mr.sun_shock
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
Luận văn ThS. Luật dân sự -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2011
Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề xuất sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật. Phân tích, đánh giá và thông báo các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1. Tính cấp thiết của đề tài
- Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của
mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tổ phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội
của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về
nhà ở của người dân ngày càng tăng. So với nhiều năm về trước thì nhu cầu
về nhà ở cũng thể hiện ở cấp độ cao hơn về chất lượng nhà ở và các điều kiện
đi kèm. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để
ở của người dân vừa là đối tượng trong giao dịch trong kinh doanh thương
mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách khá mở cho việc
đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay ngày càng xuất
hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Theo thống kê của
Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
hàng năm tăng từ 20 - 50%. Về việc phân khúc địa bàn, theo Chiến lược phát
triển của Việt Nam, diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại
lên 460.000 ha năm 2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên
khoảng 45% vào năm 2025 và dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người.
Việt Nam sẽ phải xây dựng 35 triệu m2 nhà ở tại thành thị để tăng mức diện
tích nhà ở lên 20 m2/người vào năm 2020. Chiến lược này cho thấy số lượng
nhà ở sẽ tăng lên đáng kể trong thời gian tới. Đối với công tác xây dựng, để
xây dựng hoàn thành được một công trình nhà ở các chủ đầu tư thường phải
sử dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp nào cũng có
thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì vậy, việc cho
doanh nghiệp được quyền huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở
trước thời điểm xây dựng hoàn thành là cơ chế rất quan trọng và cần thiết, nó
vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển
về nhà ở lại vừa đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong
giai đoạn hiện nay.
- Xét tính chất quan trọng và sự cần thiết của việc công nhận cho các
tài sản hình thành trong tương lai được tham gia với tư cách là đối tượng của
một số giao dịch dân sự nên nhiều nước trên thế giới đã ban hành những quy
định cụ thể để điều chỉnh vấn đề này. Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình
thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại
Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều
chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức
tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai".
Năm 2005, khi Luật Nhà ở được ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận
và cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức trả
chậm, trả dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản
đã quy định về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai. Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy
định một cách chi tiết và đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày
01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP.
- Cho đến thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn
bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm
khác nhau nên giữa các quy định trên giấy có nhiều điểm chưa thống nhất
khiến việc áp dụng ngoài thực tiễn dẫn đến có quá nhiều bất cập, nhiều cách
hiểu khác nhau. Những bất cập này thể hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra
những hậu quả xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động
quản lý của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
- Bên cạnh đó, trong bối cảnh các giao dịch về nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai đang trong tình trạng có cung, có cầu nhưng cơ sở pháp
lý để thực hiện thì còn nhiều bất cập. Luận văn có thể sẽ là công trình khoa
học tổng hợp đầy đủ nhất các chế định của pháp luật có liên quan đến các giao
dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đồng thời có sự
phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để cơ quan ban hành pháp luật,
cơ quan quản lý nhà nước và người tham gia các giao dịch có cái nhìn khách
quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai không phải là chế định quá
mới mẻ ở Việt Nam, nó đã được quy định trong một số văn bản luật và cũng
được nghiên cứu bởi một số tác giả. Còn chế định mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai lại là vấn đề mới, thực tế mới chỉ được pháp luật
Việt Nam công nhận và quy định một cách tương đối chi tiết nhất vào năm
2010. Vì vậy, hầu như chưa có một tác giả nào đặt vấn đề và nghiên cứu
chuyên sâu thể hiện dưới hình thức như luận văn, luận án, chuyên đề nghiên
cứu cũng như các công trình khóa học khác.
Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu,
tham khảo và được biết đã có một số tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan
đến phạm vi của luận văn như sau:
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh, Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề
sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và
hợp đồng, năm 2010.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân
loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên
cứu lập pháp điện tử.
- Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối
tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Luật gia Nguyễn Tiến Mạnh, Tài sản hình thành trong tương lai,
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu
cơ bản như sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết
và có hệ thống về mặt lý luận đối với các quy phạm pháp luật và tác động của
những quy định đó vào quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai giữa bên bán và bên mua.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc soạn thảo
và ban hành mới, sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật để phù hợp với
tình hình thực tiễn và dần dần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật điều
chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh
vực mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và xu thế phát triển
của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung một số văn
bản pháp luật.
- Phân tích, đánh giá và thông báo các rủi ro có thể xảy ra cho người
tham gia giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
- Nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Luận văn ThS. Luật dân sự -- Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội, 2011
Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và xu thế phát triển của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề xuất sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật. Phân tích, đánh giá và thông báo các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1. Tính cấp thiết của đề tài
- Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của
mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tổ phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội
của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về
nhà ở của người dân ngày càng tăng. So với nhiều năm về trước thì nhu cầu
về nhà ở cũng thể hiện ở cấp độ cao hơn về chất lượng nhà ở và các điều kiện
đi kèm. Nhà ở vừa là đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để
ở của người dân vừa là đối tượng trong giao dịch trong kinh doanh thương
mại của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Với chính sách khá mở cho việc
đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay ngày càng xuất
hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Theo thống kê của
Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
hàng năm tăng từ 20 - 50%. Về việc phân khúc địa bàn, theo Chiến lược phát
triển của Việt Nam, diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại
lên 460.000 ha năm 2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên
khoảng 45% vào năm 2025 và dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người.
