Luận văn tiếng Anh: Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam : Luận văn ThS. Luật: 60105
Nhà xuất bản: Khoa Luật
Ngày: 2005
Chủ đề: Bất động sản
Luật kinh tế
Việt Nam
Miêu tả: 99 tr. + Đĩa mềm
Trình bày những vấn đề chung về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản, pháp luật về thị trường bất động sản; sự ra đời, đặc trưng và vai trò của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị trường bất động sản ; Thực trạng pháp luật và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam. Từ đó, đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động này, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, đúng hướng
Luận văn ThS. Luật Kinh tế -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2005
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 4
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
8
1.1. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản 8
1.11. Sự ra đời của thị trường bất động sản 8
1.1.2. Pháp luật về thị trường bất động sản 21
1.2. Hoạt động môi giới trong thị trƣờng bất động sản 26
1.2.1. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản 26
1.2.2. Đặc trưng pháp lý của hoạt động môi giới bất động sản 29
1.2.3. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản đối với việc phát triển thị
trường bất động sản
31
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC
TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
35
2.1. Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 35
2.1.1. Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 35
2.1.2. Hợp đồng môi giới bất động sản 42
2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 46
2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 57
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 58
2.2.1. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay và những vấn đề
pháp lý đặt ra
58
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay
69
2.2.3. Đánh giá chung 74
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
78
3.1. Sự cần thiết và phƣơng hƣớng hoàn thiện 78
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 79
3.2.1. Về điều kiện đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 79
3.2.2. Về chế độ pháp lý đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 82
3.2.3. Về nội dung của hoạt động môi giới bất động sản 83
3.2.4. Về chế độ thù lao và chi phí trong môi giới bất động sản 84
3.2.5. Về quy định về sàn giao dịch bất động sản 87
3.2.6. Về quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 88
3.3. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 89
3.3.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 90
3.3.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 92
3.3.3. Đổi mới sự quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản 94
KẾT LUẬN 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 98LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát triển
nền kinh tế theo cơ chế thị trường, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã
hội ngày càng sâu sắc. Thực hiện đường lối phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước,
trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đang dần chuyển từ cơ chế tập trung bao cấp
sang cơ chế thị trường. Cùng với nó là một hệ thống các thị trường đã được hình thành và
phát triển, trong đó có thị trường bất động sản.
Theo các chuyên gia kinh tế ước tính thì tài sản là bất động sản chiếm khoảng 1/2
tài sản quốc gia đối với các nước phát triển và chiếm khoảng 2/3 tài sản quốc gia đối với
các nước đang phát triển như Việt Nam. Như vậy, có thể nói phát triển thị trường bất
động sản chính là phát huy sức mạnh nội lực một cách hiệu quả nhất cho việc phát triển
kinh tế- xã hội. Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng đã có
những chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế- xã
hội của đất nước với nhịp độ tương đối cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh
doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản
xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Điều này
chứng tỏ thị trường bất động sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong
hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế nước ta.
Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội
Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối
với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị
trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta
trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân
hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp; do hàng hoá bất động sản chủ
yếu chưa được cấp chứng nhận về chất lượng, hệ thống thông tin về bất động sản không
đầy đủ và thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này còn yếu kém
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phinên hoạt động môi giới còn chứa đựng nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ. Thêm vào
đó, những quy định của pháp luật về thị trường bất động sản còn chứa đựng nhiều mâu
thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển. Trong khi
các chủ thể môi giới hoạt động một cách tự phát thì các nhà hoạch định chính sách còn
đang mò mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị trường, hay chỉ loay hoay với một số công cụ
hành chính nhằm hạn chế sự ảnh hưởng tiêu cực của hoạt động này đối với thị trường bất
động sản... Tất cả những nguyên nhân trên đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, nhà ở và
mặt bằng sản xuất trong thời gian vừa qua mà Nhà nước không có những biện pháp hữu
hiệu để xử lý triệt để.
Theo ước tính hiện nay có khoảng 500 văn bản quy phạm pháp luật đã được ban
hành để điều chỉnh những vấn đề có liên quan đến bất động sản, nhưng cũng có đến 70%
các giao dịch về bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước[20]. Điều này phần
nào ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển một thị trường bất động sản hoạt động lành
mạnh, minh bạch.
Có thể nói hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta trong thời gian qua chưa
đúng với bản chất, vai trò và ý nghĩa của nó. Một trong những nguyên nhân đó là khung
pháp luật về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về hoạt động môi giới bất
động sản nói riêng còn thiếu, chồng chéo, lạc hậu, tản mạn... Hình thành một môi trường
pháp lý để các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hoạt động là việc làm cần thiết, là
một nhu cầu tất yếu khách quan và là một trong những nhân tố thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển một cách công khai, minh bạch, có tổ chức. Đối với nước ta hiện nay
đây là một công việc đầy khó khăn và phức tạp.
Xuất phát từ lý do trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề Pháp luật về hoạt động môi
giới bất động sản ở Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế của nó
đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới. Song ở
Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ
được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận trong một số công trình nghiên cứu,
hội thảo, hội nghị có liên quan như:- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên
cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển
Liên hiệp quốc (UNDP).
- Thị trường bất động sản- lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá
Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính phát hành năm 2003.
Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn
đề chung về thị trường bất động sản. Chính vì vậy nhiều vấn đề có liên quan đến việc tổ
chức và hoạt động của thị trường như môi giới bất động sản và vai trò của nó đối với sự
phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt dưới góc độ pháp lý chưa được đề cập,
xem xét đầy đủ, toàn diện đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính
lý luận và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý và vai trò của
nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, góp phần hoàn
thiện pháp luật về thị trường bất động sản, đồng thời làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo
cho đối tượng quan tâm.
Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu
tất cả những vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản mà chỉ tập trung
làm rõ một số nội dung sau:
- Khẳng định việc ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản tại
Việt Nam hiện nay là một tất yếu khách quan.
- Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến hoạt
động môi giới bất động sản.
- Đưa ra nhận xét ban đầu về các quy định của pháp luật Việt nam đối hoạt động
môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới
bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động môi
giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có
hiệu quả, đúng hướng.
4. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiLuận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác-Lê nin làm cơ sở
phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử
dụng một số phương pháp sau:
-Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý
đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về hoạt động môi giới bất động sản phát sinh
trong cuộc sống.
-Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định
làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác
trong hệ thống pháp luật Việt nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản.
-Phương pháp so sánh pháp luật: so sánh pháp luật của pháp luật Việt Nam với
một số nước có đặc điểm tương đồng.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia
làm ba chương: chương thứ nhất trình bày những vấn đề chung về hoạt động môi giới
trong thị trường bất động sản, pháp luật về thị trường bất động sản; sự ra đời, đặc trưng
và vai trò của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị trường bất động sản;
chương thứ hai trình bày thực trạng pháp luật và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động
sản ở Việt Nam; chương thứ ba lập luận về sự cần thiết, yêu cầu và một số giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản
ở Việt Nam hiện nay.
Xin chân thành Thank các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý
kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Cho dù đã rất cố gắng, dành tâm huyết, song như đã trình bày, vấn đề về môi giới
bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ
không tránh khỏi những những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến vấn
đề này.CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Sự ra đời của thị trƣờng bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Tài sản cho dù thuộc sở hữu tư nhân hay thuộc sở hữu nhà nước tại bất cứ quốc
gia nào trên thế giới, đều là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế- xã hội của quốc
gia đó. Nó bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua
nhiều thế hệ. Xuất phát từ yêu cầu quản lý và sử dụng những tài sản đó, trong từng lĩnh
vực có sự phân loại theo những tiêu chí khác nhau.
Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, nhưng người ta thường
dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý của nó. Theo cách này, tài sản được phân thành bất
động sản và động sản. Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay
nó được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận thành một chế định ở hầu hết các Bộ luật
Dân sự của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn. Thậm chí ở một số nước do ý
thức được vai trò quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội như Anh, Mỹ,
Thái lan, Malaysia, chế định bất động sản còn được thể chế hoá thành một đạo luật riêng:
Luật Bất động sản. Nói chung trong pháp luật của các nước, khi quy định về bất động
sản đều có sự thống nhất ở chỗ nó là tài sản không thể di, dời được. Tuy nhiên, trong một
chừng mực nhất định khi xác định cấu thành bất động sản pháp luật giữa các nước còn có
sự khác nhau, song không nhiều.
Ở Việt nam trước năm 1995, trong hệ thống pháp luật chúng ta chưa có sự thống
nhất trong việc sử dụng khái niệm bất động sản và tài sản cố định. Chỉ khi Bộ luật Dân sự
ra đời thì khái niệm bất động sản mới được sử dụng nhất quán. Theo thông lệ và tập quán
quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di, dời
được hay không, tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 quy định khái niệm về bất
động sản như sau: Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Quy định này về bất động sản đã được Bộ luật dân sự 2005 kế thừa và quy định tại
Điều 174. Như vậy, Bộ luật dân sự Việt Nam cũng có quy định phân biệt bất động sản và
động sản dựa trên đặc điểm vật lý của tài sản đó. Với quy định này cho thấy chỉ những tài
sản nào được pháp luật thừa nhận mới được coi là bất động sản. So với động sản thì danh
sách bất động sản phải do luật thiết lập và có giới hạn.
Đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy nhất của bất động sản để phân biệt với động sản là
nó có vị trí cố định không thể di, dời được. Đặc điểm này xuất phát từ đất đai và các bất
động sản khác luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có
khả năng chuyển dịch. Chính vì vậy, bất động sản trước hết phải là đất đai, sau đó là các
tài sản gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình xây dựng... Như vậy, đất đai là yếu tố
ban đầu, là yếu tố không thể thiếu được của bất kỳ bất động sản nào. Cho nên vấn đề vị
trí của bất động sản cũng sẽ là một yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị của nó
trong thị trường bất động sản.
Do điều kiện kinh tế, chính trị -xã hội nên pháp luật mỗi nước lại có những quy
định cụ thể khác nhau về bất động sản. Riêng với bất động sản là đất đai, tại Điều 17
Hiến pháp 1992 của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều này có nghĩa
pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu của các chủ thể nào khác đối với đất đai. Và do
đó đất đai sẽ không thể là đối tượng để trao đổi, giao dịch trên thị trường bất động sản,
nghĩa là không thể trở thành hàng hoá. Nhưng Luật Đất đai 1993 đã tách quyền sử dụng
đất ra khỏi quyền sở hữu toàn dân và trao cho người sử dụng đất thông qua việc cho thuê,
giao quyền sử dụng đất và cho phép tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch hợp
pháp. Nhưng một vấn đề vừa mang tính pháp lý vừa mang tính thực tiễn đặt ra hiện nay ở
nước ta là quyền sử dụng đất có được coi là bất động sản hay không? Xét đến cùng, cách
phân loại tài sản theo Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 174 Bộ luật dân sự 2005cho thấy tất cả các loại tài sản tồn tại hiện nay không phải là bất động sản, sẽ là động sản.
Điều 188 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “quyền tài sản
là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền
sở hữu trí tuệ”. Rõ ràng quy định này cho thấy quyền đối với tài sản cũng được coi là tài
sản. Sự thừa nhận của pháp luật về tính chất tài sản của những quyền trị giá được bằng
tiền mà gắn với nhân thân người có quyền hay chỉ được lưu thông khi có điều kiện nhất
định, cho phép suy đoán quyền đó chỉ có thể là động sản hay bất động sản[28,tr30-31] .
Tương tự, đoạn 2 Điều 118 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005 khẳng
định quyền sử dụng đất cũng được coi là tài sản chung của hộ. Xét dưới góc độ khoa học
pháp lý, theo cách phân loại tài sản quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều
174 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền mà trị giá được bằng tiền cũng sẽ được coi là động sản
hay bất động sản tuỳ theo tính chất của đối tượng phát sinh quyền đó là động sản hay bất
động sản. Quyền sử dụng đất là quyền được thực hiện trên một vật hữu hình là đất đai,
mà đất đai được coi là bất động sản, do vậy quyền sử dụng đất cũng được coi là một loại
bất động sản. Các quy định khác của Bộ luật Dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất
cũng khẳng định điều này. Chẳng hạn như tài sản được dùng vào việc thế chấp theo Bộ
luật Dân sự 1995 chỉ có thể là bất động sản. Điều 346 Bộ luật Dân sự 1995 quy định
quyền sử dụng đất cũng được dùng làm tài sản thế chấp. Do vậy, quyền sử dụng đất cũng
được coi là một bất động sản.
