Thực trạng và một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập

hị.
a. Giá cả ở thị trường nhà ở phi chính thức:
Đối với thị trường nhà ở phi chính thức, việc mua bán chuyển nhượng nhà ở diễn ra bằng những thoả thuận, hợp đồng mua bán nhà viết tay, thường không có xác nhận của các cơ quan quản lý Nhà nước. Giá cả theo sự thoả thuận giữa người bán và người mua phụ thuộc vào thực trạng của ngôi nhà, vị trí ngôi nhà, và một số yếu tố thị trường khác, thường giá cả theo hình thức mua bán này có sự khác biệt với mức giá quy định của Nhà nước. nhà ở tại các khu vực trung tâm đô thị thường có mức giá rất cao.
b. Giá cả ở thị trường nhà ở chính thức
Nhà nước quản lý thị trường nhà ở thông qua các chương trình bán nhà sở hữu Nhà nước cho cán bộ viên chức Nhà nước và công nhân của các doanh nghiệp thuộc sở hữu Nhà nước. Giá cả cho nhà ở thuộc dạng này được xác định dựa vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng. Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỉ lệ còn lại của nhà so với giá nhà ở xây dựng mới. Mức trả lần đầu không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số còn lại trả dần hàng năm mức không dưới 8% với thời hạn dưới 10 năm.
Giá cả còn được Nhà nước quản lý thông qua các chương trình phát triển nhà ở để bán và cho thuê. Các mức giá này đã và đang được áp dụng trong nhiều dự án phát triển nhà ở.
Theo điều tra tại các ngân hàng, giá từ 120 triệu đến 20 triệu đồng cho một căn hộ chung cư có diện tích từ 60-80m2 là phù hợp với khả năng thanh toán của một lượng lớn cư dân có việc làm và thu nhập ổn định tại thành phố hiện nay.
Đối với người thu nhập thấp, các nhà đầu tư phát triển nhà ở đã áp dụng cách bán nhà trả góp với thời hạn thanh thoán từ 10-15 năm. Người mua được yêu cầu trả trước một khoảng tiền bằng 30% tổng giá trị căn nhà.
Ta lấy ví dụ tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, hộ thu nhập thấp tại các đô thị này sẽ có khả năng thanh toán cho các loại nhà ở chung cư có mức giá từ 100 triệu đến 140 triệu đồng bằng cách cho vay vốn trả dần trong nhiều năm và thu nhập của họ phải ổn định ở mức hơn 5 triệu/tháng/hộ (một hộ từ 4-6 người). Thực tế có nhiều dự án nhà ở đã áp dụng cách này và thu được kết quả.Chi tiết một số dự án tiêu biểu tình bày dưới đây.
Một khu chung cư khác cũng được xây dựng tại khu vực nói trên với quy mô 9 tầng gồm 120 căn hộ, diện tích trung bình mỗi căn hộ là 50 m2. Giá căn hộ tầng đất là 200 triệu và căn hộ tầng 1 khoảng 120 triệu. Hệ số cũng được áp dụng theo chiều cao của toà nhà. Giá bán trả góp căn hộ chung cư với diện tích trung bình 60 m2, đơn giá trung bình 2,3 triệu đồng/m2 tại quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.
c. Giá xây dựng nhà ở tại các khu vực đô thị:
Các công ty xây dựng và phát triển nhà ở cho biết trong các dự án xây dựng nhà ở để bán hay cho thuê, giá thành 1 m2 sàn xây dựng hiện nay ở vào khoảng 2 triệu đồng, chi phí này được tính gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí thuê đất, sử dụng đất, lãi vay ngân hàng và các chi phí khác. Trong trường hợp đã có hạ tầng kỹ thuật, dự án được miễn tiền thuê đất, phí sử dụng đất, thì giá thành có thể giảm 20-30%, tức ở mức 1.4-1.6 triệu đồng /m2 sàn xây dựng.
Khu chung cư 5 tầng số 381- Minh Khai và chung cư 5 tầng số 228- Đường Láng là dự án thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở bán trả góp cho cán bộ công nhân viên có thu nhập thấp ở Hà Nội do Công ty xây dựng số 1 Hà Nội lập tháng 5/2000. Đây là dự án đã có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, được miễn tiền sử dụng đất và được vay vốn với lãi suất ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà.
