langtu_sitinh200699
New Member
Download miễn phí Luận văn Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư
Đơn giá cho thuê, bán (chưa có VAT)
Theo nghiên cứu và khảo sát thị trường những khu liên hợp - nhà ở cao tầng trong thành phố Hồ Chí Minh và quận Tân Phú, cùng với những thông tin do trung tâm kiểm định giá bất động sản thuộc sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh, dự án đưa ra đơn giá dự kiến như sau:
Khối dịch vụ
- Đơn giá cho thuê bình quân tầng hầm giữ xe khối dịch vụ 18.000 đ/m2/tháng
- Đơn giá dịch vụ vệ sinh 242.250 đ/căn/tháng
- Đơn giá cho thuê bình quân khối thương mại 484.500 đ/m2/tháng
- Đơn giá cho thuê bình quân khối văn phòng 161.500 đ/m2/tháng
- Đơn giá cho thuê khối dịch vụ 242.250 đ/m2/tháng
+ Thể hiện khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư
+ Hỗ trợ tin cậy trong trường hợp IRR và NPV mâu thuẫn
- Nhược điểm
+ Phụ thuộc vào suất chiết khấu.
+ Không cho thấy cụ thể khoản lời và suất sinh lời của dự án.
Ý nghĩa
- Tỷ số sinh lời cho biết một đồng hiện giá chi phí bỏ ra trong dự án cho khả năng thu được mấy đồng hiện giá lợi ích.
- Tỷ số sinh lời biểu hiện mối quan hệ tỷ lệ giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí.
2.2.4 Phân tích độ nhạy dự án đầu tư
2.2.4.1 Một vài khái niệm về phân tích độ nhạy dự án đầu tư
Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu hao và lợi nhuận ròng). Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế suất, sản lượng tiêu thụ…). Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức độ ảnh hưởng của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập và lợi ích dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án để nghiên cứu ảnh hưởng của rủi ro đối với dự án. Kỹ thuật này kiểm nghiệm tính khả thi của dự án sẽ như thế nào nếu kết quả xảy ra khác với những gì đã đoán trong khi thực hiện dự án đầu tư. Công việc ở đây bao gồm việc xây dựng các tình huống khác nhau khi các biến số ảnh hưởng đến kết quả của dự án.
- Giả định chi phí của dự án tăng lên, điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với những dự án dài hạn. Chúng ta giả định một mức độ nào đó về mặt chi phí khi nó tăng lên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án như thế nào.
- Giả sử tiến độ thực hiện dự án chậm trễ có nghĩa là trong điều kiện đã có đầu tư nhưng dự án hoạt động chậm vì lý do khách quan nào đó.
- Giả sử doanh thu của dự án giảm đi, từ đó lợi nhuận của dự án giảm như thế nào…
2.2.4.2 Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy
- Phân tích độ nhạy để khảo sát tốc độ biến thiên của hiện giá thuần NPV hay lãi ròng so với tốc độ biến thiên của các yếu tố đầu vào.
+ Nếu tốc độ giảm của NPV hay lãi ròng lớn hơn hay bằng tốc độ biến động của các yếu tố xem xét dự án rất nhạy cảm với thị trường, không an toàn.
+ Ngược lại nếu nếu tốc độ giảm của NPV hay lãi ròng nhỏ hơn tốc độ biến động của các yếu tố xem xét càng nhỏ hơn càng an toàn.
- Phân tích độ nhạy để tìm ra giá trị giới hạn (cực đại hay cực tiểu của các yếu tố đầu vào) để đảm bảo cho dự án an toàn.
2.2.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy
Bước 1:
Giả định các yếu tố khác cố định cho duy nhất một hay cùng lúc hai, ba yếu tố biến động (nên chọn những yếu tố chủ yếu thường không an toàn hay biến động).
Bước 2:
Cho yếu tố biến động giảm xuống hay tăng lên theo từng cấp độ 5%, 10%,15%... tối đa 25% so với giá trị ban đầu.
Bước 3:
Tính toán lại NPV hay lãi ròng tương ứng, tính tốc độ giảm so với giá trị NPV hay lãi ròng ban đầu.
Hoặc: Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là yếu tố xem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này.
Bước 4:
Lập bảng so sánh, khảo sát, kết luận.
2.3 PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.3.1 Khái niệm và mục tiêu phân tích kinh tế - xã hội
Phân tích kinh tế - xã hội tập trung làm rõ hiệu quả kinh tế của dự án trên quan điểm lợi ích của tổng thể quốc gia.
Mục tiêu của việc phân tích lợi ích kinh tế - xã hội là xác định vị trí, vai trò của dự án đối với việc phát triển kinh tế, các dự án đầu tư phải phù hợp với chiến lược phát triển của vùng và chiến lược phát triển kinh tế của cả nước.
