[email protected]
New Member
Download miễn phí Chuyên đề Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Chi nhánh Thủ Đô
MỤC LỤC
Danh mục các chữ viết tắt 1
Danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ 1
Mở đầu 2
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 4
1.1 Khái quát chung về Ngân hàng 4
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 4
1.1.2. Chức năng nhiệm vụ của NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 5
1.1.3. Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức năng của các phòng ban 5
1.1.3.1 Cơ cấu tổ chức 5
1.1.3.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 6
1.1.3.2.1 Phòng hành chính nhân sự 6
1.1.3.2.2 Phòng kiểm tra, kiểm toán nội bộ 7
1.1.3.2.3 Phòng kế toán ngân quỹ 7
1.1.3.2.4 Phòng kế hoạch kinh doanh 8
1.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh từ ngày thành lập 10
1.1.4.1 Nguồn vốn 10
1.1.4.1.1 Cơ cấu nguồn vốn theo dòng tiền huy động 10
1.1.4.1.2 Cơ cấu nguồn vốn theo thời gian 10
1.1.4.1.3 Cơ cấu nguồn vốn theo tính chất huy động 10
1.1.4.2 Dư nợ 10
1.1.4.2.1 Dư nợ theo loại tiền 11
1.1.4.2.2 Dư nợ theo thời gian 11
1.1.4.2.3 Nợ xấu 11
1.1.4.3 Công tác thanh toán quốc tế 11
1.1.4.3.1 L/C nhập 11
1.1.4.3.2 L/C xuất 11
1.1.4.3.3 Chuyển tiền 11
1.1.4.3.4 Thu từ dịch vụ thanh toán quốc tế 11
1.1.4.4 Dịch vụ tiện ích thực hiện 11
1.1.4.5 Kết quả tài chính 12
1.1.4.6 Đánh giá 12
1.1.4.6.1 Nguyên nhân của kết quả đạt được 12
1.1.4.6.2 Những hạn chế 17
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh 17
1.2.1 Lý thuyết chung về dự án đầu tư bất động sản 17
1.2.1.1 Bất động sản và đặc điểm của bất động sản. 17
1.2.1.1.1 Bất động sản 17
1.2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 18
1.2.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị và giá cả bất động sản. 19
1.2.1.1.4 Thông tin và hồ sơ bất động sản 20
1.2.1.2 Dự án đầu tư bất động sản. 23
1.2.1.3 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản. 24
1.2.2 Tình hình đầu tư bất động sản trong thời gian qua 25
1.2.2.1 Đánh giá chung thị chung thị trường bất động sản tại Việt Nam từ năm 2007 25
1.2.2.1.1 Năm 2007 25
1.2.2.1.2 Năm 2008 28
1.2.2.1.3 Những tháng đầu năm 2009 30
1.2.2.2 Các chính sách của Nhà nước 32
1.2.2.2.1 Các chính sách kinh tế vĩ mô 32
1.2.2.2.2 Các chính sách liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản. 32
1.2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh 33
1.2.3.1 Khái quát dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh 33
1.2.3.2 Nhân sự thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. 34
1.2.3.3 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản. 34
1.2.3.3.1 Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ 35
1.2.3.3.2 Thẩm định khách hành vay vốn và dự án đầu tư. 35
1.2.3.3.3 Quyết định cho vay 36
1.2.3.3.4 Giải ngân, kiểm tra, giám sát 36
1.2.3.3.5 Thu nợ, thu lãi và xử lí phát sinh. 36
1.2.3.3.6 Kết thúc hợp đồng 36
1.2.3.4 Phương pháp thẩm định. 36
1.2.3.5 Nội dung thẩm định 38
1.2.3.5.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn 38
1.2.3.5.2 Thẩm định khách hàng vay vốn 39
1.2.3.5.3 Thẩm định dự án đầu tư. 41
1.2.3.5.4 Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay 51
1.2.3.6 Xem xét một khách hàng cụ thể có dự án đầu tư bất động sản. 53
1.2.3.5.1 Báo cáo Thẩm định của Ngân hàng đối với hồ sơ của dự án 53
1.2.3.5.2 So sánh và đánh giá quá trình thẩm định dự án trên 78
1.3 Đánh giá công tác thẩm định 80
1.3.1 Những kết quả đạt được 80
1.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 81
1.3.2.1 Hạn chế 81
1.3.2.2 Nguyên nhân 83
Chương 2: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT&PTNT Chi nhánh Thủ Đô 85
