Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở Công ty xây dựng số 4

a được tiến hành đồng bộ trên cả nước và ở các ngành, các địa phương.Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt việc chuyển đổi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác chưa được quản lý chặt chẽ, chưa được tính thật cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hoá. Quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động nông nghiệp chưa được kiểm soát chặt chẽ để nhiều hộ nông dân không có đất sản xuất trong khi không có điều kiện chuyển sang khu vực chế biến nông sản hay dịch vụ nông nghiệp. Trong khu vực đất đô thị, tình hình lấn chiếm đất đai, xây dựng và kinh doanh nhà trái phép đang gây ra nhiều hậu quả tiêu cực trong xã hội va gây thất thu lớn cho ngân sách. Thị trường “ngầm” về bất động sản vẫn đang hoạt động ở nhiều nơi.
Giá đất được tính theo giá trị đã đầu tư vào đất của mọi thành phần kinh kế nhằm đưa hoạt động vào cơ chế thị trường, khuyến khích xây dựng và sản xuất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách. Quản lý tốt thị trường kinh doanh nhà ở, mở rộng thị trường đầu tư cơ sở hạ tầng trên đất, từng bước hình thành thị trường đầu tư tài sản trên đất gọi chung là thị trường bất động sản. Quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản cần được thống nhất về mặt tổ chức và các chính sách vĩ mô. Pháp luật và qui hoạch về đất đai và đầu tư bất động sản phải được phổ biến rộng rãi trong nhân dân, thực hiện quá trình dân chủ hoá trong xây dựng và thi hành, đảm bảo đất đai thực sự thuộc sở hữu toàn dân do các thành phần kinh tế cùng đầu tư, phát triển. Mọi thông tin về tài nguyên đất đai được xây dựng thành một hệ thống thống nhất, hiện đại để phổ biến rộng rãi đáp ứng cho việc quản lý thống nhất và mọi nhu cầu hoạt động của thị trường.
Để đáp ứng các yêu cầu việc quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, Nhà nước cần xây dựng một chính sách hoàn chỉnh ở cả hai phương diện: tổ chức quản lý và cơ chế hoạt động của thị trường này. Tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản là hết sức quan trọng, đặt tổ chức này ở đâu cho phù hợp và phát huy được hiệu quả quản lý là vấn đề đang được nhiều nước chú ý giải quyết như: Trung Quốc, Singapo... thì đặt tổ chức này trong cơ quan địa chính sẽ thuận lợi cho quản lí và giảm bớt các đầu mối gây ra phiền hà. Bên cạnh cơ quan Nhà nước chung, có thể xã hội hoá các môi giới, tư vấn pháp luật về dịch vụ thông tin bất động sản đủ mạnh để hạn chế rủi ro biến động thị trường gây ra.
c. Xác định đặc tính hàng hoá của đất đai trong quan hệ quản lí kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước.
Tính đặc biệt của “hàng hoá” đất đai là cố định về vị trí, có hạn về diện tích, không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai luôn luôn bị các điều kiện tự nhiên (thời tiết, khí hậu, sự vận động lý-hóa tính của đất v.v...) tác động chi phối trong quá trình tồn tại-sử dụng. Mặt khác đất đai được xác định vừa là tư liệu sản xuất chung đồng thời cũng là yếu tố của môi trường, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng xã hội.
Nhà nước cần có những chính sách thích hợp để sử dụng tốt vốn đất này, không thể xem nó là một yếu tố “tĩnh” cũng không thể xem thường mọi khía cạnh kinh tế - chính trị - lịch sử - tâm lý mà nó có thể gây ảnh hưởng sâu đối với ổn định xã hội. Nói một cách khác đất đai là một tài sản đặc biệt, “thị trường đất đai” - “hàng hoá đất đai” có tính đặc thù khác với loại tài sản - thị trường - hàng hoá khác, vì vậy đòi hỏi Nhà nước cũng phải có một cơ chế quản lý, cơ chế điều tiết thị trường này mang tính đặc thù, thích ứng với những đặc tính vốn có của đất đai.
Do những thuộc tính tự nhiên, xã hội vốn có của đất nên nó có giá nhưng theo nghĩa rộng thì cũng có thể là vô giá (đất không có khấu hao vì vô hạn vèe thời gian sử dụng, con người biết sử dụng một cách thông minh và sáng tạo thì sức sản xuất của nó không ngừng tăng lên). Chính vì thế nên không thể tính đúng, tính đủ, tính hết những giá trị vốn có của nó. Nói một cách khác, giá đất chỉ là một “ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ trực tiếp với nó tại một thời điểm và trong những hoàn cảnh cụ thể nhất định của nền kinh tế xã hội đương thời; giá đất cũng chỉ là thuộc tính xã hội, là yếu tố “động”, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Xét về bản chất kinh tế - xã hội thì giá đất là một phạm trù vĩnh viễn, song mức độ của giá này nhiều, ít, cao, thấp và sự điều tiết của Nhà nước ra sao đối với nó thì lại là một phạm trù lịch sử - một giải pháp “tình huống”, giải pháp quá độ.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đấi là một yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản trong đó có đất đai. Nó chịu tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (qui luật giá trị, qui luật cạnh tranh, qui luật cung cầu... ). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và cách sinh lợi của đất, giá đất đai có thể bị các yếu tố giả tạo chi phối và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần bán và người cần mua.
