Download Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Hầu hết các nguồn vốn ngân hàng lại là nguồn vốn ngắn hạn trong khi lĩnh vực
có tính chất lâu dài và dễbịnóng sốt bất thường nhưbất động sản, sẽ đe dọa đến
nguồn vốn của các nhà kinh doanh tiền tệnhưngân hàng. Theo cơchếvà điều
kiện thịtrường, các tổchức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động
vốn, đặc biệt là huy động vốn trung và dài hạn phục vụthịtrường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước cũng đã tích cực phát triển các mối quan hệvới các tổchức
tài chính quốc tếnhưquỹIMF, Ngân hàng thếgiới, ngân hàng phát triển Châu
Á, nhằm tranh thủtiềm lực tài chính của các tổchức này.
Trước khi Việt Nam gia nhập Tổchức thương mại thếgiới, thì chưa có nhiều tổ
chức tài chính trung gian của nước ngoài tham gia vào thịtrường vốn ởnước ta.
Khảnăng vềnguồn vốn của các tổchức tín dụng trong nước không đáp ứng nhu
cầu vay dài hạn để đầu tưvà kinh doanh bất động sản. Hiện nay, sốlượng các tổ
chức tài chính nước ngoài ngày càng tăng, cung cấp nguồn vốn đáng kểcho nền
kinh tếnói chung và cho thịtrường bất động sản nói riêng.
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
chuyển giao lại cho người khác bằng cách cho thuê đất hay chuyển quyền sử
dụng đất. Do đó, việc áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp giúp Nhà nước quản
lý được quỹ đất nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu cây trồng, góp phần thúc đẩy
việc sử dụng đất có hiệu quả, làm gia tăng hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Tuy nhiên, thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn có nhiều nhược điểm:
- Chi phí để nuôi bộ máy thực hiện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp chiếm con
số lớn trong tổng nguồn thu thuế này.
- 37 -
- Thu nhập của đa số nông dân rất thấp, bên cạnh đó người nông dân còn phải
chịu nhiều sắc thuế khác nữa.
- Những bất hợp lý và không công bằng khi tính thuế suất bằng thóc, nhưng quy
ra tiền để thu thuế: Do nước ta trước đây là nước với nền kinh tế mà sản xuất
nông nghiệp là chủ yếu, việc thu thuế theo giá thóc là hợp lý. Song với trình độ
phát triển kinh tế ngày nay, tốc độ công nghiệp hóa - hiện đại hóa ngày càng
nhanh, các quan hệ tiền tệ phát triển mạnh thì tính thuế theo giá thóc không còn
phù hợp nữa. Giá thóc ngày càng có xu hướng giảm do áp dụng khoa học kỹ
thuật hiện đại, đẩy năng suất thu hoạch thóc ngày càng tăng, làm cho tổng thu
thuế sử dụng đất nông nghiệp không còn là nguồn thu đáng kể để đóng góp vào
việc phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn. Bên cạnh đó, giá thóc tính thuế không
đồng nhất giữa các địa phương tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp
thuế của người dân. Mức thuế suất bằng số thóc dựa trên hoa lợi của đất và có sự
phân biệt giữa cây trồng hàng năm và cây lâu năm không khuyến khích nông dân
cải tạo đất, tăng năng suất và chuyển đổi cơ cấu cây trồng, từ đó kìm hãm sự phát
triển nông nghiệp, đời sống nông thôn gặp nhiều khó khăn hơn. Trong khi đó, giá
đất có xu hướng ngày càng tăng dẫn đến việc nông dân không muốn nắm giữ đất
để sản xuất nông nghiệp nữa, làn sóng di cư vào đô thị tăng nhanh, làm cho thị
trường đất đai ở cả khu vực nông thôn và thành thị đều bị ảnh hưởng lớn.
- Về việc xác định hạng đất để áp thuế suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp
cho hợp lý và công bằng, trên thực tế cũng khó có thể thực hiện được điều này vì
việc xác định hạng đất dựa vào các yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều
kiện thuận lợi về tưới tiêu, nhưng hầu hết các địa phương đều không theo các yếu
tố này để xác định hạng đất mà chủ yếu dựa vào năng suất bình quân của năm
trước đó. Do vậy, việc xác định hạng đất thường thiếu khách quan, dễ phát sinh
những tiêu cực, nảy sinh nhiều trường hợp cùng một diện tích đất nhưng được
xếp là hạng đất thấp để đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp thấp nhưng khi bị thu
hồi lại được xếp hạng đất cao để nhận đền bù cao.