Việt Nam sẽ phải xây dựng 35 triệu m2 nhà ở tại thành thị để tăng mức diện
tích nhà ở lên 20 m2/người vào năm 2020. Chiến lược này cho thấy số lượng
nhà ở sẽ tăng lên đáng kể trong thời gian tới. Đối với công tác xây dựng, để
xây dựng hoàn thành được một công trình nhà ở các chủ đầu tư thường phải
sử dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp nào cũng có
thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành. Vì vậy, việc cho
doanh nghiệp được quyền huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở
trước thời điểm xây dựng hoàn thành là cơ chế rất quan trọng và cần thiết, nó
vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển
về nhà ở lại vừa đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong
giai đoạn hiện nay.
- Xét tính chất quan trọng và sự cần thiết của việc công nhận cho các
tài sản hình thành trong tương lai được tham gia với tư cách là đối tượng của
một số giao dịch dân sự nên nhiều nước trên thế giới đã ban hành những quy
định cụ thể để điều chỉnh vấn đề này. Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình
thành trong tương lai lần đầu tiên được pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại
Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều
chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức
tín dụng. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận
"tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai".
Năm 2005, khi Luật Nhà ở được ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận
và cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức trả
chậm, trả dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản
đã quy định về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai. Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy
định một cách chi tiết và đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày
01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP.
- Cho đến thời điểm hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn
bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm
khác nhau nên giữa các quy định trên giấy có nhiều điểm chưa thống nhất
khiến việc áp dụng ngoài thực tiễn dẫn đến có quá nhiều bất cập, nhiều cách
hiểu khác nhau. Những bất cập này thể hiện ở việc những giao dịch đã xảy ra
những hậu quả xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động
quản lý của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
- Bên cạnh đó, trong bối cảnh các giao dịch về nhà ở thương mại hình
thành trong tương lai đang trong tình trạng có cung, có cầu nhưng cơ sở pháp
lý để thực hiện thì còn nhiều bất cập. Luận văn có thể sẽ là công trình khoa
học tổng hợp đầy đủ nhất các chế định của pháp luật có liên quan đến các giao
dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Đồng thời có sự
phân tích và đánh giá một cách tổng quan nhất để cơ quan ban hành pháp luật,
cơ quan quản lý nhà nước và người tham gia các giao dịch có cái nhìn khách
quan và đúng đắn hơn về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề tài sản hình thành trong tương lai không phải là chế định quá
mới mẻ ở Việt Nam, nó đã được quy định trong một số văn bản luật và cũng
được nghiên cứu bởi một số tác giả. Còn chế định mua bán nhà ở thương mại
hình thành trong tương lai lại là vấn đề mới, thực tế mới chỉ được pháp luật
Việt Nam công nhận và quy định một cách tương đối chi tiết nhất vào năm
2010. Vì vậy, hầu như chưa có một tác giả nào đặt vấn đề và nghiên cứu
chuyên sâu thể hiện dưới hình thức như luận văn, luận án, chuyên đề nghiên
cứu cũng như các công trình khóa học khác.
Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu,
tham khảo và được biết đã có một số tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan
đến phạm vi của luận văn như sau:
- Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai. Lý luận và thực tiễn.
- Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh, Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề
sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và
hợp đồng, năm 2010.
- Tiến sĩ Ngô Huy Cương, Những bất cập về khái niệm tài sản, phân
loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên
cứu lập pháp điện tử.
- Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối
tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006.
- Luật gia Nguyễn Tiến Mạnh, Tài sản hình thành trong tương lai,
You must be registered for see links
ngày 23/5/2008.3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định các mục đích nghiên cứu
cơ bản như sau:
- Mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết
và có hệ thống về mặt lý luận đối với các quy phạm pháp luật và tác động của
những quy định đó vào quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương
mại hình thành trong tương lai giữa bên bán và bên mua.
- Kiến nghị các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc soạn thảo
và ban hành mới, sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật để phù hợp với
tình hình thực tiễn và dần dần hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật điều
chỉnh trong lĩnh vực này.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn
- Hệ thống hóa những văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh
vực mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và xu thế phát triển
của các quan hệ xã hội làm cơ sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung một số văn
bản pháp luật.
- Phân tích, đánh giá và thông báo các rủi ro có thể xảy ra cho người
tham gia giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
- Nhận diện những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch
mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Tags: bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, Luận văn, luận án pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở, tieu luan bat dong san hinh thanh trong tuong lai, thực tiễn thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của một số nước trên thế giới
((