1.1.1.2. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi mua bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức
độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất đai. Cũng như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản chỉ xuất
hiện trong nền kinh tế hàng hoá, khi mà nền kinh tế thị trường đã phát triển đến một trình
độ nhất định. Thị trường bất động sản có chức năng đưa những người có nhu cầu trao đổi
bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch; phân phối bất
động sản theo quy luật cung cầu và phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của
thị trường.
Cơ sở kinh tế- xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công
lao động xã hội và sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất
khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Mà sự chiếm hữu tư nhân về tư
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien philiệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Chính sự xuất hiện của sở hữu tư nhân về
bất động sản, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức
trao đổi, sang nhượng, thuê mướn bất động sản. Đây là hình thái sơ khai của thị trường
bất động sản. Tất nhiên không phải cứ có giao dịch bất động sản là có thị trường bất động
sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng
lớp dân cư ngày càng tăng. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa
dạng của tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường
bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Chính vì vậy, sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng
nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư. Đối với các
nước đang phát triển trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như nước ta,
việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng là công việc hết sức quan trọng. Ngày nay trong quá trình hội nhập kinh tế của các
quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về
đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc
biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh
với các đối tác nước ngoài trong việc sản xuất kinh doanh. Do đó, để phát triển hoạt động
kinh tế, mỗi quốc gia cần có thị trường bất động sản nhằm để đáp ứng nhu cầu về
định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bất động sản...
Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận cấu thành quan trọng
không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của bất kỳ quốc gia nào có nền kinh tế
phát triển. Bởi trong nền kinh tế thị trường vốn, lao động và bất động sản bao gồm đất
đai, nhà ở và công trình xây dựng là những yếu tố ban đầu không thể thiếu được của quá
trình sản xuất hàng hoá. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá
trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành.
Một yếu tố có tính quyết định đối với sự ra đời của thị trường bất động sản là bất
động sản phải trở thành hàng hoá. Pháp luật của các nước và nước ta thừa nhận đất đai,
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng là bất động sản. Nhưng không phải bất cứ tài sản nào là bất động sản cũng đều có
thể mang ra giao dịch, trao đổi trên thị trường bất động sản. Không giống như đối với cácloại hàng hoá thông thường, bất động sản để được coi là hàng hoá và được giao dịch trên
thị trường đòi hỏi phải được xác định chủ sở hữu và phải được phép tham gia thị
trường[20]. Vì vậy, thị trường bất động sản hình thành và phát triển phụ thuộc vào chính
bất động sản khi nó được coi là hàng hoá, nghĩa là nó được phép chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, góp vốn...
Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng sâu sắc vào
những yếu tố khác như sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá, yếu
tố pháp luật, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ. Sự
gia tăng dân số làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản là nhà ở, đất ở. Theo đó là sự tăng
thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, nhu cầu về khám chữa
bệnh, nhu cầu về giao dục và đào tạo, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải
trí... những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất
là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư; chính vì thế mà
bất động sản ở các vùng trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với
giá cả cao hơn.
Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho
các ngành kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ..., làm gia tăng các quan hệ giao dịch
bất động sản và thị trường bất động sản phát triển đồng thời tác động trực tiếp vào việc
tạo lập những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời
sống.
Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất là hàng
hoá được tham gia thị trường bất động sản. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là bất kỳ
loại đất nào, nhà ở và công trình xây dựng nào c ũng đều có thể được mang ra giao dịch
thị trường bất động sản. Mà điều đó phụ thuộc rất lớn vào việc quy định của pháp luật.
Cũng như các nước, pháp luật Việt Nam thừa nhận nhà ở, công trình xây dựng và các tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là bất động sản. Cá nhân, tổ
chức sở hữu những tài sản này có quyền mua bán, chuyển nhượng... theo quy định của
pháp luật. Riêng đối với vấn đề đất đai, pháp luật Việt Nam lại có những quy định khác
về phạm vi giao dịch trên thị trường bất động sản so với các nước trên thế giới.
Đối với các nước phát triển như Mỹ, Oxtraylia, Đức, do có sự thừa nhận của các
hình thức sở hữu đối với đất đai nên nó được coi là hàng hoá và được trao đổi tự do trên
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phithị trường. Thuỵ Điển, Thái Lan, Malaysia, Singapore cũng quy định bất động sản bao
gồm đất đai và tài sản trên đất là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản.
Pháp luật Trung Quốc lại chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu nhà
nước và sở hữu tập thể. Bất động sản được phép giao dịch trên thị trường, nhưng riêng
đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng. Riêng đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể thì phải chuyển thành sở hữu nhà nước
bằng cách trưng thu sau đó mới được chuyển quyền sử dụng[25]. Như vậy, trong thị
trường bất động sản ở các nước có sự đa dạng các hình thức sở hữu đối với đất đai khi
nắm được quyền sở hữu, thì điều đó có nghĩa là chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng đất
theo các mục đích khác nhau miễn là pháp luật không cấm. Do đó khi bán đất, người bán
chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng của đất một cách vĩnh viễn.
Còn ở Việt Nam do tính chất đặc thù đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nên
cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu nó. Vì vậy việc chuyển quyền sở hữu từ chủ thể
này sang chủ thể khác không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, cũng như Trung
Quốc, các nhà lập pháp Việt Nam đã sáng tạo ra một thứ quyền và cho phép các chủ thể
khác có quyền sử dụng đất và Điều 59 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thừa nhận sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng
đất. Trong thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam người chuyển giao quyền sử dụng
đất chỉ được phép chuyển giao những quyền gì mà chủ sở hữu giao cho anh ta chứ không
được chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng vốn có của đất cho người khác. Trong điều kiện
đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc quy định người sử
dụng đất có quyền thực thi trong thực tế quyền sử dụng của mình đối với đất đai là một
việc cần thiết để họ có thể khai thác, sử dụng có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản
xuất và đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân trong sở hữu đất
đai. Sự xuất hiện của khái niệm “quyền sử dụng đất” cũng đã giải quyết được cơ bản
những mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà các lợi ích quốc gia và mỗi người dân. Tuy
nhiên, hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề quyền sử dụng đất có phải
là hàng hoá hay không?
Thông thường hàng hoá là sản phẩm của lao động dùng để trao đổi, là biểu hiện
thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị, lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng, lao động
trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của hàng hoá và là nộidung vật chất của giá trị hàng hoá, còn giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hoá, là lao
động xã hội thể hiện trong hàng hoá. Vậy suy cho cùng, trao đổi hàng hoá là con người
trao đổi lao động của mình thông qua giá trị, nên hàng hoá vốn không phải là vật mà là
một quan hệ xã hội được che dấu dưới cái vỏ bề ngoài của vật. Trên thực tế đó chỉ là
khách thể trao đổi trên thị trường. Đối với đất đai, vì nó có trước con người nên không
phải là sản phẩm lao động, do vậy bản thân nó không có giá trị và cũng không phải là
hàng hoá. Nhưng trong điều kiện kinh tế hàng hoá, lao động lại có thể sáng tạo nên giá trị
sử dụng mới của đất đai, không phải chỉ là trực tiếp trên từng thửa đất mà còn cả trong
môi trường gián tiếp, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của nó, và như vậy đất đai trở thành
vật mang giá trị, do đó mà nó có khả năng trao đổi trên thị trường[29]. Cũng từ đó mà pháp
luật Việt Nam có thể quy định khách thể trao đổi là quyền sử dụng đất. Điều này khiến
cho thị trường bất động sản Việt Nam khác với thị trường bất động sản các nước.
Các văn bản pháp luật hiện hành của nước ta không có quy định cụ thể quyền sử
dụng đất có phải là hàng hoá hay không. Nhưng nếu coi quyền sử dụng đất là một quyền
năng của quyền sở hữu nói chung thì đó là quyền khai thác giá trị, lợi ích của đất. Pháp
luật về đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất cũng được chuyển dịch như tài sản. Điều này
thể hiện rõ trong quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai của
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá:
“Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”. Những quy định của Bộ luật Dân sự 1995,
Luật Đất đai năm 1993, 2003 cũng thừa nhận đất đai là bất động sản song các giao dịch
không phải là giao dịch đất đai mà là giao dịch về quyền sử dụng đất. Song Luật Thương
mại 1997 và ngay cả Luật Thương mại 2005 cũng mới chỉ quy định những vật gắn liền
với đất đai mà chưa có sự thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá. Cũng phải thừa nhận
rằng những quy định như vậy của pháp luật Việt Nam hiện nay có xu hướng phức tạp
hoá, thậm chí đến mức nhiều khi nó chỉ còn mang tính pháp lý hình thức, bởi mặc dù
chưa có sự quy định nhưng trên thực tế người có quyền sử dụng đất vẫn thực hiện việc
chuyển nhượng, thậm chí nhiều khi khó có thể phân biệt được đó là việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đất đai. Sự phân biệt thị trường quyền sử dụng đất ở
nước ta có thể bị xoá nhoà một khi cả người mua và người bán quyền sử dụng đất lạm
dụng mở rộng quyền của mình. Trên thực tế hiện nay việc chuyển quyền sử dụng đất ở
nước ta diễn ra thường xuyên, công khai, được nhiều người hiểu là việc mua bán đất.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiĐiều này đã thể hiện sự mâu thuẫn, bất cập giữa pháp luật với thực tế của chế độ sở hữu
và sử dụng đất đai ở nước ta hiện nay.
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá
trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Thị
trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Ở đâu và lúc
nào, bất kỳ bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường
bất động sản. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường,
mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường.
Hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản xuất phát từ
quan điểm khác nhau về bất động sản và phạm vi thị trường. Có ý kiến cho rằng thị
trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà ở, công trình xây
dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó đất đai, bản thân
nó là bất động sản, đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Song
trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và đất đai
chỉ là một loại và một phần của bất động sản. Có ý kiến lại cho rằng thị trường bất động
sản là thị trường đất đai và nhà ở. Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì chỉ có nhà và
đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản nhà và đất
giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước;
nhà và đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị trong giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Có ý kiến lại cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, thế
chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị
trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, làm cho
người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái
niệm có tính khái quát; có ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động của thị trường bất động
sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng luật dân sự hay pháp luật đất đai và
chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước nên cho rằng thị trường bất động sản
là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở
hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý c ủa Nhà
nước.Từ phân tích nêu trên, có thể thấy thị trường bất động sản là thị trường của các
hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp..., là
tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời
gian nhất định. Như vậy, hoạt động của thị trường bất động sản tất yếu phải tuân theo quy
luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi
quốc gia.
Ở Việt Nam kể từ sau cách mạng 8-1945 đến năm 1980, pháp luật thừa nhận đất
đai, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức và sở hữu của
Nhà nước. Do đó hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn
ra một cách tự do. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh
ở miền Bắc, đất đai và nhà ở được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
thuê mướn, cầm cố đất đai và nhà ở trên thực tế vẫn được thực hiện nhưng không phổ
biến. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn... được thực hiện theo
truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và thoả
thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù không có một văn bản nào về giao dịch bất
động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho các giao dịch mua bán,
thuê, mướn bất động sản, vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc
điểm chủ yếu trong giai đoạn này là các giao dịch có tính tự phát ở một số vùng, một số
địa phương theo nhu cầu của thực tế đời sống; do đó chưa có khung pháp luật cho thị
trường bất động sản; chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới bất động sản. Nói
chung, giai đoạn này thị trường bất động sản chưa hình thành, mà chủ yếu là những giao
dịch thuần tuý vì nhu cầu sử dụng, sinh hoạt.
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu duy nhất là của toàn dân và nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, do đó Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp
luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất
cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân được giao cho khu vực kinh
tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã quản lý. Tổ chức kinh tế nhà nước cho người vào ở,
hợp tác xã có quyền giao đất, chuyển đổi.... Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu và người có nhu cầu sử dụng đất mới được coi là chủ thể tham gia giao
dịch. Nhưng Nhà nước giao đất và chỉ cho phép chuyển nhượng thành quả lao động trên
đất được giao.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiQuan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn đất đai từ năm 1980 đến 1993
không được thừa nhận chính thức. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang
nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế xây dựng và phát triển sản xuất nông nghiệp, thương mại, dịch vụ... thuộc các thành
phần kinh tế ngày càng gia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai. Hiện tượng mua
bán đất đai, nhà ở đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm 1991-
1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Về
cơ sở pháp lý, Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 cho phép người được thừa kế nhà ở hoặc
người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi
nhà đó. Tuy nhiên, trên thực tế trong thời gian đó đã xuất hiện những giao dịch mua bán
nhà ở mà thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật công nhận.
