Download miễn phí Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 2
1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV 2
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV 2
1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV 3
1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây 6
1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV 7
1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS 7
1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS 7
1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS 11
1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 12
1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 12
1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 16
1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 19
1.2.2.4 Phương pháp thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 40
1.3 Minh hoạ thực tế công tác thẩm định DA vay vốn kinh doanh BĐS tại SGD: “DAĐT khu nhà ở và công trình công cộng tại 409 Tam Trinh” 42
1.3.1 Công tác thẩm định hồ sơ vay vốn 42
1.3.2 Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 44
1.3.2.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn 44
1.3.2.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp 45
1.3.2.3 Quan hệ của Doanh nghiệp tại SGD BIDV 46
1.3.3 Công tác thẩm định về DAĐT 47
1.3.4 Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay 67
1.3.5 Tổng hợp, đánh giá DA và đề xuất 67
1.4 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV 68
1.4.1 Những kết quả đạt được 68
1.4.1.1 Những kết quả đạt được và nguyên nhân 68
1.4.1.2 Nguyên nhân đạt được các kết quả đó 71
1.4.2 Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 73
1.4.2.1 Những hạn chế còn tồn tại 73
1.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trên 76
CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI SGD I BIDV TRONG THỜI GIAN TỚI 79
2.1 Định hướng phát triển của SGD I BIDV trong thời gian tới 79
2.1.1 Định hướng phát triển chung 79
2.1.2 Định hướng phát triển cho công tác thẩm định các DA nói chung và các DA vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng 81
2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 81
2.2.1 Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 81
2.2.1.1 Về quy trình và tổ chức thẩm định 81
2.2.1.2 Về nội dung thẩm định 83
2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định 87
2.2.2 Nhóm các giải pháp chung 87
2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS 88
2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực 89
2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định DA 90
2.3 Một số kiến nghị 92
2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan 92
2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước 93
2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN 94
2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS 94
KẾT LUẬN 96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
nh nghiệp: Ông Lý Ngọc Tuấn - Chức vụ: Tổng Giám đốcKế toán trưởng: Bà Nguyễn Thị Khoan.
b/ Ngành nghề hoạt động sản xuất kinh doanh
Xây dựng thi công công trình công nghiệp, dân dụng, trạm biến thế; thiết kế lắp đặt cơ điện, kỹ thuật điện lạnh;
Lập DA, đầu tư và kinh doanh phát triển nhà, tư vấn thiết kế, xây dựng;
Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, thiết bị ngành nước;
Kinh doanh nhà khách, kinh doanh phát triển nhà. Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng
Nhận thầu thi công các công trình kỹ thuật hạ tầng (san lấp mặt bằng, xây dựng nền móng công trình, đường, cầu, cảng, hệ thống thoát nước...)
Đầu tư, xây dựng và kinh doanh phát triển các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư tập trung.
c/ Trụ sở chính
Địa chỉ trụ sở chính : Số 39 Nguyễn Đình Chiểu, Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội
Kết luận của cán bộ thẩm định: Tổng công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Thương mại Việt Nam có tư cách pháp nhân, ngành nghề kinh doanh hợp pháp, hợp lệ và đầy đủ điều kiện pháp lý để vay vốn theo quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN.
1.3.2.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp
DN đã được cấp hạn mức hàng năm với SGD, đã được phân tích báo cáo tài chính vào đầu năm, do đó, cán bộ chỉ tiến hành khái quát nhất tình hình tài chính của công ty và tình hình hoạt động của công ty đến thời điểm hiện tại như sau:
- Về tài sản: tổng tài sản của công ty tăng qua các năm: năm 2005 là 685.227 triệu đồng, năm 2006 đạt 1.000.661 triệu đồng và năm 2007 đạt 1045.795 triệu đồng. Trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm tới 80% tổng tài sản, điều này là phù hợp với đặc điểm của các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành xây lắp nói chung.
- Cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp năm 2007 thay đổi khá nhiều, năng lực tự chủ được cải thiện rõ rệt, công nợ giảm. Tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn tăng từ 12% năm 2006 lên 36% năm 2007, tỷ suất nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu giảm từ 7,3 lần còn 1,75 lần năm 2007.
- Hoạt động sản xuất kinh doanh của Constrexim năm 2007 tiếp tục có lãi. Trong 3 năm liên tiếp, tốc độ tăng trưởng luôn dương. Lợi nhuận sau thuế năm 2005 đạt 11.881 triệu đồng, 2006 đạt 13.190 triệu đồng, năm 2007 đạt 20.222 triệu đồng.
Kết luận của cán bộ thẩm định: Qua phân tích tình hình tài chính và hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp, cán bộ đánh giá Doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả. Bên cạnh đó, Doanh nghiệp có một số lợi thế như lợi thế về mặt thiết lập và duy trì các mối quan hệ ở nhiều cấp: bộ chủ quản, ngân hàng, khách hàng và đã khai thác, sử dụng khá hiệu quả nhằm phục vụ hoạt động thi công, tăng năng lực cạnh tranh, năng lực đấu thầu với các đơn vị khác trong ngành và giảm chi phí.
1.3.2.3 Quan hệ của Doanh nghiệp tại SGD BIDV
a/ Lịch sử quan hệ với SGD qua các năm
Thiết lập quan hệ với SGD ngay từ những ngày đầu SGD mới thành lập, đến nay Constrexim holdings vẫn đang được đánh giá là khách hàng truyền thống, có uy tín.