Bảng 7: Giá xây dựng và giá bán tại một số dự án có hỗ trợ vốn tại Hà Nội
Nội dung
Đơn vị tính
Dự án 381 Minh Khai
Dự án 228 Đường Láng
P.án 1
P.án 2
P.án 1
P. án 2
Chi phí xây dựng
tr.đ
2.45
2.450
2.445
2.445
Lãi vay phải trả
tr.đ
117.5
153.700
117.600
153.700
Cộng chi phí
tr.đ
2.567.5
2.603.7
2.562.6
2.598.7
Diện tích xây dựng
m2
1.723
1.723
1.654
1.654
Giá thành 1 m2 sàn XD
tr.đ
1.49
1.510
1.550
1.570
Diện tích xây dựng
m2
1.44
1.440
1.440
1.400
Giá thành 1 m2 sàn sử dụng
tr.đ
1.78
1.810
1.830
1.860
Chi phí quản lý 1 m2
đ
67
100.000
48.000
72.000
Giá bán 1 m2 sàn sử dụng
tr.đ
1.85
1.910
1.880
1.930
(Nguồn: Công ty xây dựng số 1 Hà Nội)
Năm 1992, Nhà nước xoá bỏ chế độ phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức lực lượng vũ trang, thì số người sống bằng đồng lương thực tế này có nhu cầu về nhà ở tăng cao nhưng lại không có khả năng tài chính để mua nhà trong điều kiện của nền kinh tế thị trường và qúa trình đô thị hoá nhanh làm cho giá cả nhà ở ngày càng cao. Chính điều này là một trong những nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.
Thời gian qua Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở và đất đai có tác dụng hỗ trợ lớn cho phát triển nhà ở thu nhập thấp. Tiền sử dụng đất trước đây phải đóng 100% thì nay chỉ còn 10% và được phép nợ tiền sử dụng đất. Đối với các dự án xây dựng nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp như nhà ở tái định cư dân sống trên kênh rạch, khu nhà lụp xụp, nhà chung cư thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các dự án nhà ở thu nhập thấp cũng có chính sách hỗ trợ vốn từ các nguồn ngân sách Nhà nước. Hiện nay Hà Nội là một trong hai đô thị lớn nhất cả nước được quan tâm nhiều nhất dến vấn đề nhà ở thu nhập thấp. Trong hơn 10 năm đổi mới, các khu vực đô thị đã thực hiện được nhiều chương trình phát triển nhà ở trong đó có các chương trình tái xây dựng và tái định cư nhà ở thu nhập thấp và đạt được một số thành tựu nhất định, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cư dân đô thị đang ngày một gia tăng. Trong khi công tác giải phóng mặt bằng được triển kahi thành công, thì công tác tái định cư lại không được suôn sẻ lắm. Khi có khoảng 30% số hộ thu nhập thấp đã bán lại căn hộ vừa được mua để hưởng chênh lệch, một phần vì họ không có đủ tiền trả góp đúng hạn theo định kỳ, thường là bán cho hộ thu nhập trung bình hay cao để ở hay cho thuê. Ngoài ra, nhiều hộ thu nhập thấp bị di dời từ các khu nhà ổ chuột lụp sụp lại không được nhận tiền đền bù hay được nhận nhà thay thế.
Qua phân tích ở trên, ta có thể thấy tình hình biến động về giá đất và giá nhà trong 10 năm (từ 1990-2000) là rất lớn. Giá cả nhà và đất hết sức đắt đỏ, dẫn đến người dân khó có thể mua nhà với đồng lương cơ bản. Nếu trước đây, nhà chung cư chỉ với giá khoảng 90 triệu một căn thì nay đã lên tới 200 triệu một căn. Đấy mới chỉ là các khu chung cư cũ. Còn đối với nhiều nhà chung cư cao tầng mới như hiện nay thì giá rất cao, kể cả giá chính thức. Vì vậy chúng ta cần có chính sách hỗ trợ hơn nữa để người dân, đặc biệt là hộ gia đình trong diện thu nhập thấp có thể mua nhà với các chính sách ưu đãi thêm.
II. Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn (1997-2002)
1. Nguồn vốn đầu tư phát triển ...