xinloi_anhyeuem_ngoc
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản phát triển rực rỡ tại Việt Nam
vào thập kỷ đầu của thiên niên kỷ thứ ba, trong vòng chƣa đầy 10 năm, Việt
Nam đã có trên 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản [30, tr.19]. Luận
văn đƣợc thai nghén từ giai đoạn bùng nổ của bất động sản (2008) cho đến
thời điểm suy tàn (2011) và gần nhƣ chạm đáy (2013). Trong quá trình theo
dõi, quan sát thị trƣờng bất động sản, đồng thời đƣợc tham gia từ đầu đến cuối
một thƣơng vụ liên quan đến bất động sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả
có một số trải nghiệm pháp lý nhất định về đề tài: “Hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản hình thành trong tương lai” trên tƣ cách luật sƣ tƣ vấn
của bên mua trong thƣơng vụ.
Đối với giao dịch mua bán bất động sản trong giai đoạn kể trên, chúng
ta nhận thấy xuất hiện rất nhiều hình thức góp vốn để mua căn hộ chung cƣ,
trụ sở công ty, công trình xây dựng trên đất… trong khi các công trình này
đều chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa. Theo đó, trong một số hình thức góp
vốn, chủ đầu tƣ ký hợp đồng vay tiền với khách hàng đối với những dự án
chƣa thực hiện giải phóng mặt bằng. Thực tế đã xuất hiện các giao dịch mà
đối tƣợng là tài sản/bất động sản hình thành trong tƣơng lai (các công trình
xây dựng chƣa có trên thực tế, thực địa).
Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý
và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các
tài sản tƣơng lai đó là bất động sản. Tuy nhiên, hiện chƣa có một đề tài nghiên
cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình
thành trong tƣơng lai. Mục tiêu của luận văn là góp phần tìm hiểu mô hình lý
luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành
trong tƣơng lai.
Bộ luật Dân sự Viêṭ Nam hiên ̣ hành năm 2005 quy định:
Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc
đƣợc hình thành trong tƣơng lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản,
bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác
lập hay giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết [13, Khoản 2 Điều 320].
Bên can ̣ h đó , theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì tài sản tƣơng lai gồm:
(1) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay;
(2) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hay đang đƣợc tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
(3) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc
đăng ký theo quy định của pháp luật.
Trong các loại hình tài sản (1), (2) và (3) nêu trên, tài sản tƣơng lai
không bao gồm quyền sử dụng đất. Theo đó, tài sản là bất động sản hình
thành trong tƣơng lai là các công trình xây dựng, nhà ở… xây dựng trên đất
và đƣợc hình thành sau khi giao dịch đƣợc ký kết. Ví dụ, giao dịch mua nhà
chung cƣ khi chủ đầu tƣ mới thực hiện đƣợc phần móng của công trình hoặc
công trình trụ sở văn phòng đƣợc mua trƣớc khi đƣợc hình thành và/hay cấp
giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng. Nhƣ vậy, bất động sản hình
thành trong tƣơng lai là các bất động sản (a) chƣa hình thành hay chƣa tồn tại
vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm và (b) chƣa thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
Hiện quy định về giao dịch chuyển nhƣợng bất động sản hình thành
trong tƣơng lai chỉ đƣợc quy định tƣơng đối sơ lƣợc tại Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 4 Mua bán nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc) và Thông
tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở
(Khoản 6 Điều 18). Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức không
có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức,
cá nhân khác, nếu chƣa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì đƣợc phép
chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua
sàn giao dịch bất động sản; nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì phải
thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo đúng qui định của Luật Nhà ở và pháp
luật dân sự hiện hành (bên bán phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
Theo các quy định nêu trên, pháp luật Việt Nam hiện hành về giao dịch
bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tƣơng đối chi tiết về việc thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai nhƣng ngoài Thông tƣ số
16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng kể trên thì chƣa có
những quy định cụ thể về giao dịch chuyển nhƣợng loại tài sản là bất động
sản hình thành trong tƣơng lai cụ thể nhƣ phân loại hợp đồng, các điều kiện,
chủ thể, đối tƣợng của loại hình hợp đồng này...
Vì vậy, nhằm làm rõ các nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng bất
động sản hình thành trong tƣơng lai, đề tài Hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản hình thành trong tương lai cố gắng đáp ứng đƣợc phần nào các
yêu cầu mà lý luận và thực tiễn đang đặt ra đối với loại hình hợp đồng tƣơng
đối chuyên biệt này.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý
và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các
tài sản tƣơng lai đó là bất động sản.
Hiện chƣa có một đề tài nghiên cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp
đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai trong bối cảnh
hiện nay của Việt Nam. Mục tiêu tổng quát của luận văn là góp phần tìm hiểu
mô hình lý luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản
hình thành trong tƣơng lai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Luận văn nhằm mục đích đƣa ra một số giải pháp nhất định đối với loại
hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, bàn cụ thể
về một hợp đồng đang đƣợc thực hiện trên thực tế.