2.1 Định hướng phát triển NH và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án bất động sản. 85
2.1.1 Định hướng pháp triển của NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô. 85
2.1.2 Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án bất động sản. 86
2.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh Thủ Đô. 88
2.2.1 Giải pháp nâng cao vai trò của công tác thẩm định 88
2.2.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện quy chế hoạt động, quy định thực hiện, điều hành công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. 88
2.2.3 Giải pháp về nội dung thẩm định. 88
2.2.3.1 Áp dụng các nội dung của mô hình SWOT để thẩm định dự án đầu tư BDS. 88
2.2.3.2 Nội dung thẩm định giá trị bảo đảm 92
2.2.4 Giải pháp nâng cao năng lực cán bộ thẩm định. 94
2.2.5 Giải pháp về công tác thu thập và tổng hợp thông tin 97
2.2.6 Giải pháp về phương pháp thẩm định 100
2.2.7 Giải pháp tăng cường khoa học kĩ thuật trong công tác thẩm định 103
2.2.8 Các giải pháp khác 103
2.2.8.1 Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng 104
2.2.8.2 Giải pháp về chiến lược khách hàng 104
2.2.8.3 Rút ngắn thời gian thẩm định 104
2.2.8.4 Tăng cường quan hệ với các tổ chức tín dụng khác 105
2.3 Một số kiến nghị 105
Bên cạnh những thay đổi của bản thân Chi nhánh Thủ Đô thì sự tạo điều kiện hỗ trợ trong công tác quản lý của NH No&PTNT Việt Nam, của NHNH, của các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ giúp cho hoạt động thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng được hoàn thiện. Chính vì vậy, tôi xin có những kiến nghị sau: 105
2.3.1 Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước 105
2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 107
2.3.3 Kiến nghị với NH No&PTNT Việt Nam 108
Kết luận 109
TÀI LIỆU THAM KHẢO 110
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
cao thì cũng có thể là dự án tốt.Chỉ tiêu 4: Điểm hoà vốn của dự án:
Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu của dự án vừa đúng bằng tổng chi phí hoạt động. Điểm hoà vốn được biểu hiện bằng số đơn vị sản phẩm hay giá trị của doanh thu.
Cách tính:
Gọi x là khối lượng sản phẩm sản xuất hay bán được.
Gọi x0 là khối lượng sản phẩm tại điểm hoà vốn
f: là chi phí cố định
p: là đơn vị sản phẩm
v: là chí phí biên đổi
v.x: là tổng biến phí
Ta có phương trình
Doanh thu: yDT = px
Chi phí: yCP = vx +f
Tại điểm hoà vốn thì doanh thu bằng chi phí từ đó ta suy ra
yDT = yCP px = vx0 + f
Þ Sản lượng hoà vốn: x0 =
f
p - v
Þ Doanh thu hoà vốn: y0 =
f
p – v
.x p
Nếu điểm hoà vốn càng thấp tức x0 hay y0 càng nhỏ thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng cao, rủi ro thua lỗ càng thấp. Thời gian phân tích hoà vốn thường được tính cho từng năm hoạt động, cho một năm thay mặt nào đó hay cho cả thời gian hoạt động của dự án.
Chỉ tiêu 5: Phân tích độ nhậy của dự án
Một dự án thường có tuổi thọ dài nhưng các tính toán trong dự án lại dựa trên các giả định mà thực tế thường không đúng giả định, do đó dự án có thể không bền vững. Khi một yếu tố đầu vào thay đổi sẽ kéo theo sự thay đổi của các yếu tố đầu ra và đồng thời ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (NPV, IRR...). Phân tích độ nhậy của dự án là kỹ thuật chỉ ra chính xác sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (NPV, IRR...) khi có sự thay đổi các yếu tố đầu vào, đầu ra dự tính (chi phí nguyên vật liệu, giá cho thuê...). Đối với dự án đầu tư bất động sản thì đây là một chỉ tiêu rất quan trọng. Dự án đầu tư bất động sản diễn ra trong một thời gian dài, chính vì vậy, chắc chắn sẽ có rất nhiều yếu tố không như dự tính ban đầu. Chính vì vậy, Ngân hàng luôn chú trọng đến phân tích các yếu tố này.
Phân tích khía cạnh kinh tế, xã hội của dự án.
