Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
Luận văn ThS. Luật kinh tế -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2008
Tổng quan những vấn đề lý luận về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật. Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng các quy định đó tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, nguyên nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế, bất cập, vướng mắc và thiếu khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất. Đưa ra các kiến giải để hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo áp dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu như: Khi xây dựng các vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất các nhà làm luật cần xây dựng dựa trên nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự, bám sát những nội dung cơ bản mà Bộ luật Dân sự đã quy định; pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo đáp ứng được là một “biện pháp’’ đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của các ngân hàng; phải tạo cơ chế thông thoáng nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn, chặt chẽ và hiệu quả đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại
1.2. Khái niệm thế chấp tài sản
1.2.1. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự
1.2.2. Định nghĩa thế chấp tài sản
1.3. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng
thương mại
1.3.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ
bản của người sử dụng đất
1.3.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất để vay
vốn tại các ngân hàng thương mại
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại
theo quy định của pháp luật Việt Nam
2.1.1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân
hàng thương mại
2.1.1.1. Điều kiện về chủ thể
2.1.1.2. Điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử
dụng đất
2.1.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.3. Định giá quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp của các ngân
hàng thương mại
2.1.4. Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.4.2. Xóa đăng ký thế chấp
2.1.5. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của các ngân hàng
thương mại
2.2. Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
2.2.1. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam
2.2.2. Một số vấn đề đặt ra khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất
tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chương 3: ĐỊNH HUỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
3.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam hiện nay
3.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.1.1. Điều kiện về chủ thể
3.2.1.2. Về điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử
dụng đất 3.2.2. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.2.1. Về chủ thể ký hợp đồng
3.2.2.2. Về hình thức của hợp đồng
3.2.3. Về đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.4. Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, các ngân hàng thương mại đang được coi là đòn bẩy chủ
lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam, với tư cách trung gian tài
chính là huy động vốn để đầu tư cho phát triển nền kinh tế thông qua hoạt
động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho các tổ chức, cá nhân để đầu tư
phát triển sản xuất kinh doanh. Việc cấp tín dụng này đã đem lại cho các
ngân hàng thương mại một nguồn lợi nhuận lớn nhưng cũng không
kém phần rủi ro.
Với tư cách là trung gian tài chính là huy động vốn để đầu tư cho phát
triển nền kinh tế nên các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại
nói riêng phải có trách nhiệm đối với người gửi tiền, phải làm sao hoạt động
có hiệu quả, an toàn để củng cố niềm tin của người gửi tiền. Mặt khác, trong
hoạt động cho vay của các ngân hàng chứa đựng rất nhiều rủi ro, rủi ro từ
phía ngân hàng (nghiệp vụ của các cán bộ tín dụng non kém, đạo đức cán bộ
bị tha hóa, …), rủi ro từ phía khách hàng (thu nhập không ổn định, làm ăn
thua lỗ, phá sản, khách hàng chây ỳ, cố tình không trả nợ,…), rủi ro từ các
chính sách của Nhà nước (thay đổi cơ chế chính sách,…),.... Vậy làm thế nào
để các ngân hàng hạn chế rủi ro mất vốn khi cho vay? Hầu hết các ngân hàng
thương mại ngoài việc đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp, cá nhân
(gọi chung là khách hàng), đánh giá dự án phương án khả thi,… thì một phần
quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng là yêu cầu khách hàng áp
dụng các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,
ký quỹ,… và đang được áp dụng rất phổ biến (bảo đảm tiền vay). Mặc dù,
nhìn chung tính thanh khoản của tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất không
cao như đối với tài sản bảo đảm thông thường khác nhưng nó là tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn tại mãi mãi,… Do vậy, biện pháp thế chấp quyền sử dụng
đất đang là ưu tiên số một khi ngân hàng quyết định các biện pháp bảo đảm
tiền vay. Điều này cũng phổ biến ở một số nước như Trung Quốc, Thái
Lan,… và theo một số tác giả thì đây lại là loại tài sản bảo đảm "bền vững
nhất", bởi lẽ, nó không bao giờ bị mất giá hoàn toàn và nhiều khi lại trở thành
"tài sản vô giá" [49, tr. 66].