Liên tiếp trong các năm 2006 và 2007, Doanh nghiệp đã được SGD đánh giá là khách hàng loại AA là loại doanh nghiệp hoạt động tốt, khả năng xảy ra rủi ro thấp.
Đến thời điểm hiện tại, doanh nghiệp sử dụng duy nhất các dịch vụ ngân hàng tại SGD BIDV.
b/ Tình hình quan hệ với SGD tại thời điểm hiện tại
Số dư của Doanh nghiệp đến thời điểm 10/03/2008 (bao gồm ngoại tệ quy đổi):
Dư nợ TD ngắn hạn trong hạn mức : 38.261 triệu đồng
Dư nợ TD trung, dài hạn : 7.455 triệu đồng
Dư Bảo lãnh : 239.663 triệu đồng
Ký quỹ : 1.604 triệu đồng
Giá trị tài sản đảm bảo hợp pháp : 6.248 triệu đồng
Tiền gửi thanh toán: Tiền thu từ các công trình chủ yếu được chuyển về qua SGD BIDV (85% doanh số tiền về của Văn phòng công ty).
Kết luận của cán bộ thẩm định: Trong quan hệ vay vốn và bảo lãnh với SGD BIDV, Công ty luôn thanh toán đầy đủ các khoản vay đến hạn và tuân thủ theo đúng các cam kết với Ngân hàng.
1.3.3 Công tác thẩm định về DAĐT
Sau khi cán bộ thuộc phòng tín dụng đã thẩm định và đánh giá về hồ sơ pháp lý của DA, hồ sơ đã được bàn giao và chuyển sang cho phòng thẩm định để phòng thẩm định tiến hành thẩm định các nội dung của DAĐT. Các kết luận của cán bộ thẩm định như sau:
Nội dung 1: Tổng quan về DA
a/ Giới thiệu chung về DA:
1
Tên DA
Đầu tư xây dựng “Nhà ở và công trình công cộng” tại số 409 Đường Tam Trinh - Quận Hoàng Mai –Hà Nội”
2
Địa điểm xây dựng
Số 409 Đường Tam Trinh - Quận Hoàng Mai – Hà Nội
3
Chủ đầu tư
Tổng công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Thương mại Việt Nam (Constrexim Holdings)
4
Mục đích đầu tư
Xây dựng nhà ở thấp tầng (theo kiểu khu nhà vườn) và công trình công cộng
5
Nội dung đầu tư
Xây dựng khu nhà ở thấp tầng và hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại 409 Tam Trinh, Hoàng Mai, Hà Nội
6
Hình thức đầu tư
Chủ đầu tư DA: Constrexim Holdings
7
cách QLDA
Constrexim Holdings uỷ thác đầu tư và quản lý khai thác DA cho Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim (đơn vị thành viên)
b/ Vị trí, đặc điểm và hiện trạng khu đất thực hiện DA
Căn cứ vào báo cáo thẩm định dự án, báo cáo nghiên cứu khả thi, cán bộ tín dụng đã tóm tắt những nét chính về vị trí, đặc điểm và hiện trạng dự án như sau:
Khu đất thực hiện DA có diện tích 1,76 ha trong đó phạm vi nghiên cứu DA là 1,31 ha thuộc địa phận Phường Hoàng Văn Thụ - Quận Hoàng Mai - Thành phố Hà Nội. DAĐT được xây dựng trên 13.235 m2 khu đất nhà xưởng sản xuất của Công ty Da Giầy Hà Nội nằm ngay mặt đường Tam Trinh. Ranh giới khu đất chi tiết:
- Phía Bắc giáp với đường quy hoạch song song với Ngòi Huyện
- Phía Đông giáp với DA của Công ty Xây dựng và Phát triển nhà số 07
- Phía Tây giáp với Công ty Giầy Thăng Long, Văn phòng Công ty Da Giầy HN
- Phía Nam giáp với DA của Công ty Xây dựng và Phát triển nhà số 07
*) Hiện trạng hệ thống giao thông
Giao thông nối vào DA hiện nay đang sử dụng một đường duy nhất theo hướng từ đường Tam Trinh đi vào, dùng chung với Công ty Da Giầy Hà Nội. Sau khi quy hoạch Quận Hoàng Mai sẽ có đường quy hoạch mới giáp phía Bắc của DA nối từ đường Tam Trinh đi Yên Sở. Phía Tây của DA có đường nối ra đường Đền Lừ đi Yên Sở.
*) Hiện trạng đất đai
Đất đai hiện tại gồm: Diện tích nhà xưởng hiện trạng (7.557 m2), Nhà để xe (369 m2), 01 Trạm biến thế, 01 Trạm bơm và xử lý nước, Khu WC
Trên cơ sở những nội dung đó, cán bộ thẩm định đã phối hợp cùng cán bộ phòng tín dụng liên hệ với doanh nghiệp tiến hành khảo sát thuộc địa thực tế. Qua đó đã rút ra một số kết luận như sau:
* Thuận lợi:
- Khu đất có địa hình tương đối bằng phẳng, điều kiện địa chất thủy văn tốt, thuận lợi cho xây dựng.
- Khu đất DA nằm trong một tổng thể khu vực có tốc độ đô thị hóa khá cao với nhiều tuyến đường giao thông lớn sắp được triển khai như tuyến đường Đền Lừ đi Yên Sở, Tam Trinh. Bên cạnh đó giai đoạn năm 2007-2010 trong khu vực sẽ quy hoạch xây dựng trụ sở UBND quận Hoàng Mai, khu trung tâm thương mại Đền Lừ và khu đô thị mới Mai Động ...