Những giao dịch này được thực hiện dưới hình thức trao tay như viết giấy tờ cam kết
giữa người mua và người bán, một số trường hợp có xác nhận của UBND xã, phường, cơ
quan quản lý nhà ở... Hiện tượng chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá,
hạ giá, không tuân thủ quy định của pháp luật đất đai xuất hiện khá phổ biến. Việc giao
đất, phân phối đất không đúng thẩm quyền diễn ra ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị,
các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương nghiệp, thương
mại, dịch vụ... làm nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai. Chính vì vậy trong giai đoạn
1980-1993, thị trường bất động sản còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách
tự phát.
Có thể nói, trước năm 1993 thị trường bất động sản nước ta là một thị trường
ngầm do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các
tầng lớp dân cư được thực hiện nhưng không chính thức. Điều này làm cho thị trường bất
động sản không được huy động một cách có hiệu quả nhằm phục vụ quá trình phát triển
kinh tế.
Đến năm 1992, Hiến pháp mới tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, bảo đảm
đúng mục đích và có hiệu quả. Nhưng mặt khác, Luật Đất đai 1993 khẳng định Nhà nước
giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình,
cá nhân có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá... Bộ luật Dân sự 1995 có những quy định về các
điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, chuyển quyền sử dụng đất. Đây là thay đổi
quan trọng mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản. Các quan hệ về giao dịch bất động sản đã được pháp luật quy định,
nhưng phần nhiều còn bị hành chính hoá, chưa phù hợp với thói quen và sự tự do hợp
đồng nên trên thực tế trong thời gian này các giao dịch về bất động sản không diễn ra
theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước góp
phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh
đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việc
đổi mới và phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Theo ước tính, hiện nay thị trường bất
động sản nước ta chiếm khoảng 25% đến 30% GDP của cả nước; riêng giá trị quyền sử
dụng đất của Việt Nam góp vào liên doanh với nước ngoài lên đến 50.000 tỷ đồng[41].
Song do thiếu sự định hướng nên cho đến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn
trong giai đoạn hình thành tự phát nên còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết cả về công tác
quản lý nhà nước lẫn hoạt động của thị trường. Trên thực tế hiện nay, đa số các hoạt động
giao dịch bất động sản chỉ dừng lại ở cấp xã, phường, thị trấn mà không tiếp tục làm các
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và nộp thuế... Thị trường này nhiều lúc
chao đảo bởi những cơn sốt giả tạo do bị những kẻ đầu cơ lợi dụng, chi phối mà Nhà
nước không quản lý được. Đây chính là thách thức đối với xã hội và công tác quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản. Theo ước tính mới có 30% các giao dịch về bất động
sản được đăng ký nhưng chủ yếu thực hiện thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh
bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn lại khoảng 70% các giao dịch mua bán, trao đổi...
được thực hiện trao tay và trong nhiều trường hợp do UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận. Do hầu hết các bất động sản hiện nay chưa có đủ điều kiện pháp lý để tham gia các
giao dịch trên thị trường, lại thêm những quy định về điều kiện được giao dịch quá chặt
chẽ, cho nên thị trường bất động sản đang phát triển không đúng như quy định của pháp
luật, chúng ta chưa phát huy được vai trò tích cực của thị trường bất động sản đối với quá
trình phát triển kinh tế -xã hội.
1.1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiThị trường bất động sản là thị trường đặc biệt do bất động sản là tài sản đặc biệt.
Tính đặc biệt của bất động sản thể hiện ở chỗ nó có tính cá biệt và khan hiếm. Tính khan
hiếm của đất đai là do sự giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di, dời của đất đai nên bất
động sản có tính cá biệt. Trong nền kinh tế thị trường, do bất động sản là hàng hoá đặc
biệt, cho nên thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt và nó có
một số những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, khác với các thị trường hàng hoá thông thường, thị trường bất động sản
không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm này do tính chất không thể di,
dời của đất đai mang lại. Do bất động sản có vị trí cố định không thể di, dời từ nơi này
đến nơi khác và luôn gắn liền với đất đai nên việc giao dịch các tài sản này thực chất là
giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), nhà ở
và các công trình xây dựng khác.
Riêng đối với đất đai, bởi nó không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp cố
ý huỷ hoại), cho nên người có quyền sở hữu (sử dụng) đất không sử dụng đất như các tài
sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai
mang lại. Chính vì vậy giá đất- một bộ phận của giá bất động sản- trong trường hợp giá
đất là giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai (quyền sử dụng đất), mà chỉ
phản ánh khả năng thu lợi từ đất hay hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
Thứ hai, thị trường bất động sản có nội dung hoạt động phong phú bao gồm các
giao dịch chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dịch chuyển đổi
cho thuê, thế chấp bất động sản, dùng bất động sản góp vốn liên doanh... Các giao dịch
này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hay theo tập quán
được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Song trên thực tế, thị trường bất
động sản là một thị trường không hoàn hảo.
Tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản thể hiện ở chỗ nó phụ thuộc rất
lớn vào các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Pháp luật quy định
những loại bất động sản cụ thể được tham gia giao dịch trên thị trường và phải tiến hành
theo một trình tự, thủ tục nhất định. Điều này xuất phát từ chỗ bất động sản là tài sản
quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hếtcác hoạt động kinh tế- xã hội do đó, các vấn đề có liên quan bất động sản chịu sự chi phối
và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản. Bên
cạnh đó, Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều
chỉnh chính sách đối với bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn
lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào những điều kiện khác như
yếu tố tâm lý, tập quán của từng vùng, địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Có giao
dịch ở địa phương này đã xuất hiện, nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt
hơn đối với những giao dịch cùng loại nhưng ở các địa phương khác nhau lại có cách tiến
hành khác nhau. Điều này làm nảy sinh sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố
cấu thành của thị trường đó. Thậm chí trong cùng một địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu các thông tin có
liên quan đến những giao dịch trước đó. Người môi giới có hiểu biết ở thị trường khu
vực, thành phố này nhưng lại không hiểu biết ở khu vực, thành phố khác.
Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không tập trung và mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là hàng hoá không có thị trường tập trung do nó không
thể di, dời được vì vậy nó không được trưng bày trực tiếp, thông tin thị trường khó thu
thập, độ tin cậy kém nên hiệu quả hoạt động thị trường thấp, giá thành giao dịch lại cao.
Khác với thị trường chứng khoán, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường bất
động sản thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường
nhỏ, mỗi thị trường đều mang tính chất địa phương, phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng
của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội,
truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
Bất động sản là một tài sản có vị trí cố định và không thể di, dời và nó chịu ảnh
hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của
mỗi vùng, địa phương khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản
cũng mang tính vùng, địa phương. Chính từ tính khan hiếm, tính cố định và không di, dời
của đất đai nên trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những
yếu tố không giống nhau. Trong thực tế cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình cạnh
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phinhau và cùng có một thiết kế. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị
của mỗi bất động sản không hoàn toàn đồng nhất.
Thứ tư, giao dịch trên thị trường bất động sản phải cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao. Do bất động sản là tài sản có giá trị lớn và sẽ không cần đến các loại
tư vấn chuyên nghiệp nếu một khi chúng ta có thể đánh giá bất động sản như những loại
tài sản khác có giá trị tương đối đồng loạt ở khắp cả nước. Trong trường hợp này các
chuyên gia trong một thị trường địa phương sẽ có đủ hiểu biết để thực hiện giao dịch ở
các thị trường địa phương khác. Riêng đối với bất động sản thì người đầu tư thường phải
chịu toàn bộ chi phí chung về tư vấn chuyên môn, trừ khi bản thân người đó có đầy đủ
kinh nghiệm để tự làm lấy công việc đó
Doanh nghiệp, Luật Thương mại để ban hành Quy chế hoạt động môi giới bất động sản.
Quy chế này cần được ban hành kèm theo một Nghị định của Chính phủ. Làm như
vậy cũng sẽ bước đầu tạo ra cơ sở kinh nghiệm cho việc xây dựng Luật Kinh doanh bất
động sản, loại bỏ dần sự ảnh hưởng về điều kiện kinh doanh quy định tại Điều 25 Nghị
định 109/2004/NĐ-CP của Chính phủ áp dụng đối với cá nhân hoạt động môi giới bất
động sản như hiện nay.
Khi đó, những cá nhân muốn tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có
chứng chỉ hành nghề và phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Các
tổ chức hoạt động môi giới bất động sản cũng phải bao gồm những người có trình độ
chuyên môn về môi giới bất động sản. Các tổ chức đó phải có tư cách pháp nhân và phải
chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả, chiến lược hoạt động và tính pháp lý của
hoạt động môi giới bất động sản của mình.
Khi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, không đặt vấn đề trình độ học
vấn đối với cá nhân có nhu cầu. Có nghĩa là bất kỳ cá nhân nào có đủ kiến thức, kinh
nghiệm trong hoạt động môi giới bất động sản, đã qua lớp đào tạo và kỳ thi về nghề môi
giới bất động sản đều có thể được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không phải là người đang bị truy cứu trách nhiệm hình
sự hay đang phải chấp hành hình phạt tù hay bị Toà án tước quyền hành nghề; không
phải là người bị pháp luật cấm thành lập và quản lý doanh nghiệp theo quy định của Luật
Doanh nghiệp đều được cơ quan đăng ký kinh doanh cấp đăng ký hành nghề môi giới bất
động sản. Quy định cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật hiện hành là quy định có tính bắt buộc. Quy định này sẽ loại
bỏ quy định về thương nhân thực tế trong hành nghề môi giới bất động sản.
Đối với tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phải thành lập và đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật hiện hành. Khi đó theo quy định tại khoản 3 Điều 6
Nghị định 03/2000/NĐ-CP ngày 03/2/2000 của Chính phủ, tuỳ theo loại hình doanh
nghiệp mà phải đáp ứng về số lượng cá nhân đủ điều kiện hành nghề môi giới bất động
sản. Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, một trong số những người
quản lý doanh nghiệp sau đây phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Thành
viên Hội đồng thành viên, Chủ tịch công ty, thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi(Tổng giám đốc), các chức danh quản lý quan trọng khác do Điều lệ công ty quy định;
đối với công ty hợp danh, tất cả thành viên hợp danh phải có chứng chỉ hành nghề; đối
với doanh nghiệp tư nhân, Chủ doanh nghiệp hay Giám đốc quản lý doanh nghiệp phải
có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ được đăng ký kinh doanh
của một cơ sở kinh doanh và phải chịu trách nhiệm về việc tuân thủ đúng các quy định về
chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh của cơ sở đó.
Vấn đề đạo đức của người hoạt động môi giới bất động sản cũng cần được
quan tâm. Người tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện về đạo
đức nghề nghiệp. Thực tế cho thấy, một quy định của pháp luật về đạo đức nghề nghiệp
cũng sẽ chẳng được người môi giới quan tâm thực hiện một khi sự hấp dẫn của lợi ích mà
họ có được qua việc môi giới thành công lớn hơn và sự thiếu kiểm soát chặt chẽ của các
cơ quan, tổ chức nghề nghiệp. Cho nên, vấn đề này không thuần tuý ở chỗ pháp luật cứ
quy định là đạo đức của người môi giới sẽ được nâng lên. Hiện nay chúng ta còn rất ít sự
hiểu biết và ít coi trọng các hình thức có thể thay thế luật và các quy định của Chính phủ
trong việc quản lý những tổ chức kinh doanh. Vì vậy, cần nghiên cứu để thông qua
các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội Bất động sản quản lý người hoạt động môi giới.
Do đây là một tổ chức của những người cùng nghề kinh doanh cho nên pháp luật không
thể quy định các cá nhân, tổ chức tham gia hiệp hội mới được đăng ký hành nghề môi
giới như đối với việc hành nghề luật sư. Nhưng nếu như Chính phủ quy định cho Hiệp
hội Bất động sản việt Nam một vị trí quan trọng hơn, đủ để giúp những người tham gia
có những lợi ích nhất định thì nó sẽ góp vai trò nhất định trong việc nâng cao trình độ
chuyên môn, tính liên kết và đạo đức của người môi giới.