Có thể nói, bảo đảm tiền vay là vấn đề trọng tâm trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại hiện nay. Hầu như chỉ khi nào khách hàng
không có tài sản là quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất đã được thế
chấp hết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không đủ thì các ngân
hàng mới áp dụng đến các biện pháp khác và nhận tài sản khác làm tài sản
đảm bảo.
Hiện nay, do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng
đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ phát sinh từ
hoạt động cho vay của ngân hàng nên việc thế chấp quyền sử dụng đất được
rất nhiều các văn bản pháp luật của Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân sự năm
2005; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP
BTNMT về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất,…).
Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý (Hiến pháp 1992), nên mọi hoạt động liên quan đến
đất đai cần được quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền và lợi
ích của nhà nước và của các chủ thể trong quan hệ đất đai. Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới nhưng
qua quá trình nghiên cứu, áp dụng các quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất qua mỗi thời kỳ lịch sử đều thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù
hợp với sự thay đổi của xã hội, kinh tế,...
Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định,
nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ như cùng
điều chỉnh quan hệ dân sự thế chấp quyền sử dụng đất nhưng mỗi văn bản
pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, pháp luật về giao dịch bảo đảm,…)
lại có những quy định khác nhau ở một số khía cạnh nhất định, điều này đã
khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cho các
doanh nghiệp và Ngân hàng.
Chính cách tiếp cận từ vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng, tui nhận
thấy cần thiết phải nghiên cứu những quy định của pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân hàng thương mại, đặc biệt tại
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, trên cơ sở đó tìm ra những điểm
bất cập của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và định hướng trong việc
hoàn thiện pháp luật về thế chấp nói chung, thế chấp quyền sử dụng đất nói
riêng trong hoạt động cho vay vốn tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu
Đây thực sự không phải là đề tài mới đối với các nhà nghiên cứu và
các chuyên gia lập pháp tại Việt Nam. Có rất nhiều công trình nghiên cứu liên
quan đến thế chấp nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như đề
tài "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các
tổ chức tín dụng ở Việt Nam" của tác giả Trần Thị Thu Hường với luận văn
thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2004; đề tài "Thế chấp tài sản
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Nông
Thị Bích Diệp, luận văn thạc sĩ Đại học Luật Hà Nội năm 2005; đề tài "Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại"
của tác giả Nguyễn Thành Nam, luận văn thạc sĩ luật học năm 2006,… Tuy
nhiên, mỗi người có cách tiếp cận và nghiên cứu ở giác độ khác nhau (người
thì nghiên cứu một cách chung nhất các quy định của pháp luật về thế chấp tài
sản nói chung, trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất, người thì nghiên cứu
dưới giác độ cụ thể,…). Với cách tiếp cận từ vấn đề nghiên cứu lý luận về pháp
luật thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp công cụ thể tại Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam, tui thấy việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân hàng thương mại và thực
tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam" là cấp thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
- Trình bày một cách tổng quan về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam (từ khái niệm thế chấp, hợp đồng
thế chấp, đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp,...).
- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động cho vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, nguyên
nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế, bất cập, vướng mắc và thiếu
khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình áp dụng,
hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm
bảo việc áp dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu, bảo đảm quyền
và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch nói chung và Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam nói riêng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Thứ nhất: Nghiên cứu một cách cơ bản, toàn diện quy định của pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là nghiên cứu những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng
thương mại, cụ thể được quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, các Nghị
định, thông tư liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất,…
Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam để đưa ra các kiến giải để hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn của các ngân hàng thương mại.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn giới hạn nghiên cứu về các quy định của pháp luật Việt Nam
về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và đặc biệt là phương pháp phân tích,
tổng hợp, so sánh, thống kê.
6. Những đóng góp của luận văn
- Đã đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu những văn bản của pháp luật hiện
hành, trong đó có nghiên cứu những thay đổi của pháp luật liên quan đến thế
chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
- Đưa ra đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại các ngân hàng thương mại.
Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp
quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân hàng thương mại.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Luận văn ThS. Luật kinh tế -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2008
Tổng quan những vấn đề lý luận về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật. Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng các quy định đó tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, nguyên nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế, bất cập, vướng mắc và thiếu khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất. Đưa ra các kiến giải để hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo áp dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu như: Khi xây dựng các vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất các nhà làm luật cần xây dựng dựa trên nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự, bám sát những nội dung cơ bản mà Bộ luật Dân sự đã quy định; pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo đáp ứng được là một “biện pháp’’ đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của các ngân hàng; phải tạo cơ chế thông thoáng nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn, chặt chẽ và hiệu quả đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại
1.2. Khái niệm thế chấp tài sản
1.2.1. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự
1.2.2. Định nghĩa thế chấp tài sản
1.3. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng
thương mại
1.3.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ
bản của người sử dụng đất
1.3.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất để vay
vốn tại các ngân hàng thương mại
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại
theo quy định của pháp luật Việt Nam
2.1.1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân
hàng thương mại
2.1.1.1. Điều kiện về chủ thể
2.1.1.2. Điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử
dụng đất
2.1.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.3. Định giá quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp của các ngân
hàng thương mại
2.1.4. Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.4.2. Xóa đăng ký thế chấp
2.1.5. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ của các ngân hàng
thương mại
2.2. Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
2.2.1. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam
2.2.2. Một số vấn đề đặt ra khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất
tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chương 3: ĐỊNH HUỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
3.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam hiện nay
3.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.1.1. Điều kiện về chủ thể
3.2.1.2. Về điều kiện để người sử dụng đất được thế chấp quyền sử
dụng đất 3.2.2. Về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.2.1. Về chủ thể ký hợp đồng
3.2.2.2. Về hình thức của hợp đồng
3.2.3. Về đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.4. Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, các ngân hàng thương mại đang được coi là đòn bẩy chủ
lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam, với tư cách trung gian tài
chính là huy động vốn để đầu tư cho phát triển nền kinh tế thông qua hoạt
động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho các tổ chức, cá nhân để đầu tư
phát triển sản xuất kinh doanh. Việc cấp tín dụng này đã đem lại cho các
ngân hàng thương mại một nguồn lợi nhuận lớn nhưng cũng không
kém phần rủi ro.
Với tư cách là trung gian tài chính là huy động vốn để đầu tư cho phát
triển nền kinh tế nên các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại
nói riêng phải có trách nhiệm đối với người gửi tiền, phải làm sao hoạt động
có hiệu quả, an toàn để củng cố niềm tin của người gửi tiền. Mặt khác, trong
hoạt động cho vay của các ngân hàng chứa đựng rất nhiều rủi ro, rủi ro từ
phía ngân hàng (nghiệp vụ của các cán bộ tín dụng non kém, đạo đức cán bộ
bị tha hóa, …), rủi ro từ phía khách hàng (thu nhập không ổn định, làm ăn
thua lỗ, phá sản, khách hàng chây ỳ, cố tình không trả nợ,…), rủi ro từ các
chính sách của Nhà nước (thay đổi cơ chế chính sách,…),.... Vậy làm thế nào
để các ngân hàng hạn chế rủi ro mất vốn khi cho vay? Hầu hết các ngân hàng
thương mại ngoài việc đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp, cá nhân
(gọi chung là khách hàng), đánh giá dự án phương án khả thi,… thì một phần
quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng là yêu cầu khách hàng áp
dụng các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,
ký quỹ,… và đang được áp dụng rất phổ biến (bảo đảm tiền vay). Mặc dù,
nhìn chung tính thanh khoản của tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất không
cao như đối với tài sản bảo đảm thông thường khác nhưng nó là tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn tại mãi mãi,… Do vậy, biện pháp thế chấp quyền sử dụng
đất đang là ưu tiên số một khi ngân hàng quyết định các biện pháp bảo đảm
tiền vay. Điều này cũng phổ biến ở một số nước như Trung Quốc, Thái
Lan,… và theo một số tác giả thì đây lại là loại tài sản bảo đảm "bền vững
nhất", bởi lẽ, nó không bao giờ bị mất giá hoàn toàn và nhiều khi lại trở thành
"tài sản vô giá" [49, tr. 66].
Có thể nói, bảo đảm tiền vay là vấn đề trọng tâm trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng thương mại hiện nay. Hầu như chỉ khi nào khách hàng
không có tài sản là quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất đã được thế
chấp hết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không đủ thì các ngân
hàng mới áp dụng đến các biện pháp khác và nhận tài sản khác làm tài sản
đảm bảo.