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Ở Việt Nam, việc dùng tài sản tƣơng lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân
sự đã đƣợc áp dụng từ khi có Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999
của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999 của Chính phủ về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Đến năm 2005, chế định này đã đƣợc quy định tại Điều 320 của Bộ
luật Dân sự nhƣ đã dẫn ra ở trên. Theo đó, nguyên tắc chung trong giao dịch
bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp,
không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở
hữu, trong khi đó, đối với tài sản tƣơng lai thì quyền sở hữu của bên thế
chấp chƣa đƣợc công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch vì vậy đây là một
loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro. Vì vậy, điều kiện của
tài sản đƣợc tham gia giao dịch chuyển nhƣợng và/hay đăng ký giao dịch
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản phát triển rực rỡ tại Việt Nam
vào thập kỷ đầu của thiên niên kỷ thứ ba, trong vòng chƣa đầy 10 năm, Việt
Nam đã có trên 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản [30, tr.19]. Luận
văn đƣợc thai nghén từ giai đoạn bùng nổ của bất động sản (2008) cho đến
thời điểm suy tàn (2011) và gần nhƣ chạm đáy (2013). Trong quá trình theo
dõi, quan sát thị trƣờng bất động sản, đồng thời đƣợc tham gia từ đầu đến cuối
một thƣơng vụ liên quan đến bất động sản hình thành trong tƣơng lai, tác giả
có một số trải nghiệm pháp lý nhất định về đề tài: “Hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản hình thành trong tương lai” trên tƣ cách luật sƣ tƣ vấn
của bên mua trong thƣơng vụ.
Đối với giao dịch mua bán bất động sản trong giai đoạn kể trên, chúng
ta nhận thấy xuất hiện rất nhiều hình thức góp vốn để mua căn hộ chung cƣ,
trụ sở công ty, công trình xây dựng trên đất… trong khi các công trình này
đều chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa. Theo đó, trong một số hình thức góp
vốn, chủ đầu tƣ ký hợp đồng vay tiền với khách hàng đối với những dự án
chƣa thực hiện giải phóng mặt bằng. Thực tế đã xuất hiện các giao dịch mà
đối tƣợng là tài sản/bất động sản hình thành trong tƣơng lai (các công trình
xây dựng chƣa có trên thực tế, thực địa).
Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý
và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các
tài sản tƣơng lai đó là bất động sản. Tuy nhiên, hiện chƣa có một đề tài nghiên
cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình
thành trong tƣơng lai. Mục tiêu của luận văn là góp phần tìm hiểu mô hình lý
luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành
trong tƣơng lai.
Bộ luật Dân sự Viêṭ Nam hiên ̣ hành năm 2005 quy định:
Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc
đƣợc hình thành trong tƣơng lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản,
bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác
lập hay giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết [13, Khoản 2 Điều 320].
Bên can ̣ h đó , theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì tài sản tƣơng lai gồm:
(1) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay;
(2) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hay đang đƣợc tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
(3) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc
đăng ký theo quy định của pháp luật.
Trong các loại hình tài sản (1), (2) và (3) nêu trên, tài sản tƣơng lai
không bao gồm quyền sử dụng đất. Theo đó, tài sản là bất động sản hình
thành trong tƣơng lai là các công trình xây dựng, nhà ở… xây dựng trên đất
và đƣợc hình thành sau khi giao dịch đƣợc ký kết. Ví dụ, giao dịch mua nhà
chung cƣ khi chủ đầu tƣ mới thực hiện đƣợc phần móng của công trình hoặc
công trình trụ sở văn phòng đƣợc mua trƣớc khi đƣợc hình thành và/hay cấp
giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng. Nhƣ vậy, bất động sản hình
thành trong tƣơng lai là các bất động sản (a) chƣa hình thành hay chƣa tồn tại
vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm và (b) chƣa thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
Hiện quy định về giao dịch chuyển nhƣợng bất động sản hình thành
trong tƣơng lai chỉ đƣợc quy định tƣơng đối sơ lƣợc tại Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng
dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 4 Mua bán nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc) và Thông
tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và
hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở
(Khoản 6 Điều 18). Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức không
có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức,
cá nhân khác, nếu chƣa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì đƣợc phép
chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua
sàn giao dịch bất động sản; nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì phải
thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo đúng qui định của Luật Nhà ở và pháp
luật dân sự hiện hành (bên bán phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
Theo các quy định nêu trên, pháp luật Việt Nam hiện hành về giao dịch
bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tƣơng đối chi tiết về việc thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai nhƣng ngoài Thông tƣ số
16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng kể trên thì chƣa có
những quy định cụ thể về giao dịch chuyển nhƣợng loại tài sản là bất động
sản hình thành trong tƣơng lai cụ thể nhƣ phân loại hợp đồng, các điều kiện,
chủ thể, đối tƣợng của loại hình hợp đồng này...
Vì vậy, nhằm làm rõ các nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng bất
động sản hình thành trong tƣơng lai, đề tài Hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản hình thành trong tương lai cố gắng đáp ứng đƣợc phần nào các
yêu cầu mà lý luận và thực tiễn đang đặt ra đối với loại hình hợp đồng tƣơng
đối chuyên biệt này.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý
và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các
tài sản tƣơng lai đó là bất động sản.
Hiện chƣa có một đề tài nghiên cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp
đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai trong bối cảnh
hiện nay của Việt Nam. Mục tiêu tổng quát của luận văn là góp phần tìm hiểu
mô hình lý luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản
hình thành trong tƣơng lai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Luận văn nhằm mục đích đƣa ra một số giải pháp nhất định đối với loại
hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, bàn cụ thể
về một hợp đồng đang đƣợc thực hiện trên thực tế.
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Ở Việt Nam, việc dùng tài sản tƣơng lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân
sự đã đƣợc áp dụng từ khi có Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999
của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999 của Chính phủ về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Đến năm 2005, chế định này đã đƣợc quy định tại Điều 320 của Bộ
luật Dân sự nhƣ đã dẫn ra ở trên. Theo đó, nguyên tắc chung trong giao dịch
bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp,
không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở
hữu, trong khi đó, đối với tài sản tƣơng lai thì quyền sở hữu của bên thế
chấp chƣa đƣợc công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch vì vậy đây là một
loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro. Vì vậy, điều kiện của
tài sản đƣợc tham gia giao dịch chuyển nhƣợng và/hay đăng ký giao dịch
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
(