Ngoài ra mục tiêu của phân tích kinh tế - xã hội là xác định sự đóng góp của dự án vào lợi ích chung của toàn xã hội, như: nộp ngân sách cho Nhà nước của dự án thông qua các khoản thuế (thuế doanh lợi, thuế xuất nhập khẩu…), khoản đóng góp ngoại tệ của dự án, khả năng giải quyết công ăn việc làm của dự án, mức độ nâng cao cơ sở hạ tầng do dự án mang lại (như giao thông, điện nước, thông tin liên lạc…).
2.3.2 Sự cần thiết của phân tích kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo giác độ lợi ích trực tiếp của Chủ đầu tư. Trái lại phân tích kinh tế - xã hội lại đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội. Phân tích kinh tế - xã hội rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do các doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với luật pháp và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, trong đó lợi ích của đất nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án.
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương đặt dự án ủng hộ Chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt để cấp giấy phép đầu tư.
- Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viện trợ, nhất là đối với các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường.
- Đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.
2.3.3 Sự khác nhau giữa phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội
Giữa phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có một số điểm khác nhau cơ bản sau đây:
2.3.3.1 Về quan điểm và mục đích
- Phân tích tài chính đứng trên lập trường quan điểm lợi ích của Chủ đầu tư để đánh giá dự án, còn phân tích kinh tế - xã hội lại đứng trên quan điểm lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và lợi ích của toàn xã hội để xem xét vấn đề.
Chủ đầu tư xuất phát từ lợi ích của chính mình nhưng phải nằm trong phạm vi pháp luật cho phép (ví dụ luật môi trường, luật đất đai, luật kinh doanh, luật đầu tư, danh mục sản phẩm bị cấm không được sản xuất…).
Nhà nước xuất phát từ lợi ích của toàn xã hội nhưng cũng phải tạo điều kiện cho nhà kinh doanh đầu tư được thuận lợi trong phạm vi pháp luật cho phép.
Lợi ích quốc gia, xã hội và lợi ích của Chủ đầu tư có mặt thống nhất, thể hiện ở chỗ các dự án đầu tư một mặt đem lại lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp, nhưng mặt khác cũng góp phần phát triển đất nước (thông qua nộp thuế). Nhưng hai lợi ích trên có thể mâu thuẫn nhau, nhất là theo giác độ bảo vệ môi trường.
- Cũng do quan điểm lợi ích khác nhau nên trong cách tính toán các chỉ tiêu cũng khác nhau.
- Ph
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Đơn giá cho thuê, bán (chưa có VAT)
Theo nghiên cứu và khảo sát thị trường những khu liên hợp - nhà ở cao tầng trong thành phố Hồ Chí Minh và quận Tân Phú, cùng với những thông tin do trung tâm kiểm định giá bất động sản thuộc sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh, dự án đưa ra đơn giá dự kiến như sau:
Khối dịch vụ
- Đơn giá cho thuê bình quân tầng hầm giữ xe khối dịch vụ 18.000 đ/m2/tháng
- Đơn giá dịch vụ vệ sinh 242.250 đ/căn/tháng
- Đơn giá cho thuê bình quân khối thương mại 484.500 đ/m2/tháng
- Đơn giá cho thuê bình quân khối văn phòng 161.500 đ/m2/tháng
- Đơn giá cho thuê khối dịch vụ 242.250 đ/m2/tháng
+ Thể hiện khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư
+ Hỗ trợ tin cậy trong trường hợp IRR và NPV mâu thuẫn
- Nhược điểm
+ Phụ thuộc vào suất chiết khấu.
+ Không cho thấy cụ thể khoản lời và suất sinh lời của dự án.
Ý nghĩa
- Tỷ số sinh lời cho biết một đồng hiện giá chi phí bỏ ra trong dự án cho khả năng thu được mấy đồng hiện giá lợi ích.
- Tỷ số sinh lời biểu hiện mối quan hệ tỷ lệ giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí.
2.2.4 Phân tích độ nhạy dự án đầu tư
2.2.4.1 Một vài khái niệm về phân tích độ nhạy dự án đầu tư
Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu hao và lợi nhuận ròng). Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế suất, sản lượng tiêu thụ…). Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức độ ảnh hưởng của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập và lợi ích dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án để nghiên cứu ảnh hưởng của rủi ro đối với dự án. Kỹ thuật này kiểm nghiệm tính khả thi của dự án sẽ như thế nào nếu kết quả xảy ra khác với những gì đã đoán trong khi thực hiện dự án đầu tư. Công việc ở đây bao gồm việc xây dựng các tình huống khác nhau khi các biến số ảnh hưởng đến kết quả của dự án.
- Giả định chi phí của dự án tăng lên, điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với những dự án dài hạn. Chúng ta giả định một mức độ nào đó về mặt chi phí khi nó tăng lên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án như thế nào.