3.2.2. Về chế độ pháp lý đối với chủ thể môi giới bất động sản
Một chế độ pháp lý không rõ ràng đối với người hành nghề môi giới bất động sản
như thời gian qua, và những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ
môi giới của Luật Thương mại 2005 không phù hợp với thực tế môi giới bất động sản dễ
dẫn đến hậu quả là hoạt động này sẽ không thể trở thành một nghề với chuyên môn cao
và mang nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ. Do đó, đồng thời với việc ban hành Quy
chế hoạt động môi giới bất động sản, chúng ta cần xây dựng một chế độ pháp lý đối
với những tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này. Quy định về chế độ pháp lý củacác thủ thể môi giới bất động sản phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của họ trong hoạt
động môi giới bất động sản. Muốn vậy, các quy định này phải vừa rõ ràng, chặt chẽ trong
việc quy định quyền và nghĩa vụ, nhưng vừa phải tạo điều kiện cho người môi giới chủ
động cung cấp thông tin một cách chính xác, trung thực, có đạo đức, thể hiện được tính
chất nghề nghiệp, chuyên môn của nghề môi giới, bảo đảm cho hoạt động môi giới bất
động sản vươn lên tầm chuyên nghiệp. Vẫn biết rằng sự can thiệp sâu vào chuyên môn sẽ
là không cần thiết nếu một khi những quy định đó làm cản trở sự hoạt động tự do nghề
nghiệp, song sẽ là cần thiết nếu hoạt động ấy có nguy cơ tạo cho thị trường mất ổn định
hay gây ra rủi ro cho người sử dụng dịch vụ này.
Trước hết, cần tiếp tục hoàn thiện chế định môi giới trong Luật Thương mại
theo hướng nhất quán lấy mục đích sinh lợi làm cơ sở xác định phạm vi hoạt động; xác
định rõ các quyền và nghĩa vụ của bên môi giới, bên được môi giới, khắc phục tình trạng
chỉ quy định nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới như hiện nay.
Quy chế hoạt động môi giới bất động sản trên cơ sở tôn trọng quyền tự do hợp
đồng, tự do thoả thuận cần xác định rõ những vấn đề sau: Bên môi giới phải cung
cấp thông tin cho khách hàng một cách chính xác và phải chịu trách nhiệm về sự chính
xác của thông tin đó, đồng thời phải có sự ghi nhận về quyền được thu thập thông tin của
bên môi giới bất động sản; các bên tự do thoả thuận về việc hưởng thù lao hay chi phí
môi giới bằng quy định của pháp luật ở mức độ tối thiểu. Một khi bên môi giới cung cấp
thông tin không chính xác thì ngoài việc không được hưởng thù lao và chi phí môi giới,
họ còn phải bồi thường thiệt hại xảy ra nếu việc cung cấp việc cung cấp t hông tin đó là
nguyên nhân gây ra thiệt hại đối với bên được môi giới.
Sự liên kết giữa các tổ chức, cá nhân trong Hiệp hội Bất động sản cần được
xem xét ghi nhận đúng mức. Từ đó có thể tạo điều kiện cho tổ chức hoạt động môi giới
này có quyền uỷ thác cho tổ chức hoạt động môi giới khác trong việc thực hiện việc môi
giới. Quy định như vậy cũng hứa hẹn sẽ đem đến cho bên được môi giới một sự phục vụ
tốt hơn. Tất nhiên khi đó, đối với cá nhân môi giới thì họ chỉ được uỷ thác khi thành lập
văn phòng môi giới bất động sản.
Ngoài ra những quy định về chế độ tài chính, quản lý hành chính, hình sự có liên
quan cũng cần được hoàn thiện để nó là cơ sở để người môi giới thực hiện nghĩa vụ
đối với Nhà nước và xử lý đối với người môi giới có hành vi vi phạm pháp luật.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi3.2.3. Về nội dung của hoạt động môi giới bất động sản
Luật Thương mại 2005 không có quy định chung bất động sản là hàng hoá mà chỉ
mới dừng lại ở quy định “vật gắn liền với đất” là hàng hoá. Nhưng ngay quy định về “vật
gắn liền với đất” lại không được xác định rõ là những vật gì. Đặc điểm của thị trường bất
động sản là bất động sản muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì phải được pháp luật
cho phép. Vì vậy Luật Kinh doanh bất động sản phải có nhiệm vụ xác định rõ bất động
sản là “vật gắn liền với đất” bao gồm những vật gì, ví dụ như nhà ở, công trình xây dựng.
Luật Thương mại 2005 cũng chưa có sự thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá
cho nên phạm vi hoạt động môi giới bất động sản với tư cách là môi giới thương mại hiện
nay về mặt pháp lý mới chỉ ở những đối tượng là vật gắn liền với đất. Nếu chúng ta thực
sự phát triển kinh tế theo hướng thị trường, thực sự muốn xây dựng một thị trường bất
động sản lành mạnh thì việc thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá là cần thiết và do
vậy các giao dịch về quyền sử dụng đất của các thương nhân kinh doanh, môi giới bất
động sản cần được ghi nhận trong Luật Thương mại. Một khi Luật Thương mại chỉ
quy định về hàng hoá hữu hình thì vấn đề đa dạng hoá quyền sở hữu đối với đất đai cần
phải được tính đến. Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho việc xác định phạm vi giao
dịch trên thị trường bất động sản, cũng là phạm vi hoạt động môi giới bất động sản.
Đồng thời chúng ta cũng cần có những quy định xác nhận việc môi giới bất
động sản là hoạt động thương mại, môi giới thương mại. Khi đó môi giới bất động sản
không chỉ là môi giới trong việc mua bán, chuyển nhượng vật gắn liền với đất mà bao
gồm tất cả các hành vi khác có mục đích sinh lợi như môi giới chuyển quyền sử dụng đất,
cho thuê, thế chấp, góp vốn... bằng bất động sản. Để làm được điều này thì cùng với việc
ghi nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá, cần mở rộng quy định về hoạt động môi
giới trong Luật Thương mại 2005 cho phù hợp với quy định về hoạt động thương mại. Từ
đó, Quy chế hoạt động môi giới bất động sản sẽ quy định về từng lĩnh vực môi giới bất
động sản một cách cụ thể.
Những thoả thuận của các bên trong hợp đồng môi giới cũng thuộc phạm vi hoạt
động môi giới bất động sản. Vì vậy Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần có quy
định về hình thức, nội dung của hợp đồng môi giới bất động sản. Chúng tui kiến nghị
Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần quy định hợp đồng môi giới bất động sản
phải được lập bằng văn bản. Quy định như vậy sẽ bảo đảm quyền và lợi ích cho các bêntrong hợp đồng nếu xảy ra tranh chấp vì lĩnh vực này rất nhạy cảm và khó có thể phân
định đúng sai một khi hợp đồng được giao kết dưới các hình thức lời nói hay hành vi cụ
thể. Riêng đối với nội dung của hợp đồng, Quy chế chỉ nên đưa ra những nội dung mang
tính định hướng để các bên thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền tự do thoả thuận của
các bên phù hợp với pháp luật. Quy định về nội dung hoạt động môi giới cũng là cơ sở
xác định cho người môi giới một số quyền và trách nhiệm khi thực hiện công việc này.
Một khi người môi giới có quyền tiếp nhận yêu cầu và được hưởng thù lao thì họ cũng
phải có nghĩa vụ tìm kiếm, giới thiệu, quảng cáo...cho khách hàng. Chẳng hạn một thoả
thuận về mức độ sử dụng dịch vụ môi giới cũng có thể làm cho nội dung hoạt động này
trở nên phong phú, sinh động và phù hợp với thực tiễn hơn.
3.2.4. Về chế độ thù lao và chi phí trong môi giới bất động sản
Nếu hiểu thù lao là khoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới khi
được bên môi giới đã tạo điều kiện cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng,
thì trong trường hợp giao dịch thành công, khoản tiền thù lao mà bên được môi giới trả
cho bên môi giới phải đã bao gồm những chi phí mà bên môi giới bỏ ra để làm công việc
chắp nối giao dịch cho bên được môi giới. Như vậy chúng ta có thể hiểu trong bất cứ một
quan hệ môi giới nào thì bên môi giới cũng chỉ hay là được hưởng thù lao hay là được
hưởng chi phí môi giới mà không thể đồng thời được hưởng cả hai khoản này, trừ trường
hợp các bên có thoả thuận khác. Quy định về thù lao và chi phí môi giới trong Luật
Thương mại 2005 chưa làm rõ được vấn đề một khi các bên không có thoả thuận thì khi
nào bên môi giới được hưởng thù lao môi giới, khi nào chỉ được hưởng chi phí môi giới
và khi nào thì được hưởng cả hai khoản này.
Do đó cần có quy định bên được môi giới chỉ phải trả chi phí môi giới chỉ đặt
trong trường hợp bên môi giới đã thực hiện hành vi của mình mà không mang lại kết quả
cho các bên tham gia quan hệ giao dịch động sản. Một khi người môi giới chỉ có hành vi
chắp nối nhưng không thành công mà không bỏ ra chi phí nào thì sẽ không được hưởng
cả hai khoản này. Trường hợp bên môi giới và bên được môi giới thoả thuận với nhau về
việc hưởng thù lao khi giao dịch thành công, thì bên môi giới sẽ được hưởng chi phí môi
giới khi giao dịch không thành công.
Tuy nhiên muốn xác định được chi phí môi giới thì cần khắc phục tình trạng
pháp luật hiện nay bằng việc phải quy định nghĩa vụ đối với bên môi giới trong việc thu
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phithập, xử lý các tài liệu thông tin...để phục vụ việc môi giới. Quy định về quyền và nghĩa
vụ của các bên môi giới bất động sản phải thể hiện được sự bình đẳng giữa các bên. Bởi
khi một quy định pháp luật tạo điều kiện cho một bên có thể tiến hành công việc hoặc
không tuỳ theo ý thích của họ, còn bên kia lại phải c hịu thù lao và những chi phí cho cả
hai trường hợp giao dịch thành công và không thành công là một quy định không phù hợp
với quan hệ hợp đồng. Một khi những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
quan hệ môi giới bất động sản rõ ràng và hợp lý sẽ vừa tạo điều kiện cho bên môi giới
vươn lên tầm chuyên nghiệp, mặt khác sẽ góp phần ngăn chặn những tranh chấp về chi
phí môi giới không đáng có xảy ra khi các bên không thống nhất về các khoản chi phí.
Quy chế về hoạt động môi giới bất động sản cũng cần có sự ghi nhận về việc
loại trừ quyền hưởng thù lao và chi phí nếu bên môi giới vi phạm nghĩa vụ cung cấp
thông tin chính xác. Khi thù lao và chi phí được xác định rõ ràng thì việc thu phí môi giới
như hiện nay gọi là phí đăng ký phải được quy định mang tính tự nguyện trên cơ sở thoả
thuận giữa các bên tham gia trong quan hệ môi giới.
Quy định trong Luật Thương mại về việc các bên có quyền thoả thuận về thời
điểm được hưởng thù lao đã thể hiện sự tôn trọng của pháp luật. Nhưng rõ ràng việc xác
định thời điểm bên môi giới được hưởng thù lao khi các bên được môi giới ký kết hợp
đồng với nhau, trong trường hợp các bên không có thoả thuận khác là chưa hợp lý. Bởi
vậy cần xem xét, quy định lại thời điểm bên môi giới bất động sản được hưởng thù
lao là thời điểm bên được môi giới sử dụng dịch vụ của bên môi giới chứ không phải chỉ
khi người sử dụng dịch vụ đó có hiệu quả. Do đó, Quy chế hoạt động môi giới bất động
sản khi được ban hành cần quy định trong trường hợp các bên không có thoả thuận
thì bên môi giới được hưởng thù lao môi giới kể từ thời điểm họ đã giới thiệu cho bên
được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng thay vì khi các bên được môi giới ký kết
được hợp đồng với nhau như quy định tại Luật Thương mại 2005.