Hiện nay, do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng
đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ phát sinh từ
hoạt động cho vay của ngân hàng nên việc thế chấp quyền sử dụng đất được
rất nhiều các văn bản pháp luật của Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân sự năm
2005; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP
BTNMT về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất,…).
Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý (Hiến pháp 1992), nên mọi hoạt động liên quan đến
đất đai cần được quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền và lợi
ích của nhà nước và của các chủ thể trong quan hệ đất đai. Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới nhưng
qua quá trình nghiên cứu, áp dụng các quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất qua mỗi thời kỳ lịch sử đều thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù
hợp với sự thay đổi của xã hội, kinh tế,...
Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định,
nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ như cùng
điều chỉnh quan hệ dân sự thế chấp quyền sử dụng đất nhưng mỗi văn bản
pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, pháp luật về giao dịch bảo đảm,…)
lại có những quy định khác nhau ở một số khía cạnh nhất định, điều này đã
khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cho các
doanh nghiệp và Ngân hàng.
Chính cách tiếp cận từ vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng, tui nhận
thấy cần thiết phải nghiên cứu những quy định của pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân hàng thương mại, đặc biệt tại
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, trên cơ sở đó tìm ra những điểm
bất cập của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và định hướng trong việc
hoàn thiện pháp luật về thế chấp nói chung, thế chấp quyền sử dụng đất nói
riêng trong hoạt động cho vay vốn tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu
Đây thực sự không phải là đề tài mới đối với các nhà nghiên cứu và
các chuyên gia lập pháp tại Việt Nam. Có rất nhiều công trình nghiên cứu liên
quan đến thế chấp nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như đề
tài "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các
tổ chức tín dụng ở Việt Nam" của tác giả Trần Thị Thu Hường với luận văn
thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2004; đề tài "Thế chấp tài sản
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Nông
Thị Bích Diệp, luận văn thạc sĩ Đại học Luật Hà Nội năm 2005; đề tài "Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại"
của tác giả Nguyễn Thành Nam, luận văn thạc sĩ luật học năm 2006,… Tuy
nhiên, mỗi người có cách tiếp cận và nghiên cứu ở giác độ khác nhau (người
thì nghiên cứu một cách chung nhất các quy định của pháp luật về thế chấp tài
sản nói chung, trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất, người thì nghiên cứu
dưới giác độ cụ thể,…). Với cách tiếp cận từ vấn đề nghiên cứu lý luận về pháp
luật thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp công cụ thể tại Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam, tui thấy việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân hàng thương mại và thực
tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam" là cấp thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
- Trình bày một cách tổng quan về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam (từ khái niệm thế chấp, hợp đồng
thế chấp, đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, xử lý tài sản thế chấp,...).
- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động cho vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, nguyên
nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến sự hạn chế, bất cập, vướng mắc và thiếu
khả thi của các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình áp dụng,
hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm
bảo việc áp dụng các quy định của pháp luật thật sự hữu hiệu, bảo đảm quyền
và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch nói chung và Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam nói riêng.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Thứ nhất: Nghiên cứu một cách cơ bản, toàn diện quy định của pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là nghiên cứu những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng
thương mại, cụ thể được quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, các Nghị
định, thông tư liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất,…
Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam để đưa ra các kiến giải để hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn của các ngân hàng thương mại.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn giới hạn nghiên cứu về các quy định của pháp luật Việt Nam
về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và đặc biệt là phương pháp phân tích,
tổng hợp, so sánh, thống kê.
6. Những đóng góp của luận văn
- Đã đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu những văn bản của pháp luật hiện
hành, trong đó có nghiên cứu những thay đổi của pháp luật liên quan đến thế
chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
- Đưa ra đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại các ngân hàng thương mại.
Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp
quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Ngân hàng thương mại.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Tags: luận văn luật về thế chấp quyền sử dụng đất, luận văn thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại, đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất của các nhân, định nghĩa về thế chấp quyền sử dụng đất, 3.1. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, các vấn đề cơ bản về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng, phân tích, đánh giá quy định của pháp luật việt nam hiện hành về biện pháp thế chấp tài sản, quy định pháp luật về điều kiện vay tại ngân hàng