- 38 -
2.2.1.2. Thuế nhà, đất
Để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây dựng và sử dụng nhà ở,
khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với Luật đất đai,
góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thực hiện công bằng xã hội, năm
1991, Pháp lệnh thuế nhà, đất ra đời. Năm 1992, Pháp lệnh thuế nhà, đất mới ra
đời thay thế Pháp lệnh 1991, và đến 1994 Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua
pháp lệnh sửa đổi, bổ sung thêm cho Pháp lệnh 1992 nhằm làm cho Pháp lệnh
thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, điều chỉnh mức thuế so với thuế sử
dụng đất nông nghiệp.
Đối tượng nộp thuế nhà, đất là các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ở, đất xây
dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Hiện nay nước ta chưa thu
thuế nhà mà mới chỉ thu thuế đất. Căn cứ tính thuế: diện tích, hạng đất, mức thuế.
Trong đó:
- Diện tích là toàn bộ diện tích đất đang được sử dụng bao gồm diện tích
mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích
bao quanh công trình,…
- Hạng đất được phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn. Hạng đất đô thị
lại được phân thành 5 cấp ( từ đô thị loại 1 đến đô thi loại 5) dựa vào vị trí địa lý,
sự tiện lợi,… Hạng đất nông thôn được phân theo hạng đất nông nghiệp.
- Mức thuế được xác định từng vùng: Đô thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất vùng; đô thị loại 2 bằng 8
đến 30 lần; đô thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần; đô thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần; đô thị
loại 5 bằng 5 đến 13 lần. Đối với đất vùng ven đô thị, trục giao thông chính, tùy
thuộc độ tiếp giáp với loại đô thị mà mức thuế bằng từ 1,5 đến 2,5 lần. Đối với
vùng nông thôn mức thuế bằng 1 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân
trong xã.
Mặc dù không phải là đất nông nghiệp nhưng thuế nhà đất vẫn tính trên cơ sở
thuế sử dụng đất nông nghiệp, nên vừa phức tạp vừa không có căn cứ xác đáng.
Kinh tế đất nước ngày càng phát triển nhưng tốc độ phát triển không đồng đều
giữa các khu vực, đặc biệt là giữa khu vực đô thị với khu vực nông thôn, khi quy
định mức thuế của thuế nhà đất bằng 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp
- 39 -
tùy khu vực là không hợp lý vì đất ở nhiều khu vực thành thị có thể tạo ra lợi
nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông nghiệp. Thực tế mức
thuế này là khá thấp so với thu nhập ở khu vực thành thị nên nhiều người có thu
nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm mất cân đối cung cầu bất
động sản trên thị trường. Mức thuế lại có sự chênh lệch rất lớn ở các vùng giáp
ranh giữa khu vực thành thị và nông thôn, chỉ trên một trục đường nhưng bên này
là thị trấn thuế cao hơn gấp nhiều lần bên kia thuộc nông thôn mặc dù mọi điều
kiện sinh hoạt, kinh doanh có thể xem là tương đương nhau. Cách xác định mức
thuế này vừa thiếu chính xác, vừa không công bằng, vừa làm thất thu thuế. Do
đó, hiện tại thuế nhà đất chưa thật sự là công cụ chống đầu cơ đất đai, ổn định thị
trường bất động sản.
Do thuế nhà, đất dựa trên cở sở thuế sử dụng đất nông nghiệp nên thuế suất vẫn
tính bằng thóc, quy thuế ra tiền theo giá thóc thị trường. Vì vậy, những hạn chế
về việc tính thuế theo giá thóc như khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là
không tránh khỏi. Hơn nữa, việc bất hợp lý còn ở chỗ tồn tại hai giá thóc khác
nhau, một là giá cuối vụ mùa năm trước để thu thuế nhà đất và một là giá thóc
điều chỉnh trong năm để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Bảng 2.2: Tình hình thu thuế nhà đất
Năm Thuế nhà đất
(Tỷ đồng)
Chiếm tỷ trọng trong ngân
sách nhà nước (%)
2000 366 0,40
2001 328 0,32
2002 336 0,27
2003 359 0,20
2004 438 0,022
2005 515 0,024
2006 542 0,02
Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán)
Tình hình phát triển kinh tế đất nước làm cho quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc
độ ngày càng nhanh dẫn đến diện tí...
