Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở lên phổ biến ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển nói chung và ở Việt Nam nói riêng. Đó là một hoạt động quan trọng và tất yếu của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Nhận biết được tầm quan trọng của hoạt động môi giới bất động sản nên em chọn đề tài “Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản?” để tìm hiểu và có cái nhìn sâu, rộng hơn về sự điều chỉnh của pháp luật cũng như về lĩnh vực kinh doanh hoạt động này.
I. KHÁI NIỆM:
- Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ, theo đó bên kinh doanh dịch vụ bất động sản làm trung gian( gọi là bên môi giới) cho các bên ( bên được môi giới) trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
- Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản.
II. VAI TRÒ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản:
Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định “ nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”. Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội bằng pháp luật. Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật, bởi lẽ:
1.1 Nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất. đây là những tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân( đất đai) hay thuộc sở hữu tư nhân( nhà ở). Theo đánh giá của các chuyên gia, giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% lượng của cải quốc gia. Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổ pháp lý.
1.2. Trong một thời gian khá dài thị trường bất động sản ở nước ta dường như bị thả nổi, dịch vụ môi giới nhà, đất ở nước ta hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nước. Tình trạng này đã gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bán, thuê bất động sản. Điều này có nguyên nhân do thiếu các quy định về môi giới bất động sản. Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, chúng ta không thấy bóng dáng các quy định về môi giới bất động sản. Do thiếu khung pháp lý hướng dẫn, định hướng nên các văn phòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát và chạy theo lợi nhuận tối đa, cò nhà đất đã bất chấp pháp luật, lương tâm, đạo lý tìm mọi cách để móc tiền của khách hàng. Hậu quả là quyền, lợi ích hợp pháp của người dân không được bảo vệ. Thị trường bất động sản phát triển tự phát đã để lại nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội. Để chấn chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản và đưa hoạt động này đi vào nền nếp cần thiết phải có sự điều chỉnh bằng pháp luật.
1.3. Pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng nên pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động môi giới bất động sản nói riêng.
Hơn nữa pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản thông qua quy định về quyền, nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm của nhà môi giới bất động sản gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
2. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật với hoạt động môi giới bất động sản:
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta có thể đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản. Vì vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Điều 3 Luật KDBDS 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều này cũng đã chỉ rõ: “Trường hợp đặc thù về kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định tại luật đó. Trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.”.
Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006 và các văn bản pháp luật liên quan. Trong trường hợp Luật KDBDS 2006 không quy định mà luật khác có quy định về trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định của luật đó.
2.1. Quy định về chủ thể môi giới bất động sản.
Việc xác định các điều kiện của các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006. Tại khoản 2 Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau: “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Khoản 3 Diều 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở lên phổ biến ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển nói chung và ở Việt Nam nói riêng. Đó là một hoạt động quan trọng và tất yếu của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Nhận biết được tầm quan trọng của hoạt động môi giới bất động sản nên em chọn đề tài “Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản?” để tìm hiểu và có cái nhìn sâu, rộng hơn về sự điều chỉnh của pháp luật cũng như về lĩnh vực kinh doanh hoạt động này.
I. KHÁI NIỆM:
- Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ, theo đó bên kinh doanh dịch vụ bất động sản làm trung gian( gọi là bên môi giới) cho các bên ( bên được môi giới) trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
- Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản.
II. VAI TRÒ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN:
1. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản:
Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định “ nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”. Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội bằng pháp luật. Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật, bởi lẽ:
1.1 Nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất. đây là những tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân( đất đai) hay thuộc sở hữu tư nhân( nhà ở). Theo đánh giá của các chuyên gia, giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% lượng của cải quốc gia. Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổ pháp lý.
1.2. Trong một thời gian khá dài thị trường bất động sản ở nước ta dường như bị thả nổi, dịch vụ môi giới nhà, đất ở nước ta hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nước. Tình trạng này đã gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bán, thuê bất động sản. Điều này có nguyên nhân do thiếu các quy định về môi giới bất động sản. Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, chúng ta không thấy bóng dáng các quy định về môi giới bất động sản. Do thiếu khung pháp lý hướng dẫn, định hướng nên các văn phòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát và chạy theo lợi nhuận tối đa, cò nhà đất đã bất chấp pháp luật, lương tâm, đạo lý tìm mọi cách để móc tiền của khách hàng. Hậu quả là quyền, lợi ích hợp pháp của người dân không được bảo vệ. Thị trường bất động sản phát triển tự phát đã để lại nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội. Để chấn chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản và đưa hoạt động này đi vào nền nếp cần thiết phải có sự điều chỉnh bằng pháp luật.
1.3. Pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng nên pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động môi giới bất động sản nói riêng.
Hơn nữa pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản thông qua quy định về quyền, nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm của nhà môi giới bất động sản gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
2. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật với hoạt động môi giới bất động sản:
Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta có thể đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản. Vì vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Điều 3 Luật KDBDS 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều này cũng đã chỉ rõ: “Trường hợp đặc thù về kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định tại luật đó. Trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.”.
Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006 và các văn bản pháp luật liên quan. Trong trường hợp Luật KDBDS 2006 không quy định mà luật khác có quy định về trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định của luật đó.
2.1. Quy định về chủ thể môi giới bất động sản.
Việc xác định các điều kiện của các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006. Tại khoản 2 Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau: “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Khoản 3 Diều 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
