Vehicle (SPV), được định giá bởi các Công ty Định mức
Tín nhiệm và sau đó, các trái phiếu được phát hành cho nhà đầu tư (chủ yếu
là nhà đầu tư định chế) với các tài sản thế chấp cho các khoản vay được sử
dụng làm chính tài sản thế chấp cho những trái phiếu đó. Tiền phát hành trái
phiếu được các ngân hàng thu về như một cách thu hồi sớm vốn cho
vay với lãi suất thấp hơn đôi chút lãi suất cho người tiêu dùng vay để duy trì
tính thanh khoản của ngân hàng. Trong khi đó, những khoản lãi và gốc vốn
vay do người đi vay thanh toán định kỳ được chuyển cho người mua trái
phiếu.
Như vậy, trong quá trình chứng khoán hóa, các ngân hàng cho
vay mua nhà ban đầu không còn trách nhiệm đối với khoản vay và việc bán
các khoản tín dụng thế chấp đó mang lại cho họ nguồn vốn để tài trợ cho các
khoản vay khác. Người ta thường nói rằng chứng khoán hóa chính là một
công cụ để đa dạng hóa rủi ro. Tuy nhiên, điều đó chỉ đúng phần nào đối với
các ngân hàng, người đã chuyển nhượng các khoản cho vay sang nhà đầu tư
trái phiếu. Trong quá trình chứng khoán hóa, rủi ro mất khả năng thanh toán
không hề bị triệt tiêu mà nó chỉ đơn giản chuyển từ các ngân hàng sang cho
nhà đầu tư. Để đổi lại, nhà đầu tư có quyền hưởng lợi đối với các luồng tiền
phát sinh từ khoản vay và tài sản thế chấp. Rõ ràng là quy trình này có xu
hướng khuyến khích các ngân hàng nới lỏng những quy định về cho vay của
mình để có thể cho vay được nhiều hơn và sinh lời mà không phải chịu rủi
ro.
Ngày nay, các tài sản tài chính có thể dùng để chứng khoán hóa rất đa dạng
bao gồm các khoản cho vay thế chấp mua nhà, các khoản cho vay thương
mại, các khoản phải thu thương mại, danh mục các khoản cho vay thẻ tín
dụng, danh mục nợ dưới chuẩn, các trái phiếu hạng đầu cơ (high-yield bond)
hay các khoản cho vay bất động sản thương mại.
Như vậy với nghiệp vụ chứng khoán hóa, người cho vay không nhất thiết
phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho người khác một
cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín
dụng làm tài sản đảm bảo. Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu tư
đã tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn một cách dễ dàng.
Quá trình này được thực hiện một cách cơ bản như sau:
Thông thường muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà thì người
đi vay cần có một số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời
phải chứng tỏ là mình có đủ khả năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt
Tiểu luận tài chính tiền tệ
Đinh Thị Hải Yến-Anh 4-TCQTB 7
thời gian đi vay.
Chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường,
tuy nhiên ngân hàng thường buộc người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là
chỉ cho vay tối đa 90% - trị giá căn nhà. Số tiền trả góp hàng tháng thì không
nên vượt quá mức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế.
Đi sâu vào chi tiết hơn thì khi xét đơn xin vay tiền, các ngân hàng Mỹ
thường dùng một công thức gọi là “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng
tháng - 28% là tỷ lệ trước (front ratio) và 36% là tỷ lệ sau (back ratio). Ngân
hàng thường chỉ cho vay nếu số tiền trả góp hằng tháng (kể cả thuế và tiền
bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá 28% (tỷ lệ trước) thu nhập hằng tháng.
Cộng thêm các khoản nợ khác (như tiền trả nợ thẻ tín dụng, mua xe, nợ trả
học phí cho con cái...) thì tất cả không được quá 36% (tỷ lệ sau) của số thu
nhập hằng tháng.
Khi xét đơn vay nợ thì các ngân hàng Mỹ lại còn căn cứ vào “điểm tín
dụng” (credit score) của người đi vay. Đây là thang điểm do Công ty Fair
Isaac Corp. thiết lập, gọi tắt là điểm số FICO, từ 300-900 điểm. Điểm tín
dụng này được thiết lập cho mỗi cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng
nhất là “tiểu sử tín dụng” - hễ người nào xưa nay càng trả nợ trễ hạn bao
nhiêu thì điểm tín dụng của người ấy càng thấp bấy nhiêu. Điểm càng cao thì
càng dễ vay và người đi vay lại còn được cho vay với lãi suất nhẹ hơn.
Thông thường thì người vay sẽ gặp khó khăn với điểm tín dụng thấp hơn
620.
Tạm gác điểm tín dụng để lấy một thí dụ cụ thể. Một người lãnh lương
5.000 USD mỗi tháng thì tốt nhất là có thể dành ra 1.400 USD (5.000 x
28%) để trả nợ mua nhà. Không kể thuế và tiền bảo hiểm nhà cửa, nếu dùng
số tiền này để trả đều mỗi tháng thì người ấy có thể vay trả góp theo hình
thức chiết khấu (amortization) trong 30 năm với lãi suất 7,25%, một món nợ
là 205.000 USD. Vì cần ứng ra 10% nên người ấy có thể mua một ngôi nhà
trị giá 228.000 USD (205.000/90%) và cần đặt cọc 23.000 USD.