Download Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam miễn phí
Hầu hết các nguồn vốn ngân hàng lại là nguồn vốn ngắn hạn trong khi lĩnh vực
có tính chất lâu dài và dễbịnóng sốt bất thường nhưbất động sản, sẽ đe dọa đến
nguồn vốn của các nhà kinh doanh tiền tệnhưngân hàng. Theo cơchếvà điều
kiện thịtrường, các tổchức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động
vốn, đặc biệt là huy động vốn trung và dài hạn phục vụthịtrường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước cũng đã tích cực phát triển các mối quan hệvới các tổchức
tài chính quốc tếnhưquỹIMF, Ngân hàng thếgiới, ngân hàng phát triển Châu
Á, nhằm tranh thủtiềm lực tài chính của các tổchức này.
Trước khi Việt Nam gia nhập Tổchức thương mại thếgiới, thì chưa có nhiều tổ
chức tài chính trung gian của nước ngoài tham gia vào thịtrường vốn ởnước ta.
Khảnăng vềnguồn vốn của các tổchức tín dụng trong nước không đáp ứng nhu
cầu vay dài hạn để đầu tưvà kinh doanh bất động sản. Hiện nay, sốlượng các tổ
chức tài chính nước ngoài ngày càng tăng, cung cấp nguồn vốn đáng kểcho nền
kinh tếnói chung và cho thịtrường bất động sản nói riêng.
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
ặc sử dụng đất không hiệu quả bắt buộc sẽ phảichuyển giao lại cho người khác bằng cách cho thuê đất hay chuyển quyền sử
dụng đất. Do đó, việc áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp giúp Nhà nước quản
lý được quỹ đất nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu cây trồng, góp phần thúc đẩy
việc sử dụng đất có hiệu quả, làm gia tăng hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Tuy nhiên, thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn có nhiều nhược điểm:
- Chi phí để nuôi bộ máy thực hiện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp chiếm con
số lớn trong tổng nguồn thu thuế này.
- 37 -
- Thu nhập của đa số nông dân rất thấp, bên cạnh đó người nông dân còn phải
chịu nhiều sắc thuế khác nữa.
- Những bất hợp lý và không công bằng khi tính thuế suất bằng thóc, nhưng quy
ra tiền để thu thuế: Do nước ta trước đây là nước với nền kinh tế mà sản xuất
nông nghiệp là chủ yếu, việc thu thuế theo giá thóc là hợp lý. Song với trình độ
phát triển kinh tế ngày nay, tốc độ công nghiệp hóa - hiện đại hóa ngày càng
nhanh, các quan hệ tiền tệ phát triển mạnh thì tính thuế theo giá thóc không còn
phù hợp nữa. Giá thóc ngày càng có xu hướng giảm do áp dụng khoa học kỹ
thuật hiện đại, đẩy năng suất thu hoạch thóc ngày càng tăng, làm cho tổng thu
thuế sử dụng đất nông nghiệp không còn là nguồn thu đáng kể để đóng góp vào
việc phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn. Bên cạnh đó, giá thóc tính thuế không
đồng nhất giữa các địa phương tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp
thuế của người dân. Mức thuế suất bằng số thóc dựa trên hoa lợi của đất và có sự
phân biệt giữa cây trồng hàng năm và cây lâu năm không khuyến khích nông dân
cải tạo đất, tăng năng suất và chuyển đổi cơ cấu cây trồng, từ đó kìm hãm sự phát
triển nông nghiệp, đời sống nông thôn gặp nhiều khó khăn hơn. Trong khi đó, giá
đất có xu hướng ngày càng tăng dẫn đến việc nông dân không muốn nắm giữ đất
để sản xuất nông nghiệp nữa, làn sóng di cư vào đô thị tăng nhanh, làm cho thị
trường đất đai ở cả khu vực nông thôn và thành thị đều bị ảnh hưởng lớn.
- Về việc xác định hạng đất để áp thuế suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp
cho hợp lý và công bằng, trên thực tế cũng khó có thể thực hiện được điều này vì
việc xác định hạng đất dựa vào các yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều
kiện thuận lợi về tưới tiêu, nhưng hầu hết các địa phương đều không theo các yếu
tố này để xác định hạng đất mà chủ yếu dựa vào năng suất bình quân của năm
trước đó. Do vậy, việc xác định hạng đất thường thiếu khách quan, dễ phát sinh
những tiêu cực, nảy sinh nhiều trường hợp cùng một diện tích đất nhưng được
xếp là hạng đất thấp để đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp thấp nhưng khi bị thu
hồi lại được xếp hạng đất cao để nhận đền bù cao.