Để tránh tình trạng giá bất động sản bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trường, bởi bên
môi giới được hưởng hai lần thù lao trong một quan hệ giao dịch bất động sản, khi xây
dựng Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần có quy định rõ ràng đối với
trường hợp hai bên trong một quan hệ hợp đồng giao dịch bất động sản đều cùng là các
bên được môi giới có giao kết hợp đồng môi giới với một người môi giới thì khi giao
dịch thành công bên môi giới cũng chỉ được hưởng một khoản thù lao mà không đồng
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Nhà xuất bản: Khoa Luật
Ngày: 2005
Chủ đề: Bất động sản
Luật kinh tế
Việt Nam
Miêu tả: 99 tr. + Đĩa mềm
Trình bày những vấn đề chung về hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản, pháp luật về thị trường bất động sản; sự ra đời, đặc trưng và vai trò của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị trường bất động sản ; Thực trạng pháp luật và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam. Từ đó, đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động này, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, đúng hướng
Luận văn ThS. Luật Kinh tế -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2005
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 4
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TRONG THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
8
1.1. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản 8
1.11. Sự ra đời của thị trường bất động sản 8
1.1.2. Pháp luật về thị trường bất động sản 21
1.2. Hoạt động môi giới trong thị trƣờng bất động sản 26
1.2.1. Sự ra đời của hoạt động môi giới bất động sản 26
1.2.2. Đặc trưng pháp lý của hoạt động môi giới bất động sản 29
1.2.3. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản đối với việc phát triển thị
trường bất động sản
31
CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC
TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
35
2.1. Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 35
2.1.1. Chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 35
2.1.2. Hợp đồng môi giới bất động sản 42
2.1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản 46
2.1.4. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 57
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 58
2.2.1. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay và những vấn đề
pháp lý đặt ra
58
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi2.2.2. Nguyên nhân của thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
hiện nay
69
2.2.3. Đánh giá chung 74
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
78
3.1. Sự cần thiết và phƣơng hƣớng hoàn thiện 78
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản 79
3.2.1. Về điều kiện đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 79
3.2.2. Về chế độ pháp lý đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản 82
3.2.3. Về nội dung của hoạt động môi giới bất động sản 83
3.2.4. Về chế độ thù lao và chi phí trong môi giới bất động sản 84
3.2.5. Về quy định về sàn giao dịch bất động sản 87
3.2.6. Về quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản 88
3.3. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 89
3.3.1. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 90
3.3.2. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường 92
3.3.3. Đổi mới sự quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản 94
KẾT LUẬN 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 98LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát triển
nền kinh tế theo cơ chế thị trường, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã
hội ngày càng sâu sắc. Thực hiện đường lối phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước,
trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đang dần chuyển từ cơ chế tập trung bao cấp
sang cơ chế thị trường. Cùng với nó là một hệ thống các thị trường đã được hình thành và
phát triển, trong đó có thị trường bất động sản.
Theo các chuyên gia kinh tế ước tính thì tài sản là bất động sản chiếm khoảng 1/2
tài sản quốc gia đối với các nước phát triển và chiếm khoảng 2/3 tài sản quốc gia đối với
các nước đang phát triển như Việt Nam. Như vậy, có thể nói phát triển thị trường bất
động sản chính là phát huy sức mạnh nội lực một cách hiệu quả nhất cho việc phát triển
kinh tế- xã hội. Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng đã có
những chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế- xã
hội của đất nước với nhịp độ tương đối cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh
doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản
xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Điều này
chứng tỏ thị trường bất động sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong
hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế nước ta.
Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, trong xã hội
Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối
với các giao dịch bất động sản. Đội ngũ này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị
trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta
trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá nhân
hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp; do hàng hoá bất động sản chủ
yếu chưa được cấp chứng nhận về chất lượng, hệ thống thông tin về bất động sản không
đầy đủ và thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này còn yếu kém
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phinên hoạt động môi giới còn chứa đựng nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ. Thêm vào
đó, những quy định của pháp luật về thị trường bất động sản còn chứa đựng nhiều mâu
thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển. Trong khi
các chủ thể môi giới hoạt động một cách tự phát thì các nhà hoạch định chính sách còn
đang mò mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị trường, hay chỉ loay hoay với một số công cụ
hành chính nhằm hạn chế sự ảnh hưởng tiêu cực của hoạt động này đối với thị trường bất
động sản... Tất cả những nguyên nhân trên đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, nhà ở và
mặt bằng sản xuất trong thời gian vừa qua mà Nhà nước không có những biện pháp hữu
hiệu để xử lý triệt để.
Theo ước tính hiện nay có khoảng 500 văn bản quy phạm pháp luật đã được ban
hành để điều chỉnh những vấn đề có liên quan đến bất động sản, nhưng cũng có đến 70%
các giao dịch về bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước[20]. Điều này phần
nào ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển một thị trường bất động sản hoạt động lành
mạnh, minh bạch.
Có thể nói hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta trong thời gian qua chưa
đúng với bản chất, vai trò và ý nghĩa của nó. Một trong những nguyên nhân đó là khung
pháp luật về thị trường bất động sản nói chung và pháp luật về hoạt động môi giới bất
động sản nói riêng còn thiếu, chồng chéo, lạc hậu, tản mạn... Hình thành một môi trường
pháp lý để các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản hoạt động là việc làm cần thiết, là
một nhu cầu tất yếu khách quan và là một trong những nhân tố thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển một cách công khai, minh bạch, có tổ chức. Đối với nước ta hiện nay
đây là một công việc đầy khó khăn và phức tạp.
Xuất phát từ lý do trên, tác giả đã lựa chọn chủ đề Pháp luật về hoạt động môi
giới bất động sản ở Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế của nó
đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề mới. Song ở
Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên công việc này mới chỉ
được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ lý luận trong một số công trình nghiên cứu,
hội thảo, hội nghị có liên quan như:- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên
cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương trình phát triển
Liên hiệp quốc (UNDP).
- Thị trường bất động sản- lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS Thái Bá
Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính phát hành năm 2003.
Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn
đề chung về thị trường bất động sản. Chính vì vậy nhiều vấn đề có liên quan đến việc tổ
chức và hoạt động của thị trường như môi giới bất động sản và vai trò của nó đối với sự
phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt dưới góc độ pháp lý chưa được đề cập,
xem xét đầy đủ, toàn diện đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính
lý luận và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý và vai trò của
nó đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, góp phần hoàn
thiện pháp luật về thị trường bất động sản, đồng thời làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo
cho đối tượng quan tâm.
Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu
tất cả những vấn đề có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản mà chỉ tập trung
làm rõ một số nội dung sau:
- Khẳng định việc ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản tại
Việt Nam hiện nay là một tất yếu khách quan.
- Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan đến hoạt
động môi giới bất động sản.
- Đưa ra nhận xét ban đầu về các quy định của pháp luật Việt nam đối hoạt động
môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới
bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động môi
giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển và hoạt động có
hiệu quả, đúng hướng.
4. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiLuận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác-Lê nin làm cơ sở
phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử
dụng một số phương pháp sau:
-Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng pháp lý
đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về hoạt động môi giới bất động sản phát sinh
trong cuộc sống.
-Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật thực định
làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệ với các quy định khác
trong hệ thống pháp luật Việt nam có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản.
-Phương pháp so sánh pháp luật: so sánh pháp luật của pháp luật Việt Nam với
một số nước có đặc điểm tương đồng.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được chia
làm ba chương: chương thứ nhất trình bày những vấn đề chung về hoạt động môi giới
trong thị trường bất động sản, pháp luật về thị trường bất động sản; sự ra đời, đặc trưng
và vai trò của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị trường bất động sản;
chương thứ hai trình bày thực trạng pháp luật và thực tiễn về hoạt động môi giới bất động
sản ở Việt Nam; chương thứ ba lập luận về sự cần thiết, yêu cầu và một số giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản
ở Việt Nam hiện nay.
Xin chân thành Thank các thầy cô giáo và bạn bè, đồng nghiệp đã đóng góp ý
kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Cho dù đã rất cố gắng, dành tâm huyết, song như đã trình bày, vấn đề về môi giới
bất động sản còn rất mới mẻ đối với Việt Nam và do thời gian có hạn nên luận văn sẽ
không tránh khỏi những những khiếm khuyết nhất định. Rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô giáo, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm đến vấn
đề này.CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Sự ra đời của thị trƣờng bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Tài sản cho dù thuộc sở hữu tư nhân hay thuộc sở hữu nhà nước tại bất cứ quốc
gia nào trên thế giới, đều là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế- xã hội của quốc
gia đó. Nó bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua
nhiều thế hệ. Xuất phát từ yêu cầu quản lý và sử dụng những tài sản đó, trong từng lĩnh
vực có sự phân loại theo những tiêu chí khác nhau.
Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, nhưng người ta thường
dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý của nó. Theo cách này, tài sản được phân thành bất
động sản và động sản. Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay
nó được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận thành một chế định ở hầu hết các Bộ luật
Dân sự của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn. Thậm chí ở một số nước do ý
thức được vai trò quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội như Anh, Mỹ,
Thái lan, Malaysia, chế định bất động sản còn được thể chế hoá thành một đạo luật riêng:
Luật Bất động sản. Nói chung trong pháp luật của các nước, khi quy định về bất động
sản đều có sự thống nhất ở chỗ nó là tài sản không thể di, dời được. Tuy nhiên, trong một
chừng mực nhất định khi xác định cấu thành bất động sản pháp luật giữa các nước còn có
sự khác nhau, song không nhiều.
Ở Việt nam trước năm 1995, trong hệ thống pháp luật chúng ta chưa có sự thống
nhất trong việc sử dụng khái niệm bất động sản và tài sản cố định. Chỉ khi Bộ luật Dân sự
ra đời thì khái niệm bất động sản mới được sử dụng nhất quán. Theo thông lệ và tập quán
quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di, dời
được hay không, tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 quy định khái niệm về bất
động sản như sau: Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Quy định này về bất động sản đã được Bộ luật dân sự 2005 kế thừa và quy định tại
Điều 174. Như vậy, Bộ luật dân sự Việt Nam cũng có quy định phân biệt bất động sản và
động sản dựa trên đặc điểm vật lý của tài sản đó. Với quy định này cho thấy chỉ những tài
sản nào được pháp luật thừa nhận mới được coi là bất động sản. So với động sản thì danh
sách bất động sản phải do luật thiết lập và có giới hạn.
Đặc điểm cơ bản dễ nhận thấy nhất của bất động sản để phân biệt với động sản là
nó có vị trí cố định không thể di, dời được. Đặc điểm này xuất phát từ đất đai và các bất
động sản khác luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có
khả năng chuyển dịch. Chính vì vậy, bất động sản trước hết phải là đất đai, sau đó là các
tài sản gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình xây dựng... Như vậy, đất đai là yếu tố
ban đầu, là yếu tố không thể thiếu được của bất kỳ bất động sản nào. Cho nên vấn đề vị
trí của bất động sản cũng sẽ là một yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với giá trị của nó
trong thị trường bất động sản.
Do điều kiện kinh tế, chính trị -xã hội nên pháp luật mỗi nước lại có những quy
định cụ thể khác nhau về bất động sản. Riêng với bất động sản là đất đai, tại Điều 17
Hiến pháp 1992 của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều này có nghĩa
pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu của các chủ thể nào khác đối với đất đai. Và do
đó đất đai sẽ không thể là đối tượng để trao đổi, giao dịch trên thị trường bất động sản,
nghĩa là không thể trở thành hàng hoá. Nhưng Luật Đất đai 1993 đã tách quyền sử dụng
đất ra khỏi quyền sở hữu toàn dân và trao cho người sử dụng đất thông qua việc cho thuê,
giao quyền sử dụng đất và cho phép tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch hợp
pháp. Nhưng một vấn đề vừa mang tính pháp lý vừa mang tính thực tiễn đặt ra hiện nay ở
nước ta là quyền sử dụng đất có được coi là bất động sản hay không? Xét đến cùng, cách
phân loại tài sản theo Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 174 Bộ luật dân sự 2005cho thấy tất cả các loại tài sản tồn tại hiện nay không phải là bất động sản, sẽ là động sản.
Điều 188 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “quyền tài sản
là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền
sở hữu trí tuệ”. Rõ ràng quy định này cho thấy quyền đối với tài sản cũng được coi là tài
sản. Sự thừa nhận của pháp luật về tính chất tài sản của những quyền trị giá được bằng
tiền mà gắn với nhân thân người có quyền hay chỉ được lưu thông khi có điều kiện nhất
định, cho phép suy đoán quyền đó chỉ có thể là động sản hay bất động sản[28,tr30-31] .
Tương tự, đoạn 2 Điều 118 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005 khẳng
định quyền sử dụng đất cũng được coi là tài sản chung của hộ. Xét dưới góc độ khoa học
pháp lý, theo cách phân loại tài sản quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 và Điều
174 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền mà trị giá được bằng tiền cũng sẽ được coi là động sản
hay bất động sản tuỳ theo tính chất của đối tượng phát sinh quyền đó là động sản hay bất
động sản. Quyền sử dụng đất là quyền được thực hiện trên một vật hữu hình là đất đai,
mà đất đai được coi là bất động sản, do vậy quyền sử dụng đất cũng được coi là một loại
bất động sản. Các quy định khác của Bộ luật Dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất
cũng khẳng định điều này. Chẳng hạn như tài sản được dùng vào việc thế chấp theo Bộ
luật Dân sự 1995 chỉ có thể là bất động sản. Điều 346 Bộ luật Dân sự 1995 quy định
quyền sử dụng đất cũng được dùng làm tài sản thế chấp. Do vậy, quyền sử dụng đất cũng
được coi là một bất động sản.