Hoạt động của thị trường và việc triển khai các quan hệ dân sự, chính sách xã hội làm phát sinh việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà, đất. Tổ chức quản lý quá trình này, không những đản bảo cho sự biến động về chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà đất đi đúng quỹ đạo pháp luật mà còn là điều kiện khai thác nguồn thu cho ngân sách và điều tiết thu nhập xã hội, tăng năng lực đầu tư thu nhập xã hội, tăng năng lực đầu tư xây dựng các công trình công cộng và cơ sở hạ tầng thông qua thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập.
Không phải mọi bất động sản đều có nhu cầu và đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Trên thực tế, nhà và đất ở mới là những bất động sản chủ yếu có nhu cầu thâm gia và đủ điều kiện tham gia thị trường. Vì vậy, nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước về bất động sản chủ yếu chính là quản lý về nhà và đất.
Xét về mặt thị trường nhà - đất vừa là sản phẩm của một quá trình sản xuất vừa là một loại hàng hoá đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Từ đó, quản lý thị trường nhà - đất phải bao gồm cả phần quản lý sản xuất và phần quản lý việc lưu thông hàng hoá.
Về quản lý sản xuất, những mặt cần đặc biệt chú ý là xác định tư cách hành nghề của các tổ chức quy hoạch, thiết kế; xây dựng và ban hành các chuẩn mực xây dựng, định mức xây dựng, định mức sử dụng đất và vật liệu xây dựng.
Về mặt quản lý lưu thông phải giải quyết được các mặt sau đây:
Ban hành và tổ chức triển khai quy chế biến động nhà đất
Triển khai thuế sử dụng, dịch chuyển và kinh doanh nhà đất
Ban hành quy chế đấu thầu, xây dựng nhà đất, bán đấu giá nhà đất, cho thuê nhà đất.
Ban hành quy chế hành nghề của hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản.
Hoàn thiện những hệ thống quản lý trên đây là điều kiện tối thiểu để thị trường nhà đất vận động lành mạnh, vừa phù hợp với quy luật cung cầu, vừa không trái với chính sách hiện hành về nhà ở, đất ở.
phần II
thực trạng hoạt kinh doanh bất động sản của công ty xây dựng số 4.
I. Đặc điểm của Công ty
1. Giới thiệu chung
- Công ty xây dựng số 4 được thành lập ngày 18 tháng 10 năm 1959 , cơ sở tiền thân ban đầu là công trường xây dựng nhà máy phân đạm Hà bắc và Công ty kiến trúc khu Bắc Hà nội
- Năm 1963 Công trường nhà máy phân đạm đổi tên thành Công ty kiến trúc Hà bắc.
- Năm 1975 sáp nhập với Công ty kiến trúc khu bắc Hà nội lấy tên là Công ty xây dựng số 4 .
- Năm 1979 trực thuộc Tổng Công ty XD số 3
- Năm 1992 sáp nhập với Xí nghiệp XD số 3 trực thuộc Bộ xây dựng.
- Năm 1995 Bộ có quyết định nhập Công ty xây dựng số 4 vào Tổng Công ty XD Hà nội, từ đó đến nay Công ty xây dựng số 4 là một doanh nghiệp Nhà nước hạng I trực thuộc Tổng Công ty XD Hà nội.
*Nơi đóng trụ sở:
- Từ ngày thành lập đến năm 1979 trụ sở của Công ty đóng tại Đồi cốc – Bắc giang.
- Từ năm 1980 đến năm 1982 trụ sở của Công ty đóng tại Ninh bình.
- Từ năm 1982 đến năm 1990 Trụ sở Công ty đóng tại Đáp cầu Bắc ninh.
- Từ năm 1990 đến năm 1992 Trụ sở Công ty đóng tại Đức giang - Gia lâm - Hà nội
- Từ năm 1992 đến năm 1994 trụ sở Công ty đóng tại 37Hùng vương-Ba đình -Hà nội.
- Từ năm 1994 đến nay trụ sở chính của Công ty đóng tại 243A - Đê La Thành - Đống đa – Hà nội. Ngoài trụ sở chính , Công ty còn có các văn phòng thay mặt (Chi nhánh) tại các tỉnh Bắc ninh và Quảng ninh.
* Các mốc phát triển:
Sự trưởng thành và phát triển của Công ty trên 40 năm qua có thể khái quát bằng 4 giai đoạn (thời kỳ) sau:
Thời kỳ 1959 - 1965
Khôi phục kinh tế miền Bắc XHCN
Công ty Xây dựng số 4 ra đời vào lúc bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất(1961-1965), đảng và Nhà nước ta chủ trương hàn gắn các vết thương chiến tranh, khôi phục và xây dựng nền kinh tế ở miền Bắc. Với tinh thần đó, nhiệm vụ đầu tiên của Công ty là xây dựng Nhà máy phân đạm Hà Bắc (1960). công việc thi công thời gian này gập rất nhiều khó khăn như cơ sở vật chất cùng kiệt nàn, trình độ chuyên môn nghiệp vụ hạn chế, lao động thủ công là chủ yếu, với gần 15.000 lao động đa phần là bộ đội, TNXP chuyển ngành..., song với tinh thần lao động cần cù sáng tạo vừa sản xuất vừa học tập nâng cao tay nghề nê...