- 38 -
2.2.1.2. Thuế nhà, đất
Để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây dựng và sử dụng nhà ở,
khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với Luật đất đai,
góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thực hiện công bằng xã hội, năm
1991, Pháp lệnh thuế nhà, đất ra đời. Năm 1992, Pháp lệnh thuế nhà, đất mới ra
đời thay thế Pháp lệnh 1991, và đến 1994 Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua
pháp lệnh sửa đổi, bổ sung thêm cho Pháp lệnh 1992 nhằm làm cho Pháp lệnh
thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, điều chỉnh mức thuế so với thuế sử
dụng đất nông nghiệp.
Đối tượng nộp thuế nhà, đất là các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ở, đất xây
dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Hiện nay nước ta chưa thu
thuế nhà mà mới chỉ thu thuế đất. Căn cứ tính thuế: diện tích, hạng đất, mức thuế.
Trong đó:
- Diện tích là toàn bộ diện tích đất đang được sử dụng bao gồm diện tích
mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích
bao quanh công trình,…
- Hạng đất được phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn. Hạng đất đô thị
lại được phân thành 5 cấp ( từ đô thị loại 1 đến đô thi loại 5) dựa vào vị trí địa lý,
sự tiện lợi,… Hạng đất nông thôn được phân theo hạng đất nông nghiệp.
- Mức thuế được xác định từng vùng: Đô thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất vùng; đô thị loại 2 bằng 8
đến 30 lần; đô thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần; đô thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần; đô thị
loại 5 bằng 5 đến 13 lần. Đối với đất vùng ven đô thị, trục giao thông chính, tùy
thuộc độ tiếp giáp với loại đô thị mà mức thuế bằng từ 1,5 đến 2,5 lần. Đối với
vùng nông thôn mức thuế bằng 1 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân
trong xã.
Mặc dù không phải là đất nông nghiệp nhưng thuế nhà đất vẫn tính trên cơ sở
thuế sử dụng đất nông nghiệp, nên vừa phức tạp vừa không có căn cứ xác đáng.
Kinh tế đất nước ngày càng phát triển nhưng tốc độ phát triển không đồng đều
giữa các khu vực, đặc biệt là giữa khu vực đô thị với khu vực nông thôn, khi quy
định mức thuế của thuế nhà đất bằng 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp
- 39 -
tùy khu vực là không hợp lý vì đất ở nhiều khu vực thành thị có thể tạo ra lợi
nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông nghiệp. Thực tế mức
thuế này là khá thấp so với thu nhập ở khu vực thành thị nên nhiều người có thu
nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm mất cân đối cung cầu bất
động sản trên thị trường. Mức thuế lại có sự chênh lệch rất lớn ở các vùng giáp
ranh giữa khu vực thành thị và nông thôn, chỉ trên một trục đường nhưng bên này
là thị trấn thuế cao hơn gấp nhiều lần bên kia thuộc nông thôn mặc dù mọi điều
kiện sinh hoạt, kinh doanh có thể xem là tương đương nhau. Cách xác định mức
thuế này vừa thiếu chính xác, vừa không công bằng, vừa làm thất thu thuế. Do
đó, hiện tại thuế nhà đất chưa thật sự là công cụ chống đầu cơ đất đai, ổn định thị
trường bất động sản.
Do thuế nhà, đất dựa trên cở sở thuế sử dụng đất nông nghiệp nên thuế suất vẫn
tính bằng thóc, quy thuế ra tiền theo giá thóc thị trường. Vì vậy, những hạn chế
về việc tính thuế theo giá thóc như khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là
không tránh khỏi. Hơn nữa, việc bất hợp lý còn ở chỗ tồn tại hai giá thóc khác
nhau, một là giá cuối vụ mùa năm trước để thu thuế nhà đất và một là giá thóc
điều chỉnh trong năm để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Bảng 2.2: Tình hình thu thuế nhà đất
Năm Thuế nhà đất
(Tỷ đồng)
Chiếm tỷ trọng trong ngân
sách nhà nước (%)
2000 366 0,40
2001 328 0,32
2002 336 0,27
2003 359 0,20
2004 438 0,022
2005 515 0,024
2006 542 0,02
Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán)
Tình hình phát triển kinh tế đất nước làm cho quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc
độ ngày càng nhanh dẫn đến diện tí...