1.1.1.2. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi mua bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức
độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất đai. Cũng như các loại thị trường khác, thị trường bất động sản chỉ xuất
hiện trong nền kinh tế hàng hoá, khi mà nền kinh tế thị trường đã phát triển đến một trình
độ nhất định. Thị trường bất động sản có chức năng đưa những người có nhu cầu trao đổi
bất động sản đến với nhau; xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch; phân phối bất
động sản theo quy luật cung cầu và phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của
thị trường.
Cơ sở kinh tế- xã hội cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công
lao động xã hội và sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất
khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Mà sự chiếm hữu tư nhân về tư
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien philiệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Chính sự xuất hiện của sở hữu tư nhân về
bất động sản, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức
trao đổi, sang nhượng, thuê mướn bất động sản. Đây là hình thái sơ khai của thị trường
bất động sản. Tất nhiên không phải cứ có giao dịch bất động sản là có thị trường bất động
sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng
lớp dân cư ngày càng tăng. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa
dạng của tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường
bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Chính vì vậy, sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng
nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư. Đối với các
nước đang phát triển trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như nước ta,
việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng là công việc hết sức quan trọng. Ngày nay trong quá trình hội nhập kinh tế của các
quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về
đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc
biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh
với các đối tác nước ngoài trong việc sản xuất kinh doanh. Do đó, để phát triển hoạt động
kinh tế, mỗi quốc gia cần có thị trường bất động sản nhằm để đáp ứng nhu cầu về
định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bất động sản...
Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận cấu thành quan trọng
không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của bất kỳ quốc gia nào có nền kinh tế
phát triển. Bởi trong nền kinh tế thị trường vốn, lao động và bất động sản bao gồm đất
đai, nhà ở và công trình xây dựng là những yếu tố ban đầu không thể thiếu được của quá
trình sản xuất hàng hoá. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá
trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành.
Một yếu tố có tính quyết định đối với sự ra đời của thị trường bất động sản là bất
động sản phải trở thành hàng hoá. Pháp luật của các nước và nước ta thừa nhận đất đai,
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng là bất động sản. Nhưng không phải bất cứ tài sản nào là bất động sản cũng đều có
thể mang ra giao dịch, trao đổi trên thị trường bất động sản. Không giống như đối với cácloại hàng hoá thông thường, bất động sản để được coi là hàng hoá và được giao dịch trên
thị trường đòi hỏi phải được xác định chủ sở hữu và phải được phép tham gia thị
trường[20]. Vì vậy, thị trường bất động sản hình thành và phát triển phụ thuộc vào chính
bất động sản khi nó được coi là hàng hoá, nghĩa là nó được phép chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, góp vốn...
Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng sâu sắc vào
những yếu tố khác như sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá, yếu
tố pháp luật, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ. Sự
gia tăng dân số làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản là nhà ở, đất ở. Theo đó là sự tăng
thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ thương mại, nhu cầu về khám chữa
bệnh, nhu cầu về giao dục và đào tạo, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải
trí... những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất
là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư; chính vì thế mà
bất động sản ở các vùng trung tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với
giá cả cao hơn.
Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho
các ngành kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ..., làm gia tăng các quan hệ giao dịch
bất động sản và thị trường bất động sản phát triển đồng thời tác động trực tiếp vào việc
tạo lập những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời
sống.
Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất là hàng
hoá được tham gia thị trường bất động sản. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là bất kỳ
loại đất nào, nhà ở và công trình xây dựng nào c ũng đều có thể được mang ra giao dịch
thị trường bất động sản. Mà điều đó phụ thuộc rất lớn vào việc quy định của pháp luật.
Cũng như các nước, pháp luật Việt Nam thừa nhận nhà ở, công trình xây dựng và các tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là bất động sản. Cá nhân, tổ
chức sở hữu những tài sản này có quyền mua bán, chuyển nhượng... theo quy định của
pháp luật. Riêng đối với vấn đề đất đai, pháp luật Việt Nam lại có những quy định khác
về phạm vi giao dịch trên thị trường bất động sản so với các nước trên thế giới.
Đối với các nước phát triển như Mỹ, Oxtraylia, Đức, do có sự thừa nhận của các
hình thức sở hữu đối với đất đai nên nó được coi là hàng hoá và được trao đổi tự do trên
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phithị trường. Thuỵ Điển, Thái Lan, Malaysia, Singapore cũng quy định bất động sản bao
gồm đất đai và tài sản trên đất là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản.
Pháp luật Trung Quốc lại chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu nhà
nước và sở hữu tập thể. Bất động sản được phép giao dịch trên thị trường, nhưng riêng
đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng. Riêng đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể thì phải chuyển thành sở hữu nhà nước
bằng cách trưng thu sau đó mới được chuyển quyền sử dụng[25]. Như vậy, trong thị
trường bất động sản ở các nước có sự đa dạng các hình thức sở hữu đối với đất đai khi
nắm được quyền sở hữu, thì điều đó có nghĩa là chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng đất
theo các mục đích khác nhau miễn là pháp luật không cấm. Do đó khi bán đất, người bán
chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng của đất một cách vĩnh viễn.
Còn ở Việt Nam do tính chất đặc thù đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nên
cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu nó. Vì vậy việc chuyển quyền sở hữu từ chủ thể
này sang chủ thể khác không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, cũng như Trung
Quốc, các nhà lập pháp Việt Nam đã sáng tạo ra một thứ quyền và cho phép các chủ thể
khác có quyền sử dụng đất và Điều 59 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thừa nhận sự tồn tại của thị trường quyền sử dụng
đất. Trong thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam người chuyển giao quyền sử dụng
đất chỉ được phép chuyển giao những quyền gì mà chủ sở hữu giao cho anh ta chứ không
được chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng vốn có của đất cho người khác. Trong điều kiện
đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì việc quy định người sử
dụng đất có quyền thực thi trong thực tế quyền sử dụng của mình đối với đất đai là một
việc cần thiết để họ có thể khai thác, sử dụng có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản
xuất và đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân trong sở hữu đất
đai. Sự xuất hiện của khái niệm “quyền sử dụng đất” cũng đã giải quyết được cơ bản
những mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà các lợi ích quốc gia và mỗi người dân. Tuy
nhiên, hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề quyền sử dụng đất có phải
là hàng hoá hay không?
Thông thường hàng hoá là sản phẩm của lao động dùng để trao đổi, là biểu hiện
thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị, lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng, lao động
trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của hàng hoá và là nộidung vật chất của giá trị hàng hoá, còn giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hoá, là lao
động xã hội thể hiện trong hàng hoá. Vậy suy cho cùng, trao đổi hàng hoá là con người
trao đổi lao động của mình thông qua giá trị, nên hàng hoá vốn không phải là vật mà là
một quan hệ xã hội được che dấu dưới cái vỏ bề ngoài của vật. Trên thực tế đó chỉ là
khách thể trao đổi trên thị trường. Đối với đất đai, vì nó có trước con người nên không
phải là sản phẩm lao động, do vậy bản thân nó không có giá trị và cũng không phải là
hàng hoá. Nhưng trong điều kiện kinh tế hàng hoá, lao động lại có thể sáng tạo nên giá trị
sử dụng mới của đất đai, không phải chỉ là trực tiếp trên từng thửa đất mà còn cả trong
môi trường gián tiếp, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của nó, và như vậy đất đai trở thành
vật mang giá trị, do đó mà nó có khả năng trao đổi trên thị trường[29]. Cũng từ đó mà pháp
luật Việt Nam có thể quy định khách thể trao đổi là quyền sử dụng đất. Điều này khiến
cho thị trường bất động sản Việt Nam khác với thị trường bất động sản các nước.
Các văn bản pháp luật hiện hành của nước ta không có quy định cụ thể quyền sử
dụng đất có phải là hàng hoá hay không. Nhưng nếu coi quyền sử dụng đất là một quyền
năng của quyền sở hữu nói chung thì đó là quyền khai thác giá trị, lợi ích của đất. Pháp
luật về đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất cũng được chuyển dịch như tài sản. Điều này
thể hiện rõ trong quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai của
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá:
“Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”. Những quy định của Bộ luật Dân sự 1995,
Luật Đất đai năm 1993, 2003 cũng thừa nhận đất đai là bất động sản song các giao dịch
không phải là giao dịch đất đai mà là giao dịch về quyền sử dụng đất. Song Luật Thương
mại 1997 và ngay cả Luật Thương mại 2005 cũng mới chỉ quy định những vật gắn liền
với đất đai mà chưa có sự thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá. Cũng phải thừa nhận
rằng những quy định như vậy của pháp luật Việt Nam hiện nay có xu hướng phức tạp
hoá, thậm chí đến mức nhiều khi nó chỉ còn mang tính pháp lý hình thức, bởi mặc dù
chưa có sự quy định nhưng trên thực tế người có quyền sử dụng đất vẫn thực hiện việc
chuyển nhượng, thậm chí nhiều khi khó có thể phân biệt được đó là việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đất đai. Sự phân biệt thị trường quyền sử dụng đất ở
nước ta có thể bị xoá nhoà một khi cả người mua và người bán quyền sử dụng đất lạm
dụng mở rộng quyền của mình. Trên thực tế hiện nay việc chuyển quyền sử dụng đất ở
nước ta diễn ra thường xuyên, công khai, được nhiều người hiểu là việc mua bán đất.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiĐiều này đã thể hiện sự mâu thuẫn, bất cập giữa pháp luật với thực tế của chế độ sở hữu
và sử dụng đất đai ở nước ta hiện nay.
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá
trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Thị
trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Ở đâu và lúc
nào, bất kỳ bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường
bất động sản. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường,
mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường.
Hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản xuất phát từ
quan điểm khác nhau về bất động sản và phạm vi thị trường. Có ý kiến cho rằng thị
trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà ở, công trình xây
dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được. Do đó đất đai, bản thân
nó là bất động sản, đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Song
trên thực tế thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và đất đai
chỉ là một loại và một phần của bất động sản. Có ý kiến lại cho rằng thị trường bất động
sản là thị trường đất đai và nhà ở. Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì chỉ có nhà và
đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản nhà và đất
giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước;
nhà và đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị trong giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Có ý kiến lại cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, thế
chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị
trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể, làm cho
người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái
niệm có tính khái quát; có ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động của thị trường bất động
sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng luật dân sự hay pháp luật đất đai và
chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước nên cho rằng thị trường bất động sản
là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở
hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý c ủa Nhà
nước.Từ phân tích nêu trên, có thể thấy thị trường bất động sản là thị trường của các
hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp..., là
tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời
gian nhất định. Như vậy, hoạt động của thị trường bất động sản tất yếu phải tuân theo quy
luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi
quốc gia.
Ở Việt Nam kể từ sau cách mạng 8-1945 đến năm 1980, pháp luật thừa nhận đất
đai, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức và sở hữu của
Nhà nước. Do đó hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn
ra một cách tự do. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh
ở miền Bắc, đất đai và nhà ở được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
thuê mướn, cầm cố đất đai và nhà ở trên thực tế vẫn được thực hiện nhưng không phổ
biến. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn... được thực hiện theo
truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và thoả
thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù không có một văn bản nào về giao dịch bất
động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho các giao dịch mua bán,
thuê, mướn bất động sản, vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc
điểm chủ yếu trong giai đoạn này là các giao dịch có tính tự phát ở một số vùng, một số
địa phương theo nhu cầu của thực tế đời sống; do đó chưa có khung pháp luật cho thị
trường bất động sản; chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới bất động sản. Nói
chung, giai đoạn này thị trường bất động sản chưa hình thành, mà chủ yếu là những giao
dịch thuần tuý vì nhu cầu sử dụng, sinh hoạt.
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu duy nhất là của toàn dân và nghiêm
cấm việc mua bán đất đai, do đó Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp
luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất
cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân được giao cho khu vực kinh
tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã quản lý. Tổ chức kinh tế nhà nước cho người vào ở,
hợp tác xã có quyền giao đất, chuyển đổi.... Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu và người có nhu cầu sử dụng đất mới được coi là chủ thể tham gia giao
dịch. Nhưng Nhà nước giao đất và chỉ cho phép chuyển nhượng thành quả lao động trên
đất được giao.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiQuan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn đất đai từ năm 1980 đến 1993
không được thừa nhận chính thức. Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang
nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế xây dựng và phát triển sản xuất nông nghiệp, thương mại, dịch vụ... thuộc các thành
phần kinh tế ngày càng gia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai. Hiện tượng mua
bán đất đai, nhà ở đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm 1991-
1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Về
cơ sở pháp lý, Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 cho phép người được thừa kế nhà ở hoặc
người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi
nhà đó. Tuy nhiên, trên thực tế trong thời gian đó đã xuất hiện những giao dịch mua bán
nhà ở mà thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật công nhận.
