fullmoon_ytal
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………2
NỘI DUNG………………………………………………………………………2
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ……..…2
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở…………..…….…………………2
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở…………………….……..……3
3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở…………….……….…3
4. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở……………….……..….4
5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở……………………….…..…….5
5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán:……………………..…………5
5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua:……………………………….6
II. BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .…6
1. Vụ việc thứ nhất………………………………………………...………6
2. Vụ việc thứ hai………………………………………………….………8
3. Vụ việc thứ ba…………………………………………………………10
KẾT LUẬN……………………………………..……………...………………14
ĐẶT VẤN ĐỀ
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người, do đó từ trước đến nay, nhà ở là một trong những đối tượng được quan tâm rộng rãi và cũng từ đó hoạt động mua bán có đối tượng là nhà ở trở nên phổ biến. Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở càng cao, vì vậy các tranh chấp trong mua bán nhà cũng ngày càng nhiều và khá phức tạp. Để hiểu rõ, dưới đây chúng ta sẽ tìm hiều vấn đề này thông qua một số vụ việc phổ biến trong tình hình mua bán nhà ở hiện nay.
NỘI DUNG
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo cách mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà ở.
Với bên bán: Bên bán phải thỏa mãn các điều kiện tại Khoản 1 Điều 92 Luật nhà ở 2005 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hay người thay mặt theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.
Với bên mua: “Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh” (Khoản 2 Điều 92 Luật nhà ở 2005).
Đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hay diện tích nhà dùng vào việc ở. Nhà ở được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích, giới hạn về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải đang tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành. Đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án – tài sản hình thành trong tương lai.
Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu tòa án quyết định theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện:
“a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hay để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005).
3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức: Theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hay chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà ở là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hay chứng thực. Hợp đồng đó phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND phường, xã về tình trạng của ngôi nhà không có tranh chấp.
Ý nghĩa pháp lý:
+ Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà.
+ Là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong trường hợp mua bán nhà mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra.
+ Là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Thủ tục tiến hành: Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung yêu cầu tại Khoản 2 Điều 93 Luật nhà ở 2005 về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở. Khi làm thủ tục mua bán nhà, hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hay UBND cấp có thẩm quyền và phải có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan công chứng nhà nước hay UBND có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………2
NỘI DUNG………………………………………………………………………2
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ……..…2
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở…………..…….…………………2
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở…………………….……..……3
3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở…………….……….…3
4. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở……………….……..….4
5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở……………………….…..…….5
5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán:……………………..…………5
5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua:……………………………….6
II. BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .…6
1. Vụ việc thứ nhất………………………………………………...………6
2. Vụ việc thứ hai………………………………………………….………8
3. Vụ việc thứ ba…………………………………………………………10
KẾT LUẬN……………………………………..……………...………………14
ĐẶT VẤN ĐỀ
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người, do đó từ trước đến nay, nhà ở là một trong những đối tượng được quan tâm rộng rãi và cũng từ đó hoạt động mua bán có đối tượng là nhà ở trở nên phổ biến. Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở càng cao, vì vậy các tranh chấp trong mua bán nhà cũng ngày càng nhiều và khá phức tạp. Để hiểu rõ, dưới đây chúng ta sẽ tìm hiều vấn đề này thông qua một số vụ việc phổ biến trong tình hình mua bán nhà ở hiện nay.
NỘI DUNG
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo cách mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà ở.
Với bên bán: Bên bán phải thỏa mãn các điều kiện tại Khoản 1 Điều 92 Luật nhà ở 2005 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hay người thay mặt theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.
Với bên mua: “Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh” (Khoản 2 Điều 92 Luật nhà ở 2005).
Đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hay diện tích nhà dùng vào việc ở. Nhà ở được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích, giới hạn về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải đang tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành. Đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án – tài sản hình thành trong tương lai.
Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu tòa án quyết định theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện:
“a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hay để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005).
3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức: Theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hay chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà ở là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hay chứng thực. Hợp đồng đó phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND phường, xã về tình trạng của ngôi nhà không có tranh chấp.
Ý nghĩa pháp lý:
+ Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà.
+ Là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong trường hợp mua bán nhà mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra.
+ Là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
Thủ tục tiến hành: Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung yêu cầu tại Khoản 2 Điều 93 Luật nhà ở 2005 về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở. Khi làm thủ tục mua bán nhà, hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hay UBND cấp có thẩm quyền và phải có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan công chứng nhà nước hay UBND có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links