Trên thực tế cho thấy không phải dự án nào có khả năng sinh lời cao đều tạo ra những ảnh hưởng tốt đối với nền kinh tế và xã hội. Chính vì vậy, cần xem xét đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư có những tác động gì đối với việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, có nghĩa là phải xem xét đến khía cạnh kinh tế - xã hội. Điều này giữ vai trò quyết định để được các cấp có thẩm quyền chấp nhận cho phép đầu tư xây dựng.
Những lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đáp ứng của dự án đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể được xem xét mang tính định tính như đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng của xã hội, đáp ứng nhu cầu của nhân dân, đặc biệt là khu vực người dân có thu nhập thấp. Hiện tại, Nhà nước đang có những ưu đãi thiết thực để khuyến khích các doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở giá rẻ nhưng vẫn chất lượng cho sinh viên và công nhân viên muốn có nhà để thuê và mua. Dự án cũng được xem xét trong các vấn đề như: có gây mất mỹ quan của khu vực, có ảnh hưởng đến các công trình xung quanh đặc biệt là các di tích lịch sử… hay đo lường bằng cách tính toán định lượng như mức tăng thu cho ngân sách, mức gia tăng số người có việc làm.
Một dự án khi chứng minh được rằng sẽ đem lại cho xã hội một lợi ích lớn hơn cái giá mà xã hội phải trả thì dự án mới xứng đáng được hưởng những ưu đãi mà Nhà nước dành cho..
Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay
Với các dự án bất động sản ẩn chưa rủi ro rất cao, để tránh những tổn thất xảy ra do khách hàng không trả được nợ như đã cam kết, một trong những quy định mà ngân hàng đưa ra đối với khách hàng muốn vay vốn là phải có tài sản đảm bảo. Tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể là tài sản thuộc sở hữu của người vay, của bên thứ 3 bảo lãnh hay là tài sản hình thành từ chính nguồn vốn vay của ngân hàng. Tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ 2 khi thu nhập từ hoạt động của dự án không đảm bảo để trả nợ. Tài sản đảm bảo cần được đánh giá 1 cách chính xác làm cơ sở xác định hạn mức tín dụng và đảm bảo khả năng phát mại tài sản khi cần thiết. Nội dung thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm
* Thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo tín dụng trước hết phải có đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, nghĩa là tài sản đó phải:
+Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay hay người bảo lãnh
+ Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng
+ Được phép giao dịch theo quy định của pháp luật
Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá cần có xác nhận của cơ quan phát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ
Cụ thể trong phần này cán bộ thẩm định cần
- Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố, thế chấp (như: sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy đăng ký xe ô tô…), ngoài ra cán bộ thẩm định cũng cần thêm khảo thêm những thông tin khác nhằm xác định rõ ràng vấn đề quyền sở hữu của người vay
- Tìm hiểu các nguồn thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền như phòng tài nguyên môi trường, sở địa chính, uỷ ban nhân dân địa phương, toà án, cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo hay từ các phương tiện thông tin đại chúng khác… nhằm xác định tài sản hiện không có tranh chấp
- Kiểm tra, đối chiếu xem tài sản đảm bảo có thuộc danh mục những tài sản đảm bảo bị ngân hàng hạn chế hay cấm cho phép giao dịch không
* Thẩm định tính dễ chuyển nhượng của tài sản
Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyển nhượng được trên thị trường. Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo tín dụng là các loại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hoá đặc chủng dễ bị phá huỷ do tác động của môi trường, thời gian. Cán bộ tín dụng cần có trách nhiệm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hoá mà doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ của hàng hóa
Trong trường hợp cán bộ tín dụng không có khả năng đánh giá về các vấn đề trên thì phải báo cáo lại cho trưởng phòng xem xét báo cáo tổng giám đốc có hướng xử lý tuyệt đối cho vay trong khi chưa có khả năng đánh giá về chức năng tác dụng và tính dễ tiêu thụ của hàng hoá
* Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo:
Hạn mức cho vay là 1 tỷ lệ phần trăm nhất định tính trên giá trị tài sản đảm bảo, được ngân hàng quy định tuỳ theo tính chất rủi ro của dự án nhằm đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xin vay.
Lưu ý: đối với tài sản hình thành từ vốn vay, người vay phải cam kết dùng toàn bộ giá trị công trình đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn phòng, kho tàng, thiết bị máy móc…để thế chấp cho ngân hàng. Trong trường hợp các công trình đầu tư xây dựng mới, ...