Vay nợ... dưới chuẩn
Vay trả góp để mua nhà thì căn bản chỉ đơn giản như vậy! Thế nhưng
trong những năm vừa qua, để khuyến dụ nhiều người mua nhà thì các công
ty tài trợ địa ốc ở Mỹ đã dùng nhiều “thủ thuật tài chính” và tung ra những
sản phẩm vay trả góp mới mà thông dụng nhất là cái gọi là “Option ARM”.
ARM là chữ viết tắt của Adjustable Rate Mortgage (lãi suất thả nổi).
Tiểu luận tài chính tiền tệ
Đinh Thị Hải Yến-Anh 4-TCQTB 8
Theo thí dụ trên, khi vay 205.000 USD theo “Option ARM” thì mỗ...
Download Tiểu luận Nguyên nhân và cách thức bùng nổ cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn, tác động của nó đến nền kinh tế Mỹ và những bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam miễn phí
Trước đây thì nguồn vốn cho vay địa ốc hầu như đều do ngân hàng
cung cấp. Tuy nhiên lượng tiền cho vay từngân hàng cũng có giới hạn.
Ngoài những ràng buộc gắt gao vềluật lệhoạt động ngân hàng, lượng tiền
cho vay của mỗi ngân hàng lệthuộc phần lớn vào sốtiền ký gửi của khách
hàng, và đểquản lý rủi ro thì chỉmột phần của tổng sốtiền cho vay được
dành cho địa ốc. Sốngười đủtiêu chuẩn đểcó thểvay tiền ngân hàng vì thế
không nhiều và muốn giúp dân chúng có nhà thì Chính phủMỹphải tìm
cách tạo thêm các nguồn tài trợkhác!
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
của kỹ thuật chứng khoán hóa gắn liền với những phát triểnđột biến của thị trường chứng khoán (TTCK) Mỹ trong những năm 1970 với
sự ra đời của một loạt các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp. Sự
biến động lãi suất trên thị trường vốn cũng như hoạt động của thị trường nhà
đất đã thúc đẩy các định chế tài chính tìm kiếm những cách mới để
duy trì nguồn vốn khả dụng và giảm thiểu những rủi ro liên quan đến những
khoản vay thế chấp bất động sản. Một trong những con đường rộng mở đối
với các tổ chức tài chính nói trên chính là việc tái thiết lập cơ cấu của những
khoản vay thế chấp mua bất động sản thành một "tập hợp nợ" và phát hành
những chứng khoán trên cơ sở những "tập hợp nợ" đó. Những chứng khoán
phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là chứng
khoán có thế chấp đảm bảo.
Chính những chứng khoán này và những khoản cho vay có thế chấp
đã trở thành tiêu điểm của cuộc khủng hoảng tín dụng khiến giới truyền
thông tốn nhiều giấy mực và ngành tài chính toàn cầu phải đau đầu ngày
nay. Nếu ta thử làm động tác tìm kiếm trên Google,có lẽ những cụm từ được
nhắc đến nhiều nhất là “khủng hoảng tín dụng toàn cầu” ), “chứng khoán
hóa” (securitization) và “tín dụng thứ cấp” (subprime credit) hay “tín dụng
mua nhà thứ cấp” (subprime mortgage). Xét về mặt kỹ thuật, những khoản
tín dụng mua nhà thứ cấp chính là những khoản cho vay mua nhà mà các
ngân hàng cung cấp cho những người đi vay có uy tín tín dụng thấp. Thông
qua quy trình chứng khoán hóa, những khoản trách nhiệm nợ này được tập
Tiểu luận tài chính tiền tệ
Đinh Thị Hải Yến-Anh 4-TCQTB 6
hợp lại bởi một định chế trung gian thị trường đặc biệt, thường được gọi là
Special Purpose Vehicle (SPV), được định giá bởi các Công ty Định mức
Tín nhiệm và sau đó, các trái phiếu được phát hành cho nhà đầu tư (chủ yếu
là nhà đầu tư định chế) với các tài sản thế chấp cho các khoản vay được sử
dụng làm chính tài sản thế chấp cho những trái phiếu đó. Tiền phát hành trái
phiếu được các ngân hàng thu về như một cách thu hồi sớm vốn cho
vay với lãi suất thấp hơn đôi chút lãi suất cho người tiêu dùng vay để duy trì
tính thanh khoản của ngân hàng. Trong khi đó, những khoản lãi và gốc vốn
vay do người đi vay thanh toán định kỳ được chuyển cho người mua trái
phiếu.
