Đề án Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị ở nước ta

h tính nh sau :
Giá trị còn lại Giá trị hoàn thành tổng chi phí để cảitạo hay
Của bất đọng sản = cải tạo ngôi nhà _ phát triển
Phát triển bất động sản bao gồm các yếu tố nh vốn ,lao động ,vật t...và đất . phơng pháp này coi dất nh là yếu tố tích cực của sản xuất.
d ) Phơng pháp lợi nhuận.
Phơng pháp naỳ dựa trên giả thiết giá trị của bất động có liên quan đến thu nhập thu đợc do Sử dụng đất .Nó đợc sử dụng cho các tài sản đặc biệt nh rạp chiếu phim ,khách sạn ...nó chỉ áp dụng đợc đối với bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận
Trong phơngpháp này ngời định giá phải ớc lợng giá trị thuê tài sản nhà đất chứ không phải giá trị vốn có của nó ,lợi nhuận đợc tính theo lợi nhuận hàng năm .Bỉểu thức cơ bản của phơng pháp này nh sau :
Tổng lợi nhuận = Tổng thu nhập - Giá trị những thứ mua cho kinh doanh Lợi nhuận ròng = Tổng lợi nhuận -- Chi phí hoạt động(loại trừ tiền thuế)
e) Phơng pháp đầu t (vốn hoá )
Phơng pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có quan hệ với nhau .khi biết thu nhập hay giá trị hàng năm do bất động sản tạo ra có thể dễ ràng tính giá trị vốn ban đầu của tài sản . Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t .Khi áp dụng phơng pháp này để tính giá cho thuê nhà làm cửa hàng thì có thể áp dụng cách phân lô theo các phòng khác nhau (nh trng bày hàng hoá , phòng làm việc ...)để tính giá cho thuê .
Phơng pháp này bao gồm việc chuyển đổi luồng thu nhập từ tài sản vào tổng vốn đầu t một cách phù hợp .Kkhi thu nhập đợc tính sẽ chuyển đổi giá trị vốn bằng cách nhân với số nhân của tỉ lệ lợi tức hay lãi suất .Công thức tính nh sau :
Giá trị vốn = Thu nhập ròng * số nhân
Giá trị vốn chỉ ra giá ở đó bất động sản đợc bán .Thu nhập ròng là giá cho thuê của bất động sản . Số nhân chỉ ra mối quan hệ giữa giá bán và thu nhập do bất động sản tạo ra .số nhân liên quan đén công thứ c đối với những năm mua tài sản vĩnh vìễn: YP = 100 / R; R là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t
4) Định giá bất động sản của một số nớc trên thế giới.
4.1) Đối tợng và phạm vi định giá
Tại Thái Lan ,Malaysia,Singapore các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật bất đọng sản.
Tại Trung Quốc định giá những tài sản đợc bộ luật dân sự qui định là bất động sản .Việc định giá đợc tiến hành theo từng thửa đất hoậc từng bất động sản(đối với những đô thị ở thành phố lớn).
Australia các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật đất đai.
Phạm vi định giá :chủ yếu định giá thuộc đối tợng phải đánh thuế ,lệ phí
hay để đền bù khi nhà nớc thu hồi đất
4.2) Phơng pháp định giá
* Tại Thái Lan
Họ sử dụng những phơng pháp sau:
+ Phơng pháp so sánh , Phơng pháp giá thành (chi phí) , Phơng pháp đầu t, Phơng pháp thặng d.Trong đó Phơng pháp so sánh đợc áp dụng chủ yếu tại Thái Lan . Họ đã xác định dợc phơng pháp định giá phù hợp cho 3 loại bất động sản:đất đai ,nhà cửa ,nhà chung c
* Tại Malaysia
Tại Malaysia nói chung sử dụng các phơng pháp định giá ,tơng tự nh Thái Lan .Đó là những phơng pháp truyền thống đợc hầu hết vác nớc trên thế giới sử dụng : Phơng pháp so sánh , Phơng pháp chi phí , Phơng pháp đầu t , Phơng pháp lợi nhuận.
* Tại Singapỏe
Singapore có 5phơng pháp đợc sử dụng đó là : Phơng pháp so sánh, Phơng pháp đầu t , Phơng pháp chi phí, Phơng pháp lợi nhuận, Phơng pháp thặng d .Trong đó Phơng pháp so sánh đợc sử dụng chủ yêú cho các mục đính thẩm định giá ,(trừ mục đích bảo hiểm),các phơng pháp khác đợc sử dụng nh là phơng pháp thứ hai ,hay để kiểm tra kết quả nhận đợc .Thí dụ phơng pháp đầu t thờng đợc áp dungj nh là mọt kiểm tra trong ớc tính giá trị của các tài sản thơng mại tạ ra thu nhập .
4.3) Cơ quan định giá bất động sản.
a) Tổ chức cơ quan định gía
* Tại Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của nhà nớc về bất động sản đợc tổ chức tại một
Cấp trung ơng ,dựoc thành lập năm 1978 có 201 cán bộ ,5 phòng hòng tài chính ,phòng định giá,phòng bản đồ phục vụ công tắc định giá ,phòng truy cập và lu trữ giá đất ,phòng tích tụ (thu hồi , mua khai thác đất),và phòng điều phối quĩ công cộng .Cấp Tỉnh ,Huyện không có cơ quan này .