Những giao dịch này được thực hiện dưới hình thức trao tay như viết giấy tờ cam kết
giữa người mua và người bán, một số trường hợp có xác nhận của UBND xã, phường, cơ
quan quản lý nhà ở... Hiện tượng chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá,
hạ giá, không tuân thủ quy định của pháp luật đất đai xuất hiện khá phổ biến. Việc giao
đất, phân phối đất không đúng thẩm quyền diễn ra ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị,
các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương nghiệp, thương
mại, dịch vụ... làm nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai. Chính vì vậy trong giai đoạn
1980-1993, thị trường bất động sản còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách
tự phát.
Có thể nói, trước năm 1993 thị trường bất động sản nước ta là một thị trường
ngầm do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các
tầng lớp dân cư được thực hiện nhưng không chính thức. Điều này làm cho thị trường bất
động sản không được huy động một cách có hiệu quả nhằm phục vụ quá trình phát triển
kinh tế.
Đến năm 1992, Hiến pháp mới tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, bảo đảm
đúng mục đích và có hiệu quả. Nhưng mặt khác, Luật Đất đai 1993 khẳng định Nhà nước
giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình,
cá nhân có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá... Bộ luật Dân sự 1995 có những quy định về các
điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, chuyển quyền sử dụng đất. Đây là thay đổi
quan trọng mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản. Các quan hệ về giao dịch bất động sản đã được pháp luật quy định,
nhưng phần nhiều còn bị hành chính hoá, chưa phù hợp với thói quen và sự tự do hợp
đồng nên trên thực tế trong thời gian này các giao dịch về bất động sản không diễn ra
theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước góp
phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh
đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong việc
đổi mới và phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Theo ước tính, hiện nay thị trường bất
động sản nước ta chiếm khoảng 25% đến 30% GDP của cả nước; riêng giá trị quyền sử
dụng đất của Việt Nam góp vào liên doanh với nước ngoài lên đến 50.000 tỷ đồng[41].
Song do thiếu sự định hướng nên cho đến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn
trong giai đoạn hình thành tự phát nên còn nhiều hạn chế, khiếm khuyết cả về công tác
quản lý nhà nước lẫn hoạt động của thị trường. Trên thực tế hiện nay, đa số các hoạt động
giao dịch bất động sản chỉ dừng lại ở cấp xã, phường, thị trấn mà không tiếp tục làm các
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và nộp thuế... Thị trường này nhiều lúc
chao đảo bởi những cơn sốt giả tạo do bị những kẻ đầu cơ lợi dụng, chi phối mà Nhà
nước không quản lý được. Đây chính là thách thức đối với xã hội và công tác quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản. Theo ước tính mới có 30% các giao dịch về bất động
sản được đăng ký nhưng chủ yếu thực hiện thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh
bằng giá trị quyền sử dụng đất, còn lại khoảng 70% các giao dịch mua bán, trao đổi...
được thực hiện trao tay và trong nhiều trường hợp do UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận. Do hầu hết các bất động sản hiện nay chưa có đủ điều kiện pháp lý để tham gia các
giao dịch trên thị trường, lại thêm những quy định về điều kiện được giao dịch quá chặt
chẽ, cho nên thị trường bất động sản đang phát triển không đúng như quy định của pháp
luật, chúng ta chưa phát huy được vai trò tích cực của thị trường bất động sản đối với quá
trình phát triển kinh tế -xã hội.
1.1.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phiThị trường bất động sản là thị trường đặc biệt do bất động sản là tài sản đặc biệt.
Tính đặc biệt của bất động sản thể hiện ở chỗ nó có tính cá biệt và khan hiếm. Tính khan
hiếm của đất đai là do sự giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di, dời của đất đai nên bất
động sản có tính cá biệt. Trong nền kinh tế thị trường, do bất động sản là hàng hoá đặc
biệt, cho nên thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt và nó có
một số những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, khác với các thị trường hàng hoá thông thường, thị trường bất động sản
không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm này do tính chất không thể di,
dời của đất đai mang lại. Do bất động sản có vị trí cố định không thể di, dời từ nơi này
đến nơi khác và luôn gắn liền với đất đai nên việc giao dịch các tài sản này thực chất là
giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), nhà ở
và các công trình xây dựng khác.
Riêng đối với đất đai, bởi nó không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp cố
ý huỷ hoại), cho nên người có quyền sở hữu (sử dụng) đất không sử dụng đất như các tài
sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai
mang lại. Chính vì vậy giá đất- một bộ phận của giá bất động sản- trong trường hợp giá
đất là giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai (quyền sử dụng đất), mà chỉ
phản ánh khả năng thu lợi từ đất hay hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
Thứ hai, thị trường bất động sản có nội dung hoạt động phong phú bao gồm các
giao dịch chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dịch chuyển đổi
cho thuê, thế chấp bất động sản, dùng bất động sản góp vốn liên doanh... Các giao dịch
này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hay theo tập quán
được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Song trên thực tế, thị trường bất
động sản là một thị trường không hoàn hảo.
Tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản thể hiện ở chỗ nó phụ thuộc rất
lớn vào các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Pháp luật quy định
những loại bất động sản cụ thể được tham gia giao dịch trên thị trường và phải tiến hành
theo một trình tự, thủ tục nhất định. Điều này xuất phát từ chỗ bất động sản là tài sản
quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hếtcác hoạt động kinh tế- xã hội do đó, các vấn đề có liên quan bất động sản chịu sự chi phối
và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản. Bên
cạnh đó, Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều
chỉnh chính sách đối với bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn
lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào những điều kiện khác như
yếu tố tâm lý, tập quán của từng vùng, địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Có giao
dịch ở địa phương này đã xuất hiện, nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt
hơn đối với những giao dịch cùng loại nhưng ở các địa phương khác nhau lại có cách tiến
hành khác nhau. Điều này làm nảy sinh sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố
cấu thành của thị trường đó. Thậm chí trong cùng một địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu các thông tin có
liên quan đến những giao dịch trước đó. Người môi giới có hiểu biết ở thị trường khu
vực, thành phố này nhưng lại không hiểu biết ở khu vực, thành phố khác.
Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không tập trung và mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là hàng hoá không có thị trường tập trung do nó không
thể di, dời được vì vậy nó không được trưng bày trực tiếp, thông tin thị trường khó thu
thập, độ tin cậy kém nên hiệu quả hoạt động thị trường thấp, giá thành giao dịch lại cao.
Khác với thị trường chứng khoán, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường bất
động sản thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường
nhỏ, mỗi thị trường đều mang tính chất địa phương, phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng
của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội,
truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
Bất động sản là một tài sản có vị trí cố định và không thể di, dời và nó chịu ảnh
hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của
mỗi vùng, địa phương khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản
cũng mang tính vùng, địa phương. Chính từ tính khan hiếm, tính cố định và không di, dời
của đất đai nên trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những
yếu tố không giống nhau. Trong thực tế cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình cạnh
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phinhau và cùng có một thiết kế. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị
của mỗi bất động sản không hoàn toàn đồng nhất.
Thứ tư, giao dịch trên thị trường bất động sản phải cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao. Do bất động sản là tài sản có giá trị lớn và sẽ không cần đến các loại
tư vấn chuyên nghiệp nếu một khi chúng ta có thể đánh giá bất động sản như những loại
tài sản khác có giá trị tương đối đồng loạt ở khắp cả nước. Trong trường hợp này các
chuyên gia trong một thị trường địa phương sẽ có đủ hiểu biết để thực hiện giao dịch ở
các thị trường địa phương khác. Riêng đối với bất động sản thì người đầu tư thường phải
chịu toàn bộ chi phí chung về tư vấn chuyên môn, trừ khi bản thân người đó có đầy đủ
kinh nghiệm để tự làm lấy công việc đó
Doanh nghiệp, Luật Thương mại để ban hành Quy chế hoạt động môi giới bất động sản.
Quy chế này cần được ban hành kèm theo một Nghị định của Chính phủ. Làm như
vậy cũng sẽ bước đầu tạo ra cơ sở kinh nghiệm cho việc xây dựng Luật Kinh doanh bất
động sản, loại bỏ dần sự ảnh hưởng về điều kiện kinh doanh quy định tại Điều 25 Nghị
định 109/2004/NĐ-CP của Chính phủ áp dụng đối với cá nhân hoạt động môi giới bất
động sản như hiện nay.
Khi đó, những cá nhân muốn tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có
chứng chỉ hành nghề và phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Các
tổ chức hoạt động môi giới bất động sản cũng phải bao gồm những người có trình độ
chuyên môn về môi giới bất động sản. Các tổ chức đó phải có tư cách pháp nhân và phải
chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả, chiến lược hoạt động và tính pháp lý của
hoạt động môi giới bất động sản của mình.
Khi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, không đặt vấn đề trình độ học
vấn đối với cá nhân có nhu cầu. Có nghĩa là bất kỳ cá nhân nào có đủ kiến thức, kinh
nghiệm trong hoạt động môi giới bất động sản, đã qua lớp đào tạo và kỳ thi về nghề môi
giới bất động sản đều có thể được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không phải là người đang bị truy cứu trách nhiệm hình
sự hay đang phải chấp hành hình phạt tù hay bị Toà án tước quyền hành nghề; không
phải là người bị pháp luật cấm thành lập và quản lý doanh nghiệp theo quy định của Luật
Doanh nghiệp đều được cơ quan đăng ký kinh doanh cấp đăng ký hành nghề môi giới bất
động sản. Quy định cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật hiện hành là quy định có tính bắt buộc. Quy định này sẽ loại
bỏ quy định về thương nhân thực tế trong hành nghề môi giới bất động sản.
Đối với tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phải thành lập và đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật hiện hành. Khi đó theo quy định tại khoản 3 Điều 6
Nghị định 03/2000/NĐ-CP ngày 03/2/2000 của Chính phủ, tuỳ theo loại hình doanh
nghiệp mà phải đáp ứng về số lượng cá nhân đủ điều kiện hành nghề môi giới bất động
sản. Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, một trong số những người
quản lý doanh nghiệp sau đây phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Thành
viên Hội đồng thành viên, Chủ tịch công ty, thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi(Tổng giám đốc), các chức danh quản lý quan trọng khác do Điều lệ công ty quy định;
đối với công ty hợp danh, tất cả thành viên hợp danh phải có chứng chỉ hành nghề; đối
với doanh nghiệp tư nhân, Chủ doanh nghiệp hay Giám đốc quản lý doanh nghiệp phải
có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ được đăng ký kinh doanh
của một cơ sở kinh doanh và phải chịu trách nhiệm về việc tuân thủ đúng các quy định về
chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh của cơ sở đó.
Vấn đề đạo đức của người hoạt động môi giới bất động sản cũng cần được
quan tâm. Người tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện về đạo
đức nghề nghiệp. Thực tế cho thấy, một quy định của pháp luật về đạo đức nghề nghiệp
cũng sẽ chẳng được người môi giới quan tâm thực hiện một khi sự hấp dẫn của lợi ích mà
họ có được qua việc môi giới thành công lớn hơn và sự thiếu kiểm soát chặt chẽ của các
cơ quan, tổ chức nghề nghiệp. Cho nên, vấn đề này không thuần tuý ở chỗ pháp luật cứ
quy định là đạo đức của người môi giới sẽ được nâng lên. Hiện nay chúng ta còn rất ít sự
hiểu biết và ít coi trọng các hình thức có thể thay thế luật và các quy định của Chính phủ
trong việc quản lý những tổ chức kinh doanh. Vì vậy, cần nghiên cứu để thông qua
các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội Bất động sản quản lý người hoạt động môi giới.
Do đây là một tổ chức của những người cùng nghề kinh doanh cho nên pháp luật không
thể quy định các cá nhân, tổ chức tham gia hiệp hội mới được đăng ký hành nghề môi
giới như đối với việc hành nghề luật sư. Nhưng nếu như Chính phủ quy định cho Hiệp
hội Bất động sản việt Nam một vị trí quan trọng hơn, đủ để giúp những người tham gia
có những lợi ích nhất định thì nó sẽ góp vai trò nhất định trong việc nâng cao trình độ
chuyên môn, tính liên kết và đạo đức của người môi giới.