Như vậy, trong quá trình chứng khoán hóa, các ngân hàng cho
vay mua nhà ban đầu không còn trách nhiệm đối với khoản vay và việc bán
các khoản tín dụng thế chấp đó mang lại cho họ nguồn vốn để tài trợ cho các
khoản vay khác. Người ta thường nói rằng chứng khoán hóa chính là một
công cụ để đa dạng hóa rủi ro. Tuy nhiên, điều đó chỉ đúng phần nào đối với
các ngân hàng, người đã chuyển nhượng các khoản cho vay sang nhà đầu tư
trái phiếu. Trong quá trình chứng khoán hóa, rủi ro mất khả năng thanh toán
không hề bị triệt tiêu mà nó chỉ đơn giản chuyển từ các ngân hàng sang cho
nhà đầu tư. Để đổi lại, nhà đầu tư có quyền hưởng lợi đối với các luồng tiền
phát sinh từ khoản vay và tài sản thế chấp. Rõ ràng là quy trình này có xu
hướng khuyến khích các ngân hàng nới lỏng những quy định về cho vay của
mình để có thể cho vay được nhiều hơn và sinh lời mà không phải chịu rủi
ro.
Ngày nay, các tài sản tài chính có thể dùng để chứng khoán hóa rất đa dạng
bao gồm các khoản cho vay thế chấp mua nhà, các khoản cho vay thương
mại, các khoản phải thu thương mại, danh mục các khoản cho vay thẻ tín
dụng, danh mục nợ dưới chuẩn, các trái phiếu hạng đầu cơ (high-yield bond)
hay các khoản cho vay bất động sản thương mại.
Như vậy với nghiệp vụ chứng khoán hóa, người cho vay không nhất thiết
phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho người khác một
cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín
dụng làm tài sản đảm bảo. Chính điều này là cơ sở để các ngân hàng đầu tư
đã tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay nợ dưới chuẩn một cách dễ dàng.
Quá trình này được thực hiện một cách cơ bản như sau:
Thông thường muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà thì người
đi vay cần có một số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời
phải chứng tỏ là mình có đủ khả năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt
Tiểu luận tài chính tiền tệ
Đinh Thị Hải Yến-Anh 4-TCQTB 7
thời gian đi vay.
Chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường,
tuy nhiên ngân hàng thường buộc người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là
chỉ cho vay tối đa 90% - trị giá căn nhà. Số tiền trả góp hàng tháng thì không
nên vượt quá mức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế.
Đi sâu vào chi tiết hơn thì khi xét đơn xin vay tiền, các ngân hàng Mỹ
thường dùng một công thức gọi là “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng
tháng - 28% là tỷ lệ trước (front ratio) và 36% là tỷ lệ sau (back ratio). Ngân
hàng thường chỉ cho vay nếu số tiền trả góp hằng tháng (kể cả thuế và tiền
bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá 28% (tỷ lệ trước) thu nhập hằng tháng.
Cộng thêm các khoản nợ khác (như tiền trả nợ thẻ tín dụng, mua xe, nợ trả
học phí cho con cái...) thì tất cả không được quá 36% (tỷ lệ sau) của số thu
nhập hằng tháng.
Khi xét đơn vay nợ thì các ngân hàng Mỹ lại còn căn cứ vào “điểm tín
dụng” (credit score) của người đi vay. Đây là thang điểm do Công ty Fair
Isaac Corp. thiết lập, gọi tắt là điểm số FICO, từ 300-900 điểm. Điểm tín
dụng này được thiết lập cho mỗi cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng
nhất là “tiểu sử tín dụng” - hễ người nào xưa nay càng trả nợ trễ hạn bao
nhiêu thì điểm tín dụng của người ấy càng thấp bấy nhiêu. Điểm càng cao thì
càng dễ vay và người đi vay lại còn được cho vay với lãi suất nhẹ hơn.
Thông thường thì người vay sẽ gặp khó khăn với điểm tín dụng thấp hơn
620.
Tạm gác điểm tín dụng để lấy một thí dụ cụ thể. Một người lãnh lương
5.000 USD mỗi tháng thì tốt nhất là có thể dành ra 1.400 USD (5.000 x
28%) để trả nợ mua nhà. Không kể thuế và tiền bảo hiểm nhà cửa, nếu dùng
số tiền này để trả đều mỗi tháng thì người ấy có thể vay trả góp theo hình
thức chiết khấu (amortization) trong 30 năm với lãi suất 7,25%, một món nợ
là 205.000 USD. Vì cần ứng ra 10% nên người ấy có thể mua một ngôi nhà
trị giá 228.000 USD (205.000/90%) và cần đặt cọc 23.000 USD.
Vay nợ... dưới chuẩn
Vay trả góp để mua nhà thì căn bản chỉ đơn giản như vậy! Thế nhưng
trong những năm vừa qua, để khuyến dụ nhiều người mua nhà thì các công
ty tài trợ địa ốc ở Mỹ đã dùng nhiều “thủ thuật tài chính” và tung ra những
sản phẩm vay trả góp mới mà thông dụng nhất là cái gọi là “Option ARM”.
ARM là chữ viết tắt của Adjustable Rate Mortgage (lãi suất thả nổi).
Tiểu luận tài chính tiền tệ
Đinh Thị Hải Yến-Anh 4-TCQTB 8
Theo thí dụ trên, khi vay 205.000 USD theo “Option ARM” thì mỗ...