- Giả sử tiến độ thực hiện dự án chậm trễ có nghĩa là trong điều kiện đã có đầu tư nhưng dự án hoạt động chậm vì lý do khách quan nào đó.
- Giả sử doanh thu của dự án giảm đi, từ đó lợi nhuận của dự án giảm như thế nào…
2.2.4.2 Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy
- Phân tích độ nhạy để khảo sát tốc độ biến thiên của hiện giá thuần NPV hay lãi ròng so với tốc độ biến thiên của các yếu tố đầu vào.
+ Nếu tốc độ giảm của NPV hay lãi ròng lớn hơn hay bằng tốc độ biến động của các yếu tố xem xét dự án rất nhạy cảm với thị trường, không an toàn.
+ Ngược lại nếu nếu tốc độ giảm của NPV hay lãi ròng nhỏ hơn tốc độ biến động của các yếu tố xem xét càng nhỏ hơn càng an toàn.
- Phân tích độ nhạy để tìm ra giá trị giới hạn (cực đại hay cực tiểu của các yếu tố đầu vào) để đảm bảo cho dự án an toàn.
2.2.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy
Bước 1:
Giả định các yếu tố khác cố định cho duy nhất một hay cùng lúc hai, ba yếu tố biến động (nên chọn những yếu tố chủ yếu thường không an toàn hay biến động).
Bước 2:
Cho yếu tố biến động giảm xuống hay tăng lên theo từng cấp độ 5%, 10%,15%... tối đa 25% so với giá trị ban đầu.
Bước 3:
Tính toán lại NPV hay lãi ròng tương ứng, tính tốc độ giảm so với giá trị NPV hay lãi ròng ban đầu.
Hoặc: Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là yếu tố xem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này.
Bước 4:
Lập bảng so sánh, khảo sát, kết luận.
2.3 PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.3.1 Khái niệm và mục tiêu phân tích kinh tế - xã hội
Phân tích kinh tế - xã hội tập trung làm rõ hiệu quả kinh tế của dự án trên quan điểm lợi ích của tổng thể quốc gia.
Mục tiêu của việc phân tích lợi ích kinh tế - xã hội là xác định vị trí, vai trò của dự án đối với việc phát triển kinh tế, các dự án đầu tư phải phù hợp với chiến lược phát triển của vùng và chiến lược phát triển kinh tế của cả nước.
Ngoài ra mục tiêu của phân tích kinh tế - xã hội là xác định sự đóng góp của dự án vào lợi ích chung của toàn xã hội, như: nộp ngân sách cho Nhà nước của dự án thông qua các khoản thuế (thuế doanh lợi, thuế xuất nhập khẩu…), khoản đóng góp ngoại tệ của dự án, khả năng giải quyết công ăn việc làm của dự án, mức độ nâng cao cơ sở hạ tầng do dự án mang lại (như giao thông, điện nước, thông tin liên lạc…).
2.3.2 Sự cần thiết của phân tích kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo giác độ lợi ích trực tiếp của Chủ đầu tư. Trái lại phân tích kinh tế - xã hội lại đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội. Phân tích kinh tế - xã hội rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do các doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với luật pháp và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, trong đó lợi ích của đất nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án.
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương đặt dự án ủng hộ Chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt để cấp giấy phép đầu tư.
- Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viện trợ, nhất là đối với các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường.
- Đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.
2.3.3 Sự khác nhau giữa phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội
Giữa phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có một số điểm khác nhau cơ bản sau đây:
2.3.3.1 Về quan điểm và mục đích
- Phân tích tài chính đứng trên lập trường quan điểm lợi ích của Chủ đầu tư để đánh giá dự án, còn phân tích kinh tế - xã hội lại đứng trên quan điểm lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và lợi ích của toàn xã hội để xem xét vấn đề.
Chủ đầu tư xuất phát từ lợi ích của chính mình nhưng phải nằm trong phạm vi pháp luật cho phép (ví dụ luật môi trường, luật đất đai, luật kinh doanh, luật đầu tư, danh mục sản phẩm bị cấm không được sản xuất…).
Nhà nước xuất phát từ lợi ích của toàn xã hội nhưng cũng phải tạo điều kiện cho nhà kinh doanh đầu tư được thuận lợi trong phạm vi pháp luật cho phép.
Lợi ích quốc gia, xã hội và lợi ích của Chủ đầu tư có mặt thống nhất, thể hiện ở chỗ các dự án đầu tư một mặt đem lại lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp, nhưng mặt khác cũng góp phần phát triển đất nước (thông qua nộp thuế). Nhưng hai lợi ích trên có thể mâu thuẫn nhau, nhất là theo giác độ bảo vệ môi trường.
- Cũng do quan điểm lợi ích khác nhau nên trong cách tính toán các chỉ tiêu cũng khác nhau.
- Ph
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links