* Tại Malaysia
Tại Malaysia tổ chức cơ quan định giá thành 3 cấp là: cấp Liên bang ,cấp ban cấp quận (huyện)-tên gọi là ‘Cục dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc B ộ Tài Chính . Tại các bang (13 bang) có một chi nhánh ,tại cấp huyện đặt văn phòng định giá ,một số ít thờng thành lập văn phòng định giá vùng bao gồm một số quận ,huyện nhất định.
* Tại Singapore
Cơ quan định giá của Singapore đợc tổ chức tại một cấp trung ơng gồm hai cơ quan :Văn phòng định giá trực thuộc Bộ t pháp ,và văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế -Bộ tài chính .
* Tại Trung Quốc
Cơ quan định gía bất động sản của Trung Quốc ,gọi là trung tâm t vấn và định giá bất động sản -gọi tắt CREAC,đợc thành lập tháng 8 năm 1992.Có 8 phòng ,1 văn phòng ,3viện với 44 cán bộ chuyên môn ,33 chi nhánh ttrong nớc và nớc ngoài với 300 cán bộ chuyên môn.
* Tại Australia
Cơ quan định giá bất động sản ở Australia dợc thành lập ,là cơ quan riêng biệt ,độc lập thuộc chính phủ ,chịu trách nhiệm trớc chính phủ về công tác định giá bất động sản để phục vụ cho việc quản lý đất đai. Nó gồm hai bộ phận :+ bộ phận định giá chia ra định giá bất động sản vùng đô thị ,vùng nông thôn .
+ bộ phận dịch vu về bất động sản
b) Chức năng ,nhiệm vụ của cơ quan định giá .
+ Chức năng : Tại Thái Lan,Malaysia ,Trung Quốc và văn phòng đất đai thuộc bộ t pháp Singapore về cơ bản tơng tự nhau đó là :Thực hiện quản lý nhà nớc về định giá bất đọng sản trên phạm vi cả nớc .
Malaysia và Trung Quốc ngoài chức năng trên còn có chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới định giá bất động sản, quản lý và t vấn cá giao dịch mua bán bất động sản.
Singapore -văn phòng định giá bất động sản thuộc Bộ tài chính thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản-không có chức năng quản lý bất động sản .
Austrralia có chức năng là :
_ Hàng năm cung cấp và làm t vấn về kết quả định giá bất động sản một cách khách quan cho các cơ quan chính phủ và chính quyền địa phơng để phục vụ thuế ,lệ phí ...
_ Cơ quan phải chịu trách nhiệm về hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng bất động sản.
_ Dịch vụ cho mọi tổ chức ,cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản, giá bất động sản.
_ Dịch cụ cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản ,giá bất động sản .
_Kiểm tra ,kiểm soát ,giải đáp khiếu kiện về giá đất bằng những giá trị có tính pháp lý .
+Nhiệm vụ: Cơ quan định giá bất động sản ởThái lan,malaysia,Singpore , Trung Quốc có nhiệm vụ tơng tự nhau ,nhng ở Malaysia rõ ràng và chi tiết hơn đó là: -Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo qui định của pháp luật ,gồm :định gía bất động sản ban đầu,định giá bất động sản phát sinh mới trong năm có sự tăng giảm về giá trị trong năm ,định giá bất động sản định kỳ( 5 năm một lần) .
-Thực hiện định gía và t vấn về bất động sản cho các mục đích sau :tích tụ đất (thu hồi ,mua ,khai hoang đất ),cho thuê bất động sản,tín dụng nhà ở ,bảo hiểm bất động sản ,chuyển đổi mục đích sử dụng đất , xây dựng đờng điện,t nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản ,xây dựng các dự án khả thi về bất động sản ,quản lý,môi giới bất động sản.
-Đào tạo định giá ở trình độ đại học và trên đại học .
-Dịch vụ thông tin về đánh gía hàng năm về thị trờng bất
động sản ,lập bảng danh mục về gía nhà ,các vụ chuyển nhợng bất động sản,thông tin về các bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM .
Tại Australia :+bộ phận dịch vụ về bất động sản có nhiệm vụ thoả mãn mọi yêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác các thông tin đã đợc lu trữ ,cụ thể bao gồm các dịch vụ sau : - t vấn định giá nhằm phục vụ mua bán ,cho thuê ,bảo hiểm ,thế chấp bất động sản.
- cung cấp thông tin về bất dộng sản,nh về giá mua bán ,vị trí diện tích ,hình thể ,đặc điểm công trình
- phục vụ cho khiếu nại về giá bất động sản
- dịch vụ thông tin về bất động sản giữa các vùng .
+bộ phận định giá có nhiệm vụ định giá bất động sản ở vùng đô thị,vùng nông thôn.
Phần II Thực trạng định giá đất đô thị ở nớc ta hiện nay
I-Đôi nét về quá trình hình thành giá đất đô thị của nớc ta.
Hiện nay,ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản ,nhằm phục vụ cho mục đích quản lý nhà nớc về đất đai ,về bất động sản.Đồng thời định giá đất còn là một hoạt động dịch vụ phổ biến quan trọng trong nền kinh tế thị trờng .Tuy nhiên vấn đề định giá phụ thuộc vào qui định pháp luật từng nớc về đất đai,bất động sản,và phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế,xã hội,chính trị ,địa lý...của từng nớc.
Việt Nam ,do đặc thù sự phát triển kinh tế ,xã hội :từ một nớc nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến nửa thực dân ,sau đó phát triển kinh tế theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung ,đến nay đang phát triển kinh tế theo...