Download Luận văn Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀTHỊTRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN
ĐẢM BẢO BẰNG NỢVAY CẦM CỐ(MBSs). vii
1.1.VỊTRÍ CỦA THỊTRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆGIỮA
THỊTRƯỜNG VAY NỢCẦM CỐVÀ THỊTRƯỜNG CHỨNG
KHOÁN NỢDÀI HẠN:. vii
1.1.1. Một sốkhái niệm cơbản.vii
1.1.2. Vịtrí của thịtrường MBSs:. viii
1.2.SỰPHÁT TRIỂN CỦA THỊTRƯỜNG NỢVAY CẦM CỐ:.ix
1.2.1. Thịtrường nợvay cầm cốsơcấp:.ix
1.2.2. Thịtrường nợvay cầm cốthứcấp:.x
1.3.TỔNG QUAN VỀCHỨNG KHOÁN MBSs. xiii
1.3.1. MBSs là gì?:. xiii
1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs?. xiii
1.3.3. Đặc điểm cơbản của MBSs:.xiv
1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs:.xvi
1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊTRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
ĐẢM BẢO BẰNG NỢVAY CẦM CỐTẠI MỘT SỐQUỐC GIA.xix
1.4.1. Mỹ:.xix
1.4.2. Malaysia:.xxi
1.4.3. Hồng Kông.xxii
1.4.4. Hàn Quốc. xxiii
1.4.5. Thái Lan.xxiv
1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từquá trình xây dựng và phát triển thị
trường MBSs ởcác quốc gia:.xxv
1.5.KẾT LUẬN CHƯƠNG.xxvi
CHƯƠNG 2. THỊTRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ ỞVÀ THỊTRƯỜNG
TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒCHÍ MINH. xxviii
2.1. THỰC TRẠNG THỊTRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ ỞTẠI TPHCMxxviii
2.1.1. Tình hình dân sốvà nhu cầu sửdụng đất tại Tp HồChí Minh. xxviii
2.1.2. Dựbáo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ởThành phố đến năm 2010xxix
2.1.3. Tình hình thịtrường bất động sản tại Thành PhốHồChí Minh.xxix
2.1.4. Thực trạng tài trợcho vay phát triển nhà ởtại TP. HồChí Minh.xxxi
2.2. THỊTRƯỜNG TRÁI PHIẾU DÀI HẠN. xliii
2.2.1. Thịtrường trái phiếu sơcấp:. xliii
2.2.2. Thịtrường trái phiếu thứcấp:.xlvi
2.2.3. Những nhà đầu tưmua trái phiếu dài hạn:. xlviii
2.2.4. Cơsởhạtầng của thịtrường trái phiếu:.li
2.3.KẾT LUẬN CHƯƠNG. lii
2.3.1. Thuận lợi:. lii
2.3.2. Khó khăn:. lii
CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TẠO LẬP THỊTRƯỜNG
MBSs ỞTHÀNH PHỐHỒCHÍ MINH. liv
3.1.SỰCẦN THIẾT CỦA VIỆC TẠO LẬP THỊTRƯỜNG MBSs Ở
THÀNH PHỐHỒCHÍ MINH. liv
3.1.1. Nhu cầu tạo lập thịtrường nợvay cầm cốthứcấp ởThành PhốHồChí Minh:.liv
3.1.2. Lợi ích của việc tạo lập thịtrường MBSs:.lv
3.2. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TIỀN ĐỀTẠO LẬP THỊ
TRƯỜNG MBS ỞTHÀNH PHỐHỒCHÍ MINH:. lviii
3.2.1. Khảnăng ổn định của môi trường kinh tếvĩmô:. lviii
3.2.2. Xây dựng một khuôn khổpháp lý rõ ràng:.lix
3.2.3. Có nhu cầu thực sựcho các khoản vay nợcầm cố:.lxi
3.2.4. Khảnăng hình thành các tổchức trung gian:. lxii
3.2.5. Cơchếtăng cường tín dụng cho các khoản nợvay cầm cố:. lxiii
3.2.6. Điều kiện vềchi phí giao dịch và thuế:.lxiv
3.2.7. Vai trò quan trọng của các nhà đầu tưtiềm năng:.lxv
3.2.8. Khảnăng tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán trên thịtrườnglxv
3.2.9. Vai trò của các tổchức định mức tín nhiệm.lxv
3.2.10. Không có những cản trởlàm bóp méo giá cảtrong thịtrường cho
vay cầm cốvà thịtrường trái phiếu:.lxvi
3.2.11. Năng lực hoạch định chính sách, quản lý và giám sát thịtrường:.lxvi
3.3.KẾT LUẬN CHƯƠNG. lxvii
PHẦN KẾT LUẬN
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
được phép giao dịch và không có tranh chấp. Có thể thấy một số khó khăn đối
với việc thế chấp, cầm cố tài sản như sau:
Thủ tục công chứng hiện nay còn thiếu nhất quán. Đối với tài sản hình
thành trong tương lai, pháp luật cho phép ngân hàng nhận thế chấp cầm
cố tuy nhiên hiện nay vẫn thiếu những quy định hướng dẫn cụ thể và có
nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện công chứng,
đăng ký. Một số cơ quan công chứng chỉ thực hiện công chứng thế chấp
tài sản khi căn nhà đó đã đứng tên chủ sở hữu là người vay vốn. Như
vậy, chỉ có cách duy nhất là những khách hàng đó phải vay mượn vốn
trước để có đủ tiền mua nhà, xác lập sở hữu nhà, sau đó mới có thể đem
căn nhà đi thế chấp vay vốn ngân hàng để trả nợ vay mượn trước đó.
Thị trường BĐS biến động, rất khó đoán nên việc thẩm định giá trị
tài sản đảm bảo của TCTD gặp nhiều khó khăn.
Xử lý tài sản thế chấp:
Thủ tục xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-
CP ngày 29/12/1999 và Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính
phủ. Một trong những khó khăn đối với việc xử lý tài sản thế chấp là bất động
sản chính là:
Tình trạng phán quyết khác nhau giữa các cơ quan toà án khi xử lý
những tranh chấp về hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất, thủ tục tố
tụng phức tạp, kéo dài, tốn kém chi phí mà hiệu quả không cao. Việc thi
hành phán quyết của tòa cũng rất phức tạp khi con nợ chây ì, cố tình trì
hoãn thời gian xử lý tài sản để thanh toán nợ. Có trường hợp trong 3
năm, ngân hàng mới phát mãi được một căn nhà thế chấp để thu hồi
vốn. Trong khoảng thời gian đó, Ngân hàng không thu được đồng lãi
nào.
xl
Thông tin về quy hoạch đất đai không được công khai rõ ràng cũng ảnh
hưởng đến các TCTD khi phát mãi tài sản nằm trong khu vực bị quy
hoạch.
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất theo quy định của các ngân hàng là không được quyền tự bán mà
phải bán đấu giá thông qua trung tâm đấu giá, do đó mất nhiều thời
gian, ảnh hưởng tới việc thu hồi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi
phí cho việc đấu giá.
Tình hình nợ quá hạn:
Nợ quá hạn phát sinh trong quá trình cho vay bất động sản chiếm 0,57%
trên tổng dư nợ, nợ quá hạn cho vay mua nhà cửa, đất đai chiếm khoảng 35%
tổng nợ quá hạn. Nợ quá hạn cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng 2,64% tổng
nợ quá hạn chung của nền kinh tế, nhìn chung ở mức thấp6.
Tại 09 tổ chức tín dụng được khảo sát, tỷ lệ nợ quá hạn cao tập trung vào
các tổ chức cho vay xây dựng nhà ở để bán, đầu tư hạ tầng khu đô thị, khu
công nghiệp. Tại các tổ chức cho vay sửa chữa nhà ở khu vực dân cư tình hình
nợ quá hạn ở mức 0,3% dư nợ cho vay bất động sản của tổ chức đó.
Những vấn đề còn vướng mắc liên quan đến môi trường pháp lý:
Về cơ chế chính sách
Hệ thống quản lý hành chánh nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập,
việc ban hành và thực thi những cơ chế, chính sách, quy định về bất động
sản của các cơ quan chức năng chưa rõ ràng làm cho các nhà đầu tư, các
doanh nghiệp và người dân lúng túng trong hoạt động đầu tư vào BĐS, làm
cho thị trường BĐS bị chựng lại, ít biến động.
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa được ban hành. Trong
khi hệ thống đăng ký này là biện pháp cần thiết để xây dựng thị trường bất
động sản chính quy... Một trong những khiếm khuyết đó là thiếu vắng
6 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước – Chi Nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh
xli
những những cơ chế về hoạt động tư vấn, môi giới, định giá, công chứng,
giao dịch bất động sản, thông tin bất động sản... Theo đó, cần có các tổ
chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản.
Về thủ tục công chứng
Thủ tục công chứng về việc thế chấp BĐS đã có nhiều cải tiến, song
việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất không
thống nhất giữa các phòng công chứng. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều
phía như: cơ chế chính sách về BĐS còn quy định nhiều thủ tục phức tạp,
chưa đồng bộ, việc triển khai các quy định pháp luật đến các đơn vị chức
năng chưa được thực hiện tốt. Thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải được đăng ký tại Sở nhà đất đối
với đất và thông qua công chứng đối với tài sản gắn liền trên đất; trong khi
BĐS là nhà ở chỉ thông qua công chứng.
Trong nhiều trường hợp ngân hàng đã làm đầy đủ thủ tục công chứng tài
sản nhưng sau này Tòa xử, ngân hàng mới biết tài sản còn liên quan đến dự
án đã có phán quyết trước khi ngân hàng đi công chứng thế chấp tài sản
này. Điều này cho thấy ngân hàng làm đủ thủ tục nhưng vẫn bị thiệt hại
nhưng trách nhiệm của các cơ quan công chứng chưa được quy định rõ ràng
khi đã công chứng thế chấp một tài sản có tranh chấp trước cơ quan pháp
luật.
Đăng ký giao dịch bảo đảm
Thông tư liên tịch 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 04/0702003 đã có
hiệu lực nhưng việc triển khai thực hiện thông tư đến các phường xã chưa
được tiến hành đồng bộ nên khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm còn
gặp nhiều khó khăn.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Một số DNNN được nhà nước giao đất nhưng khi tiến hành làm thủ tục
xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ lại bị vướng thủ tục chậm trễ, kéo dài. Do
xlii
vậy khi cần giải quyết cho vay có tài sản đảm bảo thì DN không thực hiện
được. Hiện nay việc có được các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất
đối với các dự án xây dựng nhà ở, chung cư phải mất một thời gian rất lâu.
Do vậy, ngân hàng khó có thể hoàn tất sớm hồ sơ để thế chấp tài sản bảo
đảm.
Sau khi Luật đất đai và các Nghị định có liên quan có hiệu lực thì giấy
chứng nhận QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chưa thống nhất chung về mẫu
giấy tờ, còn mang tính nhất thời nên gây khó khăn cho Ngân hàng trong
việc hoàn tất thủ tục đảm bảo khoản vay.
2.1.4.4. Hoạt động của công ty mua bán nợ vay cầm cố thế chấp:
Quay trở lại với bài toán về vốn cho thị trường bất động sản tại Thành Phố
Hồ Chí Minh, người mua nhà có nhu cầu vay vốn mua nhà khó có thể tiếp cận
được nguồn vốn dài hạn của ngân hàng. Dễ dàng thấy rằng các TCTD khó có
thể kéo dài kỳ hạn cho vay khi mà nguồn vốn huy động đầu vào chủ yếu dựa
vào vốn tiết kiệm ngắn hạn. Ở nước ngoài, các ngân hàng mạnh dạn cho vay
thời gian dài 20 - 30 năm bởi họ có thể bán các khoản nợ này cho các quỹ bảo
hiểm, quỹ phúc lợi... khi cần để thu hồi vốn.
Những điều kiện manh nha cho 1 tổ chức thứ cấp như vậy hoạt động ở cấp
độ quốc gia đã hình thành. Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng (DATC)
thuộc Bộ Tài Chính đã được thành lập theo Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg
ngày 5/6/2003 của Chính phủ và chính thức hoạt động từ ngày 1/1/2004. C...
Download miễn phí Luận văn Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀTHỊTRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN
ĐẢM BẢO BẰNG NỢVAY CẦM CỐ(MBSs). vii
1.1.VỊTRÍ CỦA THỊTRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆGIỮA
THỊTRƯỜNG VAY NỢCẦM CỐVÀ THỊTRƯỜNG CHỨNG
KHOÁN NỢDÀI HẠN:. vii
1.1.1. Một sốkhái niệm cơbản.vii
1.1.2. Vịtrí của thịtrường MBSs:. viii
1.2.SỰPHÁT TRIỂN CỦA THỊTRƯỜNG NỢVAY CẦM CỐ:.ix
1.2.1. Thịtrường nợvay cầm cốsơcấp:.ix
1.2.2. Thịtrường nợvay cầm cốthứcấp:.x
1.3.TỔNG QUAN VỀCHỨNG KHOÁN MBSs. xiii
1.3.1. MBSs là gì?:. xiii
1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs?. xiii
1.3.3. Đặc điểm cơbản của MBSs:.xiv
1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs:.xvi
1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊTRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
ĐẢM BẢO BẰNG NỢVAY CẦM CỐTẠI MỘT SỐQUỐC GIA.xix
1.4.1. Mỹ:.xix
1.4.2. Malaysia:.xxi
1.4.3. Hồng Kông.xxii
1.4.4. Hàn Quốc. xxiii
1.4.5. Thái Lan.xxiv
1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từquá trình xây dựng và phát triển thị
trường MBSs ởcác quốc gia:.xxv
1.5.KẾT LUẬN CHƯƠNG.xxvi
CHƯƠNG 2. THỊTRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ ỞVÀ THỊTRƯỜNG
TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒCHÍ MINH. xxviii
2.1. THỰC TRẠNG THỊTRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ ỞTẠI TPHCMxxviii
2.1.1. Tình hình dân sốvà nhu cầu sửdụng đất tại Tp HồChí Minh. xxviii
2.1.2. Dựbáo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ởThành phố đến năm 2010xxix
2.1.3. Tình hình thịtrường bất động sản tại Thành PhốHồChí Minh.xxix
2.1.4. Thực trạng tài trợcho vay phát triển nhà ởtại TP. HồChí Minh.xxxi
2.2. THỊTRƯỜNG TRÁI PHIẾU DÀI HẠN. xliii
2.2.1. Thịtrường trái phiếu sơcấp:. xliii
2.2.2. Thịtrường trái phiếu thứcấp:.xlvi
2.2.3. Những nhà đầu tưmua trái phiếu dài hạn:. xlviii
2.2.4. Cơsởhạtầng của thịtrường trái phiếu:.li
2.3.KẾT LUẬN CHƯƠNG. lii
2.3.1. Thuận lợi:. lii
2.3.2. Khó khăn:. lii
CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TẠO LẬP THỊTRƯỜNG
MBSs ỞTHÀNH PHỐHỒCHÍ MINH. liv
3.1.SỰCẦN THIẾT CỦA VIỆC TẠO LẬP THỊTRƯỜNG MBSs Ở
THÀNH PHỐHỒCHÍ MINH. liv
3.1.1. Nhu cầu tạo lập thịtrường nợvay cầm cốthứcấp ởThành PhốHồChí Minh:.liv
3.1.2. Lợi ích của việc tạo lập thịtrường MBSs:.lv
3.2. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TIỀN ĐỀTẠO LẬP THỊ
TRƯỜNG MBS ỞTHÀNH PHỐHỒCHÍ MINH:. lviii
3.2.1. Khảnăng ổn định của môi trường kinh tếvĩmô:. lviii
3.2.2. Xây dựng một khuôn khổpháp lý rõ ràng:.lix
3.2.3. Có nhu cầu thực sựcho các khoản vay nợcầm cố:.lxi
3.2.4. Khảnăng hình thành các tổchức trung gian:. lxii
3.2.5. Cơchếtăng cường tín dụng cho các khoản nợvay cầm cố:. lxiii
3.2.6. Điều kiện vềchi phí giao dịch và thuế:.lxiv
3.2.7. Vai trò quan trọng của các nhà đầu tưtiềm năng:.lxv
3.2.8. Khảnăng tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán trên thịtrườnglxv
3.2.9. Vai trò của các tổchức định mức tín nhiệm.lxv
3.2.10. Không có những cản trởlàm bóp méo giá cảtrong thịtrường cho
vay cầm cốvà thịtrường trái phiếu:.lxvi
3.2.11. Năng lực hoạch định chính sách, quản lý và giám sát thịtrường:.lxvi
3.3.KẾT LUẬN CHƯƠNG. lxvii
PHẦN KẾT LUẬN
Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung:
ứng đủ 3 điều kiện là thuộc quyền sở hữu,được phép giao dịch và không có tranh chấp. Có thể thấy một số khó khăn đối
với việc thế chấp, cầm cố tài sản như sau:
Thủ tục công chứng hiện nay còn thiếu nhất quán. Đối với tài sản hình
thành trong tương lai, pháp luật cho phép ngân hàng nhận thế chấp cầm
cố tuy nhiên hiện nay vẫn thiếu những quy định hướng dẫn cụ thể và có
nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện công chứng,
đăng ký. Một số cơ quan công chứng chỉ thực hiện công chứng thế chấp
tài sản khi căn nhà đó đã đứng tên chủ sở hữu là người vay vốn. Như
vậy, chỉ có cách duy nhất là những khách hàng đó phải vay mượn vốn
trước để có đủ tiền mua nhà, xác lập sở hữu nhà, sau đó mới có thể đem
căn nhà đi thế chấp vay vốn ngân hàng để trả nợ vay mượn trước đó.
Thị trường BĐS biến động, rất khó đoán nên việc thẩm định giá trị
tài sản đảm bảo của TCTD gặp nhiều khó khăn.
Xử lý tài sản thế chấp:
Thủ tục xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-
CP ngày 29/12/1999 và Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính
phủ. Một trong những khó khăn đối với việc xử lý tài sản thế chấp là bất động
sản chính là:
Tình trạng phán quyết khác nhau giữa các cơ quan toà án khi xử lý
những tranh chấp về hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất, thủ tục tố
tụng phức tạp, kéo dài, tốn kém chi phí mà hiệu quả không cao. Việc thi
hành phán quyết của tòa cũng rất phức tạp khi con nợ chây ì, cố tình trì
hoãn thời gian xử lý tài sản để thanh toán nợ. Có trường hợp trong 3
năm, ngân hàng mới phát mãi được một căn nhà thế chấp để thu hồi
vốn. Trong khoảng thời gian đó, Ngân hàng không thu được đồng lãi
nào.
xl
Thông tin về quy hoạch đất đai không được công khai rõ ràng cũng ảnh
hưởng đến các TCTD khi phát mãi tài sản nằm trong khu vực bị quy
hoạch.
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất theo quy định của các ngân hàng là không được quyền tự bán mà
phải bán đấu giá thông qua trung tâm đấu giá, do đó mất nhiều thời
gian, ảnh hưởng tới việc thu hồi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi
phí cho việc đấu giá.
Tình hình nợ quá hạn:
Nợ quá hạn phát sinh trong quá trình cho vay bất động sản chiếm 0,57%
trên tổng dư nợ, nợ quá hạn cho vay mua nhà cửa, đất đai chiếm khoảng 35%
tổng nợ quá hạn. Nợ quá hạn cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng 2,64% tổng
nợ quá hạn chung của nền kinh tế, nhìn chung ở mức thấp6.
Tại 09 tổ chức tín dụng được khảo sát, tỷ lệ nợ quá hạn cao tập trung vào
các tổ chức cho vay xây dựng nhà ở để bán, đầu tư hạ tầng khu đô thị, khu
công nghiệp. Tại các tổ chức cho vay sửa chữa nhà ở khu vực dân cư tình hình
nợ quá hạn ở mức 0,3% dư nợ cho vay bất động sản của tổ chức đó.
Những vấn đề còn vướng mắc liên quan đến môi trường pháp lý:
Về cơ chế chính sách
Hệ thống quản lý hành chánh nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập,
việc ban hành và thực thi những cơ chế, chính sách, quy định về bất động
sản của các cơ quan chức năng chưa rõ ràng làm cho các nhà đầu tư, các
doanh nghiệp và người dân lúng túng trong hoạt động đầu tư vào BĐS, làm
cho thị trường BĐS bị chựng lại, ít biến động.
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa được ban hành. Trong
khi hệ thống đăng ký này là biện pháp cần thiết để xây dựng thị trường bất
động sản chính quy... Một trong những khiếm khuyết đó là thiếu vắng
6 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước – Chi Nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh
xli
những những cơ chế về hoạt động tư vấn, môi giới, định giá, công chứng,
giao dịch bất động sản, thông tin bất động sản... Theo đó, cần có các tổ
chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản.
Về thủ tục công chứng
Thủ tục công chứng về việc thế chấp BĐS đã có nhiều cải tiến, song
việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất không
thống nhất giữa các phòng công chứng. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều
phía như: cơ chế chính sách về BĐS còn quy định nhiều thủ tục phức tạp,
chưa đồng bộ, việc triển khai các quy định pháp luật đến các đơn vị chức
năng chưa được thực hiện tốt. Thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải được đăng ký tại Sở nhà đất đối
với đất và thông qua công chứng đối với tài sản gắn liền trên đất; trong khi
BĐS là nhà ở chỉ thông qua công chứng.
Trong nhiều trường hợp ngân hàng đã làm đầy đủ thủ tục công chứng tài
sản nhưng sau này Tòa xử, ngân hàng mới biết tài sản còn liên quan đến dự
án đã có phán quyết trước khi ngân hàng đi công chứng thế chấp tài sản
này. Điều này cho thấy ngân hàng làm đủ thủ tục nhưng vẫn bị thiệt hại
nhưng trách nhiệm của các cơ quan công chứng chưa được quy định rõ ràng
khi đã công chứng thế chấp một tài sản có tranh chấp trước cơ quan pháp
luật.
Đăng ký giao dịch bảo đảm
Thông tư liên tịch 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 04/0702003 đã có
hiệu lực nhưng việc triển khai thực hiện thông tư đến các phường xã chưa
được tiến hành đồng bộ nên khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm còn
gặp nhiều khó khăn.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Một số DNNN được nhà nước giao đất nhưng khi tiến hành làm thủ tục
xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ lại bị vướng thủ tục chậm trễ, kéo dài. Do
xlii
vậy khi cần giải quyết cho vay có tài sản đảm bảo thì DN không thực hiện
được. Hiện nay việc có được các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất
đối với các dự án xây dựng nhà ở, chung cư phải mất một thời gian rất lâu.
Do vậy, ngân hàng khó có thể hoàn tất sớm hồ sơ để thế chấp tài sản bảo
đảm.
Sau khi Luật đất đai và các Nghị định có liên quan có hiệu lực thì giấy
chứng nhận QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chưa thống nhất chung về mẫu
giấy tờ, còn mang tính nhất thời nên gây khó khăn cho Ngân hàng trong
việc hoàn tất thủ tục đảm bảo khoản vay.
2.1.4.4. Hoạt động của công ty mua bán nợ vay cầm cố thế chấp:
Quay trở lại với bài toán về vốn cho thị trường bất động sản tại Thành Phố
Hồ Chí Minh, người mua nhà có nhu cầu vay vốn mua nhà khó có thể tiếp cận
được nguồn vốn dài hạn của ngân hàng. Dễ dàng thấy rằng các TCTD khó có
thể kéo dài kỳ hạn cho vay khi mà nguồn vốn huy động đầu vào chủ yếu dựa
vào vốn tiết kiệm ngắn hạn. Ở nước ngoài, các ngân hàng mạnh dạn cho vay
thời gian dài 20 - 30 năm bởi họ có thể bán các khoản nợ này cho các quỹ bảo
hiểm, quỹ phúc lợi... khi cần để thu hồi vốn.
Những điều kiện manh nha cho 1 tổ chức thứ cấp như vậy hoạt động ở cấp
độ quốc gia đã hình thành. Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng (DATC)
thuộc Bộ Tài Chính đã được thành lập theo Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg
ngày 5/6/2003 của Chính phủ và chính thức hoạt động từ ngày 1/1/2004. C...