3.2.2. Về chế độ pháp lý đối với chủ thể môi giới bất động sản
Một chế độ pháp lý không rõ ràng đối với người hành nghề môi giới bất động sản
như thời gian qua, và những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ
môi giới của Luật Thương mại 2005 không phù hợp với thực tế môi giới bất động sản dễ
dẫn đến hậu quả là hoạt động này sẽ không thể trở thành một nghề với chuyên môn cao
và mang nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ. Do đó, đồng thời với việc ban hành Quy
chế hoạt động môi giới bất động sản, chúng ta cần xây dựng một chế độ pháp lý đối
với những tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này. Quy định về chế độ pháp lý củacác thủ thể môi giới bất động sản phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của họ trong hoạt
động môi giới bất động sản. Muốn vậy, các quy định này phải vừa rõ ràng, chặt chẽ trong
việc quy định quyền và nghĩa vụ, nhưng vừa phải tạo điều kiện cho người môi giới chủ
động cung cấp thông tin một cách chính xác, trung thực, có đạo đức, thể hiện được tính
chất nghề nghiệp, chuyên môn của nghề môi giới, bảo đảm cho hoạt động môi giới bất
động sản vươn lên tầm chuyên nghiệp. Vẫn biết rằng sự can thiệp sâu vào chuyên môn sẽ
là không cần thiết nếu một khi những quy định đó làm cản trở sự hoạt động tự do nghề
nghiệp, song sẽ là cần thiết nếu hoạt động ấy có nguy cơ tạo cho thị trường mất ổn định
hay gây ra rủi ro cho người sử dụng dịch vụ này.
Trước hết, cần tiếp tục hoàn thiện chế định môi giới trong Luật Thương mại
theo hướng nhất quán lấy mục đích sinh lợi làm cơ sở xác định phạm vi hoạt động; xác
định rõ các quyền và nghĩa vụ của bên môi giới, bên được môi giới, khắc phục tình trạng
chỉ quy định nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới như hiện nay.
Quy chế hoạt động môi giới bất động sản trên cơ sở tôn trọng quyền tự do hợp
đồng, tự do thoả thuận cần xác định rõ những vấn đề sau: Bên môi giới phải cung
cấp thông tin cho khách hàng một cách chính xác và phải chịu trách nhiệm về sự chính
xác của thông tin đó, đồng thời phải có sự ghi nhận về quyền được thu thập thông tin của
bên môi giới bất động sản; các bên tự do thoả thuận về việc hưởng thù lao hay chi phí
môi giới bằng quy định của pháp luật ở mức độ tối thiểu. Một khi bên môi giới cung cấp
thông tin không chính xác thì ngoài việc không được hưởng thù lao và chi phí môi giới,
họ còn phải bồi thường thiệt hại xảy ra nếu việc cung cấp việc cung cấp t hông tin đó là
nguyên nhân gây ra thiệt hại đối với bên được môi giới.
Sự liên kết giữa các tổ chức, cá nhân trong Hiệp hội Bất động sản cần được
xem xét ghi nhận đúng mức. Từ đó có thể tạo điều kiện cho tổ chức hoạt động môi giới
này có quyền uỷ thác cho tổ chức hoạt động môi giới khác trong việc thực hiện việc môi
giới. Quy định như vậy cũng hứa hẹn sẽ đem đến cho bên được môi giới một sự phục vụ
tốt hơn. Tất nhiên khi đó, đối với cá nhân môi giới thì họ chỉ được uỷ thác khi thành lập
văn phòng môi giới bất động sản.
Ngoài ra những quy định về chế độ tài chính, quản lý hành chính, hình sự có liên
quan cũng cần được hoàn thiện để nó là cơ sở để người môi giới thực hiện nghĩa vụ
đối với Nhà nước và xử lý đối với người môi giới có hành vi vi phạm pháp luật.
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phi3.2.3. Về nội dung của hoạt động môi giới bất động sản
Luật Thương mại 2005 không có quy định chung bất động sản là hàng hoá mà chỉ
mới dừng lại ở quy định “vật gắn liền với đất” là hàng hoá. Nhưng ngay quy định về “vật
gắn liền với đất” lại không được xác định rõ là những vật gì. Đặc điểm của thị trường bất
động sản là bất động sản muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì phải được pháp luật
cho phép. Vì vậy Luật Kinh doanh bất động sản phải có nhiệm vụ xác định rõ bất động
sản là “vật gắn liền với đất” bao gồm những vật gì, ví dụ như nhà ở, công trình xây dựng.
Luật Thương mại 2005 cũng chưa có sự thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá
cho nên phạm vi hoạt động môi giới bất động sản với tư cách là môi giới thương mại hiện
nay về mặt pháp lý mới chỉ ở những đối tượng là vật gắn liền với đất. Nếu chúng ta thực
sự phát triển kinh tế theo hướng thị trường, thực sự muốn xây dựng một thị trường bất
động sản lành mạnh thì việc thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá là cần thiết và do
vậy các giao dịch về quyền sử dụng đất của các thương nhân kinh doanh, môi giới bất
động sản cần được ghi nhận trong Luật Thương mại. Một khi Luật Thương mại chỉ
quy định về hàng hoá hữu hình thì vấn đề đa dạng hoá quyền sở hữu đối với đất đai cần
phải được tính đến. Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho việc xác định phạm vi giao
dịch trên thị trường bất động sản, cũng là phạm vi hoạt động môi giới bất động sản.
Đồng thời chúng ta cũng cần có những quy định xác nhận việc môi giới bất
động sản là hoạt động thương mại, môi giới thương mại. Khi đó môi giới bất động sản
không chỉ là môi giới trong việc mua bán, chuyển nhượng vật gắn liền với đất mà bao
gồm tất cả các hành vi khác có mục đích sinh lợi như môi giới chuyển quyền sử dụng đất,
cho thuê, thế chấp, góp vốn... bằng bất động sản. Để làm được điều này thì cùng với việc
ghi nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá, cần mở rộng quy định về hoạt động môi
giới trong Luật Thương mại 2005 cho phù hợp với quy định về hoạt động thương mại. Từ
đó, Quy chế hoạt động môi giới bất động sản sẽ quy định về từng lĩnh vực môi giới bất
động sản một cách cụ thể.
Những thoả thuận của các bên trong hợp đồng môi giới cũng thuộc phạm vi hoạt
động môi giới bất động sản. Vì vậy Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần có quy
định về hình thức, nội dung của hợp đồng môi giới bất động sản. Chúng tui kiến nghị
Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần quy định hợp đồng môi giới bất động sản
phải được lập bằng văn bản. Quy định như vậy sẽ bảo đảm quyền và lợi ích cho các bêntrong hợp đồng nếu xảy ra tranh chấp vì lĩnh vực này rất nhạy cảm và khó có thể phân
định đúng sai một khi hợp đồng được giao kết dưới các hình thức lời nói hay hành vi cụ
thể. Riêng đối với nội dung của hợp đồng, Quy chế chỉ nên đưa ra những nội dung mang
tính định hướng để các bên thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền tự do thoả thuận của
các bên phù hợp với pháp luật. Quy định về nội dung hoạt động môi giới cũng là cơ sở
xác định cho người môi giới một số quyền và trách nhiệm khi thực hiện công việc này.
Một khi người môi giới có quyền tiếp nhận yêu cầu và được hưởng thù lao thì họ cũng
phải có nghĩa vụ tìm kiếm, giới thiệu, quảng cáo...cho khách hàng. Chẳng hạn một thoả
thuận về mức độ sử dụng dịch vụ môi giới cũng có thể làm cho nội dung hoạt động này
trở nên phong phú, sinh động và phù hợp với thực tiễn hơn.
3.2.4. Về chế độ thù lao và chi phí trong môi giới bất động sản
Nếu hiểu thù lao là khoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới khi
được bên môi giới đã tạo điều kiện cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng,
thì trong trường hợp giao dịch thành công, khoản tiền thù lao mà bên được môi giới trả
cho bên môi giới phải đã bao gồm những chi phí mà bên môi giới bỏ ra để làm công việc
chắp nối giao dịch cho bên được môi giới. Như vậy chúng ta có thể hiểu trong bất cứ một
quan hệ môi giới nào thì bên môi giới cũng chỉ hay là được hưởng thù lao hay là được
hưởng chi phí môi giới mà không thể đồng thời được hưởng cả hai khoản này, trừ trường
hợp các bên có thoả thuận khác. Quy định về thù lao và chi phí môi giới trong Luật
Thương mại 2005 chưa làm rõ được vấn đề một khi các bên không có thoả thuận thì khi
nào bên môi giới được hưởng thù lao môi giới, khi nào chỉ được hưởng chi phí môi giới
và khi nào thì được hưởng cả hai khoản này.
Do đó cần có quy định bên được môi giới chỉ phải trả chi phí môi giới chỉ đặt
trong trường hợp bên môi giới đã thực hiện hành vi của mình mà không mang lại kết quả
cho các bên tham gia quan hệ giao dịch động sản. Một khi người môi giới chỉ có hành vi
chắp nối nhưng không thành công mà không bỏ ra chi phí nào thì sẽ không được hưởng
cả hai khoản này. Trường hợp bên môi giới và bên được môi giới thoả thuận với nhau về
việc hưởng thù lao khi giao dịch thành công, thì bên môi giới sẽ được hưởng chi phí môi
giới khi giao dịch không thành công.
Tuy nhiên muốn xác định được chi phí môi giới thì cần khắc phục tình trạng
pháp luật hiện nay bằng việc phải quy định nghĩa vụ đối với bên môi giới trong việc thu
Ket-noi.com kho tai lieu mien phi Ket-noi.com kho tai lieu mien phithập, xử lý các tài liệu thông tin...để phục vụ việc môi giới. Quy định về quyền và nghĩa
vụ của các bên môi giới bất động sản phải thể hiện được sự bình đẳng giữa các bên. Bởi
khi một quy định pháp luật tạo điều kiện cho một bên có thể tiến hành công việc hoặc
không tuỳ theo ý thích của họ, còn bên kia lại phải c hịu thù lao và những chi phí cho cả
hai trường hợp giao dịch thành công và không thành công là một quy định không phù hợp
với quan hệ hợp đồng. Một khi những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong
quan hệ môi giới bất động sản rõ ràng và hợp lý sẽ vừa tạo điều kiện cho bên môi giới
vươn lên tầm chuyên nghiệp, mặt khác sẽ góp phần ngăn chặn những tranh chấp về chi
phí môi giới không đáng có xảy ra khi các bên không thống nhất về các khoản chi phí.
Quy chế về hoạt động môi giới bất động sản cũng cần có sự ghi nhận về việc
loại trừ quyền hưởng thù lao và chi phí nếu bên môi giới vi phạm nghĩa vụ cung cấp
thông tin chính xác. Khi thù lao và chi phí được xác định rõ ràng thì việc thu phí môi giới
như hiện nay gọi là phí đăng ký phải được quy định mang tính tự nguyện trên cơ sở thoả
thuận giữa các bên tham gia trong quan hệ môi giới.
Quy định trong Luật Thương mại về việc các bên có quyền thoả thuận về thời
điểm được hưởng thù lao đã thể hiện sự tôn trọng của pháp luật. Nhưng rõ ràng việc xác
định thời điểm bên môi giới được hưởng thù lao khi các bên được môi giới ký kết hợp
đồng với nhau, trong trường hợp các bên không có thoả thuận khác là chưa hợp lý. Bởi
vậy cần xem xét, quy định lại thời điểm bên môi giới bất động sản được hưởng thù
lao là thời điểm bên được môi giới sử dụng dịch vụ của bên môi giới chứ không phải chỉ
khi người sử dụng dịch vụ đó có hiệu quả. Do đó, Quy chế hoạt động môi giới bất động
sản khi được ban hành cần quy định trong trường hợp các bên không có thoả thuận
thì bên môi giới được hưởng thù lao môi giới kể từ thời điểm họ đã giới thiệu cho bên
được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng thay vì khi các bên được môi giới ký kết
được hợp đồng với nhau như quy định tại Luật Thương mại 2005.
Để tránh tình trạng giá bất động sản bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trường, bởi bên
môi giới được hưởng hai lần thù lao trong một quan hệ giao dịch bất động sản, khi xây
dựng Quy chế hoạt động môi giới bất động sản cần có quy định rõ ràng đối với
trường hợp hai bên trong một quan hệ hợp đồng giao dịch bất động sản đều cùng là các
bên được môi giới có giao kết hợp đồng môi giới với một người môi giới thì khi giao
dịch thành công bên môi giới cũng chỉ được hưởng một khoản thù lao mà không đồng
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: